بازار مسکن داغ داغ است!

کد خبر: ۷۰۴۴۱

تاریخ: ۳۱ تير ۱۳۹۱ - ۱۹:۲۲

فارس: با توجه به فرا رسیدن فصل کوچ مستأجران بازار مسکن داغ داغ است.

اگر نگاهی گذرا به فعالیت‌های سالانه شهروندان بیندازید، متوجه می‌شوید بعد از اسفند و مهر که 2 ماه پرکار و پرمشغله مردم در طول سال به شمار می‌رود، ماه تیر و مرداد نیز به دلیل برگزاری امتحانات و افزایش جابه جایی مستأجرها دغدغه‌های خاصی برای شهروندان به‌همراه دارد.

با توجه به شواهد و تجربیاتی که به دست آورده‌ایم در ماه ابتدایی تابستان بازار اجاره خانه و خرید و فروش مسکن به اوج خود می‌رسد و تب داغ اجاره بهای مسکن و قیمت صعودی ملک و ... به طور مستقیم و غیرمستقیم بر زندگی پایتخت نشین‌ها تأثیر می‌گذارد.

هرچند در سال گذشته مسئولان و مدیران کلان کشور وعده وعیدهای بسیاری برای کاهش قیمت ملک، کنترل اجاره بهای منزل و تحقق رویای خانه‌دار شدن همه اقشار جامعه در سال جاری داده‌اند اما در بازار متورم قیمت‌ها، همچنان اجاره بهای مسکن گوی سبقت را از سایر کالاها و خدمات ربوده و حسرت خرید یا اجاره یک چهاردیواری محقر که با دخل و خرج ساکنان آن جور در بیاید را به دل آنها گذاشته است. این روزها خبرهای خرید و فروش مسکن و اجاره بهای آن و حاشیه‌ها و شایعه‌هایی که منجر به افزایش کاذب قیمت‌ها می‌شود، نقل مجالس است و با توجه به اینکه درصدی از شهروندان به عنوان مستأجر و درصدی دیگر به عنوان صاحب‌خانه به دنبال اخبار داغ قیمت مسکن و اجاره بهای آن هستند، این گزارش را به موضوع اجاره نشینی اختصاص داده‌ایم. برای اطلاع از جزئیات ماجرا به سراغ تعدادی از کارشناسان و مشاوران املاک منطقه می‌رویم تا متهمان اصلی افزایش قیمت اجاره بهای مسکن را معرفی کرده و در این میان گریزی هم به قیمت اجاره خانه در محله‌های مختلف بزنیم.

داستان بی‌مهری مسکن مهر

قبل از وارد شدن به اصل موضوع بد نیست اشاره‌ای به طرح مسکن مهر داشته باشیم و بینیم این راهکار چقدر توانسته گره از کار مستأجرها باز کند. در آماری که سال 87 از سوی وزارت مسکن و شهرسازی کشور اعلام شد تا سال 92 باید سالانه بیش از یک میلیون مسکن ساخته شود تا تقاضا با عرضه مسکن برابر شود اما از آنجا که تأمین این میزان مسکن با روش‌های قبل امکان پذیر نبود، مسئولان کشور با راه‌اندازی تعاونی مسکن مهر به صرافت حل این چالش افتادند.

وقتی طرح تعاونی مسکن مهر مطرح شد بیش از 6 میلیون نفر در کل کشور برای عضویت در این تعاونی‌ها ثبت‌نام کردند که یک میلیون و 500 هزار نفر آنها واجد شرایط شناخته شدند. از این آمار یک سوم آن یعنی 500 هزار نفر سهم شهروندان استان تهران بود که برای عضویت در این تعاونی‌ها سر و دست می‌شکستند اما هنوز یک سال بیشتر از راه‌اندازی تعاونی مسکن مهر نگذشته بود که 400 هزار نفر انصراف داده و 100 هزار نفر به امید خانه دار شدن باقی ماندند. اکنون بیش از چهار سال از تعریف این قانون می‌گذرد اما هنوز بسیاری از تعاونی‌ها در انتظار زمین هستند و بنا بر آمار مستند و موثق وزارت مسکن و گفته پیمانکاران و ادعای اعضای تعاونی‌ها از بین 405 تعاونی مسکن استان تهران فقط یک درصد تعاونی‌ها موفق به دریافت زمین شده‌اند. از میان 20 تعاونی مسکن مهر شهرری نیز همای سعادت فقط روی شانه تعداد اندکی از تعاونی‌ها نشسته و بقیه آنها هنوز بلاتکلیف هستند و این موضوع یعنی اینکه داستان مستأجری همچنان ادامه دارد.

