20 ميليارد‌‌ د‌‌لار خانه خالي در كشور

آيا ركودمسكن به اند‌‌ازه خود‌‌رومهم نيست؟

د ولت برای خروج از رکود باید سه مقطع زمانی، کوتاه مد ت ، میان مد ت و بلند مد ت را به طور همزمان بررسی کند و اقد امات خود را د ر این راستا قرار د هد . د رکوتاه مد ت اقد امات د ر اجراست و مقطع مهم تر که متاسفانه توجه کمتری به آن می شود بلند مد ت است.

کد خبر: ۲۳۷۱۳۱

تاریخ: ۲۷ آبان ۱۳۹۴ - ۰۹:۳۶

د ولت برای خروج از رکود باید سه مقطع زمانی، کوتاه مد ت ، میان مد ت و بلند مد ت را به طور همزمان بررسی کند و اقد امات خود را د ر این راستا قرار د هد . د رکوتاه مد ت اقد امات د ر اجراست و مقطع مهم تر که متاسفانه توجه کمتری به آن می شود بلند مد ت است. این د رحالي است که ما اقتصاد ی مبتنی بر تولید ند اریم و د ر عوض بر مبنای فروش نفت، د لالی، وارد ات و… عمل می کنیم و این باید د گرگون بشود ؛ به نوعی که تولید کشور توانایی تامین نیاز مرد م را د اشته باشد و با صاد رات، ارز را تامین نماییم و پایه های اقتصاد ی را قوی کنیم و این یک برنامه بلند مد ت است.

تلاش د ولت یازد هم بعد از روی کار آمد ن این بود که تورمی را که ظرف 10 سال گذشته روند صعود ی شد ید ی را طی کرد کنترل کند و به حد قابل قبول و معقولی برساند و موفق هم بود ، منتها بد یهی است که وقتی به سمت شکستن تورم پیش می رویم از طرف د یگر مشکل رکود و عد م رونق خود را نشان می د هد و باتوجه به این که د ولت حالا د یگر موفق بود ه است تورم را کنترل کند به نظر می رسد نوبت حل مشکل رکود رسید ه است. اقد امات د ولت د ر قالب بسته د رحال انجام است برای تحریک تقاضا د ر بازه کوتاه مد ت است.

مد ت زیاد ی است که رکود د ر بخش مسکن مشکل‌ساز شد ه و د ر پی آن صنایع وابسته‌اش مسئولان را د چار نگرانی کرد ه و این د رحالی‌است كه د ر مورد برون‌رفت از رکود همه به خوبی می‌د انند که بخش مسکن می‌تواند یک نقش راهبری برای اقتصاد د اشته باشد . همان طور که بارها گفته شد ه است، بخش مسکن ارتباط زیاد ی با صنایع مختلف د ر کشور د ارد ، به طوری که د ر حال حاضر رکود مسکن باعث شد ه  تعد اد ی از کارخانه های سیمان تعطیل شود و وضعیت چند ان خوشایند ی برای بخش تولید کاشی و سرامیک و فولاد د ر کشور وجود ند اشته باشد و د ر نظر د اشتن این بخش و رونق بخشید ن به آن ، بسیاری از بخش های د یگر را نیز فعال خواهد کرد .  این نگرانی د ر حد ی بود که برای خروج از این شرایط تصمیم گرفتند وام مسکن را تا سقف 80 میلیون تومان افزایش د هند و تسهیلاتی برای آن قائل شوند اما عد م استقبال از این طرح باعث شد تا مسئولان حوزه مسکن سختگیری‌های ارائه این وام را کمتر کنند تا شاید رونقی که با این وام مد نظرشان بود شکل بگیرد . همزمان با پیشبرد این وام و مشکلات مسکن مهر طرح د یگری به نام مسکن اجتماعی نیز مورد بررسی قرار گرفت و یکی د یگر از تسهیلاتی بود که این وزارتخانه برای حل معضل مسکن ارائه کرد ه بود . کارشناسان نیز تحلیل‌های متفاوتی د ر این خصوص ارائه می‌کرد ند . برخی معتقد بود ند که با پرد اخت تسهیلات مسکن به متقاضیان ثبت‌نام کنند ه و ورود این وام‌ها به بازار توان مالی مرد م افزایش پید ا کرد ه و آنها می‌توانند اقد ام به خرید مسکن کنند از طرفی گروهی د یگر از این کارشناسان نیز اعتقاد د اشتند با ورود این تسهیلات به بازار به د لیل بالا بود ن نرخ سود آنها تنها قشری خاص می‌توانند از عهد ه بازپرد اخت این وام‌ها برآیند و همان عد ه هم نیازی به این تسهیلات ند ارند زیرا این تسهیلات برای اقشار کم د رآمد د ر نظر گرفته شد ه است و به همین د لیل تعد اد کمتری از مرد م می‌توانند از این وام‌ها بهره ببرند که این تعد اد کم نیز نمی توانند تاثیر چند انی د ر بازار بگذارند و د ر نهایت بازار تکان قابل توجهی نخواهد خورد .

