شوک مالیاتی در مسکن آمریکا

سرعت حرکت بازار مسکن آمریکا به فاز «رکود»، با ظهور آثار منفی تغییرات مالیاتی در حوزه معاملات املاک افزایش پیدا کرد.

کد خبر: ۴۷۲۳۰۵

تاریخ: ۰۲ ارديبهشت ۱۳۹۸ - ۱۲:۳۰

یک سال و نیم از اجرای سیاست مورد تاکید دونالد ترامپ مبنی بر «کاهش چتر حمایت مالیاتی از بازار مسکن» می‌گذرد و اکنون آمارهای رسمی از روند معاملات ملک در این کشور، نشان می‌دهد: فروش خانه‌های نوساز در آمریکا در سراشیبی سقوط به لحاظ حجم معاملات قرار گرفته است. میزان افت فروش نوسازها از کاهش کل معاملات مسکن بیشتر است و علت آن به «بازتاب تغییرات مالیاتی در بخشی از بازار مسکن آمریکا» برمی‌گردد.

بر اساس قانون جدید مالیات‌های ملکی در آمریکا که از اواخر ۲۰۱۷ به اجرا درآمد، «خریداران مسکن دارنده وام رهنی برای استفاده از معافیت مالیاتی مربوط نرخ بهره باید سقف مشخصی از بهای خرید ملک را رعایت کنند». این سقف، ۷۵۰ هزار دلار تعیین شده است اما در سمت عرضه نوسازها، وزن املاک با قیمت بیش از سقف مشمول معافیت مالیاتی به‌قدری زیاد است که خروج خریداران از این بازار تحت‌تاثیر سقف‌بندی معافیت مالیاتی باعث افت شدید معاملات نوسازها شده است. طی یک سال منتهی به پایان فصل سوم ۲۰۱۸، حجم خرید و فروش خانه نوساز در آمریکا نزدیک به ۸ درصد کاهش پیدا کرد اما این میزان کاهش برای خانه‌های نوساز با قیمت بیش از ۵۰۰ هزار دلار، بیش از ۱۱ درصد بوده است. تغییر در مالیات‌های ملکی از طریق محدود کردن چتر معافیت مالیاتی به خانه‌هایی با بهای فروش حداکثر ۷۵۰ هزار دلار اگرچه با هدف متمرکز کردن حمایت‌ها برای دهک‌های متوسط متقاضی خرید مسکن انجام شده اما اثر آن بر بازار ساخت و ساز و همچنین بازار فروش نوسازها تا این لحظه، منفی بوده است.

شرکت‌های سرمایه‌گذاری ملکی بیشترین ضربه را از این تغییر خورده‌‌اند. در این میان، دهک‌های متوسط نیز برای خرید مسکن وضعیت مناسبی ندارند. این گروه از تقاضا با چالش افزایش هزینه وام خرید مسکن مواجه است. تحلیلگران مسکن در آمریکا معتقدند سرعت خروج این بازار از فاز رونق در مسیر ورود به رکود تحت‌تاثیر این چالش‌ها افزایش پیدا کرده است.

زمانی که لایحه اصلاح نظام مالیاتی ترامپ به‌تصویب کنگره رسید، بسیاری از کارشناسان به گمانه‌زنی‌های متعدد در مورد آثار مثبت و مخرب این طرح که بزرگ‌ترین اصلاح مالیاتی سه دهه اخیر آمریکا است پرداختند. اما به‌تازگی «بانک فدرال‌رزرو نیویورک» از تداوم کاهش رونق در بازار مسکن آمریکا خبر داده است؛ این در حالی است که این کشور از جهات دیگر دارای اقتصادی قدرتمند است. به‌نظر می‌رسد لایحه اصلاح نظام مالیاتی دونالد ترامپ، یکی از دلایل عمده ایجاد رکود تدریجی در این بازار است. به‌گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای‌اقتصاد»، براساس بررسی‌های بانک فدرال‌رزرو نیویورک، انتظار می‌رفت با تصویب قانون «مشاغل و کاهش مالیات» درسال ۲۰۱۷، هزینه‌های پس از پرداخت مالیات مالکان مسکن، با محدود ساختن میزان بدهی وام‌های‌ رهنی مسکن معاف از پرداخت بهره، دوبرابر کردن معافیت‌های مالیاتی استاندارد و کاهش نرخ‌های نهایی مالیات تغییر کند. این تحولات در ظاهر موجب کاهش قیمت‌ها در چارچوب این برنامه شد اما انتقادات گسترده‌ای را از جانب دموکرات‌ها به خود جلب کرد.

