شوک‌زدایی از بازار مسکن

کد خبر: ۱۸۸۱۸۰

تاریخ: ۱۳ بهمن ۱۳۹۳ - ۰۹:۰۶

ترتیب زمانی و میزان اثرگذاری 5 پارامتر درونی بر قیمت مسکن

بازار ملك به لحاظ دسته‌اي از شاخص‌هاي اقتصاد مسكن همچون «توقف رشد قيمت»، با مطلوبيت نسبي روبه‌رو شده اما دسته ديگر شاخص‌ها همچون «افت شديد ساخت‌وساز» وضعيت را نگران‌كننده كرده و لازم است براي هدايت كلي بازار مسكن در مسير «ضدشوك و ايمن در برابر جهش احتمالي»، مجموعه عمليات حساب‌شده‌اي در دستور كار قرار گيرد. به اين منظور، تحقيقاتی كه به سفارش معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي انجام شده، نشان مي‌دهد: 5 پارامتر دروني، بر نحوه نوسانات قيمت مسكن موثر است كه هركدام از آنها با ترتيب زماني خاص مي‌تواند به يك اندازه مشخص، سطح قيمت را تغيير دهد.

از اين 5 عامل، «بهاي زمين» و «قيمت مسكن دوره قبل»، بيشترين تاثير را دارند و ميزان اثرگذار «حجم تسهيلات مسكن» فوق‌العاده ناچيز و قابل اغماض است. نتايج اين تحقيق با اشاره به آسيب‌هاي سه‌گانه ناشي از نوسانات قيمت مسكن بر اقتصاد كشور، چهار نوع تاكتيك ضدشوك براي بازار مسكن پيشنهاد مي‌كند. اولين راهكار براي تداوم ثبات فعلي در قيمت مسكن -با توجه به كمبود زمين در داخل تهران- استفاده از زمين‌هاي دولتي و واگذاري رايگان آن (اجاره 99ساله) براي ساخت‌وساز است. همچنين بر تمركز عرضه‌هاي جديد در بافت‌فرسوده و پرداخت تسهيلات مسكن به متقاضيان مصرفي نيز تاكيد شده است.

معاونت مسكن 4 تاكتيك براي «تداوم ثبات قيمت» پيشنهاد كرد

عمليات «ضد شوک»  در بازار مسكن

بازار مسكن در مقطع كنوني به دليل دودستگي به‌وجود آمده در شاخص‌هاي اقتصادي آن، در حساس‌ترين موقعيت ممكن قرار گرفته است، به گونه‌اي كه هر نوع «غفلت» در تشخيص «نسخه مورد نياز» براي هدايت بازار يا تجويز غلط براي آن، مي‌تواند قيمت مسكن را از تعادل نسبي حال حاضر خارج سازد.

دسته‌اي از شاخص‌هاي اقتصاد مسكن همچون «شتاب نوسانات قيمت» و «حجم عرضه» در مقايسه با نقطه بحراني سال‌‌هاي 91 و 92، در وضعيت نسبتا مناسبي قرار دارند و دسته‌ ديگر از جمله «نياز انباشت شده و فاقد قدرت خريد»، «افت شديد سرمايه‌گذاري‌‌هاي ساختماني و افزايش ساختمان‌هاي نيمه‌كاره طي ماه‌هاي اخير» و همچنين «نوسانات قيمت زمين»، جو نگران‌كننده‌اي در بازار مسكن ايجاد كرده‌اند. در معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي براي «حفظ وضعيت» دسته اول و «بهبود اوضاع» دسته دوم شاخص‌ها، مطالعه تحقيقاتي انجام شده كه نتايج آن نشان مي‌دهد: براي آنكه مجموعه شاخص‌هاي اقتصاد مسكن در نهايت به ثبات قيمت بينجامد و حجم عرضه و قدرت خريد را بهبود ببخشد، بايد 4 تاكتيك از سمت سياست‌گذاران عملياتي شود.

شتاب قيمت در ماه‌هاي اخير متوقف شد و نوسانات خيلي خفيف با دامنه كمتر از 2 درصد، نرخ رشد را در مرز صفر و قيمت مسكن را به نقطه تثبيت نزديك كرد. از طرفي، تحت‌تاثير سونامي ساخت‌وساز طی سه سال گذشته، هم‌اكنون در بازار معاملات چالش آنچناني از ناحيه حجم عرضه وجود ندارد.اما همين سطح فعلي قيمت مسكن كه در مقايسه با پارسال، حجم زيادي از حباب آن تخليه شده است، هنوز براي سمت تقاضا و سمت عرضه، كاربري موثر پيدا نكرده است.به رغم كاهش قيمت، چون متقاضيان قدرت خريد ندارند، معاملات هنوز از ركود خارج نشده است و در سمت عرضه نيز، به دليل فروش نرفتن واحدها و پايان جذابيت رشد قيمت، كشش سرمايه‌گذاري جديد پايين آمده است.

