سیگنال پنجم از کف قیمت مسکن

کد خبر: ۲۲۰۱۹۰

تاریخ: ۲۱ مرداد ۱۳۹۴ - ۱۰:۱۴

معدل جدید قیمت ملک مسکونی در 31 مرکز استان نشان می‌دهد سطح قیمت کشوری مسکن بعد از رشد 14 درصدی در سال93، طی بهار امسال، 2 درصد افت کرد.

با توجه به «سابقه تاریخی در انتقال تاخیری دوره‌های رکود-رونق از تهران به شهرهای دیگر»، این تغییر پرزاویه در شیب تورم کشوری مسکن را می‌توان علامت پنجم از پایان رکود مسکن و کف‌نشینی قیمت آپارتمان‌ در پایتخت دانست که در کنار 4 سیگنال پیشین (علائم رسمی و اقتصادی یکی دو ماه اخیر)، مسیر آینده معاملات مصرفی مسکن را به‌لحاظ عدم انحراف قیمت، روشن توصیف می‌کند.

موقعیت جدید قیمت مسکن در 31 مرکز استان، از دو رخداد محسوس و سرنوشت‌ساز در بازار کشوری ملک، حکایت دارد. گزارش «دنیای اقتصاد» از متوسط قیمت مسکن در مراکز استان‌ها حاکی است: طی بهار 94 «تورم منفی» از بازار مسکن تهران به سایر شهرها «منتقل» شد و روند «افزایش» قیمت مسکن در استان‌های مختلف را «متوقف» کرد.

اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن در شهرها که توسط کارشناسان دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن استخراج شده است، نشان می‌دهد، در بهار امسال میانگین وزنی قیمت هر متر مربع بنای مسکونی –خانه یا آپارتمان- در کل کشور به رقمی معادل 2 میلیون و 780 هزار تومان رسید و 2 درصد نسبت به معدل کشوری قیمت مسکن در سال93 کاهش یافت. قیمت مسکن در کل کشور طی یک‌سال92 معادل 32 درصد و یک‌سال 93 نیز به اندازه 14 درصد رشد کرد اما در حال حاضر شتاب نرخ رشد نه تنها به صفر رسیده که حالت منفی نیز به خود گرفته است.

«تغییر زاویه شیب کشوری تورم مسکن»، با توجه به رابطه خاص حاکم بین نوسانات مسکن تهران و سایر شهرها می‌تواند پنجمین علامت از بروز پایداری قیمت در بازار آپارتمان‌های پایتخت محسوب ‌شود. بررسی سیکل‌های تجاری در بازار مسکن –دوره‌های رکود و رونق- مشخص می‌کند: موج‌های کاهشی و افزایشی قیمت مسکن ابتدا در تهران به عنوان شهر پیشتاز ایجاد می‌شود و با تاخیر کمتر از یک سال، به کلان‌شهرها و سپس سایر شهرهای کشور می‌رسد. هم‌اکنون این رابطه، عینا برای رکود اخیر قابل مشاهده است؛ در سال 93 که ارزش معاملاتی آپارتمان‌های شهر تهران کمتر از 3 درصد افزایش یافت، قیمت مسکن در سایر شهرها رشد دورقمی را تجربه کرد و باعث شد معدل کشوری قیمت به تورم سالانه 7/ 13 درصدی (میزان رشد قیمت در سال93 نسبت به سال92) دچار شود.

از سوی دیگر طی فصل اول امسال که میل به ثبات قیمت در بازار مسکن تهران، کاملا از روی خُردنوسانات ریز و نامحسوس، قابل ردیابی است، مشاهده می‌شود در سایر شهرها، شیب تورم مسکن چرخش فوق‌العاده محسوسی پیدا کرده و از حالت مثبت به منفی تغییر مسیر داده است. این اتفاق، از یک سو شواهد و تحلیل‌های کارشناسی درباره چشم‌انداز کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن تهران را تایید می‌کند و از سوی دیگر تعداد سیگنال‌هایی که «محفوظ بودن قیمت مسکن در برابر ریزش یا جهش در ماه‌های آتی» را نشان می‌دهد به 5 علامت افزایش داده است.

