دورکاری، دلالان املاک و باقی قضایا

برای دهه‌ها، یکی از بزرگ‌ترین شاخص‌های پرستیژ یک تجارت، کیفیت ملک آن بود: مثلاً دفتری که ساختمانی با مقیاس بزرگ داشت، نشان از یک تجارت موفق می‌داد.

کد خبر: ۶۲۲۲۸۶

تاریخ: ۲۰ خرداد ۱۴۰۰ - ۱۳:۴۲

روزنامه اینترنتی فراز: برای دهه‌ها، یکی از بزرگ‌ترین شاخص‌های پرستیژ یک تجارت، کیفیت ملک آن بود: مثلاً دفتری که ساختمانی با مقیاس بزرگ داشت، نشان از یک تجارت موفق می‌داد.

چون روز‌به‌روز بیشتر شاهد فاصله‌گرفتن از شیوه‌های سنتی رفت‌و‌برگشت روزانه‌ی افراد به محیط‌های کار و دفاتر مرکزی شرکت‌های بزرگ هستیم. این اتفاق در تمام جهان می‌افتد. مثلاً در انگلستان، ۱۵درصد کارمندان از خانه کار می‌کنند؛ میزانی که در هندوستان به ۵۰ درصد نیز می‌رسد. در نتیجه، رو به کاهش گذاشتن جمع کسانی که با مدل‌های سنتی کار می‌کنند، دارد به کم‌رنگ‌شدن نقش و حضور این ساختمان‌های بزرگ و اداری در قالبی بزرگ می‌انجامد. این اتفاق بیش از همه تهدیدی برای دلالان است که با کاهش پیشنهادهای تک‌واحدی تجاری، دست واسطه‌گری‌شان قطع می‌شود.

البته این تمام ماجرا نیست. این موضوع فرصتی نادر پیش می‌آورد که می‌توان با تمرکز‌دادن به بحث استراتژی فروش، از مزایای ایده‌های جدیدی که شکل گرفته‌اند استفاده کرد. داده‌های جمع‌آوری‌شده‌مان از پژوهش سالانه‌ GBS، نشان داد که کارگزاران و دلالان قادرند بدین‌ترتیب با تغییر پیشنهادهای خود، از انعطاف‌پذیری‌که این موقعیت جدید دارد، استفاده کنند.

چالش‌های اداری از کجا و چطور سربرآوردند

گرایش‌های اجتماعی و اقتصادی که دهه‌ها در حال دگردیسی بوده‌اند، حالا به تغییر فرم ایده‌های ما در دفاتر مدرن انجامیده‌اند. برای کارگزاران اقتصادی این موضوع هم چالش‌زا بوده، و هم پدیدآورنده‌ موقعیتی که نمی‌توان آن را نادیده گرفت.

منشأ این گرایشات سال ۱۹۷۳ بود، زمانی که بحران نفت اوپک، ایالات‌متحده را به بن‌بست کشاند. کم‌کم داشت این ایده پدید می‌آمد که کشاندن روزانه‌ کارمندان به دفاتر مرکزی، در دراز‌مدت برقرار نخواهد ماند.

در همان سال، مرکز تجارت جهانی رسماً در سواحل شرقی ایالات‌متحده افتتاح شد. ساختمانی اداری که مجموعاً شامل ۱/۲۴ میلیون متر‌مربع فضای کف می‌شد و در آن زمان بلند‌مرتبه‌ترین سازه‌ جهان به حساب می‌آمد.

همان زمان، در سواحل غربی، یک مهندس اسبق ناسا به نام جک نیلز در حال ایده‌پردازی بود؛ او می‌خواست سازه‌های نظیر مرکز تجارت جهانی بسازد. در سایه‌ی بحران انرژی، او به مفهوم «دورکاری» رسید. ایده‌ او متشکل از شبکه‌ای از ادارات کوچک می‌شد که در فاصله‌ای نزدیک از خانه‌ها استقرار یافته و به افراد اجازه می‌دادند پیاده یا با دوچرخه به محل کار برسند.

