وظایف جدید اجاره نشین‌ها

کد خبر: ۶۳۹۹۵

تاریخ: ۰۲ خرداد ۱۳۹۱ - ۱۳:۱۴

گروهي از اجاره‌نشين‌ها با اتمام زمان امتحانات مدارس، در چند روز آينده براي تغيير محل سكونت يا تمديد قرارداد اجاره محل فعلي، وارد بازار مي‌شوند و عملا «معاملات زودرس» را قبل از شروع فصل نقل‌وانتقال رقم مي‌زنند.

هر چند هنوز شواهدي كه ميل صعود در اجاره‌بها را نشان دهد، مشاهده نشده است اما غبار قديمي موجود در بازار اجاره، سه‌وظيفه جديد را به مستاجران تكليف مي‌كند.

هم‌اكنون در سطح شهر تهران به استثناي برخي مناطق، ارقامي كه مشاوران‌املاك از طرف موجران به عنوان اجاره‌بهاي سال جديد اعلام مي‌كنند حداكثر معادل «سه‌ميليون رهن يا 100 هزار تومان اجاره‌ماهانه» بيشتر از نرخ‌هاي سال گذشته است به طوري كه اگر نرخ پيشنهادي امسال موجران در قراردادهاي سال91 اعمال شود، در بدترين حالت ممكن اجاره‌بها 15 تا 20 درصد افزايش پيدا مي‌كند كه اين رقم با توجه به تورم عمومي 21درصدي ابتداي سال، تاحدودي قابل‌تحمل خواهد بود.

مستاجراني كه طي روزهاي آينده براي عقد قرارداد سال جديد اجاره، اقدام مي‌كنند، مي‌توانند ميزان افزايش مبالغي كه از طرف مالك يا مشاوراملاك پيشنهاد مي‌شود را در حد مورد انتظار – نزديك به نرخ تورم- تحت كنترل قرار دهند.

تكليفي كه براي اين ماموريت برعهده مستاجران قرار دارد «مشاهده متن قرارداد سال گذشته ملك» است.

مشاوران‌املاك در اين باره معتقدند: تجربه اجراي طرح تعزيرات در سال گذشته اگر چه منجر به رعايت سقف درنظر گرفته شده براي افزايش اجاره‌بها –سقف 10درصد- نشد اما يك بند از اين طرح كه مطابق آن موجران مجبور شده بودند اجاره‌نامه سال89 را هنگام تنظيم اجاره‌نامه سال90 به مستاجر نشان دهند، به نفع اجاره‌نشين‌ها تمام شد.

چگونه انتظار افزايش اجاره‌بها را مهار كنيم؟

ارائه متن قرارداد سال قبل به طرفين معاملات اجاره،‌ باعث خواهد شد براي تعيين اجاره‌بهاي سال جديد، چارچوب و حريم مشخصي درنظر گرفته شود و موجر از پيشنهادهاي غيرطبيعي و افزايش‌هاي چندبرابري مبلغ پرهيز كند.

مستاجران براي تفاهم بر سر اجاره‌بهاي سال91، چنانچه موجر را موظف به مبنا قرار دادن اجاره‌نامه سال قبل كنند، از قدرت بالاي چانه‌زني برخوردار خواهند شد.

از سوي ديگر براي معاملات روزهاي آتي بازار اجاره، بايد زمينه بروز نابساماني در اجاره‌بها، توسط طرف تقاضا از بين برود.

در حال حاضر در اغلب بنگاه‌هاي مسكن به رغم تاكيد اتحاديه املاك و مقررات ابلاغ شده به مشاوران‌املاك، اجاره‌نامه‌ها به صورت دستي تنظيم مي‌شود. اين در حالي است كه مشاوران‌املاك موظف هستند قراردادهاي اجاره‌ را در سامانه رهگيري معاملات مسكن ثبت رايانه‌اي كنند و در عين حال ارزش هر قرارداد – مبلغ اجاره- را در اين سامانه دولتي، وارد كنند.

مستاجران براي تسلط بر اجاره‌بهاي سال جديد، بايد قراردادهايي را امضا كنند كه نسبت به ثبت آن در سامانه رهگيري اطمينان پيدا كرده باشند.

ثبت اجاره‌نامه در اين سامانه، علاوه بر اينكه به معامله اعتبار قانوني مي‌دهد، به دليل ردگيري دولتي و شفاف‌شدن ارزش قرارداد و در نتيجه محاسبه ساده ماليات بر اجاره، موجر را در افزايش نرخ محدود خواهد كرد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، دغدغه فعلي غالب اجاره‌نشين‌ها، دريافت سليقه‌اي حق‌كميسيوني است كه مشاوران‌املاك براي تمديد ساده يك اجاره‌نامه‌ يا تنظيم مجدد آن، از طرفين معاملات دريافت مي‌كنند.

