بازار اجاره زیر سایه قیمت مسکن / اجاره در پایتخت هنوز از نرخ‌های نیمه دوم سال گذشته تبعیت می‌کند

ایسنا: در شرایطی که رشد اجاره‌بها تقریبا به نصف تورم عمومی کاهش یافته، بررسی‌ها گویای آن است که اجاره‌بهای مسکن در پایتخت هنوز از نرخ‌های نیمه دوم سال گذشته تبعیت می‌کند و با وجود نوسانات افزایشی قیمت مسکن، احتمال رشد سنگین اجاره بعید به نظر می‌رسد؛ چراکه بازار اجاره با فاصله زمانی نسبت به قیمت‌ها در بخش خرید و فروش حرکت می‌کند.

 

 بازار اجاره مسکن هنوز به پیک جابه‌جایی نرسیده و آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند آرامش نسبی بر این بازار حکم‌فرماست. معمولا قیمت رهن و اجاره از اواخر خردادماه بروز و ظهور پیدا می‌کند اما احتمال اثرگذاری نوسانات قیمت مسکن بر نرخ اجاره وجود دارد.

 

چند روز قبل وزیر راه و شهرسازی پیش‌نویس مصوبه‌ای شامل تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها و تمدید خودکار قراردادها را تهیه و به سران سه قوه ارسال کرد. سال گذشته سقف مجاز افزایش اجاره در تهران و اغلب مراکز استان‌ها ۲۵ درصد اعلام شد.

 

این سیاست از سال ۱۳۹۹ همزمان با اپیدمی ویروس کرونا آغاز شده اما تجربه نشان داده میانگین رشد اجاره‌بها تبعیت چندانی از نرخ‌گذاری دولتی ندارد و اجاره بعضا تا دو برابر رقم مجاز افزایش داشته است. فروردین امسال افزایش اجاره در کل کشور ۳۳ درصد بوده اما رشد این شاخص در بسیاری از مناطق پایتخت بیش از این اعداد است.

 

اگرچه از مرداد ۱۴۰۳ به بعد آمار رسمی از رشد قیمت مسکن در پایتخت اعلام نشده، برآوردهای غیررسمی نشان داد سال ۱۴۰۴ متوسط قیمت خانه در تهران ۲۰ درصد نسبت به سال قبل رشد داشت. اما از اواخر پاییز این بازار روند افزایشی قیمت به خود گرفت و طبق برآوردهای غیررسمی نرخ‌های پیشنهادی مسکن در سایت‌های اینترنتی بین ۵۰ تا ۷۰ درصد رشد کرد.

 

با این حال احتمال رشد سنگین اجاره بها بعید به نظر می‌رسد. بررسی‌ها گویای آن است که اجاره بهای مسکن در پایتخت هنوز از نرخ‌های نیمه دوم سال گذشته تبعیت می‌کند و با وجود نوسانات افزایشی قیمت مسکن، احتمال رشد سنگین اجاره بها بعید به نظر می‌رسد؛ چراکه بازار اجاره با فاصله زمانی نسبت به قیمت‌ها در بخش خرید و فروش حرکت می‌کند.

قیمت اجاره علاوه بر آن‌که مانند هر کالای دیگری تحت تأثیر عرضه و تقاضاست، از عواملی همچون نرخ تورم، قیمت مسکن، نسبت نرخ سود بانکی به رهن، رشد دستمزد، هزینه‌های مربوط به مسکن، موقعیت خانه و دسترسی به امکانات  تبعیت می‌کند. ارزش ملک یا قیمت خرید یکی از عوامل اصری در روند رشد اجاره بها است. صاحب‌خانه‌ای که ملکش چندین میلیارد ارزش دارد، انتظار دارد سود معقولی از سرمایه‌اش به دست آورد.

 

وقتی تورم عمومی بالا می‌رود، هزینه‌های زندگی صاحب‌خانه نیز افزایش می‌یابد. بنابراین او سعی می‌کند اجاره‌بها را با هزینه‌های جدید زندگی تطبیق دهد. عواملی مثل دسترسی به مترو، مراکز خرید، نوساز بودن و وجود امکاناتی مانند پارکینگ و آسانسور در نرخ اجاره بها موثر است.

