سونامی ریزش قیمت مسکن در راه است؟

پس از حدود پنج سال رکود بسیار شدید به یکباره بازار مسکن ایران همچون بازارهای دیگر از حدود یک سال پیش به شدت ملتهب شده و قیمت ها به شکل عجیب و غریبی افزایش یافت، برخی ماجرا را به سقوط قیمت ریال ربط می دهند و برخی دیگر به سردرگمی سرمایه ها ویا افزایش قیمت مواد اولیه ساخت، اما به هر حال سوال همه امروزه این است که این ماجرا تا کی و به چه صورت می تواند ادامه یابد؟

کد خبر: ۴۷۵۰۴۴

تاریخ: ۱۵ ارديبهشت ۱۳۹۸ - ۱۷:۱۵

به گزارش اسپوتنیک ، برعکس بسیاری از کشورها که برخی کالا مانند ماشین کالای مصرفی به حساب می آیند اما در ایران این کالا به عنوان کالای سرمایه ای به حساب می آید.

همین ماجرا روی بسیاری از کالاهای دیگر نیز منطبق می باشد.

با توجه به ضعف قوانین مربوط به حقوق مالکیت املاک و مستقلات در قبال تبدیل شدن املاک به کالای سرمایه ای این روزها در ایران نیز بسیاری به املاک به عنوان کالایی که می تواند سرمایه آنها را حفظ کند می نگرند.

در حالی که در اکثر کشورهای جهان بحث ساخت و ساز و در برخی حتی مالکیت و اجاره ملک تخصصی به حساب می آید و شرکت های متخصص حق ورود به این بازار را دارند، در ایران این بازار بیشتر در دست بخش خصوصی است.

در تحقیق میدانی ای که خبرنگار اسپوتنیک طی گفتگو با حدود 50 مشاور املاک در تهران و برخی شهرستان های ایران انجام داده نتایج بسیار جالبی به دست آمده، البته علیرغم تماس با اتحادیه مشاوران املاک کشور جهت استعلام نظر اتحادیه در این باره رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور از اظهار نظر در این باره عذرخواهی کردند:

1 — خرید و فروش واقعی امسال در مقایسه با سال گذشته حدود 90% کاهش یافته.

وقتی از مشاورین املاک در این مورد سوال کردیم که منظورشان از خرید و فروش واقعی مسکن چیست آنها اظهار می داشتند که منظورشان خریداران واقعی مسکن و نه دلالان است، امروزه بیشتر خرید و فروش ها توسط دلال ها انجام می شود که بخش کوچکی از قیمت املاک را به صاحبان پرداخت می کنند واز مالک مهلت می گیرند تا بقیه پول را طی مدتی حدود سه ماه تهیه کنند و طی این سه ماه تلاش می کنند ملک را به فرد سومی با قیمت بالاتر بفروشند و در نهایت اگر ملک با قیمت بالاتر فروش نرود به ترفند هایی پول خود را از مالک پس می گیرند و قولنامه را به هم می زنند.

به گفته این مشاوران ده درصد خرید و فروشی هم که انجام می شود بیشتر مربوط به املاکی است که مالکین آن فروشنده واقعی هستند و املاک را به قیمت مناسب عرضه می کنند.

2 – طبق اظهار نظر مشاوران املاک در تهران قیمت املاک بصورت حبابی و کاذب بالا رفته ودلایل زیادی برای این افزایش قیمت وجود دارد که می توان به افزایش قیمت ارز و مواد اولیه ساخت به عنوان اصلی ترین دلایل افزایش قیمت واحد های نوساز نام برد اما اگر افزایش قیمت مواد اولیه را با درصد افزایش قیمت واحد ها مقایسه کنیم می بینیم که یک هباب بسیار زیاد این میان به وجود آمده که دیر یا زود این حباب می ترکد.

ه گفته سعید هدایتی مدیر یکی از آژانس های املاک بزرگ تهران:"همانگونه که ما با سونامی افزایش قیمت مواجه بودیم احتمالا بزودی با سونامی ریزش قیمتها مواجه خواهیم بود".

هدایتی که حدود بیست سال است در این زمینه فعال است و آژانس املاک خود را از پدرش به ارث برده اظهار داشت:" زمانی که در دولت قبل قیمت دلار از حدود هزار تومان به حدود چهار هزار تومان افزایش یافت به یک باره ما شاهد سونامی مشابهی نیز بودیم و به عنوان مثال ملکی که متری حدود دو ملیون تومان قیمت داشت تا حتی متری دوازده و یا سیزده ملیون تومان هم معامله شد اما به یکباره با رکود بسیار شدید مواجه شدیم بصورتی که همان ملک را دیگر کسی با متری چهار یا پنج ملیون تومان هم نمی خرید".

