مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران در گفت‌وگو با «انتخاب»:

بافت فرسوده تهران بسیار ناپایدارتر از ساخت‌وسازهای سرپل‌ذهاب است؛ 3.5 میلیون نفر در این بافت‌ها ساکن هستند / 60 درصد از نوسازی این بافت‌های باقی مانده؛ فقط بخش راحتِ کار انجام شده

مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران معتقد است که 40 درصد از بافتهای فرسوده شهر تهران در طول ‏‏10 سال گذشته نوسازی شده است، عمدتا نوسازی در بخش هایی صورت گرفته که توجیه اقتصادی داشته است.

کد خبر: ۳۸۳۴۵۶

تاریخ: ۲۵ آذر ۱۳۹۶ - ۰۹:۵۳

مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران معتقد است که 40 درصد از بافتهای فرسوده شهر تهران در طول ‏‏10 سال گذشته نوسازی شده است، عمدتا نوسازی در بخش هایی صورت گرفته که توجیه اقتصادی داشته است و ‏کار سخت نوسازی باقی مانده که توجیه اقتصادی ندارد با این نوسازی 60 درصد باقی مانده با طرح ریزی جدید ‏بدور از بسته های تشویقی درمدیریت گذشته در دست اقدام است.‏

به گزارش خبرنگار سرویس شهری «انتخاب»، یکی از الویت های اصلی مدیریت جدید شهرداری تهران نوسازی بافت ‏فرسوده شهر تهران است. با توجه به اهمیت این موضوع با سیدرضا میرصادقی مدیرعامل سازمان نوسازی ‏شهرداری تهران به کفت و گو نشستیم.‏

یکی از الویت های جدی مدیریت جدید شهرداری تهران نوسازی بافت های فرسوده است، در چهار سال ‏آینده تمرکز برای نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران به چه صورتی خواهد بود؛ آیا برنامه ویژه‌ای ‏تهیه شده یا بر اساس سیاست های گذشته بافت های فرسوده نوسازی خواهد شد؟

وظایف اصلی سازمان نوسازی شهر تهران ، نوسازی بافت فرسوده است که بر اساس قوانین تعریف شده، باید ‏صورت گیرد. بر اساس برنامه توسعه چهارم و پنجم توسعه نوسازی بافت های فرسوده می بایست هر سال 10 ‏درصد پیشرفت می کرد که اگر بر اساس برنامه عمل می شد امسال باید نوسازی بافتهای فرسوده به اتمام می ‏رسید اما هنوز نوسازی پلاک‌های فرسوده سه‌فاکتوره، یعنی شاخص‌های ریزدانه‌ای، ایمن‌نبودن و نفوذناپذیری به ‏اتمام نرسیده است. در حال حاضر نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران تهران نسبت به کل کشور پیشرفت ‏خوبی داشته به طوری که 40 درصد از نوسازی یعنی 34 درصد از وسعت شهر نوسازی شده، اما مساله مهم در ‏روند نوسازی این است که بخش راحت کار انجام شده است و 60 درصد باقی مانده بسیار سخت و حساس است و ‏با توجه به عقب ماندگی برنامه راه دشواری در پیش داریم. برای همین در گام نخست معضلاتی موجود و چرایی ‏آن را در بافت های فرسوده آسیب‌شناسی کردیم زیرا روند کار پیچیده‌ است. از طرفی باید ارزش افزوده‌ای در ‏مناطق دارای بافت فرسوده ایجاد شود در غیر این صورت نمی توان به خروجی مورد نظر دست یافت. بر اساس ‏اطلاعات و آمار استخراج شده از سال 84 تا 94 در شهر تهران قیمت ملک حدود 10 برابر شده است و این ‏درصد در مناطق یک تا شش تهران به ویژه منطقه یک 20 برابر شده است که یک عدد عجیب و غریب است. این ‏تورم در مناطق بافت فرسوده، سه تا شش برابر شده است. باید بررسی کرد که چرا ملک‌هایی که در بافت فرسوده ‏بودند و جزء شهر تهران هستند، ارزش افزوده متناسب با بازار مسکن نگرفته‌اند؟ در منطقه یک نزدیک 35-30 ‏هزار واحد مسکونی خالی داریم که به نوعی سپرده‌گذاری‌های سرمایه‌ای هستند. در بافت فرسوده یا مناطق پایین ‏خیابان انقلاب، ما همچنین شرایطی را نداریم. وقتی علت را جویا شدیم متوجه شدیم، امکانات شهری در این مناطق ‏وجود ندارد امکاناتی همچون خدمات شهری، رفاهی، درمانی و غیره. عموما این مناطق در بخش امکاناتی فقیر ‏هستند و فاصله زیادی با معیارهای ما دارند. ‏

