سیاستگذاری هدفمند،‌ کلید توسعه بازار مسکن

کد خبر: ۶۳۴۹۹۵

تاریخ: ۰۷ شهريور ۱۴۰۰ - ۱۲:۰۴

بازار اجاره، منتظر اقدامات مسکنی دولت

یکی از سوالهای مهم مردم از اعضای کابینه اقتصادی و شهرسازی دولت سیزدهم، نحوه کنترل قیمت مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است. تحقق این وعده مهم، در این بازه‌زمانی که اقتصاد کشور در رکود به سر می‌برد، به تغییر نگرش متولیان سیاستگذاری این بخش و اصلاحات ساختاری در تمام بخش‌های بازار مسکن نیاز دارد. تغییراتی که توسعه و ساماندهی بازارمسکن را به همراه داشته و خرید یا اجاره خانه را برای مردم راحت‌تر می‌کند.

دلایل ناکارآمدی طرح‌های انبوه‌سازی مسکن توسط دولت؛

به طور معمول سیاست متولیان پیشین بخش مسکن برای افزایش تعداد ساخت و ساز، انعقاد قرارداد با دستگاه‌های بزرگ دولتی و نیمه‌دولتی برای ساخت انبوه مسکن بود که واگذاری آن واحدها، با اولویت کارکنان همان ارگان‌ها و بعد از آنها به صورت ثبت نامی صورت می‌گرفت. این در حالی است که بنا به گفته وزیران وقت، هدف ساخت این واحدها، تامین مسکن نیازمندان بوده و این روش واگذاری با توان نیازمندان متضاد است. چرا که مرحله نخست ثبت‌نام در طرح ملی مسکن یا مسکن اجتماعی، با پرداخت مبالغی که از عهده اقشار نیازمندان خارج بود صورت می‌گرفت.

اما این تنها مشکل طرح‌های پیشین نبود و دخالت همه جانبه دولت در تمام بخشهای ساخت و عرضه، مانع توسعه و ایجاد رونق در کسب‌وکارهای مرتبط با بخش مسکن بود. در حالی که بخش‌خصوصی با ورود به پروسه ساخت‌وساز می‌توانست روند توسعه‌ای داشته باشد و به پیشرفت حاصل از کسب تجربه و انجام پروژه‌های انبوه دست پیدا کند.

اما امیدواریم در دولت سیزدهم این اشتباهات روی ندهد و استفاده از تجربه‌های پیشین،‌ متولیان این بخش را به سمت اجرای طرح‌های کارآمد سوق دهد. طرح‌هایی که اجرای آن در بیان آسان است ولی در عمل دشوار. اما با اتخاذ رویکردی متفاوت، می‌توان از ظرفیت‌های کشور استفاده کرده و این مهم را محقق کرد. تا امروز در بهترین حالت، منابع مورد نیاز ساخت پروژه‌ها مشخص و پس از آن پروژه‌ها به مجریان ساخت واگذار می‌شد.

اما این فرآیندی است که پاسخ نیاز امروز بازار را نمی‌دهد. چرا که هم دولت توان پرداخت چنین مبلغی که بیش از 50 هزار میلیارد تومان برآورد شده است را ندارد، هم اعمال چنین رویکردی، تکرار طرح‌های قبلی است. پس باید سیاستهایی برای توسعه فضای شهری و واگذاری زمین به بخش خصوصی اعمال شود تا کسب‌وکارها به رونق رسیده و گردش تولید تا مصرف در این بخش به حرکت دربی‌آید.

همچنین برای ایجاد یک مسیر هموار برای توسعه بازار مسکن، باید اقتصاد کلان سامان یافته و نرخ تورم کنترل شود. پس از آن با نظارت و توسعه فعالیت تولیدکنندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی، هزینه ساخت را کاهش داد و نقدینگی حاصل از ساخت‌وساز را هم در کشور نگه داشت.

واگذاری زمین ارزان با توسعه شهری؛

پس از بهبود شرایط نهاده‌های ساختمانی، تامین زمین ارزان باید در دستور کار قرار بگیرد. به این صورت که با توسعه شهری، مناطق اطراف کلان شهرها که از نظر امنیت، امکانات و سایر مولفه‌های سکونت استاندارد در شرایط مناسبی قرار گرفته‌اند را به پیمانکاران ساخت واگذار کرد تا ساخت‌وساز انبوه در این مناطق شکل بگیرد. لازم به ذکر است این روش توسعه،‌ به نظارت دقیق و جدی نیازدارد. چراکه به واسطه اینکه جانمایی زمینها، تاثیر بسزایی در ارزش آنها میگذارد، امکان ایجاد رانت بسیار زیاد است.

تامین مالی خرید مسکن برای مردم از طریق ابزارهای نوین؛

اما نمیتوان کاهش درآمد مردم و اختلاف سرمایه شان با قیمت مسکن را نادیده گرفت. اختلافی که باعث ناکارآمدی نرخ تسهیلات مسکن و کم ارزش شدن پس انداز مردم شده است. این مهم علاوه بر اینکه مردم را از صاحب خانه شدن دور کرده، باعث بروز مشکلات زیادی برای مستاجران شده است. به طوری که بیشتر خانواده ها توان پرداخت هزینه اجاره آپارتمان در الهیه و مناطق مجاورش را ندارند.

