بن‌بست‌شکنی از وام مسکن

نتايج يك آسيب‌شناسي تخصصي درباره آنچه مذاكرات طولاني‌مدت مسوولان دولتي برسر «نحوه تامين مالي مسكن» را كماكان بر «نقطه صفر» متوقف كرده است، نشان مي‌دهد: پنج عامل اقتصادي منبعث از «يك عامل مرجع در بازار پول»، امكان تشكيل «بازار رهن» در سيستم بانكي را سلب كرده و مانع تصميم‌گيري سريع و راحت براي افزايش وام خريد مسكن شده است.

مسوولان بخش مسكن از همان روزهاي شروع به كار دولت يازدهم، مذاكره با مقامات بانك مركزي براي «احياي قدرت خريد مسكن» را آغاز و براي اين منظور، پيشنهاد «سپرده‌گذاري متقاضيان در همه بانك‌ها و ارائه تسهيلات رهني معادل نيمي از متوسط قيمت آپارتمان‌» را ارائه كردند.
اما در حداقل يكسال گذشته، هيچ پيشرفت ملموسي از اين جلسات مشترك حاصل نشده، طوري كه موضوع «كمبود منابع» به‌عنوان معماي در ظاهر لاينحل، مذاكرات را به دست‌انداز كشانده است.

مقامات پولي يكي از شروط افزايش سقف وام مسكن از رقم كنوني 35 ميليون به سطح پيشنهادي 80 ميليون تومان را تضمين محكم بانك راه‌انداز صندوق پس‌انداز مسكن از بابت «حفظ تعادل منابع و مصارف» تعيين كرده‌اند و چون در حال‌حاضر تنگناي مالي در كل اقتصاد كشور، پايبندي به چنين تعهدي را سخت مي‌كند، عملا مسير «افزايش وام خريد مسكن» قابل بازگشايي نيست.

اما درباره اين مسير كه اخيرا تيم اقتصادي دولت، ورود به آن را «رمز قطعي خروج كل اقتصاد از ركود» معرفي كرده بود، مطالعات گروهي از كارشناسان پولي- بانكي نشان مي‌دهد: مانع ظاهري «كمبود منابع» در مسير افزايش وام خريد مسكن به يك چالش عميق‌تر در سيستم بانكي تحت عنوان «نرخ سود» برمي‌گردد.

تضعيف نرخ سود بانكي در مقايسه با تورم طي دوره‌هاي گذشته، باعث شد خوراك اوليه «بازار رهن» -بازاري كه به اعتبار پس‌اندازهاي بلندمدت، تسهيلات خريد مسكن به متقاضيان پرداخت مي‌كند- تحت‌تاثير كاهش سپرده‌گذاري، به تدريج كم شود و در نتيجه، توان وام‌دهي بانك‌ها در بخش مسكن افت كند.

صاحب‌نظران بازار پول با تاكيد براينكه، نرخ سود سپرده‌گذاري‌هاي بانكي در بلندمدت، همواره از نرخ تورم و البته بازدهي برخي بازارها، كمتر بوده است، معتقدند: سطح پايين نرخ سود طي سال‌هاي اخير، موجب شد فعاليت بانك‌ها از شيوه «سپرده‌محوري» براي پرداخت انواع تسهيلات به سمت «بنگاه‌داري يا اقدامات پربازدهي همچون ساخت و خريد املاك و مستغلات» تغيير جهت بدهد و از آنجا كه تامين مالي بخش مسكن مطابق تجربه همه كشورها، صرفا از كانال «تسهيلات طولاني‌مدت رهني» به اتكاي سپرده‌هاي بلندمدت امكان پذير است، در اين مقطع، چنين تواني در بانك‌هاي ايران وجود ندارد.

يافته‌هاي برخي مديران سابق سيستم بانكي و همچنين پژوهشگران بازار پول حاكي است: صرف‌نظر از ماه‌هاي اخير كه نرخ سود بانكي تاحدودي قابل رقابت با نرخ تورم شده، به خاطر پيش‌فرضي كه درباره بازدهي نسبي بالا در برخي بازارهاي موازي مطرح است، هم‌اكنون رغبتي چه از طرف بانك‌ها و چه از سمت مردم براي سپرده‌گذاري بلندمدت در سيستم بانكي وجود ندارد.
اين كاهش ميل به سپرده‌گذاري به‌عنوان عامل دوم – بعد از عامل نرخ سود پايين- تجهيز بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن كه زمان بازپرداخت حداقل 10ساله دارد را با مشكل روبه‌رو كرده است.

همچنين «عقب‌ماندگي تاريخي وام مسكن از قيمت آپارتمان»، «حجم سنگين مطالبات معوق بانك‌ها»، «ملك‌داري سيستم بانكي» و «تداوم ممنوعيت پرداخت وام خريد» از جمله عوامل ديگري هستند كه كارشناسان براي سقوط سهم تسهيلات از قدرت خريد مسكن مطرح مي‌كنند.
اين گروه از صاحب‌نظران، رمز توافق در مذاكرات وام مسكن را، تقويت نرخ سود سپرده‌گذاري‌هاي بلندمدت با هدف تجهيز منابع بانكي مي‌دانند.

