افزایش دسترسی مردم به مسکن با مالیات بر عایدی سرمایه / «مالیات» خواب سوداگران مسکن را آشفته می‌کند؟

حسین عبدالهی: اتخاذ سیاست‌های مناسب و افزایش هزینه تقاضا‌های سوداگرانه، سرمایه‌ها را به سمت تولید هدایت کرده و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت، ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار جلوگیری می‌کند. از ابزار‌هایی که دولت در عمل برای افزایش هزینه تقاضای سوداگرانه در اختیار دارد، اهرم‌های مالیاتی است. یکی از مؤثرترین ابزار‌هایی که دولت می‌تواند با کمک آن مانع سوداگری و دلالی در بازار شود، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است.

کد خبر: ۵۵۳۸۴۸

تاریخ: ۱۷ خرداد ۱۳۹۹ - ۲۰:۳۹

حسین عبدالهی: در سال‌های اخیر رشد غیرمنطقی قیمت‌ها در حوزه مسکن قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است؛ به طوری که دیگر قیمت ملک هیچ تناسبی با ارزش واقعی آن ندارد.

بر اساس گزارش بانک مرکزی از اردیبهشت سال ۹۶ تا اردیبهشت سال ۹۹ یعنی طی سه سال متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود ۲۸۰ درصد رشد داشته و از قیمت ۴.۵ میلیون به ۱۷ میلیون تومان در هر متر مربع افزایش یافته است.

افزایش روز به روز قیمت‌ها، خروج تقاضای واقعی از بازار را به دنبال داشته که به کاهش تدریجی معاملات و به تبع متضرر شدن سازندگان منجر می‌شود. دلیل اصلی این افزایش غیر منطقی قیمت‌ها و کاهش معاملات (حذف تقاضای مصرفی) روند نزولی تولید و افزایش تقاضای سوداگرانه در بازار بوده است.

در واقع یکی از چالش‌های اساسی که در اقتصاد کشور وجود دارد و طی سال‌های متمادی کمتر به آن توجه شده، جذابیت بازار‌های موازی و غیر مولد است که موجب افزایش قیمت کالا‌های اساسی نظیر مسکن شده است. سود بالای فعالیت‌های غیر مولد و سوداگرانه، انگیزه لازم برای حضور تقاضا‌های سرمایه‌ای در این بخش از اقتصاد را به وجود آورده است.

به عبارت دیگر برخی از افراد در بازار‌هایی مانند مسکن به منظور کسب سود‌های باد آورده، تقاضای کاذب و بیش از اندازه ایجاد می‌کنند و با این اقدام موجب بالا رفتن قیمت در بازار می‌شوند. متقاضیان این بازار‌ها به‌جای رونق بخشی به اقتصاد و ایجاد اشتغال، به‌واسطه‌گری می‌پردازند.

در واقع سوداگران بدون ساخت حتی یک خانه مسکونی و قبول هیچ ریسکی، تنها با انجام معاملات مکرر و یا احتکار مسکن، با در دست گرفتن نبض قیمتی بازار یک شبه راه چندین ساله را می‌روند و باعث می‌شوند پس‌انداز‌های چندین ساله مردم یک شبه اعتبار خود را از دست بدهد. این مسئله در فصل اوج نقل و انتقالات، نمود بیشتری در سبد مصرفی آحاد جامعه پیدا می‌کند؛ تا جایی که بسیاری از مردم برای تامین سرپناه خود در مضیقه شدیدی قرار می‌گیرند.

گواه بر این مدعا شاخص‌هایی مانند کاهش خانوار‌های دارای مسکن ملکی شهری از حدود ۷۰ درصد در سال ۷۵ به ۵۴ درصد در سال ۹۵، افزایش سال‌های دوره انتظار برای تأمین مسکن به بیش از ۵۰ سال در سال ۹۹، رشد تقاضای سرمایه‌ای از ۲۰ درصد سال ۶۵ به حدود ۷۷ درصد در سال ۹۵ و افزایش تعداد خانه‌های خالی از ۱.۶ میلیون به ۲.۶ میلیون واحد طی سال‌های ۹۰ تا ۹۵، هستند.

