مقصد عرضه های جدید در بازار مسكن

با احتساب «خانه ‌خالي»، حجم مازاد عرضه 4برابر شده اما با شاخص «عرضه ‌مصرفي» حدود 700 هزار كمبود آپارتمان وجود دارد

 انتشار آمار رسمي مربوط به آخرين وضعيت حجمي «تعداد كل واحدهاي مسكوني در كشور»، از بروز دو واقعه در بازار ملك پرده برداشت.

نرخ جديد موجودي مسكن كشور، علاوه بر اينكه بازتاب‌دهنده افت شديد شتاب سرمايه‌‌گذاري‌هاي ساختماني ‌طي ماه‌هاي اخير است، از يكسو نشان مي‌دهد، حجم «عرضه كل» شامل تعداد كل واحدهاي مسكوني مصرفي و تعداد خانه‌‌هاي خالي، كماكان از تعداد خانوارهاي ايراني بيشتر است و اين حجم مازاد در مقايسه با سال90 -ركود قبلي- 75/3 برابر شده و از 400 هزار واحد به 5/1 ميليون واحد اضافه افزايش پيدا كرده است.

اين نرخ موجودي از سوي ديگر، مطابق آنچه پيش‌تر «دنياي‌اقتصاد» درباره اثر تدريجي ركود مسكن بر روند عرضه، به جاي تاثيرگذاري آني  مطرح كرده بود، تاييد مي‌كند كه پديده «مازادعرضه» كه برای اولین بار حدود سه سال پيش در بازار مسكن حاكم شد، حداقل تا نيمه‌هاي سال94 تداوم خواهد داشت. هرچند به دلیل آنکه مقصد غالب عرضه‌های جدید در بازار خانه‌های خالی خلاصه می‌شود، هنوز «عرضه مصرفی» با کمبود مواجه است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، طبق آمارهاي رسمي بانك مركزي و مركز آمار، حجم «عرضه كل» در بازار مسكن در پايان بهار93 با 8 درصد افزايش نسبت به آخرين نرخ اعلام شده در سرشماري نفوس و مسكن، از 21 ميليون و 600 هزار واحد مسكوني در سال90 به رقمي معادل 23 ميليون و 338 هزار واحدمسكوني رسيده است.

مقايسه نرخ جديد كل موجودي مسكن با جمعيت فعلي كشور كه حدود 21 ميليون و 785 هزار خانوار برآورد مي‌شود، حكايت از آن دارد كه هم‌‌اكنون ميزان عرضه كل مسكن، يك ميليون و 500 هزار واحد بيشتر از تعداد خانوارها است. به عبارت ديگر، در سال‌هاي اخير به تناسب افزايش عرضه جديد، چون كه سرعت رشد جمعيت كمتر بوده، حجم «مازاد کل عرضه» نيز افزايش يافته و در مقايسه با سال90، تقريبا 75/3 برابر شده است.

بنابراين در حال حاضر اگرچه نرخ رشد سرمايه‌گذاري‌ در حوزه تكميل ساختمان‌هاي در حال ساخت، از شتاب 200 درصدي ‌سال‌91 و اوايل سال 92 به حدود 5درصد در بهار 93 نزول كرده و باعث كاهش 23درصدي حجم عرضه آپارتمان جديد به بازار در اين فصل شده است اما محصول رونق ساختماني دو سال گذشته، همچنان پايداري «مازادعرضه» را به همراه دارد و تاييد مي‌كند: به رغم ركود مسكن و افزايش ساختمان‌هاي نيمه‌كاره، نرخ مازاد در حدي است كه جلوي اثرگذاري آني كاهش عرضه‌هاي جديد را خواهد گرفت. با اين حال، پيش‌بيني مي‌شود تاثيرپذيري تدريجي بازار مسكن از ركود موجود، بازار مسكن را در سال95 با عدم كفايت عرضه روبه‌رو كند. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از گزارشي كه بانك مركزي درباره فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي تا پايان بهار 93 منتشر كرده، حاكي است: در بهار امسال 151 هزار و 435 واحدمسكوني جديد، تكميل و روانه بازار مصرف شد كه برخلاف بهار 92 كه رشد 25 درصدي در نرخ تكميل اتفاق افتاده بود، در بهار امسال، حجم آپارتمان‌هاي تكميلي 7/23 درصد نسبت به مدت مشابه كاهش پيدا كرده است.

هم‌اكنون موجودي كل مسكن در كشور با احتساب آپارتمان‌هاي تكميل‌شده بهار 93 معادل 3/23 ميليون واحدمسكوني است اما حجم «عرضه‌مصرفي» كه از مابه‌التفاوت «عرضه‌كل» و «خانه‌هاي خالي» به دست مي‌آيد، هم‌اكنون حدود 1/21 ميليون واحد مسكوني برآورد مي‌شود. نتايج سرشماري نفوس و مسكن سال90 نشان داد: تعداد خانه‌‌هاي خالي يا همان عرضه بي‌مصرف در فاصله سال‌هاي 85 تا 90 با رشد حدود 240‌هزار واحدي در هر سال، از 400 هزار واحد خالي از سكنه به 6/1 ميليون واحد رسيد. در سال90 اگر چه موجودي كل مسكن در كشور معادل 6/21 ميليون واحد شد اما با كسر 6/1 ميليون خانه‌خالي از آن، حجم «عرضه مصرفي» در آن سال حدود 95/19 ميليون واحد مسكوني شد.

