سامانه جدید «کاتب» چیست؟ / سامانه‌های قبلی معاملات ملک چه شدند؟

حبس داده قیمت مسکن به‌خصوص در شرایطی که طی ماه‏‏‌های اخیر تب رشد قیمتی در بازار رو به کاهش گذاشته باعث اتلاف فرصت عقبگرد قیمت می‌شود و بنابراین انتظار می‌رود که سیاستگذار با ایجاد دسترسی به داده‏‏‌های معاملات مسکن برای بانک مرکزی امکان انتشار داده قیمت مسکن را به شکل مستمر و شفاف فراهم کند.

کد خبر: ۸۳۳۹۵۴

تاریخ: ۳۰ آبان ۱۴۰۳ - ۱۶:۳۹

دنیای اقتصاد: سامانه املاک و مستغلات در اواخر دهه ۸۰، سامانه خودنویس در سال ۱۴۰۲؛ و حالا سامانه «کاتب» آمده است.

انتشار داده قیمت مسکن کشور از شهریور ماه امسال متوقف شده است؛ بانک مرکزی در نامه‏‏‌ای رسمی علت این موضوع را تغییر سامانه‏‏‌ای و قطع دسترسی به داده‏‏‌های معاملات مسکن کشور عنوان کرده است. طی هفته‏‏‌های اخیر و درپی راه‏‏‌اندازی سامانه کاتب، مطابق قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بنگاه‏‏‌های معاملات ملکی و دفترخانه‏‏‌های ثبت اسناد رسمی موظف به ثبت قرارداد خرید و اجاره خانه در سامانه جدید شده‏‏‌اند. این سامانه جدید تحت نظارت قوه قضائیه و نهادهای رسمی صادرکننده سند قطعی فعالیت دارد و انتقال معاملات بیع و اجاره به این سامانه می‌تواند صحت معاملات پیش از صدور سند رسمی را افزایش دهد؛ با وجود این فراهم نشدن دسترسی بانک مرکزی به داده‏‏‌های معاملاتی طی سه ماه اخیر، باعث حبس داده‏‏‌های قیمت مسکن در کشور شده است. حبس داده قیمت مسکن به‌خصوص در شرایطی که طی ماه‏‏‌های اخیر تب رشد قیمتی در بازار رو به کاهش گذاشته باعث اتلاف فرصت عقبگرد قیمت می‌شود و بنابراین انتظار می‌رود که سیاستگذار با ایجاد دسترسی به داده‏‏‌های معاملات مسکن برای بانک مرکزی امکان انتشار داده قیمت مسکن را به شکل مستمر و شفاف فراهم کند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در روز ششم آذر ماه سال 1401 در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و طی گذران مراحل قانونی در تاریخ 30 اردیبهشت امسال جهت اجرا ابلاغ شد. مطابق این قانون پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی تمامی معاملات اموال غیرمنقول (ساختمان ها، املاک و زمین ها) باید تمامی معاملات خرید و اجاره ملک در این سامانه جدید ثبت شود. طی هفته های اخیر سامانه کاتب راه اندازی شد و بنابراین مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از این پس قرارداد خرید و اجاره ملک از سوی بنگاه های معاملات ملکی و دفاتر اسناد رسمی در سامانه جدید به ثبت می رسد.

طی دو دهه اخیر فرآیند ثبت معاملات رهن و اجاره دستخوش تغییرات متعددی شده و درواقع سامانه کاتب سومین سامانه ای است که سیاستگذار در این بازه زمانی برای ثبت معاملات فروش و اجاره از آن استفاده می‌کند. در اواخر دهه 80، سامانه «معاملات املاک و مستغلات کشور» راه اندازی شد و تمامی مشاوران املاک ملزم به ثبت قراردادهای اجاره و فروش در این سامانه و دریافت کد رهگیری و ارائه آن به طرفین معامله اجاره و بیع شدند. از سال 88 که قراردادهای اجاره مجهز به کد رهگیری شدند، قرارداد الکترونیک و پرینت آن جایگزین قراردادهای سه رنگ معمولی شد و این رویه توانست تا حدی به افزایش اطمینان معامله گران این بازار و کمک به کاهش نسبی سوءاستفاده از معاملات ملکی منجر شود.

در ادامه و در سال 1401، سامانه خودنویس از سوی دولت راه اندازی شد و ثبت قراردادهای اجاره و دریافت کدرهگیری و در ادامه ثبت قرارداد خرید و فروش ملک نیز به این سامانه جدید منتقل شد. سامانه خودنویس امکان ثبت قرارداد اجاره و فروش را به طرفین معامله بدون استفاده از واسطه ای نظیر بنگاه های معاملات ملکی می داد. سامانه خودنویس در ذیل قانون ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور سال 1400 تاسیس شد. مطابق این قانون باید سامانه املاک و مستغلات کشور از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت مسکن منتقل و تمامی معاملات در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و برای آن کد رهگیری صادر می شد. در حالی که زمان زیادی از عمر سامانه خودنویس نمی گذرد؛ با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و راه اندازی سامانه کاتب، روش جدیدی برای ثبت معاملات خرید و اجاره ملک در کشور از سوی سیاستگذار ارائه شده است.