از آنجا كه شرايط فعلي مي‌تواند دور جديدي از نوسانات شديد و در عين حال صعودي را براي قيمت مسكن در سال‌هاي آينده رقم بزند، معاونت مسكن هم‌اكنون تاكتيك‌هايي را براي پيشگيري از «برهم خوردن ثبات قيمت» شناسايي كرده است.

اين تاكتيك‌ها ماحصل تحقيقاتي است كه يك گروه دانشگاهي درباره پارامترهاي دروني موثر بر قيمت مسكن انجام داده‌اند. اين گروه در مطالعه خود، ابتدا پارامترهاي دروني موثر بر قيمت مسكن را به همراه ميزان اثرگذاري هر پارامتر در دوره‌هاي بلندمدت و كوتاه‌مدت، شناسايي و محاسبه كرده و در نهايت براي هدايت پارامترها در جهت ثبات قيمت مسكن، 4 نوع عمليات اجرايي پيشنهاد كرده است.

از جزئيات اين تحقيق كه توسط معاونت مسكن منتشر شده، حاكي است: فارغ از پارامترهاي بيروني موثر بر قيمت مسكن همچون نرخ تورم و درآمد نفت كه هر دو فعلا فاقد رفتار تحريك‌آميز در بازار ملك هستند، در درون اين بازار، 5 متغير شامل قيمت زمين، نرخ دستمزد، قيمت مصالح، تسهيلات مسكن و همچنين قيمت گذشته مسكن، بر سطح قيمت مسكن موثر است و نوع نوسان اين متغيرها مي‌تواند تعيين‌كننده مسير آتي قيمت آپارتمان باشد.

در اين تحقيق با تاكيد براينكه نوسانات قيمت مسكن به شكل ريزش عميق يا جهش شديد سه آسيب بر اقتصاد ملي و همين‌طور اقتصاد خانوار وارد مي‌كند و مي‌تواند باعث «زيان گسترده سرمايه‌گذاران ساختماني»، «اختلال در برنامه‌ريزي‌هاي دولت» و «تضعيف قدرت خريد مسكن و رفاه جامعه» شود، آمده است: سياست‌گذار بخش مسكن بايد بتواند واكنش مناسب و به موقع، در برابر نوسانات قيمت مسكن داشته باشد. براي اين منظور، رفتارشناسي متغيرهاي موثر بر قيمت، كمك مي‌كند متناسب با ترتيب زماني و ميزان تاثيرگذاري هر كدام از پارامترها، يكسري راهكارهاي عملياتي با لحاظ اولويت اجرايي شود.

مشخصات 5 پارامتر تاثیرگذار
در اين تحقيق كه توسط نادر مهرگان و محسن تارتار از دانشگاه‌هاي بوعلي سينا و تربيت مدرس انجام شده، آمده است: براساس مدل‌هاي علمي محاسباتي و با استفاده‌ از داده‌هاي مربوط به قيمت مسكن در فاصله سال‌هاي 78 تا 92، متغيرهايي همچون قيمت زمين، هزينه ساخت شامل قيمت مصالح و دستمزد كارگران ساختماني، قيمت دوره گذشته مسكن و همچنين حجم وام مسكن مجموعه عوامل اصلي اثرگذار بر قيمت مسكن در شهر تهران را تشكيل مي‌دهند. اين عوامل در كوتاه‌مدت و بلندمدت با اندازه‌هاي متفاوت تاثيرگذار خواهند بود. به طوري كه در كوتاه‌مدت به ترتيب قيمت مسكن دوره قبل، قيمت زمين و هزينه‌هاي ساخت، بيشترين اثر را بر قيمت مسكن دارند و در بلندمدت اين زمين است كه در رتبه اول بيشترين اثرگذاري و مابقي در رده‌هاي بعدي قرار مي‌گيرند.

