ركود شديد در بازار خريد و فروش مسكن

تهران‌امروز: افزايش سالانه قيمت مسكن و اجاره‌بها شايد آنقدر تكرار شده‌باشد كه براي بسياري از متقاضيان مسكن‌واجاره‌بها امري طبيعي به نظر بيايد اما زماني كه به لطف آمار مي‌فهميم كه قيمت مسكن طي 12 سال اخير 800 تا هزار درصد گران شده‌است، موضوع ديگر به هيچ عنوان عادي و طبيعي جلوه نمي‌كند. نكته جالب اينجاست كه بخش عمده‌اي از اين رشد قيمت سرسام‌آور، طي دوره هفت ساله دولت نهم و دهم رخ داده‌است. آن هم در شرايطي كه مسئولين دولت نهم و دهم تمام قد از سياست‌هاي مسكني خود دفاع مي‌كنند و چشم‌ها را به روي افزايش قيمت‌هاي گسترده مسكن مي‌بندند. به هر حال آمار هيچ‌گاه تحت تاثير اظهارنظرهاي مسئولين قرار نمي‌گيرد و حقايق را در قالب اعداد و ارقام نشان مي‌دهد. از همين‌رو به گفته برخي كارشناسان طي 12 سال اخير نوسانات تورم بازار مسكن از تورم عمومي كشور بيشتر بوده‌است و قيمت مسكن نيز طي اين سال‌ها بين هشتصد تا هزار درصد گران‌تر شده‌است. اين در حالي‌است كه براساس آمار، نوسانات بازار مسكن در اكثر نقاط دنيا طي 12 سال گذشته تنها 27 درصد اعلام شده‌است.

گفتني‌است تورم عمومي در يك كشور عبارت است از شاخص رشد يك سبد كالايي در يك دوره مشخص نسبت به دوره ديگر كه توسط مراجع قانوني و به عبارتي بانك مركزي يا مركز آمار ايران اعلام مي‌شود.

همچنين ميزان تورم بازار مسكن نيز بررسي ميزان رشد قيمت مسكن در يك دوره زماني مشخص نسبت به دوره‌اي ديگر است. بر اساس اين دو تعريف اگر به قيمت مسكن در 20 سال اخير نگاهي بيندازيم درمي‌يابيم ميزان تورم در بازار مسكن به هيچ روي با تورم عمومي در كشور همخواني نداشته است. از آنجايي كه سودآوري و سرمايه‌گذاري در بازار مسكن از نظر زماني افق كوتاه‌مدت‌تري نسبت به ساير سرمايه‌گذاري‌ها دارد و همچنين وابستگي كمتر اين حوزه از اقتصاد كشور به واردات، بخش خصوصي تمايل بيشتري به حضور در بخش اقتصاد مسكن دارد.

به گزارش ايسنا، خريداران اين بازار به چهاردسته سرمايه‌گذار، سوداگر، رفاه‌گران و مصرفي مقتصد تقسيم‌بندي مي‌شود. سرمايه‌گذاران افق‌ بلندمدت‌تري را داشته و براي حفظ مسكن و دريافت اجاره‌بها و به عبارتي درآمدزايي وارد اين حوزه مي‌شوند.

افق سوداگران در بازار مسكن كوتاه‌تر است و اين افراد سرمايه‌ خود را بين بازارهاي مختلف جابه‌جا مي‌كنند. رونق و ركود در بازار مسكن بر رفاه‌گران تاثيري نداشته و آنها در شرايط اقتصادي خوب براي رهايي از خانه‌هاي استيجاري و پرداخت اجاره‌بها مسكن را خريداري مي‌كنند. مصرفي مقتصد نيز با يك نگاه اقتصادي و در نهايت مصرف شخصي به اين بازار ورود پيدا مي‌كند. به گفته يكي از تحليل‌گران بازار مسكن رونق غيرمعمول ساخت‌وساز در هر دوره‌اي نشان از ركود در آينده نزديك است و اين تفكر كه پس از هر دوسال ركورد، دوسال رونق در بازار مسكن داريم، اشتباه است. هادي كوزه‌چي يك كارشناس مسكن در اين‌باره گفت: قبل از شروع مسكن مهر، بازار مسكن با داشتن 91 درصد مشاركت بخش خصوصي، خصوصي‌ترين بخش صنعت كشور بوده است.

وي معتقد است زماني كه بازار مسكن رونق دارد سوداگران، رفاه‌گران و مصرفي مقتصد در بازار شركت كرده و زمان ركود نيز اين گروه‌ها حذف مي‌شوند.