البته در این سامانه جدید برخلاف سامانه خودنویس افراد حقیقی امکان ثبت سند را ندارند و بنگاه های معاملات ملک و دفاتر ثبت اسناد رسمی نسبت به ثبت سند در این سامانه جدید اقدام می‌کنند. سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور زیر نظر وزارت صنعت، معدن و تجارت راه اندازی شد؛ سامانه خودنویس از سوی وزارت راه و شهرسازی راه اندازی شد و در شرایط کنونی سامانه جدید کاتب زیرنظر قوه قضائیه آغاز به کار کرده است. راه اندازی این سامانه جدید زیرنظر قوه قضائیه به عنوان نهاد بالادست صدور سند رسمی در کشور که دسترسی جامعی به داده اسناد رسمی کشور دارد، می‌تواند مزایایی نظیر شفافیت بهتر و افزایش اعتماد معامله گران را به همراه داشته باشد.

درواقع سامانه کاتب تمامی داده های رسمی مربوط به معاملات یک ملک نظیر رهن بانک، ممنوع المعامله بودن طرفین معامله و... را در اختیار دارد و این موضوع باعث می‌شود تا ترس طرفین معامله از ریسک های جانبی کاهش یابد. در عین حال باید تاکید کرد که صدور قرارداد مبایعه‌نامه و رهن توسط سازمانی که صادرکننده سند رسمی است، به افزایش اطمینان معامله گران می افزاید. با وجود این سامانه کاتب در زمینه ثبت معاملات املاک و ساختمان های فاقد سند دارای محدودیت است. این سامانه تنها امکان وضع قرارداد برای املاک دارای سند را مهیا می‌کند. البته سند مدنظر این سا‌مانه لزوما سند تک برگ نیست؛ سند عرصه نیز در این زمینه وجاهت قانونی دارد؛ اما املاکی که فاقد سند به هر نوعی هستند، امکان تنظیم قرارداد در این سامانه را ندارند.

رمزگشایی از نامه بانک مرکزی

مهاجرت سوم به سامانه جدید راه اندازی‌شده برای ثبت قرارداد خرید و اجاره املاک و آپارتمان ها (سامانه کاتب) باعث حبس داده های رسمی از قیمت مسکن در کشور شده است. چند سال پس از راه اندازی سامانه «معاملات املاک و مستغلات کشور» موسوم به سامانه کد رهگیری از اواسط دهه 90 انتشار داده های قیمت مسکن در کشور به شکل رسمی آغاز شد. این آمار در ابتدا از سوی دفتر اقتصاد مسکن ارائه می شد؛ اما در نیمه دوم دهه 90 وزارت مسکن (راه و شهرسازی) امکان دسترسی به قراردادهای ثبت‌شده برای بانک مرکزی را فراهم کرد و به این ترتیب ارائه آمار قیمت مسکن به بانک مرکزی محول شد.

بانک مرکزی از فروردین سال 1396 تا مرداد امسال جز در بازه های زمانی خاص، داده های قیمت مسکن را به شکل مستمر و منظمی ارائه کرده است؛ اما در پی راه اندازی سامانه کاتب و انتقال داده های ثبت قرارداد خرید و فروش مسکن به این سامانه جدید، دسترسی بانک مرکزی به داده های قیمت مسکن مختل شده و به این ترتیب از شهریور ماه گزارش تحولات مسکن شهری منتشر نشده است. بانک مرکزی طی نامه ای به تاریخ 14 آبان ماه اعلام کرد که علت عدم‌انتشار قیمت مسکن از شهریور ماه امسال به ثبت معاملات املاک و مستغلات در سامانه جدید بازمی‌گردد. بر اساس این گزارش از شهریور ماه سال‌جاری به دلیل عدم‌ثبت داده های معاملات مسکن در سامانه پیشین و انتقال آن به سامانه های جایگزین، امکان دسترسی به داده های خام موردنیاز وجود ندارد. در این نامه تاکید شد که مکاتبات لازم برای دسترسی بانک مرکزی به سامانه جدید ثبت معاملات املاک و مستغلات شهر تهران با وزارت راه و شهرسازی انجام شده و با فراهم شدن دسترسی به این اطلاعات، گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران طبق روال گذشته تهیه و منتشر خواهد شد.

کندی عقبگرد قیمت مسکن با حبس داده ها

انتشار داده های قیمت مسکن در کشور در وهله ابتدایی به شفافیت در معاملات مسکن کشور می انجامد؛ در شرایطی که طی ماه های اخیر تب رشد قیمت مسکن فروکش کرده بود؛ انتشار داده های قیمت مسکن اهمیتی دوچندان داشت؛ چرا که انتشار داده رسمی از فروکش تب قیمتی در بازار می‌توانست روند عقبگرد قیمتی را تقویت کند. با وجود این تغییر سامانه ای و زمان‌بر شدن فرآیند ایجاد دسترسی برای بانک مرکزی به داده های معاملات مسکن، مانع از آن شد که کاهش قیمت مسکن با داده رسمی بازار تقویت شود. در این شرایط انتظار می‌رود که سیاستگذار با درک به موقع از شرایط فعلی هر‌چه سریع تر امکان دسترسی به داده های معاملات مسکن را برای بانک مرکزی فراهم کند.