سرویس اقتصاد «انتخاب»: بحران مسکن در ایران دیگر صرفاً به افزایش قیمت آپارتمان‌ها یا کمبود واحدهای مسکونی محدود نیست؛ مسئله اصلی، شکافی است که میان هزینه تأمین سرپناه و توان مالی خانوارها ایجاد شده است. خرید خانه برای بخش بزرگی از جامعه به هدفی دور از دسترس تبدیل شده، اجاره‌نشینی سهم بیشتری از درآمد مردم را می‌بلعد و طرح‌های دولتی نیز نتوانسته‌اند این فاصله را به شکل معناداری کاهش دهند.
ابعاد بحران مزمن مسکن در ایران را باید در سه سطح بررسی کرد: فرسایش قدرت خرید و رشد فزاینده هزینه اجاره، ناکارآمدی تأمین مالی و سیاست‌های ساخت مسکن، و جایگاه اقتصاد مسکن ایران در مقایسه با کشورهای همسایه. در کنار این عوامل، تغییر الگوی تقاضا در تهران نشان می‌دهد که بازار حتی در انتخاب نوع و اندازه خانه نیز از توان مالی مردم تأثیر پذیرفته است.
بخش اول: رشد افسارگسیخته قیمت مسکن و فرسایش بیشتر درآمد خانوار
بر اساس ارقام رسمی که برای شهریور ۱۴۰۵ ارائه شده، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن به ۳۳.۵ درصد و تورم سالانه آن به ۳۲.۷ درصد رسیده است. در بازار اجاره نیز تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه ۳۲.۲ درصد گزارش شده است. این ارقام نشان می‌دهند که هزینه دسترسی به مسکن همچنان با سرعت قابل‌توجهی افزایش پیدا می‌کند؛ هرچند برای ارزیابی دقیق‌تر باید میان شاخص‌های قیمت خرید، اجاره‌بها و هزینه ساخت تفاوت گذاشت.
مسئله مهم‌تر این است که افزایش قیمت مسکن در اقتصادی با تورم عمومی بالا، درآمدهای ناپایدار و قدرت پس‌انداز محدود، اثری فراتر از یک افزایش قیمت معمولی دارد. خانواری که سال‌هاست بخش عمده درآمدش را صرف خوراک، حمل‌ونقل، درمان و سایر هزینه‌های ضروری کرده، امکان پس‌انداز کافی برای خرید خانه را از دست داده است.
این همان تفاوت میان رشد قیمت و کاهش استطاعت خرید است. برای مثال، اگر قیمت یک خانه در یک سال ۵۰ درصد افزایش پیدا کند اما درآمد خانوار تنها ۳۰ درصد رشد کند، فاصله میان قدرت خرید و قیمت مسکن بیشتر می‌شود؛ حتی اگر سال بعد سرعت رشد قیمت‌ها کاهش یابد. اما تصور کنید که رشد قیمت مسکن بر اساس نرخ‌های دلار افزایش پیدا کند اما میزان درآمد حداکثر افراد بر اساس سطوح رسمی دستمزد رشد کند که بسیار کمتر از تورم عمومی است. در این راستا شکاف قیمتی بین افزایش هزینه‌های مسکن و درآمد بیشتر و بیشتر می‌شود. اگرچه دولت می‌تواند سطوح قیمتی کالاهای اساسی را با سیاست کسری بودجه تا حدودی جبران کند اما مسکن حتی از این موضوع نیز مستثنی است.
بیش از ۴۰ درصد هزینه خانوار؛ سهم سنگین مسکن
بر اساس تازه‌ترین داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری کشور به رقم بی‌سابقه‌ای رسیده است. مطابق این گزارش، خانوارهای ایرانی به‌طور میانگین حدود ۴۳.۷ درصد از کل هزینه‌های خود را صرف تأمین مسکن می‌کنند؛ رقمی که فاصله زیادی با استاندارد جهانی ۳۰ درصدی دارد.
در گزارش رسمی مرکز آمار، اعلام شده است که سهم مسکن از کل هزینه خانوار در اغلب استان‌های کشور روندی صعودی داشته و در برخی مناطق از مرز ۶۰ درصد عبور کرده است. حتی برای بسیاری نیز سهم مسکن از درآمد حدود 90 درصد است. این ارقام نشان می‌دهد فشار هزینه‌های مرتبط با مسکن همچنان یکی از اصلی‌ترین عوامل تأثیرگذار بر معیشت خانوارهای شهری است.