قیمت مسکن بر اجاره خانه تأثیری ندارد

به گفته مسئولان کشور نرخ تورم تک رقمی شده و قیمت مسکن شیب نزولی پیدا کرده اما هیچ کدام یک از این اتفاقات تأثیری بر اجاره بهای مسکن نداشته و بنا به آمار و شواهد موجود امسال 20 درصد به مبلغ اجاره بها افزوده شده است.

مجید روحانی، یکی از مشاوران املاک ری معتقد است ساخت و ساز خانه و کاهش قیمت ملک هیچ تأثیری بر اجاره خانه ندارند و برخلاف تصور عموم و حتی کارشناسان این دو مقوله مانند دو خط موازی از هم جدا هستند. او در ارتباط با افزایش اجاره بها در سال جاری گفت: هرسال بین 10 تا 15 درصد به بهای اجاره افزوده می‌شد اما از سال گذشته با هدفمندسازی یارانه‌ها، مالکان این نرخ را تا 20 درصد افزایش داده‌اند و هیچ مسئول و نهادی هم نمی‌تواند این افزایش را به سیر طبیعی خود برگرداند. البته اگر پای حساب و کتاب بنشینیم، می‌بینیم این عدد خیلی هم ناحساب نیست و یارانه کفاف قیمت‌های واقعی را نمی‌دهد و در این میان مستأجر باید تاوان افزایش بهای برق، گاز، آب و ... را بدهد.

با توجه به قراردادهای به ثبت رسیده در دفاتر املاک، بازار اجاره واحدهای آپارتمانی از اجاره ملک‌های شخصی بیشتر شده چراکه بهای قبوض آب، برق و گاز املاک شخصی از هیچ قانونی پیروی نکرده و رشد تصاعدی‌اش سر به فلک زده است. به همین دلیل مستأجر قادر به تقبل این هزینه نیست اما واحدهای آپارتمانی به دلیل مشاع بودن تأسیسات و تراکم مصرف از نرخ منصفانه‌تری برخوردارند و بر تقاضای بازار آنها افزوده شده است.

مالکان رهن نمی‌دهند مستأجران اجاره ندارند

یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که گریبان تهرانی‌های بی‌خانه یا همان مستأجرها را گرفته، بی‌قانونی اجاره بهاست. در سال‌های گذشته رهن کردن یکی از راه‌های مرسوم اجاره خانه بود که بار پرداخت اجاره ماهانه را از دوش مستأجران برمی‌داشت اما اگر به تازگی گذرتان به دفاتر مشاور املاک افتاده باشد متوجه شده‌اید که مالکان رغبتی به رهن دادن ملک خود ندارند و ترجیح می‌دهند به جای هزینه رهن، اجاره بهای بیشتری دریافت کنند.

حسین ابراهیمی، یکی از کارشناسان املاک منطقه دلیل این پدیده را کاهش نرخ سود بانک‌ها عنوان کرد و گفت: در سال‌های گذشته سود قابل توجهی به سپرده‌ها تعلق می‌گرفت اما با تغییر و تحولات در بانک‌داری جدید این سود کاهش یافته است. بنابراین دریافت اجاره‌ها با صرفه‌تر است مگر آنکه مستأجر حاضر شود چند میلیون بیشتر از مبلغ واقعی رهن بپردازد تا کسری سود بانکی جبران شود.

مالیات مضاعف برای محتکران مسکن

مسئولان وزارت مسکن و شهرسازی در سال گذشته منکر افزایش قیمت مسکن و اجاره بها بودند اما وقتی این واقعیت به یک بحران تبدیل شد، وزیر مسکن این معضل را ناشی از احتکار مسکن دانست و بسته پیشنهادی اخذ مالیات مضاعف از خانه‌های خالی از سکنه را به عنوان راهکاری مناسب برای مقابله با این مشکل معیشتی مردم مطرح کرد و در آخرین مراسم کلنگ زنی مسکن مهر در ری قول داد اجرای این طرح باعث افزایش عرضه مسکن و پاسخ به تقاضای مستأجران باشد.

