15هزار ملک مازاد در اختیار 10 بانک

ناهمراهی‌ای که تمامی ندارد و در نهایت هم به مکاتبه «فام» با شخص رییس‌جمهور منجر شده است.

کد خبر: ۱۷۸۱۵۰

تاریخ: ۰۴ شهريور ۱۳۹۳ - ۰۸:۵۰

هفت‌سال پیش، شرکتی تحت‌عنوان فروش اموال مازاد بانک‌ها با نام اختصاری «فام» تشکیل شد. 10 بانک دولتی در آن زمان به‌عنوان سهامداران این شرکت تعیین شدند. شرکتی که تحت نظارت بانک‌مرکزی و وزارت اقتصاد و دارایی با هدف فروش دارایی‌های مازاد بانک‌ها ایجاد شد، مدیرعاملش امروز لب به شکایت از سهامداران خود باز کرده و از عدم همکاری بانک‌ها در فروش اموال تملیکی گلایه می‌کند.

به گزارش انتخاب با وجود افزایش اموال تملیک‌شده توسط بانک‌ها در ‌سالیان گذشته، خلأ قانونی برای فروش اموال مازاد بانک‌ها موجب شده تا بانک‌ها بیشتر به سوی املاک‌داری سوق پیدا کنند. انگار املاک‌داری به بانک‌ها مزه داده تا جایی که حالا تمایل دارند ملاک باشند نه بانکدار. حسن یمنی، مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک‌هاست که در گفت‌وگویی مشروح از عدم همکاری اکثر بانک‌ها به تندی انتقاد می‌کند؛ ناهمراهی‌ای که تمامی ندارد و در نهایت هم به مکاتبه «فام» با شخص رییس‌جمهور منجر شده است.

آقای یمنی، چندی پیش رییس‌جمهور با انتقاد از نگهداری اموال مازاد توسط بانک‌ها بر فروش این اموال تاکید داشتند. در کنار انتقادات رییس‌جمهور، لایحه خروج غیرتورمی از رکود را هم پیش‌رو داریم که با این لایحه گویا عزم دولت برای واگذاری املاک مازاد بانک‌ها جدی‌تر شده است. شما برآوردی از میزان دقیق املاک مازاد بانک‌ها دارید؟
در سرفصل‌ها و حساب‌وکتاب‌های بانک‌ها، املاک مازاد طبقه‌بندی شده است. بخشی از املاک مازاد بانک‌ها شامل املاک ملکی می‌شوند که از سوی بانک‌ها به‌واسطه اموری خریداری شده‌اند، یک دسته دیگر هم املاک تملیکی بانک‌ها هستند که این دسته شامل املاکی می‌شود که وثیقه پرداخت وصول اقساط بوده و پس از آنکه وام‌گیرنده اقساط خود را پرداخت نکرده، با انجام مراحل قانونی به تملیک بانک درآمده است.

بر اساس قانون بانکداری اسلامی، بانک‌ها به وکالت از سپرده‌گذاران وجوه سپرده‌گذاری‌شده را به اشخاصی که نیاز به سرمایه‌گذاری یا تامین منابع مالی دارند، در قالب تسهیلات اعطا می‌کنند. پس درواقع آن تسهیلاتی که به صورت مطالبات معوق درمی‌آید و بانک آن را تملیک می‌کند، سپرده‌های مردمی است و بانک باید با فروش اموال تملیکی، این سپرده‌ها را در جهت اعطای تسهیلات مجدد به‌کار گیرد چرا که عمده وظیفه بانک گردش وجوه است. بانک‌ها به‌خصوص بانک‌های قدیمی املاک بسیاری با متراژهای خیلی بزرگ دارند که از قدیم‌الایام جزو سرمایه‌ها و دارایی‌های بانک است که خیلی از این املاک قابلیت استفاده ندارد اما بانک‌ها به‌واسطه ارزشمندی بسیار، آن املاک را در بخش سرمایه‌ای خود نگهداری کردند. شرکت فام (فروش اموال مازاد) تحت نظارت وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک‌مرکزی تاسیس شد.

