آلارم کاهش عرضه مسکن

  شتاب سرمايه‌گذاري فعالان ساختماني در سه حوزه ساخت‌وساز طي نيمه اول امسال، به كمترين حد در طول 4.5 سال گذشته رسيد.

گزارش تازه منتشرشده از سوي بانك‌ مركزي درباره ميزان سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني بخش خصوصي در سال جاري، نشان مي‌دهد: طي دو فصل اول امسال كه ركود مسكن به اوج خود رسيد، در كل رقمي معادل 41 هزار و 530 ميليارد تومان در بازار ساخت‌وسازهاي مسكوني و غيرمسكوني سرمايه‌گذاري شد كه فقط 7درصد نسبت به نيمه‌اول92 افزايش پيدا كرده است.  اين رشد تك‌رقمي در مقايسه با افزايش 41درصدي كل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در نيمه‌اول پارسال، حكايت از واكنش مستقيم و آني فعالان ساخت‌وساز به دوره‌هاي ركود-رونق دارد. در بهار سال گذشته كه قيمت مسكن با جهش 71 درصدي، بازار را به بالاترين سطح رونق رسانده بود، طبق گزارش بانك‌ مركزي، سرمايه‌‌گذاري‌هاي ساختماني 45درصد رشد كرد.  اما اكنون، آمار مربوط به دو فصل اول سال93 حكايت از رکود اوضاع ساخت‌وساز دارد. در نيمه‌‌اول امسال سازنده‌ها براي در امان ماندن از امواج پي‌درپي كاهش قيمت مسكن، فعاليت‌هاي‌ خود را محدود كردند و اگرچه كل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در اين مدت 7درصد افزايش يافت اما نرخ رشد نقطه‌اي در تابستان به سطح 0.7 درصد يعني مرز صفر رسيد. در نيمه‌ اول امسال، برابر اطلاعات بانك‌ مركزي، تعداد ساختمان‌هاي احداث ‌شده معادل 35درصد نسبت به نيمه ‌اول پارسال كاهش پيدا كرد. به اين ترتيب، تيراژ كشوري ساخت‌وساز در 6 ماه اول امسال تا يك‌سوم افت كرد اما به دليل تورم هزينه‌ها، حجم ريالي ساخت‌وساز –سرمايه‌گذاري‌ها- الزاماً تا اين اندازه كاهش نداشته است.

 شديدترين افت در تکمیل ساختمان
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در طبقه‌بندي‌ انجام شده از سوي بانك‌ مركزي، در قالب يكي از سه حوزه «ساختمان‌هاي شروع شده»، «پیشرفت ساختمان‌هاي نيمه‌تمام» و «ساختمان‌هاي تكميل‌شده» ارزيابي مي‌شود. به طوري كه كارشناسان مسكن در تجزيه و تحليل‌هاي اقتصادي اين آمارها، معمولا رقم سرمايه‌‌گذاري در «ساختمان‌هاي شروع‌شده» را به معناي ظرفيت‌سازي جديد براي عرضه مسكن در سال‌هاي آتي، مي‌دانند و مجموع رقم سرمايه‌گذاري در حوزه‌هاي دوم و سوم را نيز نشانه ميزان عرضه قريب‌الوقوع آپارتمان به بازار مصرف توصيف مي‌كنند.

