اعتراض به رای هیات نظارت ثبت و شورای عالی ثبت

اعتراض به رای هیات نظارت ثبت و شورای عالی ثبت زمانی مطرح می شود که تصمیم مرجع ثبتی، وضعیت ملک، سند، حدود ثبتی یا حقوق ذی نفع را تحت تاثیر قرار داده باشد. با وجود ارتباط این دو مرجع، اعتراض به رای هیات نظارت و اعتراض به رای شورای عالی ثبت یک مرحله و یک مرجع واحد ندارد و باید بر اساس موضوع رای و مقررات قانونی مربوط، مسیر صحیح اعتراض مشخص شود.

در بخشی از پرونده ها، رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت قابل تجدیدنظر است و در برخی موارد، امکان شکایت از تصمیم نهایی در دیوان عدالت اداری مطرح می شود. از طرف دیگر، برخی اختلافات ثبتی اساسا ماهیت قضایی دارند و باید در دادگاه مطرح شوند. بنابراین تشخیص مرجع صالح، نخستین مسئله در تنظیم اعتراض به رای هیات نظارت است.

برای اعتراض به رای هیات نظارت چه شرایطی باید وجود داشته باشد؟

اعتراض باید از سوی شخصی مطرح شود که رای هیات نظارت به حقوق یا وضعیت ثبتی او ارتباط داشته باشد. علاوه بر وجود نفع، باید مشخص شود هیات نظارت رای را بر اساس کدام بند ماده ۲۵ قانون ثبت صادر کرده است؛ زیرا امکان تجدیدنظرخواهی در شورای عالی ثبت برای تمام آرای هیات نظارت وجود ندارد.

بنابراین بررسی متن رای، مستند قانونی تصمیم، سوابق ثبتی و آثار رای بر حقوق شخص، قبل از انتخاب مرجع اعتراض ضروری است.

اعتراض به رای هیات نظارت در چه مواردی در شورای عالی ثبت مطرح می شود؟

مطابق تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت، آرای هیات نظارت فقط در مورد بندهای ۱، ۵ و ۷ این ماده، بر اثر شکایت ذی نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است. بنابراین اگر رای هیات نظارت در یکی از این موارد صادر شده باشد، مسیر قانونی اعتراض از شورای عالی ثبت می گذرد.

در این موارد، تبصره ۵ ماده ۲۵ نیز برای اطلاع ذی نفع و آثار اعتراض مقررات خاصی دارد و وصول شکایت پیش از اجرای رای، اجرای آن را متوقف می کند تا شورای عالی ثبت نسبت به موضوع تعیین تکلیف کند.

اعتراض به رای هیات نظارت را کجا باید ثبت کرد؟

اگر رای هیات نظارت از موارد موضوع بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ باشد، اعتراض باید از مسیر شورای عالی ثبت پیگیری شود.

اگر رای خارج از این موارد باشد، باید بررسی شود که آیا تصمیم صادرشده از آرای قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است یا اینکه قانون برای آن مراجعه به دادگاه را مقرر کرده است. بنابراین نمی توان همه آرای هیات نظارت را بدون بررسی موضوع، قابل اعتراض در شورای عالی ثبت یا دیوان عدالت اداری دانست.

در واقع، پاسخ به این پرسش که «اعتراض به رای هیات نظارت کجا ثبت می شود؟» مستقیما به مبنای قانونی رای و ماهیت اختلاف وابسته است.

اگر رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت قابل اعتراض باشد و مستقیما به دیوان مراجعه کنیم چه می شود؟

هرگاه قانون برای رای هیات نظارت مسیر اعتراض در شورای عالی ثبت را تعیین کرده باشد، مراجعه مستقیم به دیوان عدالت اداری پیش از طی این مسیر می تواند با ایراد نسبت به رعایت نشدن مرجع قانونی اعتراض مواجه شود.

در چنین فرضی، دیوان نمی تواند مرحله ای را که قانون برای اعتراض در شورای عالی ثبت پیش بینی کرده نادیده بگیرد. در نتیجه ممکن است شکایت به دلیل انتخاب مسیر نادرست قابل استماع نباشد و رای هیات نظارت تا زمان طی مسیر قانونی و صدور تصمیم جدید، مبنای عمل باقی بماند.

