فرهاد بيضايي در مطلبی در «دنیای اقتصاد» نوشت: یکی از وظایفی که قانون اساسی بر عهده دولت‌ها گذاشته است تامین مسکن متناسب با نیاز برای خانوارهای فاقد مسکن است. دولت‌ها همیشه با سیاست‌های مختلف سعی بر حمایت از خانوار برای تامین این کالای اساسی داشته‌اند. یکی از این سیاست‌ها که قدمت بسیاری در کشور دارد، سیاست افزایش تسهیلات خرید مسکن است. معتقدان به سیاست افزایش تسهیلات خرید، علاوه بر توانمندی خانوار به دنبال خروج بازار مسکن از رکود نیز بوده‌اند. چرا که تولید کالای مسکن در کشور می‌تواند بسیاری از صنایع وابسته به خود را فعال کند که به تبع آن رشد اقتصادی و اشتغال را به دنبال دارد. اما باید دید که این سیاست دقیقا می‌تواند 2 هدف برشمرده شده را محقق کند؟

در سالیان گذشته همواره يکي از سياست‌هاي اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌هاي خريد مسکن بوده است. عملکرد اين تحریک به ‌گونه‌اي است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج مي‌کند؛ زیرا با تخصیص و افزايش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبي حاصل از اين افزايش تقاضا، تقاضاي سرمايه‌اي به اين بخش وارد شده و از آنجا که زمين از عناصر اصلي تشکيل‌‌دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزايش تقاضا برای زمين را به‌ دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزء جدایی ‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین ممکن است افزایش وام خرید بازار مسکن را در یک دوره کوتاه مدت از رکود خارج کند، اما به علت تورم ناشی از این سیاست بازار را در رکود عميق‌تري فرو خواهد برد.

این روزها در فضای سیاست اقتصاد کشور نقش منابع بانک مرکزی در ایجاد تورم آن‌چنان اهمیت یافته است که مسوولان در مقابل خاصیت تورم‌زا بودن تسهیلات خرید عنوان می‌دارند از آنجا که این تسهیلات از منابع بانک مرکزی استفاده نمی‌شود تورم‌زا نیست. اما باید توجه داشت که تنها رشد پایه پولی از طریق استفاده از منابع بانک مرکزی نیست که منجر به تورم در بازار یا منجر به افزایش قیمت در برخی از کالاها می‌شود. افزایش وام خرید از 3 منظر دیگر منجر به بروز تورم در بازار مسکن و در نهایت در کل اقتصاد خواهد شد. بررسي نحوه عملكرد تسهيلات خريد و ساخت بر تورم نيازمند بررسي هر يك از این سياست‌ها بر عوامل اصلي شكل‌دهنده تورم، شامل «افزايش تقاضا نسبت به عرضه»، «انتظارات غيرعقلايي يا تورمي» و «افزايش هزينه نهاده‌های توليد» است.

در شرايط افزايش تقاضا نسبت به عرضه، سياست‌هاي تحريك تقاضا، عدم تعادل ميان عرضه و تقاضا را به دنبال دارد. در حال حاضر با توجه به اینکه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از عدد یک است و فاصله ميان عرضه و تقاضا وجود دارد، اتخاذ سياست پرداخت وام خريد منجر به افزايش تقاضاي مصرفي و تقاضاي سوداگرانه به صورت توامان خواهد شد که نتیجتا عامل موثري در افزايش تقاضا نسبت به عرضه و تورم در بخش مسكن به شمار مي‌آيد. وجود تسهيلات خريد، افزايش سقف تسهيلات و به دنبال آن افزايش تقاضا الزاما به معناي افزايش موجودي مسكن و عرضه آن به بازار نيست. فرآیند تخصیص وام خرید مسکن به‌گونه‌ای است که هیچ‌گونه تضمینی مبنی بر ایجاد واحدهای جدید در بازار مسکن نخواهد داشت.