رشد قيمت چشمگير طي هفت‌سال

از سوي ديگر بايد توجه داشت كه قيمت مسكن پيش از دولت نهم و دهم دو بار در سال‌هاي 75 و همچنين 81 با افزايش روبه‌رو شد و پس از آن يك دوره ركود را طي كرد. اين افزايش قيمت‌ها اما هيچ‌گاه به پاي افزايش قيمت مسكن‌واجاره‌بها در دولت نهم‌ودهم نمي‌رسند. در دولت نهم و در ميانه‌هاي سال 86 قيمت مسكن يكباره افزايش قيمت سرسام‌آوري را تجربه كرد كه اين ميزان افزايش، قابل مقايسه با افزايش قيمت‌هاي سال 75 و 81 نبود. واضح است كه پس از اين دوره افزايش قيمت مسكن، بازار در ركودي عميق‌تر فرو رفت كه بسياري از كارشناسان مسكن اين دوره را، زمان «ركود تورمي» بازار مسكن ناميدند. بهترين و ساده‌ترين تعريف براي اين شرايط چنين است كه بگوييم قيمت مسكن آنقدر بالاست كه كمتر كسي توان خريد آن‌را پيدا مي‌كند و از همين‌رو سنگين بودن هزينه خريد مسكن باعث بروز ركود در اين حوزه مي‌شود.

اين اما آخرين افزايش قيمت چشمگير در بازار مسكن نبود. بلكه چنين اتفاقي يك‌بار ديگر، پس از طي شدن دوران ركود، در سال 90 تكرار شد. حتي مي‌توان تاثيرات مخرب افزايش قيمت سال 90 در بازار مسكن را بيش از سال 86 دانست. بازار مسكن اما در شرايطي در حالت كما فرو مي‌رفت كه مسئولين حال عمومي بازار مسكن را طبيعي و قابل قبول عنوان مي‌كردند. آن‌طور كه كارشناسان عنوان مي‌كنند، طرح «مسكن‌سازي مهر» دولت آنقدر عظيم بود كه ديد مسئولين را كور كرد و آن‌ها نتوانستند افزايش قيمت‌هاي چشمگير در قيمت ملك را ببينند. البته به‌جز طرح مسكن‌مهر كه به وضوح نشان داد كه تاثيري در كنترل قيمتي بازار ندارد، سياست‌هاي ديگر دولت نهم‌ودهم در افزايش قيمت‌ مسكن‌واجاره‌بها تاثيرگذار بود. مي‌توان اصلي‌ترين دليل وقوع اين اتفاق را عدم توجه دولت به صنعت و عدم بارور كردن سرمايه‌گذاري‌هاي مولد و سازنده دانست. به اين معنا كه با ضعيف‌تر شدن صنعت بسياري از سرمايه‌گذاران، آورده‌هاي خود را در بازارهاي ديگري نظير مسكن و طلا و ارز سرمايه‌گذاري كردند و همين موضوع تعادل بازار را به هم ريخت. از سوي ديگر كاهش سود بانكي آتش اين معضل را داغ‌تر و بازار مسكن را به‌هم‌ريخته‌تر كرد. همچنين نبايد فراموش كرد كه فرار دولت از واقعيت‌هاي بازار مسكن و انكار افزايش قيمت در اين حوزه باعث شده‌است كه در تمام اين مدت، مسئولان در زمينه برخورد با افزايش قيمت مسكن‌واجاره‌بها رويكردهاي منفعلانه‌اي اتخاذ كنند كه نه تنها بازار را آرام نمي‌كند بلكه به التهاب آن هم مي‌افزايد.



چرخش دوباره به سوي ركود تورمي

از سوي ديگر مشاهدات و سخنان رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک نشان مي‌دهد كه گويا بازار مسكن بار ديگر به سمت «ركود تورمي» چرخيده است. مصطفي قلي‌خسروي با بیان اینکه در ماه‌های دی و بهمن سال گذشته تعداد معاملات مسکن روزانه به 15 هزار عدد رسیده بود، گفت: هم اکنون تعداد معاملات مسکن به روزی 5 تا 6 هزار رسیده است.مصطفی قلی خسروی با اشاره به تعداد معاملات مسکن، اظهار داشت: هم اکنون تعداد معاملات مسکن به روزی 5 تا 6 هزار رسیده است. خسروي درباره دلايل كاهش خريد و فروش و اجاره مي‌گويد: در فرهنگ ما زمان‌های مختلف بر بازار مسکن تاثیر می گذارد به‌طوری‌که همیشه بازار مسکن متاثر از اعیاد و ایام عزاداری با نوسان در قیمت‌ها مواجه می شود. قلی خسروی با بیان اینکه سیاست دولت این است که قیمت مسکن کاهش پیدا کند، گفت: اجرای طرح تعزیراتی یکی از راهکارهایی است که دولت سعی دارد با اجرای آن، قیمت‌ها را کاهش دهد که البته بنابر قانون مالکیت نمی‌توان این طرح را به درستی اجرا کرد. البته اگرچه رئيس اتحاديه مشاوران املاك كاهش معاملات مسكن را امري طبيعي عنوان مي‌كند اما مي‌توان اين‌طور تحليل كرد كه قيمت مسكن به دليل گراني بي‌سابقه بار ديگر در ركود تورمي و عدم توانايي خريد متقاضيان فرو رفته‌است. از سوي ديگر در حالي كه عنوان مي‌شود دولت تمايل به كاهش قيمت مسكن دارد اما سياست‌هايي كه از سوي مسئولين اتخاذ مي‌شود نشان از تمايل آن‌ها براي كاهش منطقي قيمت مسكن ندارد، از همين‌رو نمي‌توان اميدوار بود كه سياست‌هاي دولت به كاهش قيمت مسكن بينجامد.