در ‌سال 86 بر اساس دستور بانک‌مرکزی بانک‌ها موظف شدند تا فهرست املاک مازاد خود را برای شرکت ارسال کنند. در آن زمان پنج‌هزار فقره ملک مازاد اعلام شد که البته با اینکه رقم خیلی بالایی بود اما این رقم نسبی بود. چرا که در آن زمان املاک مازادی وجود داشت که پایان کار نگرفته بودند یا صورتجلسه تفکیکی نداشتند و بعضی از املاک هم به دلایلی در فهرست‌ها نمی‌آمدند. قطعا تا الان رقم املاک مازاد بانک‌ها خیلی بیشتر از این شده است. فکر می‌کنم اگر آمار املاک مازاد بانک‌ها را در ‌سال 93 استخراج کنید، قطعا باید املاک مازاد بانک‌ها به بیش از 15هزار رقبه ملک رسیده باشد. البته اگر سرفصل املاک تملیکی سیستم بانکی جمع زده شود، کل رقم املاک مازاد به دست می‌آید که بخش عمده‌ای از این اموال مازاد همین اموال تملیکی هستند.

‌این 15هزار ملک مازاد هم اکنون در اختیار چند بانک است و بیشتر این املاک تملیک‌شده از چه نوعی است؟
این املاک در اختیار 10 بانک ملی، سپه، صادرات، تجارت، ملت، توسعه‌صادرات، رفاه، کشاورزی، صنعت و معدن و مسکن است که بیشتر این اموال تملیکی ابتدا محل اجرای طرح‌ها و سپس مسکونی هستند.

‌آنگونه که شما می‌گویید ملک‌داری سابقه طولانی در نظام بانکی دارد، با این حال قانون تا چه حد دست بانک‌ها را در نگهداشتن املاک مازاد باز گذاشته است؟
نگهداری املاک مازاد نیازمند مجوز بانک‌مرکزی است. بانک‌مرکزی مجوز دو‌ساله برای نگهداری این املاک به بانک‌ها می‌دهد و بیش از این بانک‌ها حق ندارند که اموال تملیکی را نگهداری کنند. شاید بانک‌مرکزی برای یک بار نگهداری این املاک را تمدید کند اما هیچ ملکی بیش از دو‌سال نمی‌تواند نگهداری شود، بنابراین بانک‌ها اصلا نمی‌توانند هیچ درصدی از اموال تملیکی را نزد خود نگه دارند.

‌پس چرا بانک‌ها این همه‌سال اموال مازاد خود را نگه داشته‌اند و به فروش نمی‌رسانند؟
عمده‌ترین دلیل، سیستم دولتی‌بودن این بانک‌هاست. دولتی‌بودن مسوولیتی ایجاد نمی‌کند ضمن آنکه این ایده از قدیم بود و آنها همچنان بر این اعتقاد هستند که بهتر است دارایی‌های یک موسسه بیشتر از ملک تشکیل شده باشد در حالی‌که این ایده برای بانک غلط است. بانک باید اموال غیرمنقول خود را به وجه نقد تبدیل کند چون این دارایی‌های تملیکی از محل سپرده‌های مردم تشکیل شده  بنابراین باید دوباره به چرخه اقتصاد کشور برگردد. داشتن ملک جاذبه خاصی دارد؛ درست است که اگر ملک‌های خود را نگهداری کنیم، می‌توانیم با توجه به وضعیت تورمی آنها را گران‌تر بفروشیم ولی وظیفه ذاتی بانک، ملک‌داری نیست.

بانک باید این سرمایه‌ها را گردش دهد و نیاز مردم و تولیدکنندگان را برطرف کند. اگر قرار است بانک‌ها وظیفه ذاتی خود را در امر بانکداری انجام ندهند، می‌توانند با این سرمایه موجود، ملک‌های دو نبش و سه‌نبش بر میدان را بخرند و یک‌سال نگه دارند و بعد بفروشند؛ معلوم است که خیلی بیشتر هم سود می‌کنند ولی فلسفه تاسیس بانک این است که کار بانکداری انجام دهد اما متاسفانه بانک‌ها به این نکته توجهی ندارند.

