بررسی طرح‏ های مسکن دولت یازدهم در گفت‏‌وگو با کارشناسان:

طرح های وزارت راه و شهرسازی برای حل مشکل مسکن کاغذی است/ ابهام در منبع مالی طرح مسکن امید

وی در ادامه اظهار کرد: از سویی ۲۰درصد از هزینه ساخت نیز مربوط به عوارض ساخت است که آن نیز در این صندوق در نظر گرفته نشده است و تنها هزینه اصلی ساخت لحاظ شده. این مساله می‏ تواند انگیزه را برای ورود سرمایه‏ گذار به این بخش کاهش دهد. این صندوق از سویی می‏ تواند برای تقویت بخش خصوصی به کار گرفته شود اما این مساله با کاهش انگیزه سرمایه ‏گذار از کارآیی آن را می‏ کاهد.

کد خبر: ۱۷۰۲۷۱

تاریخ: ۱۲ تير ۱۳۹۳ - ۱۴:۳۹

مشکل مسکن  همچنان یک معضل جدی  در کشور است که کلید دولت تدبیر  هم هنوز نتوانسته  قفل بسته آن را باز کند! طرح‏ های مسکن اجتماعی، مسکن مشارکتی، مسکن امید، لیزینگ مسکن، صندوق زمین و ساختمان و … از جمله طرح ‏هایی است که با هدف خانه‏دار کردن اقشار مختلف جامعه مطرح شده‏ اند اما هر یک با نواقصی روبرو هستند و به عقیده بسیاری از کارشناسان به عدم آگاهی دقیق مسئولان از وضعیت بازار مسکن در کشور بازمی ‏گردد.

به گزارش انتخاب،  تاکید دولت بر وجود خانه ‏های خالی در کشور و تعداد محدود مسکن مورد نیاز که کمتر از میزان واقعی بیان می ‏شود، خود عاملی است که این عدم آگاهی را تایید می ‏کند. دولت بر اجرای مسکن اجتماعی، لیزینگ و رهن ثانویه و دیگر طرح‏ ها تاکید دارد اما کارشناسان این طرح‏ ها را از پیش شکست خورده می ‏دانند. مظاهریان، معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه چندی پیش در مناظره‏ ای گفته بود که تعداد بالای خانه ‏های خالی در کشور را می‏ توان با لیزینگ و رهن ثانویه حل کرد و اساسا سالانه به ۱۵۰ هزار مسکن نیازمندیم. اما در مقابل خسروی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی بر نیاز کشور برای ساخت ۲ میلیون واحد در سال خبر داده بود که به گفته بسیاری از کارشناسان به واقعیت نزدیک‏تر است. وزارت راه و شهرسازی خود طی گزارشی از بخش مسکن، با اشاره به سکونت فقط یک نفر در ۱/۷ درصد از واحدهای مسکونی کشور اعلام کرد میانگین نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی در سال ۱۳۹۲ به ۳ برابر سال ۱۳۸۰ رسیده است. این امر بدین معناست که در حدود ۷ درصد از مسکن‏های موجود در کشور، فقط یک نفر ساکن هستند.

کسری بی ‏سابقه مسکن در کشور

بیت‏الله ستاریان، کارشناس مسکن  با اشاره به کسری بی ‏سابقه مسکن در کشور گفت:  در حال حاضر در مرحله‏ ای به سر می‏ بریم که در حاشیه اکثر شهرهای بزرگ و حتی در بطن بافت‏ های شهری نیز کپرنشینی و شب‏که کپرشینی شکل گرفته است. این مسئله برای جامعه ایجاد هزینه ‏های متعدد اقتصادی از جهات مختلف می ‏کند. ما این هزینه ‏ها را هم به ‏صورت مستقیم و هم به ‏صورت غیرمستقیم پرداخت می‏ کنیم و اگر پاسخگویی برای ایجاد این نیاز اساسی طولانی شود حتی ممکن است کشور را دچار تنش‏ های سیاسی نیز کند و این بسیار خطرناک است.