رفتار ناموزون برخي بنگاه‌ها در دريافت پورسانت معاملات اجاره، روز گذشته با واكنش رييس اتحاديه املاك مواجه شد.

در حالی که در آستانه ورود به فصل نقل و انتقالات در بازار اجاره، برخی مشاوران املاک با تخلف در دریافت مبلغ پورسانت، زمینه را برای تشدید التهاب در‌این بازار فراهم می‌کنند، مصطفي‌قلي خسروی، رییس اتحادیه املاک تهران اعلام کرد: هرگونه دریافت مبلغ پورسانت ناشی از انعقاد قرارداد اجاره براساس قانون، معادل یک چهارم مبلغ اجاره ماهانه است و هیچ یک از بنگاه‌های مسکن نمی‌توانند با‌این بهانه که از تصویب‌ این قانون سال‌ها می‌گذرد، مبلغی اضافه‌تر از نرخ مصوب دریافت کنند.

دو توصیه به مستاجران

خسروی با بیان ‌اینکه قانون دریافت پورسانت از سوی مشاوران املاک کماکان به حالت قبل از سوی آنها لازم الاجرا است و هیچ تغییری در‌این زمینه‌ایجاد نشده است، به مستاجران توصیه کرد‌این افراد هنگام پرداخت پورسانت به بنگاه‌ها از آنها رسید دریافت کنند.

وی افزود: در صورتی که مشاور املاکی مبلغی بیش از نرخ مصوب دریافت کرده باشد مستاجران می‌توانند با ارائه رسید به اتحادیه املاک‌این گونه تخلفات را پیگیری کنند.

خسروی همچنین با بیان‌اینکه 5 درصد مالیات بر ارزش افزوده به پورسانت دریافتی از سوی مشاوران تعلق می‌گیرد به «دنیای اقتصاد» گفت: مستاجران بدانند که ارزش افزوده باید از سوی خود مشاوران املاک پرداخت شود.

وی ادامه داد: مستاجران وظیفه‌ای در قبال پرداخت ارزش افزوده ندارند و هیچ یک از مشاوران‌این اجازه را ندارند که مبلغ اضافه‌ای را با عنوان مالیات بر ارزش افزوده از آنان دریافت کنند.

هشدار رییس اتحادیه به املاکی‌ها

رییس اتحادیه املاک تهران همچنین تصریح کرد: مشاوران املاک هم مواظب باشند که در صورت اثبات تخلف آنان در خصوص دریافت مبلغی بیش از رقم مصوب، جریمه‌ای معادل چهار برابر مبلغ اضافه‌ای که دریافت کرده‌اند، برای آنها در نظر گرفته می‌شود.

روایت متفاوت املاکی‌ها از «پورسانت» و «ارزش افزوده»

در حالی که رییس اتحادیه املاک تهران دریافت هرگونه وجه اضافی تحت عنوان ارزش افزوده انجام معاملات از طرفین قرارداد را ممنوع اعلام کرده، شواهد موجود و اظهارات خود بنگاه‌ها حاکی است اکثر بنگاه‌های سطح شهر تهران علاوه بر دریافت پورسانت به میزان دلخواه خود، 5 درصد ارزش افزوده را نیز از طرفین مطالبه و دریافت می‌کنند.

این درحالی است که پورسانت تمدید قرارداد اجاره نیز ضابطه مشخصی ندارد و بنگاه‌ها براساس میل خود و قدرت چانه زنی طرفین از آنها کمیسیون دریافت می‌کنند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، آن طور که از گفت‌وگو با مشاوران املاک شهر تهران برمی‌آید، بنگاه‌های فعال در حوزه اجاره مسكن به طور معمول برای تمدید قراردادهای اجاره حداقل یک هشتم مبلغ اجاره را از طرفین دریافت می‌کنند؛‌ این مبلغ در مورد اولین قرارداد اجاره یک چهارم ارزش معامله برای هریک از طرفین است.

فاصله درآمدی مشاوران املاک

به گزارش «دنیای اقتصاد»، دریافت ارزش افزوده و مبالغ اضافی از طرفین معاملات اجاره بیشتر در میان مشاورانی رایج است که نسبت به همکاران خود از سطح درآمدی کمتری برخوردارند.

این درحالی است که بنا به اظهار آنها درآمد‌ این مشاوران در سطوح 500 هزار تومان در ماه تا ارقامی‌ در حد 3 تا 5 میلیون تومان متغیر است.

با‌ این حال بسیاری از مشاوران املاک فعال در حوزه بازاریابی و عقد قرارداد اجاره می‌گویند نمی‌توان درآمد ثابت و قابل پیش بینی برای‌این صنف قائل شد؛ چرا که فاصله درآمدی هر ماه در مقایسه با ماه یا ماه‌های قبل در اغلب موارد بسیار زیاد است.

