آينده قيمت واقعي مسكن

رفتار مولفه‌های بازار مسکن 94 می‌تواند براساس دو سناریو قابل پیش‌بینی  باشد.هر چند اواسط امسال برخی مطالعه‌های کارشناسی در بازار مسکن، بروز رونق را برای سال 94 گمانه زنی کرده بود اما هم‌اکنون مجموعه نیروهای موثر بر این بازار نشان می‌دهد حداکثر یکی از دو حالت ممکن را می‌توان برای سال جديد برآورد کرد.

مطابق حالت اول که احتمال وقوع آن به مراتب بیشتر از دومی است، دوره پایان رکود در سال جدید برای مسکن رقم می‌خورد.پایان رکود وضعیتی است که در آن، بازار مسکن به تدریج روند بهبود را هم به لحاظ حجم معاملات آپارتمان و هم به لحاظ تعداد ساخت‌و‌ساز به خود می‌بیند اما تحرک و تغییر وضعیت آنچنانی در این دو بخش اتفاق نخواهد افتاد.

سال گذشته در ماه‌های پایانی سال، حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران حدود 12 درصد در برخی ماه‌ها افزایش پیدا کرد. پیش‌بینی می‌شود در سال 94 نرخ رشد ماهانه معاملات تا حدودی از این رقم بیشتر باشد اما در مقایسه با دوره رونق– سال91- کمتر خواهد بود.همچنین در بازار ساخت و ساز نیز افت 60 درصدی تیراژ ساخت که سال گذشته رقم خورد، در سال جدید با شدت کمتری ادامه پیدا می‌کند به این معنی که سازنده‌ها به تدریج به بازار باز خواهند گشت.

کارشناسان احتمال وقوع 4 رویداد در دوره پایان رکود مسکن را مطرح می‌کنند.رویداد اول «افت شتاب كاهش قيمت مسكن» است. دوره‌هاي ركود-رونق دست‌كم 22ساله بازار مسكن نشان مي‌دهد، بعد از كاهش شديد قيمت و شيب زياد سقوط در نقطه اوج ركود -تابستان92- براي مدتي، روند ریزش قیمت، فوق‌العاده خفيف و خفيف‌تر مي‌شود و نوسانات در حد تك‌رقمي و نزديك به صفر، ادامه پيدا مي‌كند كه اين حالت پايان ركود است. در حال‌حاضر، كاهش رشد ماهانه قيمت مسكن و همچنين تك‌رقمي شدن نرخ رشد نقطه‌اي، اين حالت را بازگو مي‌كند كه با توجه به مولفه‌هاي اثرگذار بر آينده قيمت، اين حالت تا نيمه‌اول 94 ادامه‌دار خواهد بود.

نشانه دوم «پايان ركود»، «كاهش سفته‌بازي در معاملات» است. هم‌اكنون طبق شواهد موجود در بازار، روايت مشاوران املاك و همچنين تحليل‌‌هاي رسمي معاونت مسكن، سهم خريدهاي سرمايه‌اي و سوداگرانه آپارتمان به پايين‌ترين سطح در قياس با خريدهاي مصرفي رسيده است و اين روند ادامه‌دار خواهد بود.

نشانه سوم و مهم اين حالت، «نوسان قيمت مسكن در سطح كمتر از تورم» است. از ابتداي سال گذشته تاكنون، نرخ رشد نقطه‌ به نقطه قيمت مسكن– ميزان رشد در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال92- بين 4/  3 درصد تا حداكثر 7درصد بوده در حالي كه تورم نقطه‌اي در اين فاصله بين 4/  14درصد تا 4/  17درصد نوسان كرده است.

نشانه چهارم نيز «افزايش نسبي معاملات مسكن» است. طي ماه‌هاي سال گذشته خريد و فروش آپارتمان در تهران نسبت به نيمه اول سال حدود 25درصد افزايش پيدا كرد اما چون حجم معاملات هنوز به سطح حداقلي دوره رونق– ماهي حداقل 17هزار فقره- نرسيده، بنابراين ركود معاملاتي نسبت به قبل بهبود پيدا كرده اما به رونق مبدل نشده است.در سال جديد 6 پارامتر اقتصادی و سیاسی بر مولفه‌های بازار مسکن اثرگذار خواهد بود.