به عقیده این کارشناس مسکن دولت یازدهم تا کنون طرح مشخصی برای مسکن ارائه نکرده و با روندی که در پیش گرفته نمی‏ تواند کاری از پیش ببرد. به نظر می‏ ‏رسد دولت جدید نیز مانند دولت‏ های قبل قصد دارد صورت مسئله را هم پاک کند. اما این موضوعی نیست که بتوان با چشم ‏پوشی از آن گذشت. زیرا طرح‏ هایی که تاکنون از سوی دولت مطرح شده برای شرایط حاضر کارآیی ندارد. طرح ‏هایی مثل مسکن اجتماعی، مسکن استیجاری، مسکن‏های شهرداری و … هم برای زمانی است که مشکل مسکن برای کل جامعه حل شده باشد و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار باشد و تنها یک یا دو دهک با مشکل مسکن مواجه باشند که دولت به کمک آنها برود. اما در حال حاضر مشکل مسکن، دهک‏ های بالای میانی جامعه را نیز درگیر کرده است.

طرح‏های مسکن بسیار کوچک است

ستاریان با اشاره به تاکید دولت بر وجود خانه ‏های خالی در کشور گفت: درست است که ما در کشور حدود ۴۰۰ هزار واحد در کشور خانه خالی داریم اما این مسئله همان ضریب خانه ‏های خالی است که در تمامی جهان وجود دارد. این مسئله برای اقتصاد یک کشور‏ طبیعی است. هر شهری را در هر کجای جهان در نظر بگیرید حدود ۴ تا ۵ درصد خانه ‏های خالی در آن وجود خواهد داشت. این آمار در شهرهای توریستی و پایتخت کشور‏ها تا ۸ درصد نیز می‏ رسد اما یک روند طبیعی است. مساله ‏ای نیست که دولت بخواهد روی آن مانور دهد.

وی با انتقاد از طرح‏ های ارائه شده از سوی دولت افزود: در بخش منابع مالی، صندوق‏ های مسکن تنها بخش اندکی از مشکل مسکن را می‏ توانند حل کنند. رهن ثانویه و مسکوکات نیز به همین ترتیب. باید مجموعه‏ ای برای تامین منابع مالی خرید مسکن در نظر گرفته شود. ما در حال حاضر نیاز به یک برنامه جامع داریم که تمام ارکان دولت آن را به اجرا درآورند. این طرح ‏ها بسیار کوچک است و نمی‏ توان به آنها اکتفا کرد. دولت دست بخش خصوصی را برای ورود به این بخش ‏ها بسته و اکثر قوانین را در راستای هدف خود به تصویب رسانده است.

طرح مسکن اجتماعی برای اقشار کم ‏درآمد

دولت اعتقاد دارد با طرح مسکن اجتماعی عده‏ ای از مردم که نمی ‏توانند برای خود خانه ‏ای اجاره کنند و تمام هزینه ‏های اجاره را پرداخت کنند، یا خانه ‏ای خریده و نمی ‏توانند تمام اقساط آن را پرداخت کنند، می‏ توانند در چارچوب طرح مسکن اجتماعی از نظام تامین اجتماعی کشور کمک بگیرند. در طرح مسکن اجتماعی، متوسط زیربنای هر واحد مسکونی ۵۰ متر است که برای خانوارهای دارای فرزند به ۷۰ متر نیز می رسد، اما واحدهای مسکن مهر تا ۹۰ متر مربع وسعت دارد. در طرح مسکن مهر علاوه بر پرداخت وام، مابقی هزینه توسط متقاضی پرداخت می‏ شد اما در مسکن اجتماعی، واحدها متناسب با وسع درآمد خانوار قیمت ‏گذاری می ‏شود و هر فرد با پرداخت حداکثر ۴۰ درصد درآمد خود، به ‏صورت اجاره‏ ای امکان سکونت در آن واحد را پیدا می ‏کند.

ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوه‏ سازان تهران  با اشاره به طرح ‏های مسکنی که از سوی نهادهای کشور اعلام شده، بیان کرد: مسکن اجتماعی که از سوی عباس آخوندی، وزیر مسکن مطرح شده و بر عهده بنیاد مسکن قرار گرفته برای دهک‏ های یک و دو به صورت مسکن استیجاری رایگان و نیمه استیجاری تعریف شده است اما از سویی منابع مالی مشخصی ندارد که وزارت راه، مسکن و شهرسازی باید فکری به حال آن کند. اینکه دولت چگونه عمل خواهد کرد و تصدی‏ گری آن را در اختیار بخش خصوصی قرار می‏ دهد یا خیر باید مشخص شود.

ابهام در منبع مالی طرح مسکن امید

رهبر با اشاره به ابهام در طرح مسکن امید که از سوی وزارت کار مطرح شده. اظهار کرد: مسکن مهر که وزیر کار آن را مطرح کرده نیز مسئله‏ گنگ و مبهمی است، زیرا وزارت مسکن از آن اظهار بی ‏اطلاعی کرده است. از سویی وزارت رفاه، کار و امور اجتماعی نمی‏ تواند خود تصدی‏ گری این امر را برعهده بگیرد زیرا تخصصی در این زمینه ندارد و باید حتما این کار به وزارت مسکن محول شود. باید مشخص شود که این طرح و پروژه از چه طریقی تغذیه خواهد شد. بهترین راهکار این است که وزارت کار تامین مالی آن را برعهده گیرد و ساخت‏ وساز را بر عهده وزارت مسکن قرار دهد.

رهبر برخی شنیده ‏ها مبنی بر مازاد مسکن در بازار را رد کرده و می‏ گوید: این‏ها همه حرف است. اگر مازاد داشتیم، افزایش قیمت نداشتیم. هر کالایی اگر به تعادل برسد حتما قیمت ‏ها ثابت خواهد ماند یا ارزان می ‏شود. در این شرایط است که عرضه از تقاضا فزونی یافته است.

ساخت خانه برای اقشار متوسط و بالا

یکی از طرح‌‏های مسکنی دولت یازدهم، مسکن مشارکتی است که به عنوان طرحی برای اقشار متوسط و روبه بالا در نظر گرفته شده است؛ به طوری که دولت منابعی مثل زمین دارد و چون اعتبارات کافی ندارد، از شرکت‏های خصوصی که بتوانند سرمایه‌گذاری کنند و مشارکتی در تولید مسکن یا در زمینه تجاری و خدماتی داشته باشند، کمک می‌گیرد.

طبق این طرح، وقتی دولت و بخش خصوصی با هم قرارداد می‌بندند، در این قرارداد زمین در اختیار آن شرکت یا سرمایه‌گذار بخش خصوصی قرار می‌گیرد و با همدیگر کار نظارت را انجام می‌دهند و سهم آورده آن سرمایه‌گذار و دولت مشخص است.

لیزینگ و رهن ثانویه برای طبقه متوسط/ افزایش قیمت مسکن با طرح لیزینگ

طرح دیگری که از سوی دولت یازدهم مطرح شده و انتقادهای فراوانی را نیز در پی داشته، طرح لیزینگ مسکن است. مظاهریان، معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه یکی از اهداف وزارت راه و شهرسازی افزایش مبلغ وام، لیزینگ و رهن ثانویه است گفت: باید برای طبقات متوسط جامعه نیز برنامه‌هایی جهت خانه‌دار شدن اجرا شود. هم‏اکنون یک میلیون ۶۰۰ هزار خانه خالی در کشور داریم که خریداران توان خرید این خانه‌ها را ندارند بنابراین می‌توانیم با لیزینگ مسکن این توان را در بین خریداران ایجاد کنیم. این سخنان در حالی مطرح می شود که به عقیده بیژن کاموری، کارشناس مسکن این طرح را عاملی برای افزایش قیمت مسکن می ‏داند.