با این حال، همین سهم بالا نشان می‌دهد که مسکن چه جایگاه بزرگی در بودجه خانوار دارد. وقتی بخش بزرگی از منابع مالی به تأمین سرپناه اختصاص پیدا می‌کند، امکان مصرف در سایر بخش‌ها کاهش می‌یابد. پیامد این وضعیت می‌تواند حذف هزینه‌های تفریح و آموزش، کاهش کیفیت تغذیه، تأخیر در درمان یا کنارگذاشتن پس‌انداز برای دوران بازنشستگی باشد.
برای مستأجران کم‌درآمد، شرایط دشوارتر است. افزایش اجاره‌بها فقط هزینه سکونت را بالا نمی‌برد؛ بلکه اجاره‌نشینی می‌تواند به چرخه‌ای تبدیل شود که در آن خانوار به دلیل ناتوانی در خرید خانه مستأجر می‌ماند و به دلیل هزینه بالای اجاره، هر سال از امکان خرید دورتر می‌شود.
خانه‌های کوچک؛ انتخابی از سر اجبار
بازار تهران نمونه روشنی از تغییر رفتار متقاضیان است. طبق گزارش‌ها واحدهای کوچک‌تر از ۵۰ مترمربع به دلیل قیمت پایین‌تر، به یکی از معدود گزینه‌های قابل‌دسترس برای بخشی از خریداران تبدیل شده‌اند. میانگین قیمت پیشنهادی این واحدها حدود متری ۱۵۰ میلیون تومان اعلام شده است؛ رقمی که بر اساس همان داده‌ها، حدود ۳۵ درصد پایین‌تر از میانگین کل شهر است.
اما حتی این گزینه نیز ارزان محسوب نمی‌شود. با فرض قیمت متری ۱۵۰ میلیون تومان، یک واحد ۴۰ متری حدود ۶ میلیارد تومان و یک واحد ۵۰ متری حدود ۷.۵ میلیارد تومان قیمت خواهد داشت. این محاسبه بر مبنای قیمت پیشنهادی است، نه الزاماً قیمت قطعی معاملات.
در چنین شرایطی، کوچک‌شدن متراژ الزاماً نشانه تغییر سلیقه مردم نیست؛ می‌تواند نشانه عقب‌نشینی آن‌ها از حداقل‌های مورد انتظارشان باشد. خانوار به‌جای انتخاب خانه‌ای متناسب با تعداد اعضا، محل کار و نیازهای زندگی، ناچار می‌شود گزینه‌ای را انتخاب کند که صرفاً امکان تأمین هزینه آن را دارد.
همین گزارش‌ها اشاره می‌کنند بیش از ۷۰ درصد واحدهای نقلی در مناطق جنوبی تهران قرار دارند و عرضه این واحدها با الگوی تقاضا همخوانی ندارد. اگر این ارقام تأیید شوند، معنای آن روشن است: بازار نه‌تنها در تأمین مسکن ارزان‌قیمت، بلکه در تولید آن در مکان مناسب نیز با مشکل روبه‌روست.
جهش قیمت در مناطق میانی؛ پایان تصور سود تضمینی؟
داده‌های ارائه‌شده از فعالان اقتصادی درباره تغییر قیمت مناطق تهران در ۱۲ ماه گذشته، تصویر متفاوتی از بازار مسکن ترسیم می‌کند. طبق این داده‌ها، رشد قیمت در منطقه ۳ حدود ۱۵۲ درصد، منطقه ۶ حدود ۱۵۳ درصد، منطقه ۵ حدود ۱۴۰ درصد و منطقه ۱۴ حدود ۱۳۰ درصد بوده است؛ در حالی که رشد گزارش‌شده برای منطقه یک ۹۵ درصد و برای منطقه دو ۹۰ درصد است. همچنین منطقه ده حدود 78 درصد و یازده حدود 70 درصد رشد قیمت مسکن را تجربه کرده است و این عدد بای منطقه 14 حدود حدود 130 درصد است.