این پارامترها شامل تورم، حجم عرضه موجود در بازار مسكن، قدرت خريد، برنامه‌هاي دولت در بخش مسكن و مالي مسكن، مذاكرات سياسي در عرصه بين‌المللي و بالاخره اوضاع قيمت نفت می‌شود که بخشی از آنها از بیرون و بخشی هم از درون بازار بروز می‌کند.مهم‌ترین مولفه در بازار مسکن قیمت است که طبق سناریوی اول، در سال جديد با حرکت ناگهانی به معنای نوسان شدید کاهشی یا افزایشی مواجه نخواهد شد.آنچه باعث این پیش‌بینی شده جهت بردار برآیند 6 پارامتر اثرگذار است.پارامتر حجم عرضه در حال حاضر به صورتي است كه كل موجودي آپارتمان‌هاي مسكوني در كشور– با احتساب خانه‌هاي خالي- حدود 5/  1 ميليون واحد بيشتر از تعداد خانوارها شده است و به عبارتي، بازار هنوز و به رغم كاهش شديد سرمايه‌گذاري، با مازاد عرضه روبه‌رو است.

هر چند بخشي از اين عرضه‌ها در قسمت‌هاي غيرمصرفي قرار دارد اما اثر اين مولفه در سال94 به شكل مانع رشد قيمت مسكن، ظهور مي‌كند.تورم نیز به دلیل مراقبت بانک مرکزی از آن، در سال 94 نیز قرار است همچنان رکوردهای کاهشی امسال را ثبت کند.

سومين مولفه كه «قدرت خريد» است نيز هم‌اكنون در كمترين ميزان ممكن در مقايسه با حداقل 10 سال گذشته قرار دارد. تحت‌تاثير عدم افزايش وام خريد، سهم تسهيلات در قيمت، از متوسط 40 درصد در دهه80 به حدود 10 درصد كنوني رسيده است. با توجه به عدم توافق بانك مركزي و وزارت راه‌وشهرسازي براي افزايش چشمگیر وام خريد در حال حاضر و همچنين با احتساب تاخير حداقل 6 ماهه در پرداخت اولين سري وام جديد از زمان تصويب، در نتيجه خلأ قدرت خريد مسكن حداقل تا نيمه94 ادامه خواهد داشت.از طرفی برنامه دولت در بخش مسکن که همان پرداخت 50 میلیون وام ساخت در بافت فرسوده است نیز اثر کنترل‌کننده بر قیمت دارد.

مولفه پنجم مربوط به مذاكرات هسته‌ای مي‌شود كه تحليل‌هاي كارشناسي در اين باره حاكي است: سرنوشت مذاكرات كمترين تاثير را بر بازار مسكن كه يك بازار كاملا غيروابسته به محيط بين‌المللي است، خواهد داشت. بازار مسكن از ناحيه تحولات بين‌المللي، عمدتا به واسطه تغييرات شاخص‌هاي اقتصاد كلان، تاثير مي‌گيرد نه به صورت مستقيم و بي‌واسطه. مولفه ششم و آخر نيز، وضعيت قيمت نفت است. بررسي‌ها در اين باره نيز حاكي است: درآمدهاي نفتي كشور در نقش يك عامل تخفيف‌دهنده يا تشديدكننده نوسانات قيمت مسكن، در اين بازار تاثير مي‌گذارد كه البته رابطه آن، هم‌جهت است.

بنابراين كاهش قيمت نفت و چشم‌اندازي كه براي آن در سال 94 وجود دارد، از رشد شديد قيمت مسكن پشتيباني نمي‌كند. به این ترتیب امسال زمینه‌ای برای جهش قیمت مسکن یا کاهش شدید آن وجود ندارد اما این پارامترهای موثر بر بازار می‌تواند سمت عرضه را تا حدودی تحریک کند.همچنین چنانچه وام خرید مسکن تا نیمه اول امسال افزایش پیدا کند، سناریوی دوم احتمال دارد به وقوع بپیوندد.در قالب سناریوی دوم، بازار مسکن در 6 ماه دوم سال 94 دوره شروع رونق را به خود خواهد دید.در این دوره انتظار می‌رود قیمت واقعی مسکن با رشد مثبت همراه شود به این معنی که در نیمه‌های امسال، سطح نرخ رشد قیمت مسکن بالاتر از سطح تورم قرار گیرد.

منبع : دنیای اقتصاد