کاموری  در ابطه با کارآیی لیزینگ‏ مسکن برای خانه ‏دار کردن مردم گفت: لیزینگ‏ها اغلب با نرخ سود بازار آزاد وام می ‏دهند زیرا نرخ بهره بانک‏ها نیز ۲۷ تا ۲۸ درصد است و لیزینگ‏ ها نیز تابعی از بانک‏ها هستند. اگر لیزینگ‏ ها با نرخ سود ۱۵ درصد وام پرداخت کنند بسیار عالی است اما مسئله این است که در قبال آن ۲۸ درصد از تولیدکنندگان سود دریافت می ‏شود. این خود سبب افزایش قیمت مسکن می‏ شود.

کاموری در ادامه افزود: در واقع در عمل به جای اینکه مستقیما متقاضی مسکن متوجه افزایش هزینه‏ ها باشد، تاثیر آن در ابتدا بر روی ساخت مسکن تحمیل شده و سپس افزایش قیمت مسکن را موجب می‏ شود.

این کارشناس مسکن با اشاره به اجای این روش در سطح جهان اظهار کرد: این روش در دنیا متداول است. خریدار مسکن با ۲۵ تا ۳۰ درصد سرمایه نقدی وارد بازار می‏شود و ۷۰ درصد مابقی هزینه‏ها را از طریق لیزینگ‏ها وام دریافت می‏کنند. این در شرایطی است که نرخ تورم در کشورهای اروپایی و آمریکایی پایین است و نرخ بهره بانک‏ها ۴ تا ۵ درصد در نظر گرفته می‏شود.

صندوقی برای تامین مالی پروژه ‏های ساخت ‏وساز

«صندوق زمین و ساختمان» به عنوان منبعی برای تامین مالی پروژه‏ های ساخت و ساز مطرح شده که می ‏تواند ورود هرچه بیشتر بخش خصوصی را به بازار ساخت و ساز تضمین کند. این صندوق که حداقل ارزش سرمایه‌گذاری در آن ۱۰ میلیاردتومان در نظر گرفته شده است می ‏تواند عاملی برای جذب سرمایه ‏های انبوه ‏سازان و تشکیل کلونی ‏های سرمایه ‏ای برای افزایش حجم ساخت مسکن در کشور باشد اما در این میان اشکالاتی نیز بر آن وارد است. برخی از فعالان این حوزه در نظر نگرفتن هزینه زمین را در برآورد هزینه ‏های ساخت و ساز به عنوان بخش عمده هزینه ‏های ساخت مسکن از سوی این صندوق عاملی برای عدم جذابیت آن برای سرمایه ‏گذاران می ‏دانند.

عدم احتساب هزینه خرید زمین و عوارض

ایرج رهبر، رییس کانون سراسری انبوه ‏سازان استان تهران به ما گفت: وقتی پروژه اقتصادی تعریف می ‏شود در توجیه اقتصادی آن هزینه‏ ها و بودجه آن، زمان و توجیه سوددهی به صندوق اعلام می ‏شود و پس از بررسی، سود تضمین ‏شده آن نیز اعلام شده تا سرمایه‏ گذار با اطمینان خاطر وارد صندوق شود.

رییس کانون سراسری انبوه‏سازان استان تهران با انتقاد از نواقص این صندوق افزود: اما در این طرح فقط هزینه ‏های ساخت در نظر گرفته شده است و هزینه خرید زمین و عوارض را در آن منظور نمی‏ کنند. این مورد یک اشکال بسیار مهم در این زمینه است زیرا ۴۰درصد از هزینه ساخت یک مسکن به هزینه زمین آن بازمی ‏گردد. این صندوق باید ۸۰ درصد هزینه ساخت و ساز را تامین کند تا جاذب باشد.

منبع: پیام نو