به گفته وی، بر اساس این قانون کارشناسان اداره تعزیرات با مالکانی که ملک خود را خالی گذاشته‌اند و از عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار خرید و فروش و اجاره امتناع می‌کنند، برخورد قانونی می‌کنند. از آنجا که کارشناسان اعلام کردند که 100 هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران شناسایی کرده‌اند کمی قوت قلب گرفتیم و روزنه امیدی در دلمان ایجاد شد.

بنابراین برای اطلاع از جزییات اجرای طرح به سراغ اداره تعزیرات منطقه رفتیم تا از برخورد قانونی با مالکان واحدهای خالی ری خبری بگیریم و آن را به عنوان درس عبرت به گوش سایرین برسانیم که همان بارقه امیدمان هم به یأس تبدیل شد، چراکه در حین از این اتاق به آن اتاق رفتن و دیدن رئیس و معاون خبردار شدیم که بسته پیشنهادی آقای وزیر تازه به وزارت اقتصاد و دارایی ارائه شده است که تا موافقت آنها و ابلاغ دستور و اجرای طرح و ... حالاحالاها باید خون دل خورد و به‌دنبال مسکن دوید.

قرارداد 2 ساله هم پاسخگوی تورم نیست

وقتی همه تیرها برای کاهش اجاره بهای مسکن به سنگ خورد برخی از مسئوان به صرافت افتادند تا با افزایش زمان قرارداد اجاره مسکن مانع افزایش نرخ اجاره بها شوند به همین دلیل مصوب شد تا مشاوران املاک قراردادهای اجاره را 2 ساله تنظیم کنند.

مسئولان مربوطه بر این باور بودند که همیشه با اتمام موعد یک ساله قرارداد به مبلغ اجاره افزوده می‌شود و اگر این قرارداد دوساله باشد، یک سال افزایش را به تعویق می‌اندازد و اجاره بها ثبات بیشتری پیدا می‌کند اما راستش را بخواهید مالکان زیر بار این قانون نرفتند.

البته مشاوران املاکی هم که بخش قابل توجهی از درآمدشان را از طریق تنظیم قراردادهای جدید به دست می‌آورند خیلی این قانون به مذاقشان خوش نیامد و هنوز جوهر این قانون خشک نشده بود که مصوبه مذکور عملا از سوی مالکان و مشاوران املاک لغو شد و باز هم مستأجر بیچاره ماند و قیمت سرسام آور اجاره بها. در حال حاضر بعضی از مالکان و مستأجرها ترجیح می‌دهند برای کم کردن هزینه‌های بنگاه و دردسرهای جابه جایی قراردادهای دوساله تنظیم کنند که در این نوع قرارداد افزایش اجاره بها برای سال بعد لحاظ می‌شود و مستأجر در پایان سال اول ملزم به افزایش مبلغ براساس مبلغ مورد توافق طرفین است که باز هم دردی از مستأجر دوا نمی‌کند و فقط خیالش را راحت می‌کند که تا دوسال سر جایش نشسته و از جمع کردن اثاثیه و دنبال خانه گشتن راحت است.

از ودیعه مسکن استقبال نمی‌شود

مدیران وزارت مسکن و شهرسازی از اجرای طرح ودیعه مسکن برای مستأجرانی که قصد نوسازی ملکشان را دارند، خبر می‌دهند. در این طرح مبلغ 12 میلیون تومان ودیعه مسکن به مالکان اعطا می‌شود تا در حین ساخت و ساز ملک فرسوده‌شان، مکان مناسبی را اجاره کنند و پس از موعد مقرر آن را بدون پرداخت سود به بانک تحویل دهند.

جالب است بدانید اکنون حدود یک سال از تصویب این طرح می‌گذرد ما به جز تعداد اندکی از شهروندان آن هم با رابطه نه با ضابطه کسی از این طرح استقبال نکرده است. البته مسئولان این موضوع را به گردن رسانه‌ها انداخته‌اند و معتقدند که در ارتباط با ودیعه مسکن اطلاع رسانی مناسب صورت نگرفته اما با پرس وجوهای انجام شده به این نتیجه رسیدیم که اطلاع رسانی مشکلی نداشته و همه مردم شهر از اجرای این طرح باخبرند اما مسیر پرداخت به قدری پیچیده است که مالکان عطای این وام را به لقایش بخشیده‌اند و از خیر دریافت آن گذشته‌اند.