پیش‌تر، با اعلام میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی شهر تهران در تیرماه 94 مشخص شد موتور کاهنده قیمت مسکن در پایتخت که در طول ماه‌های سال93 بین 5/ 0 تا 2 درصد رشد منفی ماهانه را ایجاد کرده بود، در حال حاضر خاموش شده و حرکتی ندارد. علاوه‌بر نرخ رشد صفر درصدی قیمت مسکن در تیرماه به‌عنوان علامت اول از تسطیح و تثبیت بازار ملک تهران، در هفته‌های اخیر بنگاه‌های املاک شاهد بازگشت متقاضیان خرید و فروش آپارتمان بوده است. در این میان، توافق هسته‌ای و به دنبال آن، پایان زمینه و انگیزه‌ سفته‌بازی در بازارهای زودنقدشونده، خود علامت سوم از تقویت تقاضای خرید در بازار ملک و در نتیجه آمادگی بازار برای خروج از رکود معاملاتی می‌تواند باشد که پیامد آن، به کاهش بیشتر قیمت مسکن منجر نخواهد شد. ضمن اینکه حباب قیمت مسکن که در بهار92 به اوج خود رسید در طول 24 ماه اخیر همواره روند تخلیه را طی کرد و هم‌اکنون سطح قیمت به کف رسیده است. هفته گذشته نیز علامت چهارم از «نوسان صفر» قیمت مسکن در تهران توسط بانک مرکزی با انتشار یک گزارش رسمی منعکس شد. این گزارش که اوضاع بازار مسکن تهران طی 4 ماه اول 94 را تشریح کرده بود، از تغییرات ماهانه کمتر از یک درصد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حکایت می‌کرد که با توجه به قیمت کل آپارتمان‌ها، این نوع نوسان، در حکم ثبات قیمت مسکن محسوب می‌شود.

از سوی دیگر، کارشناسان بانک مرکزی در این گزارش با استناد به حجم معاملات خرید آپارتمان، به انتظار فعالان بازار برای ثابت ماندن قیمت در ماه‌های آینده، اشاره کرده بودند. هم‌اکنون، معدل کشوری قیمت مسکن نیز علامتی هم‌جهت 4 علامت پیشین از خود بروز می‌دهد و اثبات می‌کند در مقطع کنونی بازار املاک مسکونی تهران از دوره نوسان شدید قیمتی –چه مثبت و چه منفی- فاصله گرفته است. در این مسیر پیش‌بینی‌های کارشناسی، کاهش فاصله دو منحنی تورم مسکن و تورم عمومی در میان‌مدت است به این معنی که روند رشد منفی قیمت واقعی مسکن در تهران به تدریج پایان می‌گیرد و زمینه رسیدن تورم اسمی مسکن به نرخ تورم عمومی فراهم می‌شود. در هفته‌های اخیر، تعداد معاملات آپارتمان‌های نوساز در شهر تهران با افت قابل توجه مواجه شد به‌طوری‌که بررسی‌ها درباره آن نشان داد سمت عرضه به امید افزایش هر چند جزئی قیمت مسکن، منتظر مانده است. اما با این حال، چون هم‌اکنون میل به فروش تقریبا مشابه تمایل سمت تقاضای خرید مسکن، رو به افزایش است، می‌توان گفت آنچه این انگیزه مشترک را رقم زده، ورود بازار مسکن به دوره ثبات قیمتی است.

کاهش 29 درصدی حجم خرید مسکن در کشور
در بهار امسال حجم خرید و فروش ملک مسکونی در کل کشور 29 درصد نسبت به بهار 93 کاهش پیدا کرد به‌طوری‌که در فصل اول سال جاری 236 هزار فقره مبایعه نامه در بنگاه‌های املاک سراسر کشور تنظیم و صادر شد. این در حالی است که بهار سال گذشته، حجم خرید مسکن در کشور رشد 6 درصدی را تجربه کرد. از طرفی در بهار امسال حجم معاملات خرید مسکن در تهران حدود 20 درصد نسبت به بهار پارسال کاهش یافته بود. بنابراین می‌توان گفت: در حال حاضر رکود معاملاتی مسکن در کشور هم نسبت به سال گذشته و هم نسبت به وضعیت تهران، سنگین‌تر است که این موضوع مجددا «انتقال تاخیری رکود مسکن از پایتخت به سایر شهرها» را اثبات می‌کند.