نفش مشاوران املاک در گرانی مسکن چیست؟

املاکی‌ها ارزان می‌خرند، گران می‌فروشند/ روش عجیب مشاوران املاک برای گران کردن مسکن/ املاکی‌ها التهاب قیمت را تشدید می‌کنند تا حق دلالی بیشتری بگیرند

طی ماه های گذشته همزمان با افزایش حبابی قیمت مسکن ، نوک پیکان انتقادات به سمت بنگاه داران چرخیده و برخی فعالان بازار، بنگاه داران را بعنوان یکی از عوامل گرانی مسکن معرفی کرده اند. اخیرا فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن سه فاکتور مشاوران املاک، بی ثباتی ارز و مشکلات کلان اقتصادی را عامل افزایش حبابی قیمت ها دانسته بود.

کد خبر: ۴۱۱۱۰۹

تاریخ: ۰۸ خرداد ۱۳۹۷ - ۱۵:۵۶

اگرچه مسئولان صنفی، موثر بودن نقش مشاوران املاک در گرانی مسکن را رد می کنند، اما بسیاری معتقدند نقش آنها در نرخ گذاری مسکن غیرقابل انکار است.

طی ماه های گذشته همزمان با افزایش حبابی قیمت مسکن ، نوک پیکان انتقادات به سمت بنگاه داران چرخیده و برخی فعالان بازار، بنگاه داران را بعنوان یکی از عوامل گرانی مسکن معرفی کرده اند.

اخیرا فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن سه فاکتور مشاوران املاک، بی ثباتی ارز و مشکلات کلان اقتصادی را عامل افزایش حبابی قیمت ها دانسته بود.

با این حال مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با رد این موضوع اعلام کرد: مشاوران املاک مایل هستند قیمت مسکن گرانتر نشود.

از سوی دیگر بسیاری از مردم معتقدند نقش مشاوران املاک در ایجاد نوسانات در بازار مسکن بی بدیل است. هر چند که بخش مهمی از فعالان این صنف این موضوع را رد کرده و معتقدند آنچه باعث می شود قیمت مسکن دچار نوسان شود، زیاده خواهی برخی مالکان و تصور اشتباه آنها در خصوص عقب ماندن ارزش ملک آنها نسبت به املاک سایر مناطق یا حتی در مقایسه با نرخ ارز و دلار است که همزمان با بالا رفتن قیمت ارز، در صورتی که ملک خود را گران‌تر نفروشند، از رشد بازار عقب می‌مانند؛ به همین دلیل اقدام به بالابردن قیمت ملک خود می‌کنند.

یک مشاور املاک: ما صرفا واسطه میان خریدار و فروشنده ایم نه نرخ گذار

ارسلان محمدی زاده، مشاور املاک تحصیلکرده در یکی از مناطق مرکزی شهر تهران درباره اثرگذاری هم صنفان وی بر قیمت مسکن اظهار داشت: مشاوران املاک بر اساس قانون صرفا به شغل دلالی، واسطه گری و یافتن خریدار و فروشنده مسکن مشغول هستند و هیچ گاه درباره قیمت ها اظهار نظر نمی کنند؛ افرادی که خواهان فروش ملک خود هستند، با مراجعه به مشاوران املاک، واحد مسکونی آماده فروش را بر اساس نرخ دلخواه خود در دفتر مشاور املاک فایل می کنند و از سوی دیگر آنهایی که خواهان خرید هستند، بر اساس میزان توانایی و دارایی خود ملک مورد نظرشان را جستجو می کنند. مشاور املاک هم در این میان کمیسیون بابت واسطه گری را ​دریافت می کند.

یک شهروند: املاکی‌ها ارزان می‌خرند گران می‌فروشند

جمشید فرهادی کارمند ۵۵ ساله که برای فروش واحد مسکونی خود و سپس خرید واحد مسکونی بهتر به یکی از مشاوران املاک مراجعه کرده، با رد این ادعای بنگاه دار مسکن گفت: بیشتر مردم معتقدند مشاوران املاک در زمینه افزایش یا ثابت ماندن قیمت مسکن نقش اثرگذاری دارند و هر جا که ملک آماده فروش، از وضعیت مناسبی برخوردار باشد، با قیمت مورد نظر فروشنده مخالفت کرده و می گویند رقمی که اعلام کرده ای بالاست و خواهان ندارند و باید واحد مسکونی خود را با قیمت کمتری بفروشی! سپس با امضای قرارداد صوری ملک را خریداری کرده و نهایتا با قیمت بسیار بالاتری به مشتری دیگر می فروشند. در این میان هم مالک اول متضرر می شود هم خریدار نهایی و آنکه سود می برد، خودِ بنگاه دار است.

