چشم‌انداز ۱۵ ماهه ساخت مسکن

کد خبر: ۲۴۳۲۶۷

تاریخ: ۲۶ آذر ۱۳۹۴ - ۱۹:۴۰

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان وضعیت پیش‌روی بازار مسکن و ساخت‌وساز تا پایان سال‌جاری و سپس ادامه آن در سال ۹۵ را تشریح کرد. فرشید پورحاجت، با بیان اینکه به‌نظر می‌رسد فعلا در بخش ساخت‌وساز، از سوی سازندگان و با توجه به تسهیلاتی که از طرف بانک مسکن با شرایط ویژه و سودهای غیر اقتصادی اعلام شده اتفاق خاصی رخ ندهد، گفت: غیراقتصادی بودن فعالیت ساخت‌وساز در حال حاضر که ناشی از هزینه بالای سود تسهیلات و شرایط غیرصنعتی مسکن است باعث شده انبوه‌سازی رونقی نداشته باشد.

وی تاکید کرد: به‌نظر می‌رسد این رویه و سیاست تا پایان سال‌جاری ادامه می‌یابد. این در حالی است که برای معاملات مسکن نیز با توجه به رکود موجود، انتظار و تغییر نگاه و رفتارهای غیرقابل پیش‌بینی متقاضیان، نمی‌توان زمان مشخصی را برای رونق معاملات در نظر گرفت.پورحاجت تصریح کرد: در واقع معاملات و خرید مسکن، مربوط به بخش تقاضای مسکن است که خود به عوامل زیادی مرتبط است و این عوامل بایستی دست به دست هم بدهدکه امکان رونق معاملات به‌وجود آید. این عوامل اقتصادی به قدرت خرید قاطبه متقاضیان برمی‌گردد که فعلا این قدرت خرید بسیار تضعیف شده و اصولا منابع لازم برای تقویت آن موجود نیست و احیانا اگر منابع لازم تجهیز و به بازار تزریق گردد با عواقب دیگری مواجه می‌گردد.وی با اشاره به بالا بودن نرخ برگشت وام‌ها به عنوان یکی دیگر از معضلات اساسی سازندگان و انبوه‌سازان مسکن، گفت: تسهیلات بخش مسکن فشار زیادی به متقاضیان و خریداران وارد می‌آورد. درحال حاضر مبالغ اقساط پرداختی بالاست واگر مبلغ وام اضافه گردد اقساط ماهانه آن از اجاره ماهانه نیز بیشتر خواهد شد که این موضوع بر توان خریدمتقاضی تاثیرگذار است. به‌طور واضح می‌توان بیان کرد که نرخ بهره وام‌های این بخش بالا بوده و مدت زمان بازپرداخت تسهیلات کوتاه است و این دو مشکل تاکنون با راه‌حل مناسبی از سوی مقامات پولی و بانکی مواجه نشده است.

نحوه محاسبه قیمت واقعی مسکن

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین درباره مسیر قیمت مسکن تا پایان سال ۹۴ و سال ۹۵ توضیح داد: قیمت تمام شده مسکن تابعی از متغیرهای مرتبط به این بخش نظیر سهم زمین و هزینه‌های دستمزد، بیمه، خرید مصالح، مالیات و عوارض، خرید خدمات فنی، مهندسی و... است. در حقیقت وقتی مسکن آماده عرضه و فروش می‌گردد باید به قیمت تمام شده ساخت، هزینه‌های سربار و هزینه‌های مالی و سود قابل قبول اضافه گردد که طی این فرآیند قیمت قابل عرضه به‌دست می‌آید ولی با توجه به تورم موجود در چرخه اقتصاد هزینه جایگزینی نیز باید لحاظ گردد. این هزینه‌ها در حال حاضر باعث کاهش حاشیه سود و عدم توجیه‌پذیری اقتصادی پروژه‌ها در روند تولید و ساخت‌وساز شده که در تایید این امر می‌توان به کاهش چشمگیر صدورپروانه‌های ساختمانی در حال حاضر در کشور استناد کرد.وی افزود: همچنین این نوع محاسبه قیمت در مورد واحدهای نوساز واقعی است. وقتی این قیمت در بازار عرضه می‌شود، باید در مناطق مختلف و در شرایط متنوع بازار مورد ارزیابی قرار گیرد.

تدبیر فوری جوابگو نیست

پورحاجت در خصوص نحوه بهترین سیاست‌گذاری برای خروج از رکود و ایجاد رونق در بخش مسکن، گفت: آنچه بدیهی است، تدبیر فوری در اقتصاد مرسوم و علمی خیلی موضوعیت ندارد و سیاست‌های اقتصادی باید راه کارهای کلان و اساسی را ارائه کند که باعث پایداری و مشکلات به صورت ریشه‌ای حل شوند.وی ادامه داد: از سوی دیگر، اصولا سیاست‌های تسکینی و کوتاه‌مدت در بازار مسکن قابل اجرا نیست، چون مجموع مشکلات بخش مسکن احتیاج به بررسی‌های بسیار کارشناسی و بهره‌گیری از تجربه و توان بخش خصوصی در تصمیم‌گیری‌های کلان این بخش دارد و اصولا باید وزارتخانه‌ها و نهادهای مسوول و متولی مسکن باید این مشکلات را شناسایی و برای حل آنها برنامه مدون و عملی و قابل بهره‌برداری از تجارب کشورهای پیشرفته و در حال توسعه داشته باشند. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تاکید کرد: مجموعه این شرایط باعث می‌شود در آینده عمده فعالان این بخش که همان سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و انبوه‌سازان هستند با سیاست‌های شفاف و مسیر کاملا روشن و محیط باثبات اقتصادی به تولید مسکن پرداخته و تقاضای به تعویق افتاده و متراکم این بخش را سامان دهند.

پیام وضعیت موجود به بازار مسکن

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه اصولا سیاست‌های در حال اجرا و واقعیت‌های سیستم بانکی حکایت از این دارد که سرمایه‌های لازم برای تخصیص اعتبارات بخش مسکن موجود نیست، افزود: درحال حاضر بانک‌ها توان لازم برای پرداخت تسهیلات مناسب به سازندگان ندارند و وزارت اقتصاد هم ظاهرا علاقه‌ای به بخش مسکن ندارد و کمترین بازده و نشانه‌ای از دغدغه در زمینه ساخت‌وساز و احداث مسکن بروز و ظهور پیدا نکرده است. وی ادامه داد: این در حالی است که برخلاف اصول مسلم اقتصاد که در دوران رکود باید به سیاست‌های تسهیل‌گرایانه و حمایتی در بخش تولید تاکید بیشتری شود، اتفاق دیگری رخ داد و دولت به دنبال اخذ مالیات‌های مضاعف و تحمیل این مالیات‌ها به تولید، عملا متولیان بخش خصوصی ساخت‌وساز کشور را که همان انبوه‌سازان هستند با مشکلات زیادی مواجه کرد و اتخاذ این رویه باعث تداوم رکود کم سابقه در این بخش شده است.

پورحاجت خاطرنشان کرد: حال پرسش مهم این است که چرا و بنا به چه رویکرد و سیاستی، نهادهای اقتصادی دولت و مسوولین آنها و دستگاه‌های عریض و طویل تحت امرشان باعث به‌وجود آمدن وضع موجود در بخش انبوه‌سازی مسکن و رکود بی‌سابقه آن شده اند؟ وی تاکید کرد: تنها با تغییر رویکردها و سیاست‌های اقتصادی در یک بازه زمانی نه‌چندان طولانی می‌توان بر رکود حاکم در بخش مسکن غلبه کرد.