‏با توجه به مواردی که اعلام شد چه برنامه ای طراح ریزی خواهد شد؟
متاسفانه شهروندان ساکن در بافت فرسوده قدرت خرید ندارند، به عبارتی تنها دارایی آنها ملک زندگی‌شان است، ‏پلاکی که سندش در اختیارشان است. عموما بافتهای فرسوده ریزدانه هستند و برای پیشبرد اهداف باید ابتدا اعتماد ‏مالکان را جلب کنیم . کاری که سازمان نوسازی باید انجام دهد، جلب حمایت و اعتماد مردم است، تا محرک‌های ‏توسعه برای انجام این امور را فراهم شود . در بافتهای فرسوده حدود سه تا سه و نیم میلیون نفر جمعیت تهران ‏ساکن هستند اگرچه به لحاظ وسعت کوچک هستند، اما به لحاظ جمعیتی، بسیار پرتراکمند. در چند سال گذشته ‏بسته‌های حمایتی و تشویقی شهرداری توانسته گوشت کار را دربیاورد، یعنی بخش هایی از بافت فرسوده نوسازی ‏شدند که قابلیت سرمایه‌گذاری یا ارزش افزوده‌ای بودند برای بافتهای باقی مانده دیگر بسته‌های تشویقی جواب ‏نمی‌دهد. مساله مهم دیگر این است که بودجه نقدینگی نامناسب است. برای همین باید ارزش افزوده ایجاد کنیم، یعنی ‏به یک عبارتی محرک‌های اقتصادی ایجاد کنیم تا سرمایه‌های خرد و متوسط متوجه این مناطق شوند. رسالت ما ‏ایجاد امکانات است.‏

‏همه از زلزله ای که قرار است در تهران رخ دهد، نگراند و بر اساس اعلام نظر کارشناسان در صورت رخداد ‏این زلزله شرایط حادتر از تمام زلزله های صورت گرفته در کشور خواهد بود. همانگونه که اشاره کردید حدود ‏‏3.5 میلیون نفر در بافت فرسوده ساکن هستند که قطعا در برابر زلزله مقاومتی ندارند. این در حالیست که همه می ‏دانیم دولت برای تامین بخش مالی نوسازی بودجه کافی ندارد. تاکنون در چند مورد از ایجاد ارزش افزوده در این ‏مناطق سخن گفتید. منظورتان دقیقا چیست؟
بافت فرسوده ما خیلی ناپایدارتر از ساخت و سازهای سر پل ذهاب است زلزله سرپل ذهاب تنها 22 ثانیه طول ‏کشید که این میزان خرابی به بار داشت 15 هزار واحد مسکونی تخریب شد و 2هزار 800 میلیارد تومان خراب ‏شد، حال تصور کنید در بافت فرسوده شهر زلزله بیاید، حدود 3 تا 3.5 میلیون نفر جمعیت در 123 هزار پلاک ‏با سه فاکتور؛ ناایمن، ریزدانه و نفوذناپذیر زندگی می کنند. این آمار نگران کننده است از این رو الویت ما در ‏مدیریت شهری نوسازی بافت فرسوده است.‏
‏