‌آیا آماری دارید از اینکه کدام بانک ‌بیشترین املاک مازاد را دارد؟
بانک‌ها طی این‌سال‌ها آمار املاک مازاد خودشان را برای ما نفرستادند اما می‌توانم بگویم هر چقدر قدمت یک بانک بیشتر باشد، دارای بیشترین املاک تملیکی است.
‌
بانک‌های خصوصی چه وضعیتی دارند؟
هیچ آماری از املاک مازاد بانک‌های خصوصی در دست ما نیست و اصلا هیچ اطلاعی نداریم که تعداد املاک مازاد اینها چقدر است و اموال مازاد خود را برای فروش پیش چه کسی می‌برند.
‌
یعنی تا به حال سراغ بانک‌های خصوصی نرفته‌اید تا ببینید چقدر املاک مازاد در اختیار دارند؟
چرا، ما سراغ همه بانک‌های خصوصی رفتیم و با همه آنها ارتباط برقرار کردیم اما راغب نیستند که ما از آمار املاکشان سر در بیاوریم.
‌
فکر می‌کنید علت عدم رغبتشان چه باشد؟
شاید چون فکر می‌کنند ما (شرکت «فام») تحت نظارت وزارتخانه و بانک‌مرکزی هستیم و نگرانند که آمار آنها موردتوجه دوستان وزارتی باشد.

‌منظورتان این است که بانک‌های خصوصی در این زمینه محتاط رفتار می‌کنند؟
بله محتاطند. بانک‌های خصوصی وظیفه سنگین‌تری دارند چون باید در مقابل سهامداران خود جوابگو باشند. به همین خاطر احتمالا در فروش اموال تملیکی راغب‌تر هستند.

‌شما پیش از اینها از عدم همکاری بانک‌ها در فروش اموال مازادشان گلایه کرده بودید. از میان آن 10 بانکی که به نوعی سهامدار شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) هستند، چند بانک برای فروش اموال خود با شما همکاری دارند؟
از این 10 بانک دولتی سه تا چهار بانک همیشه با ما همکاری داشتند؛ سه بانک هیچ‌وقت با ما همکاری ندارند و مابقی هم یک‌سال اموال خود را برای فروش به ما معرفی می‌کنند و یک‌سال هم اصلا خبری از آنها نمی‌شود.

‌آقای یمنی، قاعدتا برای اینکه بانک‌ها را مجاب به فروش اموال مازادشان کنید، باید به سراغ سکانداران و مدیران‌عامل بانک‌ها بروید. چند نفر از مدیران بانک‌ها آمادگی مذاکره با شما را در مورد فروش اموال مازاد خود داشتند؟ برخورد آنها چگونه است؟
تعدادی از مدیران از این جریان استقبال می‌کنند ولی تعدادی از مدیران بانک‌ها را با وجود پیگیری‌های فراوان حتی نتوانستیم ببینیم. بعضی مدیران نامه‌ها و درخواست‌های ما را به رده‌های پایین‌تری ارجاع می‌دهند که اصلا تصمیم‌گیرنده نیستند.
‌
شاید شروط شما سنگین است که این بانک‌ها با شما همکاری ندارند؟
ما اصلا برای بانک‌ها شرط‌وشروط نگذاشتیم و اتفاقا به آنها اجازه می‌دهیم که در قالب قابلیت‌ها و امکانات شرکت، هر شرطی که می‌خواهند بگذارند.
‌
پس فکر می‌کنید دلیل راغب‌نبودن مدیران بانک‌ها به همکاری با شرکتی که خودشان سهامدار آن هستند، چیست. آیا مدیران فکر می‌کنند فروش اموال مازاد، کار سختی است یا بیهوده یا اینکه در فکر سود کلان هستند و دست نگه داشته‌اند تا املاک، قیمت نجومی پیدا کند تا سود سرشاری به دست بیاورند؟
سوال خیلی سختی است، می‌تواند مجموع اینها باشد. باید برای این کار وقت بگذارند اما متاسفانه وقت نمی‌گذارند؛ چون دولتی‌اند... بانک‌ها خودشان سهامدار این شرکت هستند و از طریق مجمع بر عملکرد شرکت کنترل دارند، ضمن اینکه از توان تخصصی این شرکت و از میزان رضایتمندی دیگر سهامداران باخبرند بنابراین جای شک و شبهه‌ای باقی نمی‌ماند و اینجاست که خود مدیران باید فعل «خواستن» را صرف کنند. نکته جالب در مورد آن‌دسته از بانک‌هایی که با ما همکاری نمی‌کنند، این است که اینطور نیست که مرتبا ملک‌های آنها در مزایده باشد. این بانک‌ها اصلا مزایده نمی‌گذارند، شاید ‌سالی دو، سه مزایده برگزار کنند آن هم اگر همت کنند. البته این مزایده‌ها را هم فقط به‌خاطر فلسفه وجودی این شرکت برگزار می‌کنند؛ یعنی اگر ما وجود نداشتیم، سه‌سال یک‌بار هم مزایده برگزار نمی‌کردند. با این‌همه امکانات و قابلیت‌های موجود، گاهی حسرت می‌خوریم از اینکه همه‌چیز مهیاست اما بانک‌ها از آن استفاده نمی‌کنند. انگار بیشتر از این نمی‌توان و نباید از سیستم دولتی در ایران انتظار داشت.