امروزه، فناوری دیجیتال، که به نوعی پشتیبان دورکاری‌ست، رؤیای جک نیلز را برای میلیون‌ها نفر به واقعیت تبدیل کرده است. براساس تحقیقات REGUS، امروزه ۵۴درصد افراد سراسر دنیا، از محیطی جدای از فضای کار خود ارائه‌ خدمت می‌کنند.

با گرایش جدید و انعطاف‌پذیری که در عموم رخ داده، شکل شهرها و دفاتر در حال تغییرند. اما در همین حین، کارگزاران نیز در حال تغییر استراتژی‌هاشان هستند. در این محیط، کار دیگر مثل سابق یک گزینه به حساب نمی‌آید.

برای آنها که دم را قدر می‌دانند، این فرصتی‌ست مغتنم برای ایجاد نوعی جدید از تجارت. در این نوشتار به گرایش‌ها و تغییر‌جهت‌های صورت‌گرفته در بازار و اینکه مشتری‌ها و کارمندان چه می‌خواهند و مزایای اقتصادی این روش برای یک کارگزار چه خواهد بود، پرداخته می‌شود.

دورکاری چطور به یک واقعیت تبدیل شد

دورکاری در سایه‌ی بحران انرژی اوپک سربرآورده است. اما رشد آن، واقعیتی‌ست که در نتیجه‌ ارزش‌گذاری به کالایی مهم‌تر اتفاق افتاده است: زمان.

تحقیقات رگوس نشان می‌دهند که رایج‌ترین دلیل دورکاری که از سوی پاسخ‌دهندگان عنوان شده، برقراری تعادل بهتر میان کار و زندگی بوده؛ گزینه‌ای که ۶۱درصد افراد آن را انتخاب کردند.

شاید به همین دلیل نمی‌توان کارمندی که دورکاری می‌کند را معادل فریلنسر جوانی دانست که از کافی‌شاپ مشغول کار است. بلکه در عوض، مرکز سرشماری ایالات‌متحده نشان داده که افراد دورکار اغلب مردان و زنانی هستند به طور میانگین ۴۹ ساله که حقوقی معادل ۴۴ هزار پوند دریافت می‌کنند، و در شرکتی با بیش از ۱۰۰ کارمند مشغول کارند. این‌ها افراد رده‌بالایی هستند که فضای کارشان را از محیط خانه مدیریت می‌کنند.

در سطح جهان، به طور متوسط، ۵۲ درصد کارمندان دورکاری می‌کنند. این مقدار در افریقای جنوبی ۵۶ درصد، در ایالات‌متحده ۵۹ درصد و در آرژانتین به بیش از ۶۰ درصد نیز می‌رسد.

فناوری همیشه به عنوان ابزار توان‌مند‌ساز دور‌کاری محسوب می‌شده است. اما تغییر رویکردهای فرهنگی نیز به همین میزان مؤثر و قابل اشاره‌اند. احتمالاً حالا ما به یک نقطه‌ی اوج رسیده‌ایم: ۵۴ درصد کارمندان گفته‌اند که شرکت‌شان به آنها اجازه داده گاهی دور‌کاری کنند، و ۷۰ درصد هم اعلام کرده‌اند که انعطاف‌پذیر‌بودن کار، موضوع مهمی‌ست. تقریباً یک‌سوم گفته‌اند وقتِ دور‌کاری، تولید و بازدهی‌شان بیشتر است.

این تغییرات فرهنگی، که به دنبال برقراری تعادل کار و زندگی پدید آمده، خواسته‌های شرکت‌ها از ساختمان‌های دفتری‌شان را تغییر داده است. آنها حتی تأثیر بیشتری از تغییرات فضای اقتصادی می‌پذیرند. و مجموع این گرایش‌ها، این قدرت را دارد که تجارت فضای اداری را متحول کند.

درک مطالبات شرکت‌ها

آیا گرایش به حالت سنتی محیط‌های کار از اوج خود خارج شده؟ پاسخ بسیاری کارشناسان به این سؤال مثبت است: فشارهای اقتصادی به طور روز‌افزون در حال سوق‌دادن شرکت‌ها به سمت دفاتر کوچک‌تر، ارزان‌تر و قابل انعطاف‌تر‌ند. مطالعه‌ای که توسط نورم میلر، استاد امور املاک و مستغلات دانشگاه سن‌دیگو انجام شد، الگوی فضای اداری مورد استفاده‌ی یک کارمند متوسط از سال ۲۰۰۰ را شکست.