از اینرو اتخاذ سیاست‌های مناسب و افزایش هزینه تقاضا‌های سوداگرانه، سرمایه‌ها را به سمت تولید هدایت کرده و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت، ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار جلوگیری می‌کند. از ابزار‌هایی که دولت در عمل برای افزایش هزینه تقاضای سوداگرانه در اختیار دارد، اهرم‌های مالیاتی است. یکی از مؤثرترین ابزار‌هایی که دولت می‌تواند با کمک آن مانع سوداگری و دلالی در بازار شود، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است.

در اغلب کشور‌های توسعه یافته، دولت‌ها برای کنترل قیمت مسکن و خارج کردن این بخش از رکود بدون بروز تورم، در ابتدا هزینه‌های سوداگری را با سیاست‌های مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه افزایش داده تا نوسانات قیمتی کنترل شود؛ سپس با حمایت از سازندگان زمینه را برای افزایش تولید فراهم نموده و در قدم آخر، افزایش تسهیلات را در دستور کار گذاشته اند.

مالیات بر عایدی سرمایه به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود و تنها تقاضا‌های سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و سازوکار‌های اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضا‌های مصرفی و سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه‌های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند.

با توجه به موارد ذکر شده با خروج سوداگران از این بخش، قیمت مسکن به تناسب با قدرت خرید مردم بالا می‌رود و دیگر قیمت‌های نجومی و رشد اجاره‌نشینی مشاهده نخواهد شد و در نهایت با کاهش فاصله طبقاتی، مردم با آرامش بیشتری به زندگی خود ادامه می‌دهند.

با این وجود ایران از معدود کشور‌هایی است که مالیات بر عایدی سرمایه ندارد؛ این مسئله به ویژه در بخش املاک، با توجه به اینکه این بخش همواره با «تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای» در چالش بوده، پیامد‌های منفی متعددی برای اقتصاد ایران داشته است.

علاوه بر این از تصویب لایحه و طرح‌هایی هم که به مجلس ارائه شده، طی چندین سال اخیر توسط برخی ذینفعان جلوگیری شده است. به عنوان نمونه سال ۱۳۹۳ لایحه قانون مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس شورای اسلامی مطرح شد؛ اما مورد تأیید قرار نگرفت. مجددا طرح قانونی مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه املاک با عنوان طرح «الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم و مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن» در تیرماه ۱۳۹۷ توسط نمایندگان مجلس شورای اسلامی با بیش از ۱۰۰ امضاء ارائه گردید تا در صورت تصویب به‌عنوان ماده ۶۰ به قانون مالیات‌های مستقیم الحاق شود.

این طرح در کمیسیون اقتصادی مجلس بررسی و در آبان‌ماه ۱۳۹۷ با کلیات آن موافقت شد؛ اما مجدداً در جریان بررسی جزئیات، طرح مذکور به دلیل وعده دولت جهت ارائه لایحه‌ای جامع در آینده نزدیک، متوقف گردید. این لایحه تا پایان مجلس دهم ارائه نشد و طرح مذکور نیز کماکان در کمیسیون اقتصادی مجلس معطّل مانده است.
پس از گذشت ۲ سال از ارائه طرح مالیات بر عایدی سرمایه و عدم تحقق وعده دولت، دهقان معاون وزیر اقتصاد در مصاحبه خود در تاریخ ۹ خرداد از پیشنهاد وزارت اقتصاد به نمایندگان جدید برای تصویب هر چه سریعتر مالیات بر عایدی مسکن خبر داد.

این پیشنهاد حاکی از آنست که پس از گذشت این مدت طولانی، خبری از لایحه جامع وعده داده شده توسط دولت نخواهد بود و صرفاً مجلس دهم زمان را از دست داد و همین موضوع دلیل اصلی افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن و دور شدن هر چه بیشتر آحاد جامعه از دسترسی به این کالای اساسی بوده است.

گفتنی است در حال حاضر قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بیش از ۱۸۰ کشور جهان اجرا می‌شود. آمریکا، بریتانیا، چین، فرانسه، روسیه، ژاپن، ترکیه، بوتسوانا، قطر، لیبی و ... از جمله کشور‌های توسعه یافته، در حال توسعه و توسعه نیافته‌ای هستند که این مالیات را مورد استفاده قرار داده‌اند و سابقه‌ای بیش از ۱۰۰ ساله در جهان دارد.