‌شاید از نظر بانک‌ها موانع قانونی برای فروش املاک مازاد بانک‌ها وجود دارد؟
اساسا هیچ اجبار قانونی برای فروش املاک مازاد بانک‌ها وجود ندارد و ما واقعا با مصیبت از بانک‌ها برای برگزاری مزایده ملک می‌گیریم؛ چون ضعف قانون این اختیار را به بانک‌ها داده است که ملک‌های خود را برای فروش در اختیار ما بگذارند یا نگذارند و به همین خاطر ما مشکلات زیادی پیدا کردیم.

‌ آنگونه که شما می‌گویید به نظر می‌رسد اجبار قانونی برای جلوگیری از نگهداری اموال مازاد وجود ندارد.
متاسفانه در آیین‌نامه فروش اموال مازاد بانک‌ها هیچ اجباری برای بانک‌ها در نظر نگرفتند، در واقع بانک‌ها را مخیر کردند. در ابتدای تاسیس شرکت، از طریق فشارهای دولتی و وزارتی به هر بانک اعلام شد تا برای شروع کار این شرکت، 50 ملک برای فروش در اختیار ما بگذارند تا اولین مزایده برگزار شود ولی این برنامه‌ها پیش نرفت و ما این موضوع را با معاونتی که در وزارتخانه، متولی تاسیس شرکت بود که برنامه یا مصوبه‌ای تنظیم شود تا بانک‌ها مجبور باشند اموال خود را برای فروش به شرکت معرفی کنند، مطرح کردیم و پیشنهاد ما مورد موافقت قرار گرفت اما متاسفانه با تغییر و تحول در آن معاونت، این مساله پیگیری نشد. بنابراین صرف تصویب قانون، راهگشا نیست چراکه باید دید این قانون، راه اجرای مفاد خودش را چطور پیش‌بینی کرده است و مدیران که خود دولت آنها را منصوب می‌کند چقدر با دولت در پیشبرد این اهداف همراه خواهند بود.

‌به تازگی مذاکره و رایزنی با مقامات ارشد در مورد فروش اموال مازاد بانک‌ها داشته‌اید؟
بله، به‌تازگی مکاتبه‌ای با شخص رییس‌جمهور و معاون‌اول ایشان پیرامون مسایل و مشکلات موجود داشتیم. نامه‌نگاری‌هایی هم با رییس کل بانک‌مرکزی و وزیر امور اقتصادی و دارایی انجام دادیم. عمده رقم اموال تملیکی در دست 10بانک است که اگر این اموال تعیین تکلیف شود، دولت می‌تواند نتایج امیدبخشی از این مبحث بگیرد و نقدینگی را به سمت بخش‌های موردنظر خود هدایت کند.

‌اقتصاد ایران هم‌اینک دچار رکود تورمی است. آیا در شرایط رکود تورمی و رکود بازار مسکن، امکان فروش املاک با قیمت مناسب وجود دارد؟
وظیفه بانک، بانکداری است و بانک باید با رجوع به فلسفه وجودی خود؛ گره از مشکلات مردم باز کند. دولت برای رفع رکود تورمی روی بانک‌ها حساب باز کرده است. یکی از راهکارها برای افزایش سرمایه‌درگردش بانک‌ها این است که بانک‌ها املاک خود را بفروشند؛ بنابراین وظیفه اصلی بانک‌ها حکم می‌کند که این املاک را نگه ندارند و با فروش آنها نقدینگی لازم را به دست آورند تا بتوانند در سیستم چرخش دهند ضمن آنکه اگر بانک‌ها به آن راهکارهایی که دولت در آیین‌نامه و مقررات، پیش‌بینی‌ کرده، رجوع کنند، قطع به یقین می‌توانند املاک خود را به قیمت مناسب به فروش برسانند.