املاکی‌ها التهاب قیمت را تشدید می‌کنند تا حق دلالی بیشتری بگیرند

خانم میانسالی که اخیرا بازنشسته شده و توانسته با پاداش پایان دوره خدمت خود به انضمام فروش ملک قبلی اش، واحد مسکونی جدیدی بخرد گفت: من توانستم در پاییز پارسال و پیش از آغاز فصل گرانی مسکن، واحدی را با قیمت مناسب خریداری کنم؛ اما به دلایلی هنوز امکان نقل مکان به واحد جدید را نیافته ام و این آپارتمان همچنان خالی است.

وی افزود: بنگاه داری که این واحد مسکونی را میان من و فروشنده واسطه گری کرد، با اطلاع از خالی بودن واحد، در دو ماه اخیر تا کنون چندین بار تماس گرفته و اعلام کرده است می تواند واحدی را که من متری ۴.۵ میلیون تومان در یکی از برج های لاکچری منطقه ۲۲ خریده بودم تا متری ۱۱ میلیون تومان به فروش برساند.

چنین اتفاقی بارها از سوی بسیاری از شهروندان گزارش شده و اعلام کرده اند برخی مشاوران املاک با کسانی که در چند ماه اخیر خانه دار شده اند مجددا تماس گرفته و آنها را برای فروش مجدد ملک خود به قیمت هایی فراتر از تصور آنها ترغیب کرده اند.

مشخص نیست آیا اتحادیه مشاوران املاک بر این گونه رفتارها واقدامات تعدادی از بنگاه داران معاملات ملکی نظارتی دارد یا خیر.

انحصار؛ عامل واگذاری قیمت گذاری مسکن به بنگاه داران

با این حال نظر مردم در خصوص مؤثر بودن مشاوران املاک در افزایش قیمت ملک و مسکن نسبت به بنگاه دارانی که در مناطق حاشیه ای یا شهرک های اقماری تهران فعالیت می کنند، صائب تر است. بسیاری از ساکنان شهرک‌های اطراف تهران که تعداد بنگاه های معاملات املاک و مشاوران املاک معدود است، معتقدند قیمت املاک آن منطقه را همین چند نفر سالهاست که تعیین می کنند.

تعدادی از ساکنان یکی از شهرک های مشهور شمال شرق تهران که همواره یکی از محلات مورد استقبال اقشار متوسط پایتخت بوده است، در گفت وگو با خبرنگار مهر گفتند سالهاست که دو یا سه نفر با داشتن چند بنگاه معاملات املاک زنجیره ای ولی بدون آنکه شفاف اعلام کنند که همه این بنگاه ها به آنها تعلق دارد، در حال خرید و فروش واحدهای مسکونی این شهرک با نرخ مورد نظر خود هستند و متأسفانه ساکنان خود شهرک و خریدارانی که از دیگر نقاط تهران به این منطقه برای خرید مسکن مراجعه می کنند، مجبورند مستقیما به همین چند نفر مراجعه کنند.

مجتمع های بی سند تهران؛ جولانگاه مشاوران املاک

تعدادی از شهروندان تهرانی معتقدند این وضعیت برای ساکنان شهرک هایی که املاک آنها سند رسمی ندارد، بسیار بدتر است. با توجه به اینکه واحدها و مجتمع های مسکونی بدون سند در پایتخت فراوان است، مشاوران املاکی که در این شهرک ها یا مجتمع ها به خرید و فروش مسکن مشغول هستند، املاک این محله ها را بدون در نظر گرفتن فروش متری مسکن که یکی از رایج ترین اشکال خرید و فروش ملک در تهران است و صرفا به صورت یکجا ـ مثلا واحد دوخوابه یا سه خوابه ـ خرید و فروش می کنند. در این مجتمع های مسکونی معمولا مالکان و دارندگان واحدهای قولنامه ای دخالت کمتری در نرخ گذاری داشته و بیشتر تابع نرخ مورد نظر مشاور املاک آن منطقه و شهرک هستند. اگر هم بخواهند با قیمت متفاوتی واحد مسکونی خود را از طرق دیگری مانند اپلیکیشن ها یا سایت های خرید و فروش مسکن بفروشند، به سختی می توانند مشتری ای که از قیمت بنگاهی محله بی اطلاع باشد، بیابند و نهایتا مجبورند به همان مشاور املاک محله خود مراجعه کنند.