این ارقام، در صورت تأیید و یکسان‌بودن مبنای محاسبه، نشان می‌دهند که رشد قیمت در برخی مناطق میانی از مناطق گران‌قیمت شمال تهران بیشتر بوده است. با این حال، از چنین داده‌ای به‌تنهایی نمی‌توان نتیجه گرفت که مرکز ثقل کل بازار قطعاً جابه‌جا شده یا سرمایه‌گذاران به‌طور گسترده مناطق میانی را جایگزین مناطق شمالی کرده‌اند. برای اثبات چنین نتیجه‌ای باید حجم معاملات، تعداد فایل‌های فروش، قیمت معاملات قطعی و ترکیب واحدهای معامله‌شده نیز بررسی شود.
بخش دوم: شکست سیاست‌گذاری بخش مسکن
یکی از مهم‌ترین نشانه‌های بحران مسکن، کاهش اثرگذاری وام‌های خرید است. نه تنها وام خرید بلکه تقریبا تمام سیاست‌های دولت برای حل بخش مسکن عمدتا به دلیل تورم ناکام مانده‌اند. دولت که زمانی قرار بود مسکن ارزان‌قیمت را در مناطق دورافتاده تهران بسازد و بخشی از مردم را خانه‌دار کند تقریبا تمام طرح‌هایش با شکست مواجه شدند چرا که ارزان‌ترین مسکن هم از توان خرید مردم فاصله زیادی گرفته است.
در شهریور ۱۴۰۵ سقف وام خرید انفرادی مسکن از محل اوراق در تهران به یک میلیارد تومان افزایش یافت؛ سقف تسهیلات برای خرید مشارکتی اعضای خانواده نیز به دو میلیارد تومان رسید. وام ودیعه مسکن از همین محل در تهران حداکثر ۴۰۰ میلیون تومان تعیین شد.
این افزایش در ظاهر قابل‌توجه است، اما باید آن را در برابر قیمت واقعی خانه سنجید. اگر میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای کوچک‌متراژ مورد اشاره در تهران، یعنی متری ۱۵۰ میلیون تومان، مبنا قرار گیرد، وام یک‌میلیاردتومانی تنها هزینه حدود ۶.۷ مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. حتی وام دونفره دو میلیاردتومانی نیز معادل قیمت حدود ۱۳.۳ مترمربع از چنین واحدی است؛ آن هم پیش از درنظرگرفتن هزینه خرید اوراق، مخارج معامله و سایر هزینه‌های جانبی.
بنابراین، مسئله فقط مبلغ وام نیست؛ نسبت وام به قیمت خانه است که تعیین می‌کند تسهیلات تا چه اندازه قدرت خرید ایجاد می‌کند. افزایش اسمی تسهیلات، اگر از رشد قیمت مسکن عقب بماند، لزوماً به خانه‌دارشدن متقاضیان کمک نمی‌کند.
از سوی دیگر، نرخ سود و دوره بازپرداخت، توان پرداخت اقساط را محدود می‌کند. برای نمونه، بانک مسکن در اعلام شرایط تسهیلات مرتبط با قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، نرخ سود سالانه ۲۲.۵ درصد را برای شیوه بازپرداخت مورد اشاره اعلام کرده است.
در چنین شرایطی، خانوار باید علاوه بر تأمین آورده اولیه، درآمد کافی و نسبتاً باثباتی برای پرداخت اقساط داشته باشد؛ شرطی که برای بسیاری از خانوارهای فاقد پس‌انداز کافی دشوار است.
نهضت ملی مسکن؛ وعده خانه ارزان زیر فشار هزینه ساخت
نهضت ملی مسکن با هدف افزایش عرضه و تسهیل خانه‌دارشدن خانوارها آغاز شد؛ اما فاصله میان هزینه اولیه برآوردشده و هزینه واقعی تکمیل پروژه‌ها، به یکی از چالش‌های اصلی این طرح تبدیل شده است.
در مهر ۱۴۰۴، گزارش‌هایی از افزایش آورده موردنیاز برخی متقاضیان به حدود ۱.۲ میلیارد تومان برای واحدهای تحویلی در تهران منتشر شد؛ در حالی که در ابتدای طرح، مجموع آورده پیش‌بینی‌شده برای برخی متقاضیان بسیار پایین‌تر بود.
این اختلاف نشان می‌دهد که وعده اولیه ساخت مسکن با هزینه قابل‌تحمل، در مواجهه با تورم و طولانی‌شدن پروژه‌ها به‌سادگی قابل تحقق نیست. در شهریور ۱۴۰۵ نیز معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی هزینه ناخالص ساخت هر مترمربع از واحدهای نهضت ملی مسکن را حدود ۱۸ میلیون تومان اعلام کرد. این رقم به هزینه ساخت مربوط است و نباید آن را معادل قیمت نهایی همه واحدها دانست؛ زیرا زمین، زیرساخت‌ها، شرایط پروژه، متراژ و سایر هزینه‌ها می‌توانند مبلغ نهایی را تغییر دهند.
