هیجان در بازار وام خرید مسکن

 
بازار خريد و فروش امتياز تسهيلات خريد مسكن همچنان به‌واسطه عقب‌نشيني دارندگان امتياز از عرضه به حجم بالاي متقاضي وام، حالت هيجاني دست‌كم 10 روز گذشته خود را حفظ كرده با اين تفاوت كه ديروز قيمت اوراق اين تسهيلات بدون آنكه به سطح رشديافته روز شنبه قناعت كند، پنج درصد ديگر بالا رفت تا هزينه دسترسي خريداران مسكن به وام‌بانكي در مقايسه با 17دي – روز اعلام افزايش مبلغ وام‌مسكن- در مجموع 62درصد افزايش پيدا كند.

در بازار فرابورس – محل مبادله امتياز وام‌ خريد مسكن- انتظاري در بين دارندگان اوراق تسهيلات به وجود آمده مبني بر اينكه «قيمت اوراق قابليت افزايش روزانه پنج درصد را دارد و نبايد تا پيش‌از حداكثر ارزش‌ معاملاتي آن، اين اوراق به‌فروش برسد.»

اوراق تسهيلات بانك‌مسكن كه در نيمه‌اول امسال به دليل كاركرد ضعيف وام‌ 20ميليوني خريد، به كمترين حد ارزشي خود رسيده بود همزمان با اعلام مصوبه افزايش سقف وام خريد به 35 ميليون تومان توسط شوراي پول‌واعتبار، با شيب تند پنج درصد در روز، شروع به افزايش قيمت كرد.

قيمت اوراق 500 هزار توماني تسهيلات خريد مسكن در روز‌هاي منتهي به نيمه ‌دي ماه امسال، 39 هزار تومان در فرابورس نرخ‌گذاري مي‌شد اما اين عدد روز گذشته از مرز 63 هزار و 500 تومان هم گذشت.

آنچه باعث هيجاني‌شدن قيمت اوراق وام‌مسكن شده، برهم خوردن تعادل بين عرضه و تقاضاي اوراق است به طوري كه پرهيز صاحبان اوراق از فروش و عرضه اوراق خود به بازار تقاضا، ناپايداري قيمت اوراق را موجب شده است.

در مقابل، حجم تقاضا براي دريافت اوراق مسكن تحت‌تاثير افزايش سقف وام‌خريد چند برابر شده و با ميلي كه جو زمستاني بازار مسكن در بين خريداران به‌واسطه سطح منجمد قيمت آپارتمان‌ها ايجاد كرده، متقاضيان وام در نظر دارند پيش از تغيير سال از تثبيت قيمت‌ملك استفاده كنند تا بتوانند حداكثر بهره‌برداري ممكن را از افزايش جزئي مبلغ وام عايد خود كنند.

اين رفتار متضاد بين خريدار و فروشنده اوراق تسهيلات مسكن، هم‌اكنون مانع توقف هيجان قيمت عرضه ناچيز وام‌خريد شده است.

در اين ميان، فرابورس آخر هفته گذشته، قيمت اوراق تسهيلات مسكن را به يكباره 50درصد افزايش داد تا به اعتقاد خود، به طرف عرضه و دارندگان اوراق، شوك وارد شود و با تغيير شديد سطح ارزش معاملاتي اوراق، آنها تحريك شوند اوراق‌شان را در اختيار خريداران قرار دهند، اما عدم توقف رشد قيمت اوراق در روز گذشته نشان داد اين سناريو چندان موفقيت‌آميز نيست و شايد اگر اجرا نمي‌شد، سطح فعلي قيمت اوراق ظرف 10 روز آينده به وجود مي‌آمد.

در فرابورس قيمت اوراق در يك روز حداكثر 5درصد قابل افزايش است، مگر اينكه عوامل بازار سرمايه خودشان تصميم بگيرند اين ميزان رشد را به‌صورت دستي بيشتر از حد مجاز تعيين كنند، يعني شبيه آنچه چهارشنبه گذشته انجام شد.

دوره گذر از «شتاب‌اوليه»
عدم توقف افزايش قيمت اوراق وام خريد مسكن در يكي دو روز اخير، چشم‌انداز آتي اين بازار را مبهم كرده است.

در اين باره مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي اظهار اميدواري كرد، هيجان موجود در بازار مبادله امتياز وام خريد بانك‌مسكن به زودي كاهش پيدا كند و قيمت اوراق در سطح منطقي پايدار شود.

علي چگيني به «دنياي‌اقتصاد» گفت: اتفاقات چند روز اخير در بازار مبادله وام خريد مسكن ناشي از شتاب‌اوليه‌اي بود كه با افزايش مبلغ وام از 20 ميليون به حداقل 35ميليون تومان به وجود آمد. اين شتاب حتما در آينده‌ نزديك فروكش مي‌كند.

