بازار مسكن كل كشور در مقايسه با «تهران»، از ثبات متفاوتی برخوردار شده است. تا پيش‌ازاين، تفاوت سنتي بين بازارهاي مسكن شهر تهران و ساير شهرها، همواره در اختلاف چند برابري «قيمت آپارتمان» خلاصه مي‌شد اما امسال مطابق آنچه آمارهاي رسمي حكايت مي‌كند، علاوه‌بر آن، دو تفاوت كم‌سابقه ديگر ميان بازارها به‌وجود آمده است.
بررسي‌ها از جديدترين داده‌هاي سامانه رهگيري معاملات مسكن نشان مي‌دهد: در شرايطي كه بازار مسكن تهران طي ماه‌هاي اخير به ثبات نسبي در «قيمت مسكن» رسيده و نرخ رشد قيمت آپارتمانهاي پايتخت عملا متوقف و به «صفر» نزديك شده است، در كل كشور اين «شتاب قيمت مسكن» بوده كه ثابت شده و تغييرات نرخ رشد را در مرز صفر مهار كرده است. به بيان ديگر، برخلاف ثبات قيمت مسكن در تهران، در كل كشور، سطح قيمت‌ها هنوز رو به افزايش است، اما شتاب افزايش در ماه‌هاي اخير ثابت شده است.
اطلاعاتي كه دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي از داده‌هاي سامانه رهگيري استخراج كرده و در قالب «آخرين گزارش از وضعيت قيمت مسكن در كشور» منتشر كرده، حاكي است: در 9 ماه اول امسال متوسط قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در كل كشور با 12.8درصد افزايش –نسبت به سال92- به سطح 2 ميليون و 820 هزار تومان رسيد. به اين ترتيب ارزش املاك مسكوني در بازار كشور حدود 13درصد نسبت به پارسال رشد كرده است اما از آنجا كه در 6 ماه اول امسال نيز نرخ رشد قيمت كشوري، در همين سطح يعني معادل 12.4درصد بود، مشخص است كه «شتاب رشد قيمت مسكن» در كل كشور «صفر» شده و تغييرات نرخ رشد متوقف شده است با اين حال «سطح قيمت» با شيب ثابت (12درصد) در مسير «افزايش» قرار دارد.
ولی در شهر تهران طبق گزارش‌هايي كه در ماه‌هاي گذشته در «دنياي‌اقتصاد» به چاپ رسيد و همچنين طبق اطلاعات جديد دفتر اقتصاد مسكن، هم‌اكنون «سطح قيمت» از ثبات نسبي برخوردار است و در دست كم سه ماه گذشته، در سطح مترمربعي به طور متوسط 4 ميليون و 100 هزار تومان تقريبا متوقف مانده است به‌طوري‌كه ميزان افزايش يا كاهش قيمت در حد 20 تا 40 هزار تومان به ازاي هر مترمربع است به اين معني كه نرخ رشد قيمت آپارتمان در شهر تهران نسبت به نرخ رشد دو رقمي كشوري، ناچيز برآورد مي‌شود.
علاوه‌بر تفاوتي كه بين ثبات قيمت مسكن در تهران و كل كشور وجود دارد، تفاوت دوم به نوع آرامش نسبي اين دو بازار برمي‌گردد.
بررسي‌ها در اين باره حاكي است در شهر تهران، ركود مسكن طي ماه‌هاي اخير به اوج رسيد طوري‌كه بيشترين نرخ تخليه حباب در سال‌جاري اتفاق افتاد. هم‌اكنون ثبات قيمت مسكن در تهران و همچنين نرخ رشد ناچيز آن، عمق ركود را نشان مي‌دهد. اما در ساير شهرها، بازار ملك هنوز شدت ركود تهران را به خود نديده است.
رشد 12.8 درصدي قيمت كشوري مسكن مي‌تواند نشانه‌اي از ظرفيت «افت بيشتر» در شتاب قيمت باشد به اين معني كه اين نرخ رشد كه در سال 92 معادل 31.7درصد بود و هم‌اكنون به حدود 13درصد نزول كرده، باز هم در ماه‌هاي آينده و حتي سال94، كمتر شود.
آنچه اين سناريو را تقويت مي‌كند، تجربه تاخير در سرايت دوره‌هاي رونق-ركود مسكن از تهران به ساير شهرها است. بازار مسكن تهران، بازار پيشرو محسوب مي‌شود، به‌طوري‌كه تحولات قيمتي با تاخير چندماهه و البته با شدت كمتر از تهران به ساير شهرها كشيده مي‌شود.
هم‌اكنون مقايسه تورم مسكن –نرخ رشد قيمت- در 31 مركز استان كشور، موضوع تاخير را تاييد مي‌كند.
كمترين نرخ تورم مسكن در 9 ماه اول امسال، متعلق به شهر تهران بوده است.
به عبارت ديگر، درحالي‌كه قيمت آپارتمانهاي تهران 1.5برابر قيمت كشوري است و به لحاظ بزرگي قيمت، تهران در مقام اول گرانترين شهر كشور قرار دارد اما در 9 ماه اول امسال، املاك مسكوني پايتخت، از كمترين رشد در مقايسه با ميزان افزايش قيمت ساير شهرها برخوردار بوده است.
اين به آن معني است كه در ساير شهرهاي كشور، احتمال تعديل قيمت و كاهش بيشتر نرخ رشد وجود دارد.
شكاف قيمت مسكن تهران و ساير شهرها در پاييز امسال كمتر شد. در نيمه اول امسال، فاصله اين دو سطح قيمت، 1.7برابر بود، به‌طوري‌كه متوسط ارزش واحدهاي مسكوني شهر تهران كه در نيمه اول معامله شدند مترمربعي 4 ميليون و 150 هزار تومان و ارزش واحدهاي كل كشور مترمربعي 2 ميليون و 810 هزار تومان بود، اما متوسط قيمت‌ها در 9ماه اول امسال نشان مي‌دهد اين شكاف از 1.7 برابر به 1.5 برابر تبديل شده است به‌طوري‌كه متوسط ارزش آپارتمانهاي تهران به سطح متري 4ميليون و 130 هزار تومان رسيده و متوسط قيمت كشوري نيز متري 2 ميليون و 820 هزار تومان شده است.
در رتبه‌بندي تورم مسكن در 31 مركز استان كشور، شهرهاي تهران، اصفهان، شيراز، همدان و مشهد به ترتيب گرانترين نقاط مسكوني به لحاظ بزرگي قيمت به حساب مي‌آيند و شهرهاي ايلام، بيرجند، ياسوج، خرم‌آباد و زاهدان نيز به ترتيب در رديف ارزانترين نقاط قرار گرفته‌اند.
همچنين به لحاظ بيشترين نرخ رشد قيمت در 9 ماه اول امسال، شهركرد، بندرعباس، مشهد، رشت و اهواز به ترتيب، 5 شهر اول در شاخص بيشترين رشد قيمت معرفي شده‌اند و شهرهاي تهران، زاهدان، بيرجند، قم و همدان نيز 5 شهر اول به لحاظ كمترين نرخ رشد قيمت محسوب مي‌شوند.
منبع: دنیای اقتصاد