بنابراین در چنین شرایطی هرگونه تحریک بازار از ناحیه تقاضا منجر به تشدید فاصله عرضه و تقاضا و افزایش قیمت زمین و مسکن خواهد شد و افزایش تورم در کل اقتصاد را در پی دارد. انتطارات غیرعقلایی یا تورمی هر‌چند که در اقتصاد کشور سابقه‌ای طولانی دارد، اما بروز و ظهور آن در بازار مسکن شدیدتر است.

بسیاری از کارشناسان نیز همواره بر اهمیت انتظارات تورمی در بازار مسکن تاکید داشته‌اند و متعقدند که هر‌گونه افزایش تسهیلات خرید منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن خواهد شد.  به دلیل وجود دوره‌های رکود و رونق تورمی در طول چهار دهه گذشته، تورم غیر عقلایی يا انتظاري در بخش مسکن با شروع تحريك تقاضا شدت گرفته و منجر به افزایش پلکانی قیمت زمین و مسکن می‌شود. در نتيجه بروز اين انتظارات، بازار به سوي عدم تعادل، نوسان و بحران سوق مي‌‌یابد. در چنین شرایطی بازگشت به شرايط طبيعي دشوار شده و تورم شکل می‌گیرد. (اطهاری، کمال؛ نقش انتظارات غیرعقلایی در نوسانات بازار مسکن، فصلنامه اقتصاد مسکن، شماره 31 )

به دليل شرايط خاص بازار زمين مانند غيرقابل تجارت بودن، محدود بودن، ناهمگن بودن و غيرقابل جانشین بودن، اين بازار مستعد پديده شكست است. بنابراين با توجه به اين ويژگي‌ها، قاعده افزايش عرضه متنوع در شرایط افزایش تقاضا صادق نیست.

افزايش تقاضا ناشي از سياست تحريك تقاضا منجر به شروع دوره رونق تورمي و ورود سرمايه‌های سرگردان به اين بخش خواهد شد و اين در حالي است كه عرضه مسكن، متناسب با افزايش سرمايه تحريك نشده و به سبب افزايش قيمت زمين، عرضه آن به بازار گران خواهد بود. بنابراین پس از هر دوره رکود و رونق تورمي، سهم زمین از قيمت نهايي مسكن افزايش يافته و به نسبت دوره قبل سرمايه بيشتري جذب بازار زمين مي‌شود.

از سوي ديگر با رونق نسبي حاصل از اين افزايش تقاضا، تقاضاي سرمايه‌اي به اين بخش وارد شده و از آنجا که زمين از عناصر اصلي تشکيل ‌دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزايش تقاضا برای زمين را به‌ دنبال دارد.

پيامدهاي وام خريد مسكن

با افزايش تقاضا براي زمين، مالکان زمین در انتظار افزایش قیمت از عرضه زمین خودداری می‌کنند و به تبع آن قیمت زمین مجددا افزایش می‌یابد که این امر در نهایت منجر به افزایش هزینه نهاده‌های تولید و در نهایت منجر به افزایش تورم عمومی کشور می‌شود، از آنجا که خاصیت وام خرید تورم‌زایی است. هرچند در ظاهر منجر به توانمندی اولیه خانوار در بازار مسکن خواهد شد، اما در نهایت به علت تورم ایجاد شده در اقتصاد و همچنین بازار مسکن، خانوار توانمندی خود را از دست خواهد داد. بررسی تجربه گذشته افزایش وام خرید در بازار مسکن نیز به‌گونه‌ای بوده است که نه تنها منجر به افزایش توانمندی خانوار نشده است، بلکه تاثیرات نامناسبي نیز بر کل اقتصاد کشور تحمیل کرده است. بنابراین دولت هیچ‌گاه نتوانسته بر اساس سیاست افزایش وام خرید، توانمندی خانوار را در بازار مسکن افزایش دهد.

بنابراین همان‌گونه که از جدول قابل استنباط است، اتخاذ این سیاست تنها به مثابه انداختن کبریت در باروت بازار مسکن خواهد بود و تجربه نشان داده در شرایط فعلی بازار مسکن و اقتصاد کشور، این سیاست به صلاح نيست.