در همین ماه، مدیرعامل توسعه‌گران عمران ستاد اجرایی فرمان امام نیز هزینه تمام‌شده برخی واحدهای نهضت ملی مسکن را حدود سه میلیارد تومان اعلام کرد. این رقم برای همه پروژه‌ها یکسان نیست، اما نشان می‌دهد که حتی طرح‌های حمایتی نیز از افزایش هزینه‌های ساخت مصون نمانده‌اند.
مسئله اینجاست که تورم، هم‌زمان دو سوی معادله را تحت فشار قرار می‌دهد: از یک طرف هزینه مصالح، دستمزد و خدمات بالا می‌رود و از طرف دیگر، توان مالی خانوار برای پرداخت آورده کاهش می‌یابد. در نتیجه، پروژه‌ای که قرار بود مسیر خانه‌دارشدن را کوتاه کند، ممکن است برای متقاضی به تعهدی تبدیل شود که تأمین مالی آن هر سال دشوارتر می‌شود.
وقتی بانک‌ها و دولت از سرعت تورم عقب می‌مانند
تأمین مالی یکی از حلقه‌های تعیین‌کننده این بحران است. بر اساس گزارشی از وضعیت تسهیلات نهضت ملی مسکن در مرداد ۱۴۰۴، از ۸۸۴ هزار و ۳۳۴ واحد معرفی‌شده به بانک‌ها، برای حدود ۴۷۲ هزار واحد قرارداد تسهیلات منعقد شده بود و بیش از ۴۱۲ هزار واحد همچنان در انتظار دریافت تسهیلات قرار داشتند. مبلغ پرداخت‌شده نیز حدود ۱۲۰ هزار میلیارد تومان از مجموع ۲۳۳ هزار میلیارد تومان قراردادهای منعقدشده گزارش شده بود.
این آمار مربوط به مقطع زمانی مشخصی است و وضعیت امروز تمام پروژه‌ها را نشان نمی‌دهد؛ اما به‌خوبی اهمیت تأخیر در تأمین مالی را روشن می‌کند. وقتی پرداخت تسهیلات به تأخیر می‌افتد، پروژه ممکن است طولانی‌تر شود و هزینه‌های آن افزایش یابد. سپس متقاضی باید آورده بیشتری بپردازد؛ در حالی که درآمد او لزوماً با همان سرعت رشد نکرده است.
در بخش ساخت‌وساز خصوصی نیز نشانه‌های رکود دیده شده است. بر اساس گزارش منتشرشده از آمار مرکز آمار ایران، در نیمه نخست ۱۴۰۴ برای حدود ۱۹۱ هزار واحد مسکونی در کشور پروانه ساخت صادر شد؛ در حالی که این رقم در مدت مشابه سال قبل نزدیک به ۲۵۰ هزار واحد بود. به بیان دیگر، تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها حدود ۲۳ درصد کاهش داشت.
البته پروانه ساختمانی به‌معنای شروع یا تکمیل قطعی ساخت نیست و کاهش آن را نباید مستقیماً معادل کاهش همین میزان از عرضه نهایی دانست. بااین‌حال، افت صدور مجوزها در کنار هزینه‌های بالاتر ساخت و ضعف قدرت خرید، نشانه‌ای از دشوارترشدن شرایط تولید مسکن است.
بخش سوم: ایران در مقایسه با عراق و عمان
مقایسه وضعیت مسکن ایران و عمان، بدون توجه به تفاوت درآمدها، ساختار بازار کار، نرخ ارز و شرایط تأمین مالی، می‌تواند گمراه‌کننده باشد. خانه‌ای که در یک کشور ارزان‌تر است، لزوماً برای شهروندان آن کشور دسترس‌پذیرتر نیست؛ همان‌طور که قیمت بالاتر در کشوری دیگر الزاماً به معنای فشار بیشتر بر خانوارها نیست.
برای مقایسه باید دست‌کم سه شاخص را در کنار هم دید: نسبت قیمت خانه به درآمد، سهم هزینه اجاره از درآمد و دسترسی به وام مسکن. نرخ تبدیل ارز به‌تنهایی نمی‌تواند این تصویر را نشان دهد.