میلر ساموئل، مسوول ارشد اجرایی یک شرکت ارزیابی مسکن معتقد است که تا پیش از تصویب قانون مالیات، انگیزه اصلی برای خرید و حتی معاوضه مسکن، موردبندی کردن معافیت‌های مالیاتی بوده است. اکنون جنبه اصلاحی قانون کاهش مالیات جایگزین روشی شده است که برای مدت‌ها عاملی تقویت‌کننده در بازار مسکن بود. ریچارد پیچ اقتصاددان آمریکایی نیز در این‌باره می‌گوید:« تغییرات ایجاد شده به‌همراه قانون مالیاتی فدرال که از دسامبر ۲۰۱۷ وارد فاز عملی شد سهم مهمی در کاهش رونق بازار مسکن که در سراسر سال ۲۰۱۸ نمایان شد، ایفا کرد.»

مالیات‌ها درست در زمانی مورد بازبینی قرار گرفته‌اند که هزینه‌های وام‌گیری به‌طور متوسط میان چهارماهه پایانی ۲۰۱۷ تا فصل سوم ۲۰۱۸ با افزایشی هفت‌دهم درصدی مواجه شدند اما رکود اخیر در بازار مسکن شدید‌تر از دو دوره پیشین بود که در آنها نرخ وام رهنی به اندازه‌ مشابهی افزایش داشت. بانک ذخیره‌ فدرال نیویورک در گزارش خود آورده است که کاهش فروش‌ها اغلب در مسکن‌های با قیمت بالا و در نواحی رخ داده است که درآمد‌ها و مالیات املاک در سطح ایالتی و محلی بالاتر بوده‌اند. در این مناطق خریداران مسکن بیشترین تاثیر را از تحولات مالیاتی تجربه کرده‌اند. به‌عنوان نمونه کارشناسان تاکید دارند در مسکن‌هایی که وام مربوط به آن بیش از ۷۵۰ هزار دلار بوده است، به‌نظر می‌رسد که هزینه‌های سرمایه‌ای از یک درصد به پنج درصد افزایش داشته‌اند.

ارزیابی بازار مسکن نشان می‌دهد که فعالیت این بازار کمتر از حد انتظار بوده است. در ماه مارس نرخ وام رهنی به کمترین میزان خود در ۱۴ ماه پیش از آن رسید. میلر براین باور است که این طرح زمانی معرفی شد که نرخ وام‌های رهنی در حال رشد بود و از این‌رو تشخیص علت دقیق رکود کنونی مسکن دشوار شده است. اما نرخ‌های کنونی نسبت به سال گذشته کاهش یافته‌اند و می‌توان گفت که رکود مورد بحث درواقع به‌علت افزایش نرخ وام‌های رهنی نبوده است.

روزنامه واشنگتن‌پست نیز در گزارشی به‌بررسی پیامدهای زیان‌بار قانون مشاغل و معافیت مالیاتی دونالد ترامپ برای بخش مسکن آمریکا پرداخت و نوشت: طی ۶ سال گذشته پس از رشد بهای مسکن این بخش به بستری مناسب برای سرمایه‌گذاری بدل شده است. در این دوره قیمت‌ها به‌طور میانگین در سرتاسر آمریکا با رشد ۳۰ درصدی یا بیش از آن مواجه شدند. اما ممکن است این رشد و رونق کنونی در بخش مسکن با وجود قانون جدید اصلاح مالیاتی تداوم نیابد.

اکنون قیمت‌ها در بخش‌ اعظم آمریکا بیشتر از زمان وجود حباب قیمتی در بخش مسکن است، اما امروز حبابی در این بخش وجود ندارد. بخش مسکن بر پایه‌ای محکم استوار است. در زمان ایجاد حباب، قیمت‌ها از درآمد معمولی خانواده‌ها به سرعت سبقت می‌گیرند و جدا می‌شوند، اما امروز در بسیاری از مناطق یک خانواده معمولی درآمد لازم برای خرید مسکن با قیمت معمولی را دارد و درمجموع از نظر مالی منطقی به‌نظر می‌رسد که به‌جای اجاره یک خانه آن را خریداری کرد.

باوجود رونق شدید بازار سهام، بخش مسکن حتی مقصد جذاب‌تری برای سرمایه‌گذاری در آمریکا به شمار می‌آید. حدود دو‌سوم از شهروندان آمریکایی صاحب‌خانه هستند، اما کمتر از نیمی از آنها سهام خریداری کرده‌اند. درواقع می‌توان این‌گونه گفت که مالکیت مسکن کلیدی برای رفاه مالی طبقه متوسط در آمریکا محسوب می‌شود. بررسی روند‌ها در این بخش نشان می‌دهد که اعطای وام‌رهنی نقش اساسی در مالکیت مسکن دارد، اما این روزها سرمایه‌گذاران ملکی با احتیاط بیشتری برای دریافت این وام‌ها عمل می‌کنند.