او با بررسی ۵۴ تا از بزرگ‌ترین مراکز تجاری ایالات‌متحده، متوجه شد میزان فضای اداری در پایان سال ۲۰۰۹ به اوج خود رسیده و از آن زمان ۵۰ درصد کاهش داشته است؛ با اجاره‌نامه‌های جدیدی که در سال ۲۰۱۳ به طور متوسط ۱۷ متر‌مربع را به هر کارمند اختصاص می‌داد. پروفسور میلر استدلال می‌کند که رکود جهانی سال ۲۰۰۸، پایانی بود بر اجاره‌های ارزان‌قیمت؛ و کمپانی‌ها را به سوی سرمایه‌گذاری‌های مالی بنیادی‌تر کشاند.

اطلاعات بیشتر از مدیریت دارایی دویچه (Deutsche Asset Management) نشان از آن دارند که این روند از آن زمان تا کنون امتداد پیدا کرده، و این در حالی‌ست که تراکم فضای ادرای به ازای هر کارمند در ایالات‌متحده مابین سال‌های 2013 تا 2016، به طور مدام روند کاهشی داشته است.

این سوگیری، نه موقت بوده و نه کوتاه‌مدت: گر‌چه در سال‌های اخیری شتاب بیشتری به خود گرفته، اما از سال ۱۹۹۰ به این سو، فضای اداری به طور مدام دارد آب می‌رود. این واقعه جهانی‌ست و در آسیا و اروپا نیز که حق بیمه‌ی بیشتری نسبت به ایالات‌متحده دارند، بیشتر نیز هست.

در شهرهایی نظیر لندن، فشارهای بازار املاک مسکونی، و تغییر موازنه‌ میان کار و سکونت، دارد شهر را تغییر‌شکل می‌دهد. میزان فضای اداری در لندن برای شش ماه متوالی کاهش داشته، که این بیشترین افت از دهه‌ی ۱۹۹۰ بوده است. تنها در وستمینستر، ۴۰۹ هزار متر‌مربع فضا از محیط اداری به مسکونی تغییر پیدا کرده‌اند.

البته باید گفت چنین شتابی در همه‌ی دفاتر هم دیده نمی‌شود. از قضا شاید همان بخش فناوری، که خود تهییج‌کننده‌ی دور‌کاری بوده، از طرفداران سخت دفاتر سنتی مانده باشد.

اپل در حال ساخت ساختمانی مرکزی شبیه سفینه‌ی فضایی در کالیفرنیاست. فضایی که اپل برای این ساختمان اختصاص داده ۲۶۰ هزار متر‌مربع است. گوگل ۱/۹ میلیارد دلار جهت خریداری یک بلوک کامل در شهر نیویورک هزینه کرده است. و یاهو! مدیرعامل شرکت ماریسا مایر با ممنوعیت دورکاری، جهت تقویت حس همکاری در افراد، خبر‌ساز شد.

اما روند کلی مشخص است. کارگزاران خود را با آینده‌ای مواجه می‌بینند که در آن میزان معاملات سنتی دفاتر روز‌به‌روز در حال کاهش است. و یا مقدار زیادی زمان و پول صرف این می‌کنند که ده‌ها معامله‌ای کوچک را به سرانجام برسانند تا مگر با یک معامله‌ی بزرگی که در گذشته انجام می‌شده، برابری کند. اما گزینه‌ی سومی هم وجود دارد: ایجاد تغییر در روال کار و انطباق‌یافتن با واقعیت‌های جدید دنیای تجارت و بازار املاک.

درک نیازهای کارمندان

محیط‌های کار روز‌به‌روز بیشتر با این خواسته‌ی کارمندان مواجهند: ایجاد انعطاف کاری بیشتری و نتیجتاً دستیابی به تعادلی بهتر میان کار و زندگی.