  عدم تناسب «رشد سپرده» با «میزان تقاضا»
مدیرعامل اسبق بانک صادرات ایران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: پرداخت وام خرید مسکن به متقاضیان از طریق سپرده‌گذاری زمانی موفق خواهد بود که منابع کافی برای این تسهیلات در اختیار بانک‌ها موجود باشد که بتوانند متناسب با افزایش روزافزون تقاضا در بخش مسکن این منابع را به صورت بلند مدت به وام خرید اختصاص دهند.

احمد حاتمی یزد، در خصوص علت توقف طرح‌های سپرده‌گذاری صندوق‌های پس‌انداز مسکن سپرده محوری بانک‌ها به‌منظور پرداخت تسهیلات مسکن طی سال‌های اخیر، تصریح کرد: هر چند در سال‌های گذشته سپرده محوری برای پرداخت وام مسکن از روش‌های رایج دریافت تسهیلات از سوی متقاضیان بود اما در سال‌های اخیر به دلیل آنکه حجم سپرده‌ها در مقایسه با حجم تقاضا برای دریافت وام پاسخگو نبوده و بانک نمی‌توانست از محل منابع خود و منابع حاصل از سپرده‌ها تقاضای موجود در این بخش را پاسخگو باشد، موضوع پرداخت وام از محل سپرده‌گذاری با استقبال کمتری هم از طرف مردم و هم از طرف بانک‌ها مواجه شد.

وی افزود: به خصوص اینکه پرداخت حجم عظیم تسهیلات به پروژه‌های مسکن مهر عملا باعث تضعیف توان وام دهی بانک عامل – بانک مسکن – شد.

حاتمی یزد، اظهار کرد: با این وجود، شاید بتوان امیدوار بود که طی چند سال آتی با بازگشت تسهیلات پرداخت شده به پروژه‌های مسکن مهر، بازهم شیوه سپرده محوری در راس ابزارهای تامین مالی در بخش مسکن قرار بگیرد و توان سیستم بانکی در این بخش تقویت شود.

وی عدم پرداخت 150 هزار میلیارد ریال مطالبات معوق بانکی را از دیگر دلایل ضعف بنیه بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن عنوان کرد و گفت: هم‌اکنون کل سیستم بانکی به دلیل وجود این معوقات فلج شده و مشکل موجود بسیار فراتر از تسهیلات مسکن و در سطح کلان سیستم بانکداری مطرح است.

حاتمی یزد، اظهار کرد: از سوی دیگر تا زمانی که رشد سپرده‌ها متناسب با تقاضا برای دریافت تسهیلات بود این شیوه پاسخگوی تامین مالی در بخش مسکن بود اما در حال حاضر به دلیل عدم تناسب رشد سپرده‌های بانکی با حجم تقاضا از یک طرف و تورم مسکن از طرف دیگر، تمایل مردم و بانک‌ها برای تامین مالی از این طریق کاهش پیدا کرده است.

ناسازگاری نرخ سود بانکی با رشد قیمت مسکن
همچنین، محمدرضا شجاع‌الدینی، مدیر سابق اداره اعتبارات بانک مرکزی و صاحب‌نظر پولی و بانکی، به هم ریختگی در نظام نرخ سود بانکی چه از نظر نرخ سود سپرده‌ها و چه از نظر نرخ سود تسهیلات را مهم‌ترین دلیل کاهش تمایل بانک‌ها و متقاضیان به استفاده از بازار رهن برای تامین مالی خرید مسکن از محل سپرده‌گذاری عنوان کرد.

وی به «دنیای اقتصاد» گفت: در صورتی که موضوع نرخ سود بانکی ساماندهی شده و متعادل شود، این موضوع و سایر مسائل مشابه حل و فصل خواهد شد.

شجاع‌الدینی توضیح داد: روند طولانی‌مدت نرخ سود بانکی نشان می‌دهد در یک بازه زمانی چندین ساله، میانگین نرخ رشد سود بانکی بسیار کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده است و هر چند طی یکی دو سال اخیر اندکی نرخ سود بانکی افزایش پیدا کرده است اما در سال‌های گذشته به‌طور متوسط سالانه بین 10 تا 15 درصد سود به سپرده‌های بانکی تعلق می‌گرفته است. این در حالی است که طی دو دهه اخیر قیمت مسکن به‌طور متوسط 25 درصد رشد را در هر سال تجربه کرده است.

وی ادامه داد: با توجه به اینکه در گذشته نرخ سود بانکی با نرخ تورم فاصله بسیار زیادی داشته و همواره تورم از نرخ سود بیشتر بوده است، طی این سال‌ها همیشه پس‌اندازکننده متضرر بوده است.

شجاع‌الدینی اظهار کرد: از طرف دیگر روند افزایش قیمت مسکن همیشه با نرخ سود بانکی ناسازگار بوده و همین ناسازگاری باعث کاهش تمایل مردم برای سپرده‌گذاری در بانک‌ها و کاهش انگیزه صاحبخانه شدن از این محل شده است.