به این صورت مشاهده میکنیم تعداد معاملات ملکی و قراردادهای اجاره کاهش چشمگیری داشته است. به طوری که متقاضی بسیار کمی برای اجاره آپارتمان در دزاشیب و سایر محله‌های شمال تهران وجود دارد.

توسعه بازار اجاره، در گرو تصمیم های جدید دولت سیزدهم؛

از این رو متولیان تصمیم گیری بخش مسکن در دولت جدید باید نگاه ویژه‌ای به بازار اجاره داشته باشند. چراکه بسیاری از مردم کشور ما مستاجرانی هستند که با همه گیری ویروس کرونا و مشکلات اقتصادی، کسب و کارشان از رونق افتاده و برای تامین مسکن خود با چالش های اساسی روبرو شده‌اند. این مهم نیز با بهبود اقتصاد کلان و کنترل تورم حل می‌شود. گفتنی است یکی از نیازهای امروز و فردای بازار اجاره، افزایش مدت قرارداد تا 10 سال است. این قرارداد می‌تواند با افزایش پلکانی قیمت اجاره بها صورت بگیرد تا مالکان نیز متضرر نشوند. این امر باعث آسودگی مستاجران نسبت به مدت اقامت و هزینه‌ای که باید صرف کنند می‌شود.

از طرفی متقاضیان نیز میدانند تا ده سال آینده چه هزینه ای را باید بابت اجاره بها بپردازند و نسبت به آن اقدام به انتخاب ملک خود می‌کنند. به زبان ساده هنگامی که نرخ اجاره آپارتمان در شهرآرا تا ده سال آینده مشخص باشد،‌ افرادی که از عهده پرداخت آن بر می‌آیند به این محله ورود می‌کنند.

ساماندهی بازار اجاره باید در اولویت نخست متولیان قرار بگیرد؛

اما ساماندهی بازار اجاره امری است که از نگاه مسئولین مغفول مانده و توجه ویژه ای می‌طلبد. گفتنی است مستاجرانی که سالهاست از عهده پرداخت اجاره آپارتمان در الهیه بر می‌آمدند نیز، با رکود اقتصادی درگیر شده و به کوچ اجباری در مناطق ارزانتر شهر پرداخته اند. در حالی که باید با ساماندهی بازار اجاره و توسعه کسب وکار مردم، بازار اجاره را به حالت ثبات و کنترل شده بازگرداند.

گفتنی است مشکلات موجود در بازار اجاره، آپارتمانهای محله‌های ارزان‌تر را با افزایش تقاضا که به صعود قیمت منجر می‌شود مواجه کرده و در مقابل سکونت اجاره‌ای در محله‌های بالاتر همچون اجاره آپارتمان در دزاشیب بدون متقاضی مانده است. این مهم تعادل را در بازار اجاره برهم میزند و باید با اعمال سیاستهای محله‌ای این مشکل را حل کرد.

سیاستگذاری محله‌ای، کیلید سیاستگذاری دقیق در بازار مسکن؛

سیاستگذاری بر مبنای مشکلات و توانایی هر محله، راهکاری است که باید دولت جدید به آن توجه بیشتری داشته باشد. به این صورت که با مشاهده افزایش تقاضا برای اجاره آپارتمان در شهرآرا، سیاستهای مشوق برای مالکان منصف گرفته شود و همینطور با استفاده از ابزارهای مالیاتی، مانع سوداگری در این بخش شوند.

تحقق بسیاری از راهکارهای کاربردی ساماندهی بازار مسکن، به اطلاعات جامع و طبقه‌بندی شده نیاز دارد. اطلاعاتی که خوشبختانه مجموعه دانش‌بنیان کیلید با استفاده از هوش‌مصنوعی آنها را از بسترهای موثق جمع‌آوری کرده و پس از پردازش و طبقه‌بندی، در اختیار مردم و سیاستگذاران گذاشته است.

تکنولوژی، شاه کیلید توسعه بازار مسکن؛

لازم به ذکر است کیلید علاوه بر انتشار اطلاعات قیمت مسکن در محله‌های مختلف، ابزارهای کاربردی و متنوعی را برای افزایش سرعت و کیفیت معاملات ایجاد کرده است. به این صورت که متقاضیان خرید یا اجاره آپارتمان در دزاشیب می‌توانند به راحتی از طریق ابزارهای متنوع جستجو،‌ ملک مورد نظر خود را پیدا کرده و با مالک و مشاور املاک مربوطه وارد مذاکره شوند.

در مجموع کیلید بستری هوشمند است که بروزترین تکنولوژی دنیا را، برای انجام امور ملکی و مطالعات مرتبط با حوزه مسکن به کار گرفته است. این سامانه هوشمند توانسته شفافیت، سرعت و دقت را به فرآیند خرید، فروش یا اجاره املاک بی افزاید و راهنمای خوبی برای مردم، مشاورین املاک و حتی سیاستگذاران بازار مسکن باشد.