منطقی‌ست در حالی که فواصل دور میان منزل و محل کار هم هزینه‌ی مالی دارد و هم سلامتی، افراد تمایل بیشتری داشته باشند که در محیط‌های نزدیک به محل سکونت‌شان کار کنند. بررسی‌های رگوس نشان می‌دهند ۲۰ درصد افراد به دلیل فاصله‌ی زیاد میان محیط کار و منزل، تمایل به ترک کارشان داشته‌اند. بیش از ۲۷ درصد پاسخ‌دهندگان نیز مسافت طولانی را نوعی هدر‌رفت وقت و بازدهی خودشان توصیف کرده‌اند.

سلامتی‌مان هم به تبع زیاد‌بودن مسافت به مخاطره می‌افتد. مسافت طولانی میان کار و منزل مرادف است با چاقی بیشتر، خواب کمتر، استرس بیشتر و شکایات متناوب از دردهای گردن و کمر.

کارفرمایان نیز ناچارند به سلامتی نیروهاشان اهمیت بدهند، چون سلامتی آنها یعنی غیبت کمتر، روحیه‌ بهتر و بازدهی بالاتر. به همین دلیل راحت نیست آسیب‌های مسافت را نادیده بگیرند.

این موضوع خصوصاً زمانی که بحث جذب و نگه‌داری از نیرویی خاص مطرح باشد، پررنگ‌تر نیز هست. تحقیقات رگوس نشان داده‌اند که ۶۱ درصد کارمندان به دلیل مسافت‌های طولانی، به طور متناوب تغییر شغل می‌دهند. همین‌طور ۹۳ درصد افراد، شرکتی را که دورکاری را بپذیرد ارجح به شرکتیی می‌دانند که این موضوع را قبول نمی‌کند.

دور‌کاری همیشه جواب‌گوی تقاضا نیست، خصوصاً زمانی‌که پای مشتری در میان باشد. خیلی از شرکت‌ها نیز ممکن است در مقابل دور‌کاری نیروهاشان از خودشان مقاومت نشان بدهند، صرفاً ازین جهت که برقراری ارتباط سازنده میان کارکنان را در محیط کار لازم می‌دانند. طبق نظرسنجی‌ای که رگوس در مورد کار در منزل انجام داد نیز ۵۶ درصد پاسخ‌دهندگان، سخت‌ترین بخش دور‌کاری را همین نبود کار تیمی و فقدان رابطه با همکاران‌شان دانسته‌اند.

کارفرماها و کارمندان هر دو در جستجوی راه‌های جدیدند. آنها فهمیده‌اند که مدل قدیمی مسافت‌های طولانی کار و منزل دیگر جواب نمی‌دهد. اما آنهایی که دور‌کاری را امتحان کرده‌اند نیز به دلیل فقدان محیط حرفه‌ای و نبود تعامل آنها را کاری سخت توصیف کرده‌اند.

بنابراین همه به دنبال گزینه‌ای هستند که هر دو جهان را ارائه بدهد. با این روش رویارو شوید و تهدید ناشی از این تغییر را به فرصتی مهیج تبدیل کنید.

فضای مناسب در زمان مناسب

قابلیت‌های بی‌شمار دسترسی‌های از راه دور این فرصت را به افراد داده که در موقع نیاز از روش متناسب خودشان استفاده کنند. رویکرد «درست به‌موقع»، انقلابی در تولید دهه‌ ۱۹۷۰ ایجاد کرد: تنها با تهیه‌ موادی که به سرعت استفاده می‌شدند، پسماندها را از میان برد. با ارائه‌ یک فضای کاری منعطف‌تر و تؤامان مدنظر داشتن رویکرد سنتی، می‌توانید تلفیقی داشته باشید که در موقع لزوم از بهترین حالتش استفاده کرده و فضای مطلوب‌تان را بسازید.