مديركل دفتر اقتصاد مسكن درباره راهكار كنترل قيمت اوراق نيز افزود: وزارت راه‌‌وشهرسازي پيش‌تر موضوع شكست انحصار پرداخت وام‌مسكن از بانك‌مسكن و تعميم آن به ساير بانك‌هاي تجاري را وفق ماده 14 قانون ساماندهي مسكن كه بر توسعه ابزارهاي تامين مالي بخش مسكن تاكيد دارد، مطرح كرده بود. اگر بانك‌مركزي مجوز ورود بانك‌ها به اين حوزه و راه‌اندازي صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن در آنها را صادر كند، از اين طريق ضمن متنوع‌‌ شدن تسهيلات خريد، منابع و دامنه پرداخت وام‌مسكن افزايش مي‌يابد و وضعيت موجود در بازار اوراق نيز پايدار مي‌شود.

اعمال محدوديت بازار را قفل مي‌كند
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در تشریح وضعیت تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت اوراق، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای ارزیابی اینکه اساسا افزایش وام مسکن و در نتیجه آن افزایش قیمت اوراق وام در فرابورس می‌تواند زمینه بورس بازی و سوداگری در بازار اوراق را فراهم کند یا خیر ابتدا باید موضوع به صورت کامل شفاف سازی شود، اینکه اولا حجم بازار چقدر است؟ حجم مبادلات مسکن در سال به چه میزان است و همچنین کل مجموعه بانک مسکن در طول یک‌سال به چند درصد از کل مبادلات مسکن وام می‌دهد؟

علی چگینی افزود: واقعیت آن است که تعداد وام در طول یک‌سال نسبت به کل مبادلات مسکونی در هر سال عدد قابل توجهی نیست، چه به لحاظ ریالی و چه به لحاظ تعداد که بتواند باعث سوداگری در بازار شود.

وی ادامه داد: اگر قرار باشد به‌منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن و بهبود شرایط در این بازار، بازار ثانویه ایجاد شود باید شرایط آزاد اعمال شود، چرا که در محدودیت‌ها و در یک شرایط بسته بازار قفل می‌شود، این در حالی است که در یک بازار آزاد بازار سرمایه توسعه می‌یابد و نقدینگی و سرمایه‌ها به جای اینکه در اختیار دلالان قرار گیرد، به سیستم بانکی تزریق شده و در اختیار مسکن قرار می‌گیرد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: از سوی دیگر حتما باید خانه‌ای ساخته شود و بعد خریده شود تا وام به آن تعلق بگیرد، به عبارت ديگر، تقاضا خود عامل موثری برای عرضه به بازار مسکن است و در واقع این تقاضا در نهایت منجر به عرضه مسکن می‌شود.

وی با بیان اینکه ما همیشه از سمت عرضه حمایت کرده‌ایم و کمتر به تقاضا پرداخته‌ایم، خاطرنشان کرد: در تمام دنیا با توجه به اصل تقاضا تسهیلات خرید و ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود و نباید تصور کرد که با این دیدگاه کل بازار به‌هم می‌ریزد.

چگینی گفت: مزیت اصلی این امر هم آن است که عرضه پول در سیستم بانک مسکن افزایش می‌یابد، در نتیجه قدرت وام‌دهی این بانک بالا می‌رود و با افزایش این قدرت زمینه برای تعدیل بازار فرابورس و کاهش قیمت اوراق فراهم می‌شود.

وی افزایش ناگهانی قیمت اوراق وام مسکن را در فرابورس در هفته اول پس از تصویب میزان جدید وام مسکن بیشتر واکنش هیجانی نسبت به افزایش وام عنوان کرد و گفت: اين بازار به‌زودی متعادل می‌شود، ضمن اينكه افزایش ناگهانی قیمت اوراق بیشتر ناشی از شتاب اولیه بود که طبیعتا با افزایش سپرده‌گذاری و بالا رفتن قدرت وام دهی متعادل می‌شود.

چگینی افزود: راهکار قابل توجهی که در این زمینه به نظر می‌رسد آن است که باید فضاهای آتی برای سپرده‌گذاری و پرداخت وام نزد بانک‌های دیگر باز شود و علاوه‌بر بانک مسکن چند بانک دیگر با راه‌اندازی صندوق‌های مشابه و افزایش تعداد و قدرت وام‌دهی، شرایط را بهبود بخشند.

کاهش تورم به چه معنا است؟
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین با اشاره به وعده دولت برای کاهش نرخ تورم از سال آینده درخصوص تاثیر آن بر رفتار متقاضیان بازار مسکن خاطرنشان کرد: کاهش تورم مفهوم ارزانی ندارد بلكه به معنی آن است که مسکن در سال آینده در نتیجه کاهش تورم با کاهش قیمت مواجه و در حقيقت شتاب افزايش قيمت‌ها كندتر می‌شود.

چگینی ادامه داد: براساس بودجه سال 93، رقم تورم 25 درصد محاسبه شده است اما آنچه مسلم است اینکه از این به بعد بازار مسکن باید کم کم رونق بگیرد و به‌خصوص در سال آینده معاملات مسکن احیا شود.

منبع: دنیای اقتصاد