اگر اشتباه نکنم 205 هزار پلاک بافت فرسوده در تهران داریم؟
بله، 203 هزار و خرده‌ای که 205 هزار پلاک عنوان می شود البته تا الان 40 درصد کار انجام شده، یعنی ‏نزدیک به 80 هزار پلاک نوسازی شده است و 123 هزار تا باقی مانده که این 80 هزار در طول 11 سال انجام ‏شده است.‏
‏

چند درصد از برنامه نوسازی عقب هستیم؟
طبق قانون سالی 10 درصد نوسازی باید صورت می گرفت اما 60 درصد عقب هستیم. حال بهتر است بگوییم 60 ‏درصد یعنی چه؟ یعنی اگر ما بخواهیم باز هم برنامه 10 ساله ارائه کنیم، یعنی سالی 12300 پلاک را باید ‏نوسازی کنیم. این تعداد پلاک که بر اساس تجربه و مجوزهایی که داده می‌شود، 9/3 دهم می‌شود، یعنی اینکه 47 ‏هزار واحد مسکونی که در سال باید نوسازی شود. ما اگر بگوییم درصد تحقق این‌ها را 40 درصد بگیریم، باید ‏نزدیک 35 هزار واحد مسکونی ساخته شود بخشی نیز یعنی 30 درصد نیز برای فضای سرانه‌ای خواهد بود برای ‏این کار نزدیک به 38 هزار میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد که اعتبار توسط بخش‌های خصوصی بایدتامین شود. ‏با توجه به اینکه مسکن در رکود است از این رو بخش‌های خصوصی به محرک توسعه نیاز دارند تا ‏سرمایه‌گذاری کند. به همین دلیل نیاز به سیاست‌گذاری داریم. قطعا آن‌چه که باید رقم بخورد با آنچه که تا حالا ‏انجام شده، باید متفاوت باشد. اینکه در بانک سند بگذارم و وام بگیریم شدنی نیست و جواب نمی‌دهد، چون ما در ‏جایی می‌خواهیم کار نوسازی انجام دهیم که ارزش افزوده‌اش، ارزش افزوده ریالی نیست زیرا از منظر ‏سوداگری، به لحاظ ساخت و ساز اقتصادی یا مبتنی بر محورهای اقتصادی، در 40 درصد انجام شده، صورت ‏گرفته است. با این شرایط بانک‌ها با فرمول‌های قبلی که وام دهند و در سود شریک شوند جواب نمی‌دهد؛ حتی ‏سود هشت درصدی که برای بافت‌های فرسوده تصویب شد نیز درگیر کارساز نیست زیرا مدتها رشدی در ‏نوسازی نداشتیم. تهران حتی در زمان رکود نیز نوسازی داشت که به مرز40 درصد رسیده ایم وگرنه اگر برای ‏کل کشور نگاه کنید، بدون تهران زیر 10 درصد است. البته بخش هایی که توجیه اقتصادی داشتند انجام شده، ‏امروز موضوع نوسازی بغرنج‌تر و پیچیده‌تر شده است، پس باید فرمول‌هایمان را عوض کنیم. امروز ‏سرمایه‌گذاران یا سازنده‌ها نیاز به تامین اعتبار با مکانیزمی که در دنیا است، دارند. تیم مسکن شهرسازی و ‏وزارت راه و شهرسازی به نوسازی بافتهای فرسوده اشراف دارند و ما طرح های را برای نوسازی ارائه کردیم ‏که در حال بررسی است، و حتی مورد موافقت اولیه نیروهای اقتصادی دولت هم قرار نگرفته است.‏