این یعنی کارمندان این امکان را دارند که خودشان محل کار و نحوه‌ آن (تمام‌وقت، پاره‌وقت، حق‌الزحمه‌ای) را انتخاب کنند. برای آن دسته از شرکت‌هایی که هدف‌شان دستیابی به اهداف مالی دقیق و مدون است، این نوع فضای کار، به نسبت اجاره‌ی طولانی‌مدت یک محیط کاری، مزایای شایان توجهی دارد: درست مثل دورریختن پسماندها، در اینجا نیز هیچ ضرورتی به وجود سرمایه نیست.

همچنین این امکان به وجود می‌آید که نیازهای کارمندان یک محیط حرفه‌ای، به فراخورشان تأمین شود. برای چنین کارکنانی در کنار گزینه‌ی طی مسافت طولانی، امکان دیگری هم فراهم شده است. این‌جور افراد حتی در صورت نیاز به سفر نیز می‌توانند دفتر کارشان را با خود جا‌به‌جا کنند.

این شیوه احتمالاً برای دلالان نیز وضعیت بهتری ایجاد می‌کند. و نه‌فقط پاسخ‌گوی چالش‌های آینده است، بلکه به آنها این اطمینان را می‌دهد که مشتریان‌شان برای فضای کاری باز هم به سراغ‌شان خواهند آمد. همچنین که این روش مزایای مشخصی برای کسب درآمد از معاملات سنتی فراهم می‌کند.

این روند سریع‌تر هم هست: بی نیاز به مذاکره برای قراردادهای طولانی‌مدت و جستجوی مکان مناسب، عقد قراردادها زمان کمتری می‌بَرد. شرکت‌ها با کارگزاران به توافق می‌رسند، چون هیچ تعهدی برای هزینه‌های سرمایه‌ای وجود ندارد و اجاره‌ها نیز انعطاف‌پذیر‌ترند.

و افزایش سرعت به معنای گردش پول بهتر برای کارگزاران است. به جای منتظر کارمزد ماندن، حالا می‌توانند ۱۰ درصد کارمزد تمام قراردادها را از پیش انتظار بکشند. هزینه‌ها در این روش سی‌روزه پرداخت می‌شوند و نه طی سال‌ها.

در این حالت دیگر نیازی نیست که کارگزاران معاملات کوچک را در بازاری که هر روز آب می‌رود، پیگیری کنند. آن‌ها می‌توانند کسب‌و‌کار خود را بدعتی نو ببخشند.

انعطاف‌پذیری، آینده‌ی دفاتر است

ایده‌ دفتر مرکزی بزرگ، یک ایده‌ی قدیمی‌ست که حالا با چالش‌های تجارت مدرن روبرو شده است. کارگزاران باید قادر باشند راه‌حل‌های جایگزینی بیایند؛ راه‌هایی که پاسخ‌گوی خوبی به تجارت رو به سریع‌شدن و انعطاف باشند.

گرایش‌های دراز‌مدت بازار، خلاف آن‌چیزی‌ست که در معاملات سنتی دفاتر وجود داشت. شرکت‌ها به دنبال آنند که اجاره‌به‌نسبت‌هر‌کارگر را به کمترین حد ممکن برسانند و استراتژی‌های کارگزاران باید این موضوع را لحاظ کرده باشد.

کارمندان دفتر سنتی را دوست ندارند. اما کار در خانه را نیز دل‌شان نمی‌خواهد. این موضوع پیشنهادی جایگزین فرارو می‌گذارد؛ یک‌چیزی بین این دو. وجود مسافت کوتاه میان محیط کار و منزل، و تؤامان بهره‌گیری از محیط کار حرفه‌ای و تیمی.

کارگزاران آینده، تنها دفتر نخواهند فروخت؛ آنها فروشنده‌ فضای کاری‌اند. ارائه‌ی راه‌حل‌های منعطف، مقیاس‌پذیر، در کنار گزینه‌ی اجاره‌ی درازمدت سنتی، به آنها این امکان را می‌دهد که نیازهای شرکت‌ها و کارکنان‌شان را به موازات هم مرتفع کنند.

احیای معامله می‌تواند به معنای گردش بهتر پول باشد. کارگزاران در این روش فقط از تجارت خود دفاع نمی‌کنند. آنها مدافع گزینه‌ی بهتر برای همه و از جمله خودشان و روش کار بهترند.