داده‌های گردآوری‌شده توسط Numbeo در سال ۲۰۲۶، نسبت قیمت مسکن به درآمد را برای تهران حدود ۳۲.۷ گزارش می‌کند؛ در مقابل، نسبت قیمت به درآمد در مسقط حدود ۶.۳ گزارش شده است.
این شاخص بر اساس قیمت‌های مسکن و درآمدهای ثبت‌شده در هر شهر محاسبه می‌شود و یک آمار رسمی و جامع از تمام خانوارها نیست؛ همچنین داده‌های شهرهای مختلف ممکن است از نظر دوره جمع‌آوری و تعداد مشارکت‌کنندگان یکسان نباشند. بنابراین باید از آن به‌عنوان نشانه‌ای برای مقایسه اولیه استفاده کرد، نه حکم قطعی درباره تمام شهروندان سه کشور.
با وجود این محدودیت‌ها، فاصله میان نسبت گزارش‌شده برای تهران و مسقط قابل توجه است. این تفاوت با واقعیتی اقتصادی نیز همخوانی دارد: درآمدهای بالاتر و ساختار متفاوت بازار کار و تأمین مالی در عمان می‌تواند خرید خانه را برای بخش‌هایی از جمعیت آسان‌تر کند، هرچند این مزیت به همه شهروندان و به‌ویژه همه مهاجران ساکن عمان به یک اندازه نمی‌رسد.
در داده‌های Numbeo برای عمان، نسبت قیمت مسکن به درآمد حدود ۳.۷ و برای مسقط حدود ۶.۳ گزارش شده است. متوسط حقوق خالص ماهانه ثبت‌شده در داده‌های کشوری این پایگاه نیز حدود ۹۵۰ ریال عمانی (هر ریال عمان در حال حاضر 685 هزار تومان است) است؛ با این توضیح که این رقم میانگین مشارکت‌کنندگان داده‌هاست و الزاماً با متوسط رسمی حقوق تمام شاغلان عمان برابر نیست.
مسئله ایران؛ ترکیب تورم، درآمد و تأمین مالی
وجه تمایز بحران مسکن در ایران را باید در هم‌زمانی چند عامل جست‌وجو کرد: تورم مزمن، رشد هزینه ساخت، کاهش قدرت پس‌انداز، محدودیت اثربخشی تسهیلات و دشواری تولید مسکن متناسب با توان مالی خانوارها. تحریم‌ها و محدودیت‌های اقتصادی نیز از مسیر بی‌ثباتی اقتصاد کلان، فشار بر هزینه‌های وارداتی و سرمایه‌گذاری، و دشوارشدن برنامه‌ریزی بلندمدت می‌توانند این وضعیت را پیچیده‌تر کنند؛ هرچند سهم هر عامل باید جداگانه سنجیده شود.
در چنین شرایطی، سیاست مسکن نمی‌تواند تنها بر ساخت واحدهای جدید یا افزایش مبلغ وام تکیه کند. توسعه مسکن استیجاری با اجاره قابل‌پرداخت، اصلاح ضوابط برای تولید واحدهای کوچک و باکیفیت، تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام، هدفمندکردن حمایت‌ها و ایجاد منابع مالی بلندمدت، اجزای مکمل یک سیاست مؤثر هستند.
بر اساس جدیدترین گزارش‌ها ایران ۲۷.۱ میلیون خانوار و ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی دارد. حتی با کنار گذاشتن حدود ۲.۵ میلیون خانه دوم، تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها بیشتر است. بنابراین صرفا ساخت و ساز چاره کار نیست چرا که بسیاری از ساخت و ساز اساسا متعلق به بازار مصرف نیستند بلکه جنبه سرمایه‌ای دارند.
در کوتاه‌مدت، حمایت از مستأجران و تکمیل پروژه‌هایی که به مراحل پایانی رسیده‌اند، می‌تواند بخشی از فشار را کاهش دهد (مثلا تصویب حداکثر اجاره بها به میزان 25 درصد توسط سران قوا). در میان‌مدت، افزایش عرضه مؤثر در مناطق دارای تقاضای واقعی و اصلاح نظام تأمین مالی اهمیت دارد. در بلندمدت نیز بدون مهار تورم و بهبود رشد واقعی درآمد خانوارها، هیچ برنامه ساختمانی به‌تنهایی قادر به حل بحران نخواهد بود.