مدیر سایت مسکن یابی: تنوع فایلهای موجود در بنگاه‌ها با سایتها قابل مقایسه نیست

محسن کیاخانی مدیر یکی از سایت های پر تعداد خرید و فروش مسکن با بیان اینکه اپلیکیشن ها و سایت های فعال در بازار مسکن می توانند از کاسته شدن انحصار مشاوران املاک بکاهند، گفت: با این حال یکی از مشکلات مهمی که سایت ها و اپلیکیشن ها دارند این است که مجبورند همه مناطق شهر یا کشور را پوشش دهند ، درنتیجه سایت های کمی وجود دارد که برای یک محله، پیشنهادهای متعددی پیش روی خریدار قرار می دهند ولی بنگاه های معاملات املاک آن منطقه تعداد زیادی فایل به مشتری ارائه می دهند؛ تنوع پیشنهادات موجود در یک املاکی با سایت خرید و فروش مسکن قابل مقایسه نیست. درنتیجه مردم مجبورند به صورت فیزیکی برای خرید مسکن از این بنگاه به آن بنگاه بروند که معمولا بسیار کم پیش می آید بنگاه های موجود در یک محله در اثر رقابت، تفاوت فاحشی در قیمت های خود بدهند. بلکه برعکس نوعی همکاری نانوشته میان بنگاه های معاملات ملکی هر محله وجود دارد تا قیمتی که خود برگزیده اند را به اصطلاح نشکنند.

عقبایی: مشاوران املاک در گرانی مسکن بی تأثیر نیستند

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره میزان اثرگذاری مشاوران املاک در افزایش قیمت مسکن اظهار داشت: رشد قیمت مسکن عوامل متعددی دارد که عوامل اقتصادی، تورم زا، نوسانات بازارهای رقیب مانند ارز و سهام و طلا، حتی مناقشات بین المللی، نبودن توازن در عرضه و تقاضا، میزان تولید مسکن و ساخت و ساز، قدرت خرید مردم، سود سپرده ها و تسهیلات بانکی و ... بخشی از اینهاست؛ اما اقدامات مشاوران املاک هم می تواند یکی از فاکتورهای رشد قیمت مسکن باشد.

وی افزود: به این معنا که فعالیت های مشاوران املاک در کنار سایر عوامل می تواند اثرگذار باشد اما اینکه بگوییم صرفا اقدامات مشاوران املاک سبب گرانی مسکن شده، اظهار نظر اشتباهی است. مسکن مقوله ای است که عوامل متعددی در آن نقش ایفا می کند.

وی با بیان اینکه مردم ذی شعور هستند و قیمت ها را آگاهانه انتخاب می کنند، ادامه داد: اگر قرار باشد هر قیمتی که مشاور املاک پیشنهاد داد، خریدار هم استقبال کند که دیگر بازار رقابتی معنایی ندارد. بلکه مردم قیمت ها را با هم تطبیق می دهند و بعد آن را رد یا قبول می کنند.

وی خاطرنشان کرد: مشاوران املاک مایلند که معاملات به هم جوش بخورد. مثلا در یک معامله ۵۰۰ میلیون تومانی مسکن در تهران، کمیسیون مشاور املاک، ۲.۵ میلیون تومان از هر یک از طرفین قرارداد است. این مشاور املاک هر قدر هم که به دنبال کسب منافع شخصی خود باشد نمی تواند این واحد مسکونی را بیشتر از مثلا ۶۰۰ میلیون تومان به فروش برساند. تنها نفعی که در این میان می برد، اخذ ۵۰۰ هزار تومان از طرفین است. ولی با این قیمت احتمال جوش نخوردن معامله و ریسک عدم انجام آن بالا می رود. آیا عقلایی است که برای یک میلیون تومان سود بیشتر، ۵ میلیون تومانی که ریسک دستیابی به آن حداقل بود را به خطر بیندازد و با اعلام رقمی بالاتر، از دستیابی به اصل حق الزحمه خود باز بماند؟

یکی از روش های عجیب مشاوران املاک برای گران کردن مسکن!

عقبایی اظهار داشت: برخی مشاوران املاک فاقد پروانه کسب، به فروشنده ها وعده و وعید می دهند که اگر این ملک را بالاتر از رقم مورد نظر تو بفروشیم، مقدار کمیسیون خود را بیشتر می کنیم. فروشنده نیز به این معامله راضی است چون می تواند واحد مسکونی خود را به رقمی بالاتر از نرخ عرف منطقه به فروش برساند. این نوع اقدامات است که برای بازار مشاوران املاک تهدید است. البته ما تا به حال در اتحادیه گزارشی از انجام چنین اقداماتی از سوی مشاوران املاک دارای پروانه کسب دریافت نکرده ایم ولی برخی مشاوران املاک بدون پروانه کسب از این نوع فعالیت های مضرّ انجام می دهند.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک به همکاران خود توصیه کرد: مشاوران املاک قدیمی وقتی مالکان برای فروش به آنها مراجعه می کردند و خواهان فایل کردن ملکشان با ارقامی بالاتر از میانگین منطقه یا محله بودند، از پذیرفتن وی خودداری می کردند من به همکاران جدیدتر خود هم توصیه می کنم از فایل کردن چنین پیشنهاداتی خودداری کنند.