وی افزود امروزه:" همان ملک که تا دو سال پیش کسی با متری پنج ملیون تومان سراغ اش نمی رفت امروزه متری بیست و پنج تا سی ملیون تومان عرضه می شود در حالی که حتی اگر بخواهیم نسبت به افزایش قیمت ارز نیز محاسبه کنیم حد اکثر باید متری دوازده تا پانزده هزار تومان فروش رود وبدیهی است اگر کسی این ملک را با قیمت عرضه شده بخرد بزودی مجبور است با قیمت واقعی آن مواجه شود، اگر مصرف کننده باشد شاید خیلی برایش اهمیت نداشته باشد اما اگر سرمایه گذار باشد قطعا ضرر شدیدی خواهد دید".

بگفته حسین رضایی یکی دیگر از مشاوران املاک تهران:"وقتی که بانک ها سود بانکی را کاهش می دهند خود به خود بسیاری از پولها به سمت بازار ارز و سکه و ملک سرازیر می شود و در مواردی مثل بازار سکه می بینیم که حباب قیمت سکه در مقایسه با قیمت طلای موجود در آن به حدود یک ملیون تومان می رسد، در بازار ارز هم دیدیم که قیمت دلار به نزدیک بیست هزار تومان هم رسید اما به یکباره به کمتر از نصف سقوط کرد و آنهایی که در این بازار ها سرمایه گذاری کرده بودند بیش از نیمی از دارایی خود را از دست دادند".

رضایی افزود:"برخی هستند که متاسفانه برای پولشویی وارد بازار ملک می شوند و حتی اقدام به ساخت و ساز هم می کنند و معلوم نیست این پول های باد آورده را از کجا آورده اند، آنها می آیند و زمین هایی را به هر قیمت که شده می خرند و سپس آرام آرام پول غیر قانونی خود را تبدیل به مصالح می کنند و ساختمان می سازند و چون این پول آرام آرام در ساخت و ساز تزریق شده قابل رصد نیست و در نهایت اینها مالک چندین برج و ساختمان می شوند و بعد با فروش این املاک در واقع پولشویی خود را انجام می دهند".

به گفته رضایی:" چون اینها پول های باد آورده دارند اصلا برایشان مهم نیست که ملک شان کی فروش برود و برخی هستند که چندین برج و ساختمان خالی در مناطق بسیار گران قیمت تهران دارند و حتی حاضر نیستند این واحد ها را اجاره دهند".

رضایی اظهار داشت:"اگر قانونی وجود داشت که فقط همین ها را کنترل می کرد قطعا قیمت ملک در کشور به تعادل می رسید اما چون قانونی برای کنترل املاک و مستقلات این افراد وجود ندارد می بینیم که بازار مسکن امروزه به بهترین بازار برای پولشویی تبدیل شده و هر بار که بحث تصویب چنین قانونی در مجلس مطرح می شود می بینیم که این مافیاهای ثروت اعمال نفوذ می کنند".

حسین کامرانی که ایشان نیز از مشاورین املاک قدیمی شهر تهران است اظهار می داشت:"این روزها برخی سایت های غیر تخصصی املاک به محل هایی برای فعالیت و حضور دلالان تبدیل شده و بسیاری از دلالان قیمت های غیر واقعی برای املاک برخی مالکین روی این سایت ها درج می کنند و قیمت ها را بصورت کاذب فقط روی سایت ها بالا می برند، اکثر اینها هیچ ارتباطی با مشاوران املاک ندارند واصلا از اتحادیه مجوز ندارند و حد نهایت دو روز رفته اند پیش یکی از مشاوران املاک کار کرده اند و تصور می کنند که دیگر مشاور املاک شده اند".

بگفته کامرانی:" این سایت ها در واقع شده اند سایت های دلال بازی و بسیاری از فروشنده ها و خریداران به جای اینکه قیمت های واقعی را از مشاوران املاک دریافت کنند معیار خود را قیمت های این سایت ها قرار می دهند و کافی است یکی مثلا گول بخورد و ملکی را با یک قیمتی از اینها بخرد، آنوقت دیگر قیمت آن ملک می شود مضنه و همه یک کلاغ چهل کلاغ راه می اندازند که فلانی واحد خود را با فلان قیمت فروخته و یا اینکه ببینید فلانی قیمت ملک خود را فلان قیمت گذاشته، در حالی که معیار هیچ وقت نمی تواند گول خوردن یک فرد و خرید یک ملک با قیمتی کاذب باشد بلکه میانگین قیمت فروش املاک در آن منطقه است که با توجه به اینکه امروزه درصد معامله ها بسیار پایین است نمی توان میانگین قیمت تعیین کرد".