نكته قابل توجه در اين تحقيق، «ميزان و شكل اثرگذاري پرداخت تسهيلات مسكن» است. نتايج به دست آمده از مطالعات صورت گرفته حكايت از آن دارد كه افزايش در حجم و ميزان تسهيلات مسكن چه به شكل وام خريد و چه به صورت وام ساخت، اثر قوي و معناداري بر قيمت مسكن ندارد. به طوري كه با افزايش تسهيلات در يك دوره، قيمت مسكن در همان دوره به اندازه ناچيز كاهش پيدا مي‌كند اما اثر تحريك‌كننده تسهيلات با تاخير و در دوره بعد به شكل ناچيز نمايان مي‌شود. در اين تحقيق با اشاره به مطالعات قبلي گروهي از كارشناسان اقتصاد مسكن كه در سال 91، پژوهشي درباره «رابطه قيمت مسكن و تسهيلات مسكن» انجام داده‌ بودند، تصريح شده است: از آنجا كه يك درصد رشد حجم تسهيلات مسكن، تنها 08/0 درصد قيمت مسكن را افزايش مي‌دهد، فرضيه اثرگذاري شديد رشد اعتبارات بر قيمت مسكن مردود است و بنابراين نبايد نگراني زيادي نسبت به رشد اعتبارات مسكن وجود داشته باشد. اما درباره قيمت زمين، مشخص شده است: يك واحد افزايش در قيمت زمين در يك دوره باعث مي‌شود 36/0 واحد به قيمت مسكن در همان دوره افزوده شود. همچنين يك واحد افزايش قيمت مسكن در دوره گذشته، مي‌تواند 7/0 واحد به قيمت مسكن در دوره فعلي اضافه كند.

پیشنهاد واگذاری زمین 99ساله
محققان «متغيرهاي موثر بر قيمت مسكن» در جمع‌بندي گزارش خود، 4 تاكتيك براي هدايت متغيرها و پارامترهاي موثر بر قيمت مسكن در جهت ثبات قيمت آپارتمان، به دولت پيشنهاد كرده‌اند. اولين راهكار عملياتي در اين خصوص، با توجه به اثر قوي «قيمت زمين»، پيشنهاد واگذاري رايگان زمين‌هاي دولتي براي ساخت‌وسازهاي مسكوني است به طوري كه اين زمين‌ها به صورت اجاره 99ساله شبیه آنچه در مسکن مهر واگذار شد و با هدف حذف قيمت و سهم زمين در قيمت تمام ‌شده مسكن، در اختيار سازنده‌ها قرار بگيرد.

اعطای وام مسکن
دومين راهكاري كه در اين تحقيق بر اجراي آن تاكيد شده است، پرداخت تسهيلات ساخت با قابليت انتقال به خريدار است. اين راهكار براي تبديل نياز انباشت به تقاضاي موثر خريد مسكن و در نتيجه خروج چرخه ساخت‌وساز از بن‌بست موجود و بازگشت رونق به معاملات مصرفي مسكن پيشنهاد شده است.

تراکم در بافت فرسوده و رشد تولید مصالح
سومين راهكار گروه تحقيق، استفاده بهينه از اراضي بافت‌ فرسوده و زمین‌های بایر (با توجه به کمبود زمین در شهر) و افزايش ارتفاع ساختمان‌ها در اين قسمت از محدوده شهرها است.چهارمين راهكار نيز سرمايه‌گذاري بيشتر براي افزايش توليد مصالح ‌ساختماني با هدف تعديل سهم آن در هزينه‌هاي ساخت مسكن است.به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در بخشي از اين تحقيق كه در شماره جديد فصلنامه اقتصاد مسكن –چاپ دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي- منتشر شده، درباره محرك‌زا بودن بخش مسكن در رونق اقتصادي كشور اين‌طور استدلال شده است كه بخش مسكن در تقويت 6 شاخص اقتصاد كلان اثر مستقيم دارد بنابراين رونق مسكن در نقش لوكوموتيو اقتصاد عمل كرده و باعث رشد اقتصادي خواهد شد.

6 عامل پیشران مسکن
درباره اين 6 شاخص تاكيد شده است: بخش مسكن با صنايع زيادي در حوزه توليد محصولات ساختماني مرتبط است بنابراين رونق ساخت‌‌وساز باعث رونق توليد صنعتي مي‌شود. از طرفي، توان جذب نقدينگي در بخش مسكن بالا است به طوري كه 25 درصد نقدينگي موجود در كشور به اين بخش اختصاص دارد. ميزان اشتغال‌زايي آن نيز قابل توجه است چون به ازاي ساخت هر 52 مترمربع بنا، يك شغل مستقيم در هر سال ايجاد مي‌شود. همچنين سهم بالاي مردان از اشتغال مسكن، فرصت شغلي بالا براي جوانان در اين بخش و تقاضاي تضمين شده در بازار مسكن –حدود يك ميليون نياز مسكن در 10 سال آينده- قسمتي از ويژگي‌هاي متمايز اين بخش براي جلب توجه سرمايه‌گذاران و البته سياست‌گذاران است تا براي خروج از ركود، ابتدا اين بخش را محور و عامل محرك قرار دهند.

منبع : دنیای اقتصاد