به همین دلیل، در پرونده های ثبتی باید قبل از مراجعه به دیوان مشخص شود که آیا اعتراض به رای هیات نظارت ابتدا باید در شورای عالی ثبت مطرح شود یا خیر.

اعتراض به رای شورای عالی ثبت چگونه مطرح می شود؟

در مواردی که رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت قابل تجدیدنظر است، پس از طی این مرحله، رای شورای عالی ثبت تصمیم نهایی مرجع ثبتی در آن مسیر خواهد بود.

چنانچه شرایط شکایت در دیوان عدالت اداری وجود داشته باشد، اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان مطرح می شود. در این مرحله، موضوع شکایت باید تصمیم قطعی مورد اعتراض و ایرادات قانونی وارد بر آن باشد.

اعتراض به رای هیات نظارت و شورای عالی ثبت در دیوان چگونه مطرح می شود؟

هرگاه رای یا تصمیم مورد اعتراض در محدوده صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار داشته باشد، شکایت با تقدیم دادخواست مطرح می شود. ماده ۱۰ قانون دیوان، رسیدگی به اعتراض نسبت به آرای قطعی مراجع اختصاصی اداری را از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها در صلاحیت دیوان قرار داده است.

در دادخواست باید رای مورد اعتراض، خواسته، دلایل و مدارک و ایرادات قانونی به صورت روشن بیان شود. بنابراین صرف نارضایتی از نتیجه رای برای رسیدگی دیوان کافی نیست و باید مشخص شود تصمیم مورد اعتراض از چه جهت با قانون یا مقررات مغایرت دارد.

رسیدگی دیوان به آرای هیات نظارت ثبت و شورای عالی ثبت چگونه انجام می شود؟

رسیدگی به آرای مراجع اختصاصی اداری از جمله هیات های صدرالذکر، موضوع بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان، یک مرحله ای است و مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان انجام می شود؛ یعنی پرونده ابتدا در شعبه بدوی رسیدگی نمی شود تا سپس به شعبه تجدیدنظر برود.

تبصره ۲ ماده ۳ قانون دیوان، شکایات و اعتراضات نسبت به آرای و تصمیمات مراجع اختصاصی اداری موضوع بند ۲ ماده ۱۰ را مستقیما قابل طرح در شعب تجدیدنظر دانسته است. رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری در سال ۱۴۰۴ نیز تصریح کرده که این حکم، مراجع اختصاصی اداری تشخیصی را نیز در بر می گیرد.

بنابراین هرگاه رای مورد اعتراض مشمول این مقررات باشد، رسیدگی از ابتدا در شعبه تجدیدنظر انجام می شود و رای صادرشده قطعی است. این قاعده اختصاص به شورای عالی ثبت ندارد و ناظر به آرای و تصمیمات مراجع اختصاصی اداری مشمول قانون است.

دیوان در اعتراض به رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت چه چیزی را بررسی می کند؟

در این دسته از پرونده ها، رسیدگی دیوان بر رعایت قوانین و مقررات متمرکز است. بنابراین باید مشخص شود مرجع صادرکننده در حدود صلاحیت خود عمل کرده، مقررات مربوط را رعایت کرده و تصمیم آن با قوانین و مقررات لازم الاجرا مغایرت ندارد.

اشتباه در تطبیق قانون، تجاوز از حدود صلاحیت، رعایت نکردن الزامات قانونی رسیدگی و بی توجهی موثر به اسناد و مدارک، حسب مورد می تواند از ایرادات قابل طرح در دیوان باشد.

برای اعتراض به رای هیات نظارت و شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری چه مهلتی داریم؟

مهلت طرح شکایت از آرای قطعی مراجع موضوع بند ۲ ماده ۱۰ برای اشخاص مقیم ایران سه ماه و برای اشخاص مقیم خارج از کشور شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم قطعی مرجع مربوط است.

بنابراین در پرونده ای که ابتدا رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت مورد اعتراض قرار گرفته و سپس رای قطعی صادر شده است، تاریخ ابلاغ تصمیم قطعی قابل شکایت باید با دقت مشخص شود.