شعیب حسینی یکی دیگر از مشاوران املاک تهران اظهار داشت:"متاسفانه این دلال ها بدون پرداخت هزینه و یا مالیات و یا عوارض و یا نظارت بازار را به هم ریخته اند و هیچ نظارتی بر کار آنها نیست و اگر دولت به بازار ارز ورود کرد و با بازداشت دلال ها این بازار را توانست به گونه ای کنترل کند شاید وقت آن باشد که به بازار املاک هم ورود کند و جلوی دلال ها را بگیرد چون ضربه ای که اینها به اقتصاد مملکت وارد می کنند بسیار بیشتر از ضرر دلال های ارزی است".

مهدی اردستانی یکی از مشاوران املاک کاشان اظهار می داشت:"شهرستان ها تا همین چند ماه پیش از موج افزایش کاذب قیمت املاک در تهران در امان بودند، اما این روزها این موج به شهرستان ها هم رسیده و هم قیمت و هم اجاره ها به صورت عجیب غریبی افزایش یافته و این قیمت ها قیمت هایی نیست که مردم توان تحمل آن را داشته باشند و قطعا منجر به واکنش منفی مردم خواهد شد".

اردستانی افزود:"شاید مردم بتوانند نخوردن غذا را تحمل کنند ویا اینکه حتی با کفش و لباس پاره و ژوییده بیرون بروند ولی نمی توانند تحمل کنند که زن و بچه شان بی سر پناه باشند و این مساله می تواند موجب درگیری بسیار شدید مالکین و مستاجرین شود چون افزایش قیمت مسکن و اجاره بها با افزایش در آمد ها هیچ تناسبی ندارد".

سیمین شهریاری مدیر یکی دیگر از آژانس های املاک تهران به خبرنگار اسپوتنیک گفت:"مردم نه توان خرید دارند و نه توان پرداخت اجاره های نجومی، برخی از تهران به شهرستان های اطراف کوچ کرده اند اما همین سونامی افزایش قیمت ها به این شهرستان ها هم سرایت کرده و خوب یا پرونده های درگیری مالک و مستاجر در قوه قضائیه زیاد خواهد شد و یا اینکه باید راه حلی برای این ماجرا پیدا شود".

به گفته شهریاری:"با توجه به اینکه قیمت املاک امروزه بسیار بالاتر از توان خرید مردم است بدیهی است که بازار مسکن بزودی وارد رکود بسیار بسیار شدید گردد و آنهایی که واقعا فروشنده هستند مجبور می باشند املاک خود را با قیمت های واقعی و نه کاذب به فروش برسانند".

شهریاری که تحصیل کرده رشته اقتصاد نیز است افزود:" کالای سرمایه ای مانند ارز و سکه به سرعت قابل نقد شدن است واگر خدای نکرده اتفاقی پیش بیافتد (منظورش درگیری میان ایران و آمریکا) مالکان ارز و سکه می توانند آنها را بردارند و فرار کنند اما ملک اینگونه نیست و آنوقت شاید مالکان حتی به کمتر از نصف قیمت هم راضی باشند اما خریداری وجود نخواهد داشت و نمی توانند ملک را بردارند و با آن به جایی فرار کنند".

ایشان مانند دیگر مشاوران املاک در از دلالان و آنهایی که به دنبال پولشویی هستند گله می کرد و اظهار می داشت که این دو هستند که بازار املاک کشور را به این نابسامانی کشانده اند و اگر قوانین و مقرراتی تدوین شود که با فعالیت این دو گروه برخورد شود قطعا بازار املاک به تعادل خواهد رسید چون تقاضا زیاد است اما توان خرید مردم بسیار پایین می باشد.

وی افزود افزایش قیمت مصالح روی املاک نوساز تاثیر دارد اما امروزه می بینیم که حتی قیمت املاک کهنه ساز هم بصورت عجیب و غریبی افزایش یافته.

شهریاری اظهار داشت هرگونه که بخواهیم حساب کنیم قیمت ساخت و ساز شاید دو یا حتی سه برابر شده اما این افزایش قیمت نمی تواند بهانه ای برای صعود موشکی قیمت ملک چه نوساز و چه قدیمی ساز باشد.

در پایان وی هم با دیگر مشاوران املاک همصدا شد واظهار می داشت که این بازار بازاری نیست که بتواند ثبات داشته باشد واین رکود بسیار شدید مقاومت فروشندگان را خواهد شکست و قطعا بزودی شاهد سقوط شدید قیمت ملک خواهیم بود و بزودی دلال هایی که املاک را قولنامه کرده اند مجبور خواهند بود که یا به فروشنده ها خسارت بدهند و یا حساب ها را پر کنند، و بسیاری از این دلال ها حتی آنقدر توان ندارند که چک های خود را پاس کنند و در واقع قمار کرده اند واین ماجرا موجب افزایش عرضه خواهد شد.

وی اظهار داشت بسیاری از اینهایی که واقعا فروشنده هستند و یا به پول املاک خود نیاز دارند به دلیل تلاطم در بازار منتظر بعد از عید (بودند) اما بعد از عید هم دیدیم که هیچ اتفاقی نیافتاد و خرید و فروش به شدت راکد است.