ابتدا اعلام کردند که مالکانی که ملک فرسوده خود را تخریب و نوسازی می‌کنند، می‌توانند از این ودیعه 12 میلیونی بهره‌مند شوند. با مراجعه مالکان بند دوم مصوب شد که فرسودگی ملک باید در چهارچوب ضوابط شهرداری و وزارت مسکن و شهرسازی تعریف شده باشد و هر فرسوده‌ای مشمول دریافت ودیعه نیست. هنوز عده‌ای به دریافت تسهیلات امیدوار بودند که دوباره اعلام شد این ودیعه به شهروندانی تعلق می‌گیرد که مالک پلاک‌های کوچک زیر 100 مترمربع باشند و علاوه بر آن با همسایه‌های خود برای تجمیع پلاک به توافق برسند.

فرمولی جدید برای اجاره بهای خانه

تا آنجا که ما خبردار شدیم، اجاره خانه از قدیم دارای قانون خاصی بوده که براساس موقعیت و امکانات محله و از سوی بنگاه های محله رقم زده می شده که تا سالیان سال این اجاره بها با کمی نوسان در محله الگو قرار می گرفته است اما اکنون تنها کسی که در تعیین قیمت اجاره مسکن نقشی ندارد، بنگاه محله است و این مالک است که با داشتن واحد خالی قیمت نهایی اجاره را تعیین می‌کند.

مشاوران املاک معتقدند که مالکان و مستأجران برخلاف گذشته از فرمول‌های اجاره و رهن پیروی نمی‌کنند و خودشان بر سر فرمول جدیدی به توافق رسیده‌اند که از محاسبه استانداردی برخوردار نیست و طرفین براساس نیاز و عقیده خود به این فرمول متعهد می‌شوند.

طبق قانون قدیم هر یک میلیون تومان پول نقد بابت رهن 30 هزار تومان برآورد می‌شد اما از آنجا که سود بانک‌ها کاهش یافته مالکان ترجیح می‌دهند به جای مبلغ رهن، اجاره بها دریافت کنند و از آن سو مستأجرها که درآمدشان کفاف پرداخت اجاره ماهانه را نمی‌دهد ترجیح می‌دهند ملک را رهن کنند.

در این قسمت از ماجرا است که فرمول جدید نصف اجاره و نصف رهن به نگارش در می آید که طبق آن اگر مبلغ رهن واحدی 20 میلیون تومان است مستأجر مبلغ 10 میلیون تومان را به عنوان رهن و ماهانه 300 هزار تومان اجاره پرداخت می‌کند که بر اساس فرمول منسوخ قبلی برای مستأجر 22 میلیون رهن درمی‌آید که به عبارتی 2 میلیون متضرر می شود اما با این احوالات مستأجر از این معادله نابرابر رلضی است و از اینکه بالآخره یک مالک خوش انصاف با شرایط او کنار آمده خدا را هم شکر می‌کند.

اجاره به شرط تملک

یکی از راه‌هایی که برای خانه‌دار شدن مستأجران، پیشنهاد شده اجرای طرح اجاره به شرط تملک است که طبق آن مقرر می‌شود که مستأجر در پایان مدت اجاره و عمل به شرایط قرارداد می‌تواند واحد مورد نظر را تملک کند. براساس این تعهدنامه، مستأجر موظف است 20 درصد از قیمت تمام شده ملک را بابت مال الاجاره به بانک طرف قرارداد بپردازد. با وجود مراحل پیچیده اداری این روش خیلی مورد استقبال قرار نگرفته است. البته نگران نباشید چراکه با وجود رونق گرفتن طرح مسکن مهر، هنوز یک شانس دیگر برای خانه‌دار شدن مستأجرها وجود دارد.

مهاجرت معکوس در شهرری

بنا به اظهارات کارشناسان اقتصادی و اجتماعی منطقه، افزاش اجاره بهای خانه پیامدهای بسیاری را به‌همراه دارد که مهاجرت معکوس را می‌توان یکی از شاخص‌ترین مشکلات مذکور برشمرد.

مهاجرت معکوس و بازگشت به روستاها و شهرک‌های اقماری، بروز ناهنجاری شهری و اجتماعی را به همراه دارد چراکه روستاها گنجایش پذیرش جمعیت تحمیلی را ندارند. یکی دیگر از پیامدهای ناخوشایند افزایش ساخت و سازهای غیرمجاز و توسعه حاشیه‌های شهر است که در حوزه شهرسازی قانون شکنی تخلفی بزرگ محسوب می‌شود و دردسرهای بسیاری را برای متولیان روستا و اهالی به‌همراه دارد.