اجاره بها حقوق ماهانه خانوارها را می‌بلعد

رییس کمیسیون عمران مجلس در مورد عمل نکردن دولت به تعهداتش در بازار اجاره مسکن هشدار داد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که سال گذشته در آستانه آغاز فصل نقل و انتقال در بازار اجاره شهر تهران مسوولان مسکن به مردم وعده کردند که اجاره بها بیش از ده درصد افزایش نخواهد داشت بسیاری از مستاجران افزایش بیشتری را در رقم قراردادهای جدید خود متحمل شدند. آن گونه که اعضای کمیسیون عمران مجلس در تشریح وضعیت بازار اجاره بها عنوان می‌کنند سال گذشته برخورد ناقص تعزیراتی با اجاره بهای مسکن شهر تهران نه تنها تاثیری در کاهش قیمت‌ها نداشت بلکه به صورت کامل شکست خورد و همین امر باعث شد که راهکارهای قانونی نیز در عمل اثربخشی خود را از دست بدهند.

در‌این میان رییس کمیسیون عمران مجلس از پیشنهاد تازه‌ای می‌گوید که در قالب آن مستاجر می‌تواند با کسب اجازه از مراجع قضایی پس از اثبات دعوی خود ناشی از عدم تبعیت موجر از الزامات قانونی اجاره بها همچون افزایش قیمت اجاره، از خواسته موجر تمکین نکرده و مبلغ اجاره را با تعیین نرخ مصوب از سوی مراجع قانونی، به صندوق دادگستری واریز کند و اجاره‌بها از ‌این طریق در اختیار موجر قرار گیرد. البته وی تاکید می‌کند که در حال حاضر به خاطر مشخص بودن تعداد مستاجران و افراد بی خانه، دولت به راحتی می‌تواند برای‌ این افراد برنامه‌ریزی و به طرق مختلف مشکلاتشان را حل و فصل کند.

افزایش اجاره‌بها کاذب است

رییس کمیسیون عمران مجلس با بیان‌اینکه هنوز دوره هشتم مجلس به پایان نرسیده و دولت می‌تواند همچنان پیشنهادهای خود را در قالب لوایح یا پیشنهاد ارائه طرح از سوی نمایندگان، برای بررسی و تصویب به مجلس ارائه کند به «دنیای اقتصاد» گفت: حتی اگر تصویب‌این راهکارها به عمر مجلس هشتم هم نرسد کمیسیون عمران در دوره نهم برای رسیدگی به ‌این پیشنهادها آماده است.

علی اکبر آقایی افزود: در حال حاضر اجاره بها به خصوص در شهر تهران به صورتی غیرکارشناسی و کاذب افزایش یافته است و کنترلی هم بر‌این قیمت‌ها صورت نمی‌گیرد. وی خاطرنشان کرد: عدم تعادل بین درآمدهای افراد با مبالغ اجاره موجب شده است بسیاری از ساکنان واحدهای اجاره‌ای، 100 درصد درآمد خود را برای اجاره بها بپردازند. آقایی ادامه داد: دلیلی ندارد وقتی دولت هر ساله تنها 12 تا 18 درصد به حقوق کارمندان و کارگران می‌افزاید اجاره بها بیش از 40 درصد افزایش داشته باشد.

وی با تاکید بر ضرورت احساس مسوولیت دولت در مورد مستاجران، ساخت مسکن‌های اجاره‌ای و‌ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای‌این بخش را مهم‌ترین اولویتی دانست که دولت در مقطع زمانی حاضر باید آن را در برنامه خود قرار دهد.

دولت به مستاجران اختیار بدهد

رییس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به تاثیر ابزارهای مشوق برای کنترل بازار اجاره‌بها به «دنیای اقتصاد» گفت: می‌توان الزاماتی قانونی تدارک دید که در پی آن به مستاجر اجازه داده شود در صورت عدم تمکین موجر از ضوابط اجاره بهای تعیین شده از سوی دولت مبلغ اجاره با تعیین نرخ مصوب، از طریق واریز به صندوق دادگستری به موجر پرداخت شود. وی‌ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن‌های اجاره‌ای را که ساخت آن براساس قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن بر دولت تکلیف شده است یکی دیگر از راهکارهای اجرایی موثر برای تنظیم بازار اجاره دانست.

دولت مسکن اجاره‌ای ساخته است؟

آقایی در پاسخ به سوالی در مورد عملکرد دولت در زمینه احداث مسکن‌ اجاره‌ای گفت: نمی‌توان ادعا کرد که دولت مسکن اجاره‌ای نساخته است، بلکه باید با استخراج آمار ساخت و ساز و واحدهای موجود اجاره‌ای، میزان نیاز واقعی را در‌این زمینه تخمین زد و متناسب با آن درباره عدم تحقق برنامه‌ها پیگیری کرد.