 در واقع، ساختمان‌هاي شروع شده با تاخير دو ساله به شكل آپارتمان آماده فروش در خواهند آمد اما سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي نيمه‌تمام و تكميل‌شده مثلا در نيمه‌اول سال 93، حداكثر تا نيمه ‌94 اثر خود را بر بازار مسكن مي‌گذارد. در اواخر سال91 و نيمه اول سال 92 كه بازار مسكن در وضعيت رونق قرار داشت و قيمت‌ها ماهانه رو به افزايش بود، بخش عمده‌اي از سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني، در جبهه تكميل ساختمان‌هاي نيمه‌تمام متمركز شد.  طبق گزارش بانك‌ مركزي، در يك‌سال 92 از كل 75 هزار و 418 ميليارد تومان سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني، 75 درصد در حوزه‌هاي دوم و سوم يعني در بازار ساختمان‌هاي نيمه‌تمام و ساختمان‌هاي در آستانه تكميل، صرف شد و سهم ناچيزي از منابع مالي سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها، به سمت ساخت‌وساز‌هاي جديد رفت. حركت سرمايه‌ها به سمت تكميل ساختمان‌ها در دو سال گذشته، امروز به شكل «مازاد‌عرضه» مسكن و افزايش واحدهاي مسكوني نوساز و فروش‌نرفته بازتاب پيدا كرده است و اين پديده خود باعث تشديد كاهش قيمت مسكن و از بين رفتن احتمال افزايش، لااقل تا ابتداي سال94 شده است. در نيمه اول 92، سرمايه‌گذاري براي تكميل ساختمان‌ (حوزه سوم) در كل كشور 125درصد رشد كرد. در آن زمان  سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دوم و سوم در مجموع بیش از 70درصد رشد کرد. اما هم‌اكنون اين شتاب سه‌رقمي براي عرضه مسكن آماده مصرف، به صفر رسيده است. در تابستان امسال، حجم سرمايه‌گذاري در حوزه‌هاي دوم و سوم ساختمان، تنها بین 0.1 تا 0.2درصد نسبت به مدت مشابه سال92 افزايش نشان مي‌‌دهد! در ماه‌هاي اخير، البته نزول نرخ رشد سرمايه‌گذاري در حوزه ساختمان‌هاي شروع شده، به مراتب كمتر از دو حوزه ديگر بوده است به طوري كه در تابستان، اين نرخ 12.4 درصد نسبت به تابستان سال قبل كاهش پيدا كرد.

شتاب سرمايه‌گذاري در حوزه «تكميل»، به‌عنوان حوزه سوم ساخت‌وساز، از رشد 151 درصدي در تابستان 91 به مرز صفر - 0.1 درصد - در تابستان93 نزول كرد. درواقع سازنده‌ها كماكان، فعاليت‌هاي خود را با دوره‌هاي ركود و رونق تنظيم مي‌كنند و ‌اكنون كه خبري از افزايش قيمت‌ها نيست، پروژه‌ها را به قصد تكميل در زمان اوج سوددهي، رها كرده‌اند. اين رفتار می‌تواند پديده‌اي كه از 2 سال پيش به شكل «مازادعرضه» بروز كرد - و مي‌توانست باز هم ادامه يابد - را خاتمه دهد و بازار مسكن دو سال آينده را از ثبات نسبي قيمت محروم كند.  كارشناسان، تاخير در اجراي «سياست كليدي خروج از ركود مسكن» را در اين قضيه موثر مي‌دانند. هم‌اكنون آنچه باعث كاهش شتاب سرمايه‌گذاري‌ هم در حوزه ساخت‌وسازهاي جديد و هم در حوزه تكميل ساختمان‌هاي نيمه‌كاره شده، ناشي از يك عامل مشترك «ركود و نبود نقدينگي» است.

كاهش قيمت مسكن، تداوم بي‌ميلي به خريد مسكن از سمت تقاضاي مصرفي، نبود تقاضاي سرمايه‌اي و همچنين ضعف مالي خريداران، انگيزه لازم براي سرعت‌بخشيدن به تكميل ساختمان‌هاي نيمه‌كاره را از سرمايه‌گذاران گرفته و در نتيجه باعث افت شتاب سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني شده است. اين وضعيت كه كاملا در گزارش بانك‌ مركزي ملموس است، نوعي علامت رسمي از پايان پديده «مازادعرضه» محسوب مي‌شود كه پيامد آن مي‌تواند در يكي دو سال آينده، به شكل كمبود واحد مسكوني نوساز در بازار مصرف، خودنمايي كند و بر قيمت‌ها تاثير بگذارد.

منبع: دنیای اقتصاد