حجم خانه‌هاي در حال استفاده و مصرفي در سال90 در مقايسه با 21ميليون و 185 هزار خانوار موجود در آن سال، از كسري 2/1 ميليون آپارتمان مسكوني مصرفي حكايت مي‌كرد و نشان مي‌داد: در اوايل دهه90 كه بازار مسكن در شوك ركود سال88 بود، به دليل آنچه احتكار سازنده‌ها همزمان با كاهش قيمت و همچنين ناتواني قدرت خريد مسكن عنوان مي‌شد، كارآيي بخشي از عرضه مختل شد و بروز «كسري آپارتمان‌هاي مصرفي»، به رغم «مازاد عرضه كل» را رقم زد. هم‌اكنون با فرض اينكه تعداد خانه‌هاي خالي ظرف 5/2 سال گذشته با روند 5 سال قبل، افزايش پيدا كرده باشد مشاهدات و روايت واسطه‌ها در بازار مسكن، رشد خانه‌هاي خالي به خصوص در بخش واحدهاي نوساز را تاييد مي‌كند- مي‌توان اين‌طور نتيجه گرفت كه در حال حاضر از 3/23 ميليون كل موجودي مسكن كشور، حدود 2/2 ميليون واحدمسكوني به صورت «خانه‌خالي» در بازار نگهداري مي‌شود طوري كه حجم «عرضه مصرفي» يا آپارتمان‌هاي در حال سكونت از حدود 20 ميليون واحد در سال90 به 1/21 ميليون واحد در پايان بهار93 رسيده است.

با احتساب حجم «عرضه مصرفي» در بازار مسكن، مشخص مي‌شود: شكاف 2/1 ميليون واحدي كه در سال 90 بين تعداد آپارتمان‌هاي مصرفي و خانوارها وجود داشت، هم‌اكنون تقريبا نصف شده و ميزان كسري واحدهاي مصرفي در برابر خانوارهای شهری به حدود 685 هزار واحد رسیده است كه سرمنشا اين رويداد مثبت نيز، رشد سه برابري سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني سال‌هاي 91 و اوايل 92 مي‌تواند باشد. در سال 91، طبق گزارش بانك‌مركزي، تعداد آپارتمان‌هاي تكميل‌شده در كشور 104درصد افزايش يافت و753 هزار واحد جدید مسکونی به بازار عرضه شد. در سال 92 نيز اين شاخص 11درصد رشد كرد و 834 هزار واحد جدید عرضه شد اما در بهار امسال این شاخص 24 درصد نزول كرد.

مقايسه تعداد خانوارها و آپارتمان‌هاي مصرفي (بدون احتساب خانه‌هاي ‌خالي) نشان مي‌دهد: ميزان كسري 2/1 ميليون واحد مسكوني در سال90 به حدود 685 هزار واحد در سال جاري رسيده و عملا شكاف عرضه مصرفي و نياز موجود، كمتر شده است. به اين ترتيب مي‌توان گفت: رشد 8 درصدي موجودي كل واحدهاي مسكوني در كشور در فاصله زماني سال 90 تا بهار 93، اگر چه شكاف بين حجم آپارتمان‌هاي در حال استفاده و تعداد خانوارهاي فعلي را 7/1 برابر كاهش داد و كسري 2/1 ميليون واحدي در حوزه مصرفي را به 685 هزار واحد رساند اما برآورد می‌شود بخش قابل‌توجهي از عرضه‌هاي جديد طي اين سال‌ها به جاي آنكه مصرفي شود، به صوت «خانه‌خالي»، عملا به افزايش «عرضه صوري» در بازار مسكن دامن زده است.

كمبود حداقل 645 هزار واحد مسكوني در كشور را اخيرا مسوولان بخش مسكن در همايش سياست‌گذاري‌‌‌هاي توسعه مسكن، مطرح كردند. كارشناسان اقتصاد مسكن در شرايط فعلي، براي تبديل عرضه صوري به عرضه مصرفي، راهكار استفاده از 5/1 ميليون خانه‌ خالي موجود در كشور را توانمند كردن قدرت مالي متقاضيان  و همچنین اخذ مالیات از خانه‌های خالی عنوان مي‌كنند. در حال حاضر شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني– نسبت تعداد خانوارها به تعداد واحدها- با احتساب حجم كل عرضه، از 98/0 در سال90 به 93/0 در بهار93 بهبود پيدا كرده است.اين شاخص در سال85 كه اوج كمبود عرضه مصرفي بود، در سطح 09/1 قرار داشت.



منبع : دنياي‌اقتصاد