 

 

از دیگر مولفه‌ها می‌توان به نرخ سود بانکی اشاره کرد. گاهی اوقات صاحب‌خانه‌ها بین دریافت اجاره ماهانه یا دریافت پول پیش (ودیعه) یکی را انتخاب می‌کنند. وقتی نرخ سود بانکی کاهش می‌یابد، صاحب‌خانه ترجیح می‌دهد به جای پول پیش، اجاره ماهانه بیشتری بگیرد تا سودش حفظ شود.

 

برای اکثر صاحب‌خانه‌ها، ملک یک «دارایی سرمایه‌ای» است. آن‌ها یا ملک را با قیمت بالایی خریده‌اند یا فرصت فروش آن با قیمت بالا را دارند. بنابراین، اجاره‌بها باید به‌گونه‌ای باشد که با ارزشِ روز ملک همخوانی داشته باشد. اگر قیمت خرید یک خانه دو برابر شود، مالک انتظار دارد بازدهی اجاره او نیز به‌مرور افزایش یابد تا ارزش واقعی سرمایه‌اش حفظ شود.

 

 

شاخص قیمت به اجاره (P/R) نیز نسبت قیمت خرید به اجاره را نشان می‌دهد. اگر قیمت ملک رشد کند و اجاره‌بها ثابت بماند، این شاخص از حد استاندارد خارج می‌شود؛ بنابراین بازار چه با فشار مالکان و چه با تغییرات تقاضا به‌صورت خودکار سعی می‌کند اجاره‌بها را بالا بکشد تا نسبت به قیمت خرید، منطقی شود.

 

تا سال‌های گذشته نسبت P به R در محدوده عدد ۲۰ قرار داشت که با رشد قیمت مسکن در هشت سال اخیر این نسبت مرتبا افزایش پیدا کرد و به ۳۰ رسید اما با ایجاد ثبات در بازار مسکن در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ نسبت قیمت به اجاره روند کاهشی گرفته و قبل از رشدهای اخیر قیمت مسکن نسبت P به  R به ۱۷.۹ رسیده بود. به این معنا که بازدهی اجاره از میانگین تاریخی خود که ۵.۲‌ درصد بوده، حدود ۰.۳ واحد ‌درصد بیشتر شده است. اما افزایش ۵۰ تا ۷۰ درصدی قیمت مسکن از اواخر پاییز سال گذشته تا کنون مجددا به شکل‌گیری انتظارات تورمی در بازار اجاره منجر شد.

 

 

از سوی دیگر بازار اجاره در مقایسه با تورم دچار جاماندگی است. از سال ۱۳۷۰ به بعد متوسط نرخ تورم اجاره ۲۶ درصد، تورم عمومی ۲۳.۵ درصد و تورم مسکن ۲۸ درصد بوده است؛ در حالی که هم‌اکنون شکاف عمیقی بین این سه شاخص ایجاد شده است. فروردین ۱۴۰۵ به گزارش مرکز آمار تورم سالانه اجاره در کشور ۳۳.۷ درصد اعلام شد؛ در حالی که تورم سالانه کالاها و خدمات به ۵۳.۷ درصد رسیده و با توجه به انتظارات تورمی احتمال افزایش قیمت کالاها و خدمات وجود دارد.

 

شاخص نقطه به نقطه از شکاف بیشتری حکایت دارد. فروردین ۱۴۰۵ تورم نقطه به نقطه اجاره بها در کشور ۳۱.۱ درصد اعلام شد. وزارت راه و شهرسازی می‌گوید که این میزان نه تنها کمترین سطح تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در چهار سال گذشته است که در عین حال با فاصله قابل توجه از تورم عمومی نقطه به نقطه ۷۳.۵ درصدی فروردین ماه کمتر است.

 

واسطه‌های ملکی از آرامش نسبی بازار اجاره به رسم معمول بهار سخن می‌گویند؛ شرایطی که ممکن است با ورود به تابستان دستخوش تغییراتی شود. سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ درخصوص آخرین وضعیت بازار اجاره به ایسنا گفت: از نیمه دوم خرداد به تدریج جابه‌جایی مستاجران شروع می‌شود و به همین دلیل نرخ‌های جدید اجاره در سال ۱۴۰۵ هنوز کشف نشده است.

 

به گفته وی، اجاره بها از عوامل متعددی تاثیر می‌گیرد اما به دلیل آن‌که وزن قیمت مسکن و تورم عمومی بیش از سایر متغیرهاست و با توجه به این مساله که پس از جنگ ۳۹ روزه قیمت ملک و نرخ تورم دچار نوسان افزایشی شده، احتمال اثرگذاری آن بر بازار اجاره وجود دارد.