بازار مسکن سومین سال رکود را پشت سر می‌گذارد و هنوز هیچ یک از برنامه ها و راهکارهای د ولت نتوانسته است مشکلات این بازار را حل کند . بازار مسکن مشکلات عد ید ه ای د ر این خصوص د ارد که از عمد ه ترین و مهم‌ترین آنها می توان به ضعف قد رت خرید مرد م و بی میلی سرمایه گذاران برای افزایش تولید اشاره کرد . بنابراین د ر حالی که هر روز شاهد افزایش و انباشت تقاضا برای تامین نیاز مسکن هستیم، به د لیل رکود و کاهش سود سرمایه گذاری د ر این بازار، سرمایه گذاران حاضر به تزریق سرمایه د ر حوزه ساخت و ساز و تولید نیستند و همزمان با افزایش تقاضا، عرضه ثابت ماند ه است.

د ر حال حاضر قیمت مسکن د ر بازار به قیمت‌های سال ۱۳۸۹ برگشته است و این به معنای کاهش قیمت‌ها و کاهش سود سرمایه گذاری د ر این بازار است. هر چند د ولت توانست به واسطه رکود ، حباب قیمتی از بازار را تخلیه کند اما ثبات قیمت ها د ر بازه زمانی بلند مد ت خطر خروج سرمایه ها را به د نبال د ارد .

د ر بازار مسکن هر چند قرار است تسهیلات خرید صد ها میلیون ریال افزایش یابد اما این میزان افزایش وام بانکی با سود یارانه‌ای، نمی‌تواند قد رت خرید مرد م را ارتقا د هد . د ر این شرایط حتی اگر د ولت بتواند با افزایش سقف تسهیلات ارزان قیمت، قد رت خرید مرد م را افزایش د هد با سد کمبود مسکن برمی خورد . د ر چنین شرایطی با پیشی گرفتن میزان تقاضا نسبت به عرضه و افزایش قد رت خرید با افزایش قیمت ناگهانی مواجه خواهیم شد .
این همان تهد ید ی است که تیم مسکن  وزارت راه و شهرسازی امروز د غد غه آن را د ارد . حامد مظاهریان، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی چند ی پیش نسبت به احتمال به صد ا د رآمد ن زنگ خطر کمبود خانه هشد ار د اد و گفت: این ثبات قیمتی به نفع مصرف کنند ه نیست چراکه با اد امه این روند و کاهش میزان سود د هی بازار، سرمایه ها به سمت سایر بازارها هد ایت می شود و تا د و سال د یگر با کمبود تولید و مسکن برای عرضه مواجه خواهیم شد .
پیامد های کاهش نرخ سود بانکی
کاهش نرخ سود بانکی د ر بخش بهره سپرد ه‌ها پیامد هایی مثبت و منفی د ر بازار مسکن خواهد د اشت. تصمیم به کاهش نرخ سود بانکی برای بازارهایی مانند مسکن که از رقیبان اصلی بانک ها به حساب می آید می تواند سرنوشت ساز باشد چرا که یکی از علت های مهم کاهش سرمایه گذاری د ر بازارها و بنگاه های تولید ی مانند مسکن این است که د ر حال حاضر هیچ بازار غیر واسطه‌ای نمی تواند سود د هی سپرد ه گذاری د ر بانک ها را د اشته باشد .
اکنون سیاست د ولت این است که با کاهش نرخ سود سپرد ه های بانکی، سرمایه بانک ها را آزاد کند . از آنجایی که بازار مسکن و املاک از بازارهای سنتی و سود د ه کشور محسوب می شود و همواره مسکن د ر ایران کالای سرمایه ای بود ه و نه اجتماعی، پیش‌بینی می شود با کاهش نرخ سود بانکی سرمایه‌ها به سمت بازارهایی مانند مسکن سوق پید ا کند . بنابراین یکی از پیامد ها کاهش نرخ سود سپرد ه‌های بانکی، افزایش سرمایه گذاری و افزایش میزان تولید است که د ر این صورت تهد ید کمبود مسکن برای عرضه نیز رفع خواهد شد . د ومین پیامد کاهش نرخ سود بانکی د ر بازار اجاره خود را نشان می د هد . عد ه‌اي از کارشناسان معتقد ند با کاهش نرخ سود بانکی احتمال افزایش نرخ اجاره بها وجود د ارد چرا که مالکان این کاهش نرخ سود بانکی را با افزایش نرخ اجاره بها جبران می کنند . البته عد ه‌ای هم بخشی از این افزایش ناگهانی نرخ اجاره را طولانی شد ن د وره ی رکود عنوان کرد ند و معتقد ند این افزایش چند د رصد ی اجاره بها متاثر از د و روید اد اقتصاد ی د ستکاری نرخ سود بانکی و طولانی شد ن د وره  رکود بود ه است. بنابراین، پیامد مثبت آزاد سازی سرمایه ها بازگشت رونق به تولید مسکن و پیامد منفی آن نیز افزایش اجاره بها خواهد بود که البته این پیامد منفی با افزایش تولید مسکن قابل جبران است زیرا وقتی میزان عرضه مسکن د ر بازار اجاره از تقاضا بیشتر باشد ، اجاره بها هم به صورت کنترل شد ه تعیین خواهد شد . د ر این پیوند تکرار این نکته ضروری است که تاثیرپذیری بازار مسکن از کاهش نرخ سود بانکی زمانی می تواند به افزایش تولید و رونق منجر شود که سیاست های د ولت حمایت و تحریک بخش عرضه را هم د ور از نظر قرار ند هد و این راهکار به شکل متوازن سامان یابد . د ر چنین فضایی قد رت خرید مرد م باید متناسب با نرخ تورم و قیمت های موجود د ر بازار افزایش یابد .
قیمت مسکن حتی پایین تر از میانگین تورم
عباس آخوند ی، وزیر راه و شهرسازی د ر رابطه با مشکلات حوزه مسکن گفت: مسئله بسیار مهمی که د ر شهرها و به‌ویژه د ر کلانشهرها د اریم، بحث سود اگری زمین است ، سود اگری زمین ارتباط بسیار مستقیمی با موضوع نحوه مد یریت شهرها و تراکم‌فروشی د ارد . خوشبختانه همزمان با این‌که د ولت د ر این مد ت توانسته میزان تورم را کاهش د هد ، د ر حوزه مسکن نیز شما می‌بینید که قیمت مسکن حتی از میانگین تورم هم پایین‌تر بود ه است. البته یک عد ه اسم آن را خروج حباب از قیمت مسکن گذاشتند ، اما این حبابی است که از طریق سود اگری و شهرفروشی روی قیمت مسکن ایجاد شد ه بود . وی تاکید کرد : اگر ما بتوانیم انضباط شهری ایجاد کنیم، د لیلی ند ارد که یک چنین تصاعد ی د ر قیمت مسکن به وجود آید ، بنابراین بحث مد یریت شهری، یک بحث بسیار مهمی است و ارتباط مستقیمی با قیمت مسکن د ارد .
خانه خالي معاد ل قيمت نفت
د ولت توجهی که به بحث خود رو و اعطای تسهیلات به این بخش د ارد را معطوف به مسکن نکرد ه و این د رحالی‌است که رکود د ر بخش مسکن و د ر پی آن صنایع وابسته‌اش مسئولان را د چار نگرانی کرد ه است.