  انحصار سپرده‌گذاری فقط در یک بانک
از سوی دیگر، مدیرعامل پیشین بانک مسکن همچنین به «دنیای اقتصاد» گفت: ممنوعیت و محدودیتی که بانک مرکزی در خصوص ایجاد انحصار پرداخت تسهیلات مسکن از محل سپرده‌گذاری تنها برای یک بانک ایجاد کرده است، کماکان به قوت خود باقی است و همین امر موجب شده همچنان سایر بانک‌ها تمایلی به ورود به حوزه تسهیلات مسکن نداشته باشند.

جواد بستانیان توضیح داد: هر چند هم‌اکنون ابزارهای نوین دیگری مانند تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان در بورس می‌تواند راه‌حل خوبی برای تامین مالی و حل مشکلات در این بخش باشد اما در صورت فراگیر شدن پرداخت تسهیلات از محل سپرده‌گذاری، این روش می‌تواند روش مناسبی برای تامین مالی مسکن محسوب شود.

وی افزود: تاکنون تمام حمایت‌های مالی دولت از بخش مسکن از طریق بانک عامل – بانک مسکن – صورت گرفته و این در حالی است که سایر بانک‌ها که اغلب بانک‌های تجاری هستند فعالیت آنها در بخش مسکن مستلزم برنامه‌ریزی، انجام مطالعات و برآوردهای خاص است.

فقدان بازارهای مالی ساختاریافته در نظام بانکی
کامران ندری، صاحب‌نظر پولی و بانکی نیز در این‌باره توضیح داد: به دلیل وجود تورم طی سال‌های گذشته، تمایل چندانی از طرف مردم برای سپرده‌گذاری در بانک‌ها وجود نداشته و اغلب مردم پس‌اندازهایشان را در بازار کالاهای فیزیکی و بادوام وارد کرده‌اند.

وی ادامه داد: هرچند در دوره‌های مختلف به فراخور شرایط اقتصادی در بازارهای مختلف اقتصادی، سرمایه‌ها به بازارهای متفاوت همچون خودرو، طلا، ارز،موبایل و... وارد می‌شد اما سرمایه‌گذاری در حوزه زمین و مسکن پس‌اندازی است که در تمام دوره‌ها در بین مردم جذابیت داشته است.
ندری افزود: به همین علت غالب تقاضاهای موجود در بازار زمین و مسکن طی این سال‌ها ناشی از نیاز سرمایه‌ای بوده و همین امر موجب شده قیمت مسکن فراتر از نرخ سود بانکی و به‌طور غیرواقعی افزایش پیدا کند.

وی خاطرنشان کرد: این در حالی است که افزایش تورم طی سال‌ها و دهه‌های اخیر نیز خود به خود تمایل مردم برای پس‌انداز و سپرده‌گذاری در بانک‌ها را کاهش داده است.

ندری بنگاهداری بانک‌ها و گرایش آنها به خرید زمین و ساخت و ساز را از دیگر دلایل کاهش
سپرده محوری بانک‌ها عنوان کرد و افزود: عمده بانک‌ها نیز هم‌اکنون مانند مردم به سمت بازار زمین و ساختمان رفته‌اند و با توجه به اینکه بازدهی زمین و مسکن برای آنها بیش از نرخ سودی است که قرار است از طریق پرداخت تسهیلات بلندمدت به وام‌گیرنده‌ها نصیبشان شود، ترجیح می‌دهند منابع خود را در این بخش وارد کنند.

این صاحب‌نظر پولی و بانکی، گفت: به این ترتیب در حال حاضر اولا حجم سپرده‌های بلند مدت در بانک‌ها به میزانی نیست که بانک‌ها بتوانند روی آنها به‌عنوان منابع کافی برای پرداخت تسهیلات حساب کنند و ثانیا قیمت مسکن به قدری بالا رفته که در بالاترین حد، وام مسکن به زحمت تامین کننده تنها یک چهارم قیمت مسکن می‌شود.

ندری ادامه داد: از سوی دیگر هنوز بازارهای مالی ساختار یافته با ابزارهای مالی و پس‌اندازی جذاب برای جذب سرمایه‌ها در قالب سپرده‌های بانکی در نظام بانکی ما وجود ندارد، هرچند می‌بینید که طی یکی دو سال اخیر با افزایش نسبی نرخ سود تسهیلات، تا حدی حجم سپرده‌ها افزایش یافته و در مقابل بازار سوداگری مسکن به حالت راکد درآمده است. طبعا یکی از دلایل کاهش قیمت مسکن در این مدت نیز همین موضوع است.

وی تاکید کرد: به‌عنوان مهم‌ترین راهکار، اگر دولت تمرکز خود را بر این قرار دهد که ضمن اندیشیدن تمهیداتی برای کاهش جذابیت در بخش زمین و ساختمان و کاهش بیشتر قیمت‌ها، مردم پس‌اندازهای خود را به جای اینکه در بازار کالاهای فیزیکی هزینه کنند به سمت دارایی‌های مالی سوق دهند، صندوق‌های وام و پس‌انداز می‌توانند جایگاه واقعی‌تری در حوزه تامین مالی در بخش مسکن پیدا کنند.

منبع: دنیای اقتصاد