سامانه «خودنویس» اجاره‌نامه‌ها‌ را «دست‌نویس» کرد / بازگشت قراردادهای کاغذی سه رنگ

انتقال اجباری محل تنظیم قرارداد اجاره مسکن از یک سامانه با ۱.۵دهه سابقه ثبت معاملات به سامانه دوم باعث سرگردانی بازار و دو واکنش منفی شده است.

کد خبر: ۸۰۷۵۴۳

تاریخ: ۱۸ مرداد ۱۴۰۳ - ۱۵:۲۵

دنیای اقتصاد: انتقال اجباری محل تنظیم قرارداد اجاره مسکن از یک سامانه با ۱.۵دهه سابقه ثبت معاملات به سامانه دوم باعث سرگردانی بازار و دو واکنش منفی شده است.

مقرر شده است اجاره‌نامه‌ها به‌صورت رایگان در «سامانه خودنویس» نوشته شود؛ اما مانع و شرط برای ورود به این سامانه که شامل «سنددار بودن واحد» و «ثبت اطلاعات ملکی مالک در سامانه دولت» است باعث بازگشت اجاره‌نامه‌های «دست‌نویس» شده و همچنین بی‌میل شدن به اجاره‌داری را در پی داشته است.

جایگزینی سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور با سامانه خودنویس در تنظیم قراردادهای اجاره با روح ماده 18 قانون جهش تولید مطابقت ندارد و در عین حال معایب این سامانه جدید باعث آشفتگی در تنظیم قراردادهای اجاره شده است. این آشفتگی شامل عدم‌دریافت کد رهگیری برای بخشی از معاملات اجاره بها، خروج بخشی از موجرها از بازار اجاره به دلیل دشواری های ثبت قرارداد رسمی یا ترس از وضع مالیات و در نهایت تضعیف مشاوران املاک به عنوان ضلع سوم بازار مسکن شده است.

از اواخر دهه 80، سامانه «معاملات املاک و مستغلات کشور» راه اندازی شد و تمامی مشاوران املاک ملزم به ثبت قراردادهای اجاره و فروش در این سامانه و دریافت کد رهگیری و ارائه آن به طرفین معامله اجاره و بیع شدند. از سال 88 که قراردادهای اجاره مجهز به کد رهگیری شدند، قرارداد الکترونیک و پرینت آن جایگزین قراردادهای سه رنگ معمولی شد و این رویه توانست تا حدی به افزایش اطمینان معامله گران این بازار و کمک به کاهش نسبی سوءاستفاده از معاملات ملکی منجر شود. در شرایط کنونی سامانه دوم ثبت قرارداد اجاره با نام خودنویس از سوی دولت راه اندازی شده و بیش از یک سال از فعالیت آن می گذرد. در حالی که دولت معتقد است راه اندازی سامانه خودنویس تکلیف قانونی بوده، اما متن قانون با این ادعا مغایرت دارد. مطابق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور سال 1400 که تصویر آن در گزارش آمده است؛ باید سامانه املاک و مستغلات کشور از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت مسکن منتقل و تمامی معاملات در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و برای آن کد رهگیری صادر شود.

در متن ماده 18 قانون جهش تولید مسکن آمده است؛ در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش‌خرید، پیش‌فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاه های مشاوران املاک توسط بنگاه ها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاه های مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه (کد) رهگیری بدون اخذ هزینه الزامی است. در تبصره این قانون آمده است که وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است ظرف یک ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور را به صورت رایگان به وزارت راه و شهرسازی منتقل کند.

این در حالی است که در وضعیت موجود ثبت معاملات و تنظیم قرارداد بین موجر و مستاجر روح این قانون دیده نمی‌شود. تحقیقات نشان از آن دارد که سامانه املاک و مستغلات از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی منتقل نشده و وزارت راه و شهرسازی سامانه مجزای خودنویس را راه اندازی کرده است. البته درپی راه اندازی سامانه خودنویس، دیگر سامانه املاک و مستغلات کشور امکان صدور کد رهگیری برای قرارداد اجاره را ندارد، اما همچنان این سامانه برای صدور مجوز کد رهگیری معاملات خرید و فروش ملک به کار می آید.

وجود دو سامانه برای ثبت قرارداد ملکی باعث سردرگمی متقاضیان بازار اجاره بها شده و واکنش منفی از سوی برخی موجرها را به همراه داشته است. در این شرایط دشواری دریافت کد رهگیری از سامانه جدید خودنویس باعث شده تا میوه تلخ سرگردانی به بازار اجاره بها بازگردد و شاهد رواج اجاره نامه های کاغذی سه رنگ یا همان قراردادهای سنتی معمول پیش از سال 88، بدون مهر و مجوز کد رهگیری باشیم.