قانون همچنین درباره مواردی که ابلاغ واقعی انجام نشده و ذی نفع مدعی بی اطلاعی از رای است، مقررات خاصی دارد و شعبه دیوان ابتدا به موضوع ابلاغ رسیدگی می کند.

برای اعتراض به رای هیات نظارت ثبت چه دلایلی باید ارائه شود؟

دلایل اعتراض باید مستقیما با مبنای رای ارتباط داشته باشد. اشتباه در تشخیص موضوع، مخالفت تصمیم با مقررات ثبتی، بی توجهی به سوابق موثر، تجاوز از حدود صلاحیت یا استناد نادرست به مقررات، حسب مورد می تواند مبنای اعتراض قرار گیرد.

در پرونده های ثبتی، اسناد مالکیت، سوابق ثبتی، صورتجلسات، مکاتبات اداره ثبت، نقشه ها و تصمیمات قبلی می توانند برای اثبات ایراد وارد بر رای اهمیت داشته باشند.

برای اعتراض به رای شورای عالی ثبت چه مدارکی لازم است؟

رای هیات نظارت، اعتراض مطرح شده در مرحله ثبتی، رای شورای عالی ثبت، اسناد مالکیت و سایر مدارک موثر در پرونده باید حسب مورد ارائه شوند.

در صورت طرح شکایت در دیوان، رای قطعی مورد اعتراض و مدارکی که ایراد قانونی ادعاشده را اثبات می کنند اهمیت ویژه دارند و باید به دادخواست پیوست شوند.

چگونه از رای هیات نظارت و شورای عالی ثبت دفاع کنیم؟

دفاع از رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت ابتدا با تعیین مرجع صحیح اعتراض آغاز می شود. اگر اعتراض باید در شورای عالی ثبت مطرح می شده باشد، مراجعه مستقیم به دیوان می تواند با ایراد نسبت به رعایت نشدن مسیر قانونی مواجه شود.

در مرحله رسیدگی به رای قطعی در دیوان نیز دفاع باید بر صلاحیت مرجع صادرکننده، رعایت مقررات، مستندات پرونده و نبود ایراد موثر قانونی متمرکز باشد.

همچنین باید میان اعتراض به رای مرجع ثبتی و دعوای مستقل درباره مالکیت، اعتبار معامله یا ابطال سند تفاوت گذاشت؛ زیرا رسیدگی دیوان به رای یک مرجع اداری، لزوما به معنای صلاحیت آن برای رسیدگی به اصل تمام اختلافات حقوقی مربوط به ملک نیست.

چرا انتخاب مرجع صحیح برای اعتراض به رای هیات نظارت ثبت اهمیت دارد؟

در یک پرونده ممکن است مسیر اعتراض از هیات نظارت به شورای عالی ثبت و سپس در صورت وجود شرایط قانونی به دیوان عدالت اداری برسد. در پرونده ای دیگر ممکن است رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت قابل تجدیدنظر نباشد و با توجه به ماهیت تصمیم، امکان شکایت در دیوان یا مراجعه به دادگاه مطرح شود.

بنابراین پیش از طرح دعوا باید رای هیات نظارت، بند قانونی مبنای صدور رای، امکان اعتراض در شورای عالی ثبت، صلاحیت دیوان و ماهیت واقعی اختلاف بررسی شود.

موسسه حقوقی آبان؛ پیگیری اعتراض به آرای هیات نظارت و شورای عالی ثبت.

موسسه حقوقی آبان در پرونده های مرتبط با اعتراض به آرای هیات نظارت، شورای عالی ثبت و شکایت در دیوان عدالت اداری، موضوع پرونده را از جهت مرجع صالح، مبنای قانونی رای، خواسته، ادله و سوابق ثبتی بررسی می کند.

فلذا در این پرونده ها، تشخیص مسیر صحیح اعتراض و تنظیم خواسته متناسب با همان مسیر، نقش اساسی در پیگیری موثر پرونده دارد، که بهره مندی از تخصص وکیل متخصص امر را بیش از پیش غیرقابل اجتناب می نماید.