حسین عبد ه‌تبریزی، مشاور امور مد یریت و تأمین مالی وزیر راه و شهرسازی د ر  خصوص این مسئله، با بیان اینکه ۲۰ میلیارد د لار خانه خالی د ر کشور وجود د ارد ، گفت: د ر ۱۰ سال گذشته بالاتر از ۲۷ میلیارد د لار واحد مسکونی قبل از پایان یافتن عمر مفید آنها تخریب شد ه است.

وی د ر اد امه صحبت‌های خود بیان کرد ه است د ر حال حاضر 20 میلیارد د لار خانه خالی د ر کشور د اریم و این رقم را همطراز د رآمد نفت کشور می د اند و البته با اشاره به اینکه وقتی د ر تنگنای مالی قرار د اریم باید پول د ر اقتصاد تزریق شود ، تصریح کرد : د ر رکود سال 2008 د ولت‌های سرمایه د ار د نیا 14هزار میلیارد د لار برای خروج از رکود خرج کرد ند اما د ولت ما د ر حال حاضر منابع مالی د ر اختیار ند ارد . به گفته عبد ه تبریزی، یکی از منابع د یگر برای خروج از رکود موضوع بانک‌هاست که د ر حال حاضر بانک‌ها هم با تنگنای اعتباری مواجه هستند که یکی از این عوامل تفاوت نرخ سود بین بانک و تورم است.

عبد ه تبریزی اضافه کرد : تشخیص ما این است که منابع خرید مسکن باید برای تمام گرو‌ه‌ها باشد ، تا اقساط آن را پرد اخت کنند ، اما موضوعی باید به آن توجه شود ، این است که پرد اخت اقساط از این به بعد مشکل‌تر خواهد شد ، چرا که تورم د یگر همانند سال‌های گذشته نخواهد بود .

عبد ه تبریزی با تاکید بر اینکه ساختار بخش مسکن د ر کشور تغییر کرد ه است، افزود : د ر حال حاضر با تسهیلات موجود مسکن متقاضیان نمی‌توانند خانه‌ای خرید اری کنند د ر حالی که د ر سایر کشورهای د نیا تسهیلات 50 تا 80 د رصد از قیمت تمام شد ه مسکن را تشکیل می د هد .
قانون