واكنش كارشناسان به اظهارات عجيب نيكزاد!

پایگاه خبری تحلیلی انتخاب (Entekhab.ir) : روز يكشنبه، وزير راه و شهر سازي اعلام كرد كه «سه سال است به مردم اين اطمينان را مي‌دهم که قيمت اجاره افزايش نمي‌يابد.»

به گزارش فرارو صحبت‌هاي نيکزاد در حالي بيان مي‌شود که افزايش اجاره بها در ماه‌هاي اخير کاملا آشکار بوده و اين ماجرا بر كسي پوشيده نيست.نيکزاد در حالي مي‌گويد که سه سال است اجاره بها افزايش نيافته که آمارهاي رسمي خلاف اين ادعا را نشان مي‌دهد.

صحبت‌هاي وزير واكنش كارشناسان را به همراه داشت. به گفته آنها، نگاه مسئولين اجرائي در بخش مسکن با واقعيت‌هاي جامعه تطبيق ندارد. مرکز آمار ايران، ارديبهشت امسال در گزارشي عنوان کرد: متوسط قيمت خريد و فروش مسکن در تهران، پاييز سال گذشته 12.1 درصد و اجاره بها 24.9 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد داشته‌است. همچنين گزارش‌هاي ميداني حاكي از آنست كه اجاره ‌بهاي متراژهاي پايين 60درصد و متراژهاي بالاتر، بين 30 تا 35 درصد افزايش داشته‌است.

يك كارشناس بازار مسكن مي‌گويد: با افزايش قيمت مسكن، عرضه مسكن و وضعيت اجاره بها دچار نوسان قيمتي شده و روندي صعودي در پيش گرفته‌است.فرزين يزداني با بيان اينكه «در سال جديد قيمت خريد مسكن تغيير محسوسي نخواهد كرد» گفت: براساس شواهد موجود قيمت خريد مسكن بيشتر از نرخ تورم نخواهد شد.وي درخصوص قيمت اجاره بهاي مسكن گفت: پيش‌بيني‌ها حكايت از افزايش نرخ اجاره بها در سال جديد را مي‌دهد چرا كه اغلب خانوارهاي جوان توان مالي كافي براي خريد مسكن ندارند. بنابراين به سمت اجاره كردن خانه مي‌روند كه اين مسئله موجب افزايش قيمت اجاره بهاي مسكن مي‌شود.

دکتر سيدحسين قاسمي، کارشناس مسائل اقتصادي نيز در گفت‌وگو با فرارو، گفت: «نگاه مسئولين اجرائي در بخش مسکن با واقعيت‌هاي جامعه تطبيق ندارد، اگر بخواهيم تحليل منطقي از وضعيت مسکن در سال جاري و برنامه چهارم توسعه بدهيم بايد شاخص‌هاي توسعه را در توليد مسکن و همچنين ارزيابي خود را از بازار مسکن به طور جداگانه ارائه دهيم زيرا در برنامه‌ها ممکن است ما در توليد مسکن از يک موفقيت نسبي برخوردار باشيم اما اين بدين معنا نيست که در بازار مسکن برنامه‌هاي دولت توانسته نياز تقاضا را به نحو مطلوب مديريت کرده باشد. وي ادامه داد: در مقايسه قيمت مسکن در بخش توليد افزايش قيمت کمي بيشتر از 25 درصد مي‌باشد اما قيمت مسکن در بازار تقاضا افزايشي معادل و يا کمي بيش از 50 درصد را داشته‌است و طبيعي است تاثيرات اين دو قيمت هم در سبد خانوار و هم در تعيين افزايش سطح عمومي قيمت‌ها نيز متفاوت خواهد بود.

قاسمي در پاسخ به اين سوال که تاثير اين افزايش در دو بخش مذکور چه خواهد بود و پيامدهاي اقتصادي آن چيست، گفت: در صنعت ساختمان و قيمت‌هاي توليد مسکن که در سال جاري با افزايش 25درصدي روبرو بوده‌ايم، مسکن نقش کالاي سرمايه‌اي را دارد و افزايش قيمت متاثر از افزايش نرخ تورم تعريف شده دولت است زيرا دولت نيز خود توليدکننده انبوه مسکن شده‌است اما اين ميزان افزايش، الزامي براي اعمال قيمت و يا کنترل آن در بازار مصرف به وجود نمي‌آورد. زيرا در بازار، اولا دولت تعيين‌کننده قيمت مسکن نمي‌باشد، ثانيا بازار عرضه و تقاضا از مکانيسم‌هاي نرخ بهره سرمايه‌گذاري تبعيت نمي‌کند و براي تعيين سود خود علاوه بر سود سرمايه‌گذاري توليد مسکن، سود ديگري را بر قيمت مسکن مي‌افزايد که سود حاصل از سرمايه گذاري نقدينگي بازار است که معمولا مسکن را مي‌خرد تا در زمان مناسب‌تر به فروش برساند که علاوه بر اين سود بايد سود دلالي براي يک دست گردش به آن اضافه گردد.

وي افزود: در اين حالت ما شاهد هستيم مسکن تا به دست مصرف کننده برسد چون سودهاي مختلفي بر قيمت تمام شده اضافه مي‌گردد، همانند شرايطي که در طول سال جاري در بازار مسکن داشته‌ايم مواجه با افزايشي بيشتر از 50 درصد مي‌شويم که البته اين افزايش‌ها با بزرگ بودن و يا کوچک بودن مسکن نسبت مستقيم دارد. چنانکه در واحدهاي کوچک‌پارچه، اين افزايش در برخي مناطق شهري حتي بيشتر از 50 درصد است.

قاسمي در خصوص تاثير اين افزايش قيمت ها در بخش اجاره بها گفت: طبيعتا اجاره بها در اين خصوص مقدار قابل توجهي افزايش پيدا مي‌کند. رابطه اين موضوع هم بدين صورت است که وقتي بازار مسکن روز به روز افزايش قيمت دارد، ديگر ما معيار و ملاک بازار اجاره را در حد و حدود 25 درصد صنعت مسکن و50 درصد بازار مسکن نمي‌بينيم و اين موضوع از سود توليد در بخش مسکن تبعيت نمي‌کند و شاهد هستيم که همين افزايش و گراني در اجاره بها به شکل قوي‌تري خود را نشان مي‌دهد. در بازار اجاره مسکن در سال جاري در پاره‌اي از موارد که بستگي به متراژ مسکن دارد، افزايش اجاره بهاي مسکن کوچک‌پارچه، گاها تا 55 يا 60 درصد و در مسکن‌هاي با متراژ بالاتر اين افزايش 30 تا 35 درصد بوده‌است.

تمام اين صحبت‌ها در حالي بيان مي‌شود كه مديركل مسكن و شهرسازي استان تهران مي‌گويد: وجود خانه‌هاي خالي نشان‌دهنده‌ آن است كه در تهران مشكل مسكن نداريم و نياز كاذب وجود دارد.

اين در حالي است كه بسياري از كارشناسان اجراي فاز دوم هدفمندي را در شرايط فعلي مناسب نمي‌دانند چرا كه معتقدند؛ مسكن و نرخ اجاره بها از جمله مولفه‌هايي است كه سال آينده بازهم گران خواهند شد.