آیا فروش املاک مازاد موجی از نقدینگی را روانه بازار نمی‌کند؟ برخی از کارشناسان اقتصادی می‌گویند که منابع مالی آزادشده از سوی بانک‌ها تحت عنوان فروش املاک مازاد که قرار است در قالب تسهیلات به تولید‌کنندگان داده شود، موجی از نقدینگی سرگردان را روانه سایر بازارها همچون مسکن می‌کند.

من اقتصاددان نیستم اما قطعا عرضه زیاد، قیمت‌ها را پایین می‌آورد بنابراین نقدینگی افزایش پیدا نمی‌کند بلکه نقدینگی موجودی که راکد و سرگردان است، در بازار فعال می‌شود. بی‌شک نگهداری این املاک برای بانک‌ها هزینه‌بر بوده است. هم‌اکنون بخش عمده‌ای از سپرده‌های مردمی که بابت آن 20 یا 22درصد سود پرداخت می‌شود، به ملک تملیکی تبدیل شده که در سیستم گردش مالی بانک نمی‌چرخد. درواقع بخش عمده‌ای از سرمایه‌های مردمی بلوکه شده و کنار رفته است. حالا همین املاک تملیکی برای بانک هزینه نگهداری دارد. یعنی درواقع بانک یک‌سود به سپرده‌گذار می‌دهد چراکه از پول او استفاده نمی‌کند و یک‌هزینه نگهداری متقبل می‌شود که شامل هزینه آب، برق، تلفن، تعمیرات و ... است.

بخش عمده این املاک تملیک‌شده محل اجرای طرح‌ها هستند که کارگاه‌ها و کارخانه‌هایی را شامل می‌شوند که تعطیل شده‌اند. کارگرهایی که از کار بیکار شده‌اند و کار نمی‌کنند سرمایه راکدشده مملکت هستند. درحالی‌که هدف این است که کارخانه‌ها یا همان محل اجرای طرح‌ها که به تملیک بانک درآمده به چرخه تولید برگردد. یک‌نفر اینها را خریداری و شروع به تجهیز و راه‌اندازی آنها کند. ضمن اینکه در این کارخانه‌ها ماشین‌آلات صنعتی وجود دارد که با گذشت زمان قطعات آن کهنه می‌شود و دیگر صرفه اقتصادی ندارد.
همان‌طور که گفتم هزینه نگهداری این املاک مازاد آنقدر برای مملکت سنگین است و‌ گران تمام می‌شود که دولت در آیین‌نامه فروش اموال مازاد بانک‌ها اجازه داده که از قیمت کارشناسی روز فروش ملک تا 30درصد کم شود تا املاک به فروش برسد و حتی 20درصد به صورت نقد داده شود و مابقی در اقساط 36ماهه. پس بانک‌ها باید از این فرصت استفاده کنند و خودشان را از دست این املاک راحت کنند ضمن آنکه با پولی که از این ملک‌ها می‌گیرند، این پول‌ها به چرخه اقتصادی برگردد و قدرت تسهیلات‌دهی بانک افزایش پیدا کند. مساله دیگر هم این است که سپرده‌هایی که از طرف مردم به سمت بانک‌ها می‌آید، آنقدر زیاد است که بخشی از سپرده‌ها که تبدیل به اموال تملیکی می‌شود در مقابل آن ورودی منابع، عدد شاخصی نمی‌تواند باشد. بنابراین همین امر موجب می‌شود تا هیچ‌وقت این حس نیاز در بانک‌ها ایجاد نشود که جلوی خروجی‌ها را هم بگیرد. این درحالی است که این اعداد گرچه برای بانک‌ها بزرگ نیست اما برای مردم و جامعه و اقتصاد کلان مملکت عدد بزرگی است.منبع: شرق

‌دولت در آیین‌نامه فروش املاک مازاد چه تدابیری برای فروش بهتر این اموال اندیشیده است؟