اکنون اما در برخی از مناطق آمریکا اصلاحات مالیاتی که تحت قانون مشاغل و کاهش مالیات در دسامبر ۲۰۱۷ کلید خورد می‌تواند شرایط را برای مالکان تغییر دهد. امروز مالکیت مسکن باوجود این قانون که ارزش معافیت بهره وام‌رهنی را کاهش می‌دهد، لطمه خورده است. اکنون سقف معافیت به ۷۵۰ هزار دلار محدود شده است و معافیت مالیاتی املاک نیز تنها ۱۰ هزار دلار است. قیمت‌های کنونی در بخش مسکن انعکاسی از معافیت‌های مالی حال‌حاضر است. این به آن دلیل است که خریداران مسکن به‌طور کلی تلاش می‌کنند تا پس از در نظرگرفتن مالیات هراندازه که می‌توانند مسکن خریداری کنند. اگر این معافیت‌های مالیاتی محدود شوند همان‌طور که در قانون جدید مالیاتی درج شده است قیمت‌های مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند. معافیت بهره وام‌رهنی روش موثری در افزایش مالکان بخش مسکن نیست اگرچه تطبیق با محدودیت در معافیت‌های مالیاتی برای بسیاری از مالکان مسکن زیان‌بار خواهد بود.

باتوجه به چنین عواملی انتظار می‌رود درپی تصویب قانون مالیات، قیمت‌ها در سطح ملی تا ۴ درصد کاهش داشته باشد. باید توجه داشت که تاثیر چنین قانونی بر واحدهای مسکونی با قیمت‌های بالاتر شدید‌تر خواهد بود. بازارهای مسکن در شمال‌شرق، فلوریدای‌جنوبی، شهرهای بزرگ ایالت‌های غرب‌میانه و سواحل‌غربی ازجمله مهم‌ترین مناطقی هستند که از این قانون مالیاتی صدمه می‌بینند. این اصلاحات مالیاتی همچنین می‌تواند برای برخی از شرکت‌ها نظیر «فردی مک» که وام‌رهنی برای خریداری مسکن اعطا می‌کنند چالش‌های فراوانی ایجاد کند.

همه اینها در شرایطی است که در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا در سال ۲۰۱۶ نیز روزنامه «دنیای اقتصاد» در گزارشی روند‌های محتمل برای بازار مسکن آمریکا را در صورت پیروزی دونالد ترامپ در کارزار انتخاباتی بررسی کرده بود. در آن زمان با توجه به وعده‌های ترامپ برای اصلاح نظام مالیاتی آمریکا کارشناسان و فعالان حوزه مسکن در زمینه ورود این بخش به دوره رکود هشدار دادند. بر این اساس پیش‌بینی شد که با ورود ترامپ به کاخ‌سفید تغییرات اساسی در واشنگتن اجرایی خواهد شد، اما در بخش مسکن کارشناسان زلزله‌هایی را که قرار است در این حوزه و تحت رهبری ترامپ رخ دهد، پیش‌بینی کردند. در این گزارش تاکید شد که به‌نظرمی‌رسد در سال‌های ۲۰۱۷ و ۲۰۱۸ نرخ بهره با روند افزایشی مواجه شود که موجب اعمال فشار مضاعف بر حوزه مسکن به دلیل گران شدن تسهیلات رهنی خواهد شد چراکه نرخ‌های بالاتر به‌ معنای افزایش تعداد اقساط است و به این ‌ترتیب بسیاری از متقاضیان رد صلاحیت می‌شوند.

از سوی دیگر درصورت اجرایی شدن وعده ترامپ برای ممانعت از ورود مهاجران به آمریکا بخش مسکن به‌شدت تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. بسیاری از سازندگان مسکن سیاست‌های خود را با درنظر گرفتن مهاجران غیر‌رسمی این کشور درنظر گرفته‌اند. اگر ترامپ این مهاجران را از کشور اخراج کند یا مانع از ورود مهاجران جدید شود، سازندگان و فعالان این بخش برای یافتن نیروی کار با مشکلاتی مواجه می‌شوند.

استیو هاولند، مدیر بنگاه آنلاین مستغلات «هوم یونیون» درپیش‌بینی مشابه گفت که برخی از بازارهای مسکن همچون نیویورک و لس‌آنجلس بیشترین افزایش را از زمان بحران مالی سال ۲۰۰۸ تجربه خواهند کرد. به گفته او نرخ وام‌های رهنی تاکنون نیز به‌دلیل افزایش نرخ بهره از سوی فدرال رزرو، با روند صعودی روبه‌رو شده است. او می‌گوید که از اوایل ماه نوامبر ۲۰۱۶ درخواست برای وام‌های رهنی خرید واحد‌های مسکونی افزایش یافته است که بسیاری از آنها تحت تاثیر انتظارات بخش مسکن است. بسیاری از مردم با تصور اینکه نرخ بهره در آستانه افزایش است و هزینه‌های وام مسکن افزایش خواهد یافت برای این دست از وام‌ها درخواست داده‌اند.

منبع : دنیای اقتصاد