در حالی که گفته می‌شود ثبت قرارداد اجاره بها در سامانه خودنویس رایگان و برای همگان میسر است؛ اما بررسی ها حاکی از آن است که دو گروه از مالکان امکان ثبت قرارداد اجاره در این سامانه و دریافت کد رهگیری را ندارند. گروه اول مالکانی هستند که خانه آنها فاقد سند است و گروه دوم را مالکان آپارتمان هایی تشکیل می‌دهند که مشخصات ملک خود را در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نکرده باشند.

سامانه ثبت اسناد و املاک کشور برای شناسایی خانه خالی دوم راه اندازی شد، اما این سامانه ایرادهای فراوانی داشت؛ مانند ارسال پیامک به افرادی که تنها یک خانه داشتند یا کسانی که خانه خود را در سال‌های قبل فروخته بودند. در عین حال ترس مالیاتی باعث شده تا بسیاری از مالکان تمایلی به ثبت مشخصات آپارتمان خود در این سامانه نداشته باشند. به این ترتیب این افراد برای ثبت قرارداد اجاره خود به سراغ ثبت در سامانه خودنویس نمی روند یا به طور کل قید اجاره ملک خود را می زنند.

به هر ترتیب شرایط حاکم بر سامانه خودنویس و منوط شدن دریافت کد رهگیری به ثبت قراردادهای اجاره در این سامانه باعث شده سردرگمی و آشفتگی در تنظیم قرارداد اجاره بها دوچندان شود. این آشفتگی شامل عدم‌ثبت رسمی بخشی از قراردادهای اجاره، خروج ضلع سوم بازار مسکن یعنی مشاوران املاک از بازار تنظیم قرارداد اجاره بها و عدم‌تمایل برخی موجرها به اجاره ملک شده است. در شرایط کنونی بخشی از فعالان صنف مشاوران املاک به عنوان صنف خدمت رسان با چالش جدی کاهش مراجعان برای ثبت قرارداد اجاره و در نتیجه درآمد مواجه شده است. تضعیف بخش خدمات به شکل مستقیم بر رشد اقتصادی کشور تاثیر منفی می گذارد.

در عین حال بررسی «دنیای‌اقتصاد» از فعالان حوزه مشاوران املاک و افراد عادی که برای ثبت قرارداد اجاره به سامانه خودنویس مراجعه می‌کنند، حاکی از آن است که دریافت کد رهگیری از سامانه خودنویس دشوار است. این دشواری ها باعث می‌شود تا بسیاری از افراد از خیر دریافت کد رهگیری در قراردادهای اجاره بگذرند یا مجبور به پرداخت هزینه گزاف به کافی نت ها برای دریافت آن می شوند. درواقع ایجاد این سامانه لزوما فرآیند ثبت یا تمدید قرارداد اجاره بها را آسان نکرده و حتی بی نظمی در این بخش را جدی کرده است.

رقابت نادرست سیاستگذار با فعالان صنفی

مهرداد آرمان معاون حقوقی و امور مجلس اتاق اصناف ایران در گفت وگو با «دنیای‌اقتصاد» به ایرادات وارده به سامانه خودنویس و روان‌نویس و عدم‌ضرورت تعریف این سامانه ها از سوی وزارت مسکن (راه و شهرسازی) اشاره کرد و گفت: قدمت صنف مشاوران املاک در کشور به حدود 100 سال می رسد؛ این صنف از سال 1304 آغاز به کار کرد؛ طی سال‌های گذشته این صنف مطابق قانون اجاره و در ادامه طبق قانون نظام صنفی به فعالیت پرداخته است و درواقع حضور این صنف به عنوان مشاور در معاملات اجاره و قراردادهای خرید و فروش نهادینه شده است.

وی ادامه داد: مشاوران املاک دو مجوزه هستند، همین موضوع بر صلاحیت فعالیت آنها می افزاید. درواقع یک مشاور املاک برای آغاز به کار لازم است تا به استناد ماده 51 قانون قانون تنظیم مقررات مالی دولت، ابتدا دوره های آموزشی را گذرانده و پس از اخذ صلاحیت فنی موفق به دریافت پروانه اشتغال شود. البته دریافت پروانه اشتغال به منزله دریافت مجوز بازگشایی واحد صنفی مشاور املاک نیست؛ برای بازگشایی یک واحد صنفی لازم است تا دارنده پروانه اشتغال، پروانه کسب نیز اخذ کند.

