مستاجر عامل افزايش اجاره بها!

     در اين بازار نابسامان شرايط به گونه اي شده كه هركدام از عاملان بازار ديگري را مقصر رشد اجاره بها مي داند. مستاجر معتقد است مشاور املاك مي تواند مانع موجر در افزايش اجاره بها شود، موجران مي گويند حق طبيعي شان است كه براي ملكي كه اجاره مي دهند، نرخ تعيين كنند. مشاوران املاك نيز مي گويند «واسطه اي بيش نيستند و آنچنان بر اين جريان تسلط ندارند؛ اما دلشان مي خواهد به نفع مستاجر عمل كنند!»

    پرسشي كه اين روزها درباره دلايل افزايش فشار اجاره بها در تهران مطرح است به نقش بنگاه هاي مسكن در تنظيم روابط مالك و مستاجر برمي گردد. آيا دلالان ملكي مي توانند در بازي بازار اجاره به نفع مستاجر سوت بزنند؟

    متاسفانه روزمرگي برخي از مشاوران املاك و تقليد از روش هاي سنتي – به رغم تحول در ساير بخش ها- كه سال ها است در بنگاه ها جاري شده بزرگ ترين مانع در مسير داوري متعادل بين مستاجر و موجر شده است.

    كار مشاوران املاك در بازار اجاره در حد دريافت فايل از مالك و جواب تلفني به مستاجر متناسب با محتواي فايل هاي موجود در بنگاه هاي مسكن، شده است و در اين ميان از شيوه هاي ابتكاري اثرگذاري كه اين واسطه ها مي توانند به كار بگيرند تا موجر را در عرض چند دقيقه راضي به تعديل نرخ پيشنهادي اش كنند، كاملاغافل هستند.

    شايد صف طولاني اجاره نشين ها مقابل بنگاه هاي مسكن و صدها تلفني كه در روز به ازاي يك فايل اجاره، از طرف مستاجرها زده مي شود، در رخوت واسطه ها نقش اساسي دارد؛ اما آيا وظيفه حرفه اي دلال ملكي همين است؟

    آنچه اين روزها تحت تاثير اجراي طرح جلوگيري از افزايش بيش از 9درصدي اجاره بها در تهران، باب شده افزايش اختلاف نظر بين موجر و مستاجري است كه طي يك سال گذشته در آپارتمان مالك، ساكن بوده و حالابه دليل درخواست مالك براي افزايش اجاره بها بيش از سقف تعيين شده، مستاجر زيربار نمي رود و حتي تهديد به شكايت از مالك را پيش مي كشد.

    در اين كشمكش جديد معمولامالك از تمديد قرارداد انصراف مي دهد و ملك را به مستاجري كه حاضر به پرداخت نرخ سليقه اي او باشد، اجاره مي دهد كه در اين حالت به علت رضايت مستاجر جديد، تهديدي از ناحيه تعزيرات متوجه مالك نخواهد شد. به اين ترتيب مستاجر اولي به دليل مقاومت در برابر رفتار خارج از چارچوب مالك، بايد آنقدر در بازار جست وجو كند تا آپارتماني را كه مالك آن طرح تعزيرات را قبول داشته باشد، بتواند اجاره كند و اين يعني باخت در برابر رفتار موجران.

حال، آيا نتيجه اي كه از اين وضعيت گرفته مي شود، «نقش مستاجر در افزايش اجاره بها» است؟
    به نظر مي رسد با تحول جديد در رفتار فعالان بنگاه هاي مسكن و همسوشدن آنها با خواسته هاي مستاجر متناسب با رعايت حق و حقوق موجر، مي توان شرايط بازي را در اين بازار متعادل كرد. ساده ترين راهي كه مشاوران املاك مي توانند در شرايط كنوني براي تضمين طرح تعزيرات، وارد آن شوند عدم همراهي با مالكاني است كه قصد دارند بيش از حداكثر 10 تا 15 درصد، اجاره بها را افزايش دهند.

 در تهران مواردي مشاهده مي شود كه مالك با اطمينان كافي اعلام مي كند اجاره بها را دو برابر افزايش مي دهد و مي گويد به اندازه كافي براي قبول اين نرخ مستاجر متقاضي دارد. در چنين موارد اگر مشاوران املاك واقعا طرح تعزيرات را قبول كرده اند و متعهد به اجراي كامل آن شده اند، نبايد قراردادي براي چنين مالكاني تنظيم كنند و عملابازار را براي اين افراد ناامن كنند.

    هر چند درباره تعيين اجاره بها گفته مي شود حق طبيعي مالك است كه بگويد ملكش را با چه قيمتي مي خواهد واگذار كند، اما زماني كه دولت تصميم مي گيرد براي منافع عمومي، حد و حدودي را اعمال كند، همكاري بنگاه هاي مسكن الزامي است. مشاوران املاك حتي اگر خودشان نقش شان را در تنظيم بازار اجاره انكار كنند، وظيفه صنفي كه برعهده آنها گذاشته شده، كاملامسوليت آنها را تبيين كرده است: «سوت به نفع دوطرف نه يك طرف.»