عقب ماندگی در برنامه نوسازی می تواند نشان دهنده این باشد که مدیریت گذشته شهرداری، نوسازی بافت‌های ‏فرسوده در اولویت کار خود قرار نداده بود از طرفی همراهی مناسبی با دولت نیز به دلیل مسایل مالی نداشت.در ‏این باره نظری دارید؟
نوسازی در بافت فرسوده، پیچیده‌ترین فعالیت حوزه مدیریت شهری است. زیرا با مردم به‌صورت جدی سروکار ‏دارد از سویی در این بافتها معبر و خیابان های باریک داریم که کار سخت تر می کند به لحاظ مکانیک خاک ‏مشکل دارد، ریزش دارد، به لحاظ حقوقی، ملکی، انواع و اقسام اعتراضات وجود دارد کار بسیار پیچیده حقوقی، ‏فنی، اجرایی و مدیریتی در بافتهای فرسوده وجود دارد. با این حال، پیشرفت 40 درصدی داشتیم که تقریبا چهار ‏برابر کل کشور است. در تهران ارزش ملک حتی در جنوب شهر تهران نسبت به خیلی از کلانشهرها بهتر است، ‏امروز به بخش حساس نوسازی رسیدیم به همین دلیل سیاست های گذشته نمی‌تواند دیگر پاسخگو باشد.‏

این تاخیر در برنامه نوسازی بر اساس برنامه 10 ساله به خاطر ضعف مدیریتی دوره گذشته نیست؟
قطعا در دوره گذشته برای نوسازی بافت های فرسوده فکر شد و اقداماتی نیز انجام شد نمی‌خواهم کسی را زیر ‏سوال ببرم؛ قطعا فکر شده که 40 درصد بافتها نوسازی شده است اما بافت فرسوده و نوسازی آن یک کار جامع ‏است که به حمایت 100 درصدی دولت نیاز دارد. اعتماد میان دولت و شهرداری در دوره‌های قبلی وجود نداشت، ‏اما امروز با تکیه بر تجارب قبلی نگاه دیگری وجود دارد و امیدوار هستم همگان با توجه به شرایط بغرنجی که ما ‏امروزه می‌بینیم از بعد ناایمن بودن اماکن مسکونی و ناهنجاری‌هایی که می‌تواند از هر لحاظ ایجاد کند، تلاش ها ‏برای نوسازی بیشتر شود.‏

خیلی از کارشناسان معتقد هستند هزینه‌ای که دولت گذشته در قالب طرح مسکن مهر در مکان‌هایی خارج از ‏شهر گذاشته است اگر در داخل شهرها و کلانشهرها برای بافت‌های فرسوده هزینه می‌شد ، وضعیت بهتر بود. شما ‏هم قبول دارید که اگر می‌آوردند در بافت فرسوده داخل شهرها هزینه و سرمایه‌گذاری می‌شد، خروجی و نتیجه ‏بهتر بود؟
قطعا اینگونه است.‏‎ ‎‏ در دولت گذشته بزرگ‌ترین پروژه عمرانی کشور مسکن مهر بوده؛ که بودجه زیادی برای آن ‏صرف شد و تورم زیادی در مسکن ایجاد کرد که اگر در بافت فرسوده شهرها هزینه می شد امروز بافت فرسوده ‏شهر ایمن شده بود و از آنجا که که در بافت فرسوده زیرساخت های شهری فراهم بود قطعا روند با سرعت ‏ببیشتری طی می شد. انتقاداتی از سوی رئیس جمهور درباره مسکن مهر اخیرا عنوان شده است، بدون تردید این ‏انتقاد برای این است که اگر ساخت و ساز در بافت فرسوده انجام می شد بهتربود زیرا منجر به ایمن سازی زندگی ‏مردم می شد و حتی مقرون به صرفه بود نوسازی بافت فرسوده به حمایت صددرصد دولت، بنگاه‌های اقتصادی و ‏اصلاح قانونی نیاز دارد.‏

اخبار مربوط به شهرداری‌ها و شوراهای شهر را از «سرویس شهری انتخاب» دنبال نمایید