آرمان گفت: در حالی که مشاوران املاک مسیر دشوار اخذ مجوزهای لازم را طی می‌کنند؛ وزارت راه به استناد ماده 18 قانون جهش تولید مسکن به حوزه تخصصی این صنف ورود کرده و با راه اندازی سامانه خودنویس و روان نویس، پیش نویس قرارداد اجاره و فروش را در این سامانه ها بارگذاری می‌کنند. این موضوع باعث شده تا بخشی از مردم برای وضع قرارداد اجاره یا فروش به مشاوران املاک رجوع نکنند و این موضوع به کسب و کار این واحدهای صنفی آسیب جدی وارد کرده است.

وی افزود: وزارت مسکن مشاوران املاک را نیز مکلف کرده است تا اطلاعات قراردادهای اجاره خود را در سامانه خودنویس ثبت کنند تا بتوانند در پی آن نسبت به اخذ کد رهگیری اقدام کنند. درواقع دریافت کد رهگیری برای قراردادهای اجاره منوط به ثبت قرارداد در سامانه خودنویس شده است. در این شرایط وزارت راه و مسکن درصدد است تا ثبت قرارداد فروش را نیز به سامانه روان‌نویس بیاورد. این رویه به مفهوم دخالت در فعالیت تخصصی کسب و کار مشاوران املاک است.  معاون حقوقی و امور مجلس اتاق اصناف ایران گفت: در پی راه اندازی سامانه خودنویس، سامانه ثبت اسناد و املاک کشور در زمینه ثبت قراردادهای اجاره بها و دریافت کد رهگیری متوقف شد. این در حالی است که این سامانه سابقه 15 سال فعالیت و گردآوری تمامی داده های معاملات املاک را داشت. درواقع این سامانه، جامع ترین سامانه برای ثبت قرارداد اجاره بها، فروش و پیش فروش در کشور است که کمترین مشکل را برای کاربران داشت.

مهرداد آرمان گفت: در حال حاضر 180‌هزار واحد صنفی مشاور املاک در کشور فعال است؛ این مشاوران املاک فعالیت تخصصی خود یعنی مشاوره به موجر و مستاجر و همچنین خریدار و فروشنده را بر عهده دارند. اما تصمیم وزارت مسکن در راه اندازی سامانه خودنویس و در ادامه روان‌نویس، فضای فعالیت را برای مشاوران املاک محدود کرده و به اشتغال فعالان این بخش به شکل جدی آسیب زده است.  معاون حقوقی و امور مجلس اتاق اصناف ایران در ادامه گفت: با ابلاغ رسمی قانون تنظیم اسناد غیر‌منقول، ماده 18 قانون جهش تولید به شکل ضمنی نقض شده است. در حالی که در ماده 18 قانون جهش تولید مسکن؛ ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش‌خرید، پیش‌فروش، رهن و اجاره مسکن برای ثبت در سامانه رسمی کشور و دریافت کد رهگیری الزامی است؛ اما قانون جدید  با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به صورت رسمی این بند قانونی را نقض کرده و پس از راه اندازی رسمی سامانه کاتب از این به بعد ثبت معاملات مسکن در این سامانه جدید ضروری است و سامانه های فعلی نظیر خودنویس و روان‌نویس منسوخ می‌شود.

وی افزود: اداره ثبت در راه اندازی سامانه ثبت اسناد و مستغلات با اتاق اصناف ایران مشورت تخصصی داشته است؛ این در حالی است که وزارت مسکن در راه اندازی سامانه خودنویس و جایگزینی آن با سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور هیچ مشورتی با فعالان صنف مشاوران املاک نداشت و همین موضوع باعث شده تا سامانه جایگزین‌شده (خودنویس) با ایرادات فراوانی از نظر کاربران همراه باشد. طبق توافقات انجام شده با اداره ثبت قرار است در سامانه کاتب از اطلاعات و مزایای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات بهره گرفته شود تا چالش فعلی سامانه خودنویس تکرار نشود.

مهرداد آرمان گفت: سامانه کاتب در هفته های پیش رو راه اندازی می‌شود و پس از آن، دیگر استفاده از سامانه های وزارت راه فاقد ضرورت می‌شود.  آرمان گفت: ایجاد سامانه خودنویس به عملکرد و درآمدهای صنف مشاوران املاک آسیب زده است؛ این در حالی است که امسال از سوی مقام رهبری با عنوان سال جهش تولید با مشارکت مردم نام‌گذاری شده است. برای تحقق این هدف لازم است تا دولت در تصمیم سازی خود با تشکل‌های صنفی و در راس آن با اتاق اصناف همکاری داشته باشد. تشکل‌های صنفی بازوان اجرایی حاکمیت هستند.  این عضو اتاق اصناف گفت: حداقل 500‌هزار نفر در صنف مشاوران املاک مشغول به کار هستند؛ اخذ سیاست های مربوط به این بخش نباید به نحوی باشد که به اشتغال این افراد و معیشت آنها آسیب وارد کند.