پایگاه خبری تحلیلی انتخاب (Entekhab.ir) :
دو طبقه آخر بازار مسكن در تهران طي يك‌سال گذشته اوضاع متفاوتي را در مقايسه با كل بازار به لحاظ متغيرهاي «معاملات» و «قيمت»، تجربه كرد؛ به طوري كه ارزش فروش خانههاي لوكس و فوق‌لوكس (پنت‌هاوس‌ها) از شتاب دو برابري نسبت به نرخ رشد ميانگين قيمت مسكن برخوردار شد و حجم خريد و فروش اين دو دسته املاك برعكس ساير معاملات ملك، كاهش يافت.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مسير جداگانه تحولات در طبقات لوكس و فوق‌لوكس بازار مسكن، باعث شده دلالان ملك يك پيش‌بيني غير همسو با كارشناسان اقتصاد مسكن درباره آينده اين نوع املاك مسكوني ارائه كنند و از ايمن بودن دو طبقه آخر بازار در برابر امواج ناشي از ركود مسكن بگويند؛ اما كاهش خريد در مقابل افزايش قيمت اين نوع خانه‌ها، صحت تحليل‌هاي كارشناسي را بيشتر تقويت مي‌كند.
اطلاعات سامانه رهگيري معاملات مسكن نشان مي‌دهد: سال گذشته قيمت آپارتمانهاي لوكس در مناطق يك و دو تهران بين 1.6 تا 8 درصد نسبت به سال92 افزايش يافت.
همچنين اطلاعات بنگاه‌هاي مسكن فعال در بازار پنت‌هاوس– خانههاي فوق‌لوكس و مجهز به امكانات و خدمات فراسكونتي همچون مجموعه‌هاي تفريحي، ورزشي و رفاهي در داخل آپارتمان- نيز از افزايش حدود 10 درصدي قيمت اين املاك در سال گذشته حكايت دارد. اين در حالي است كه متوسط قيمت مسكن در پايتخت طي اين مدت به اندازه نصف پنت‌هاوس‌ها و معادل 7/ 4 درصد افزايش يافت.
از سوي ديگر، حجم خريد و فروش آپارتمانهاي لوكس و فوق‌لوكس در سال گذشته حدود 5درصد كاهش يافت؛ در حالي كه حجم معاملات خريد در كل بازار مسكن تهران با رشد 32درصدي مواجه شد.
هم‌اكنون متوسط قيمت آپارتمانهاي لوكس در تهران مترمربعي 9 ميليون تومان –دو برابر متوسط قيمت مسكن- و براي پنت‌هاوس‌ها نيز متري 25 تا 30 ميليون تومان برآورد مي‌شود.
آنچه باعث شده دو متغير قيمت و معاملات در بازار خانههاي لوكس و فوق‌لوكس در مسير جداگانه‌اي از كل بازار مسكن قرار بگيرد، به نحوه اثرپذيري اين خانه‌ها از دوره‌هاي ركود و رونق برمي‌گردد.
دلالان بخش گران‌قيمت بازار مسكن در اين باره معتقدند اين بخش به دليل كفايت توان مالي طرف تقاضا، معمولا در زمان صعود يا جهش سطح كلي قيمت‌ها، واكنش سريع و مستقيم نشان مي‌دهد و به تناسب ساير آپارتمانهاي مسكوني دچار تورم مي‌شود؛ اما هنگام ركود و تخليه حباب مسكن، شيب قيمت پنت‌هاوس‌ها نه‌تنها كاهش پيدا نمي‌كند كه به روند افزايشي خود ادامه مي‌دهد.
واسطه‌هاي بازار املاك لوكس و فوق‌لوكس، حجم اين بخش از بازار ملك را به لحاظ تعداد پنت‌هاوس‌هاي واقعي، فوق‌العاده محدود و دو رقمي عنوان مي‌كنند و مي‌گويند 90درصد خانه‌ها تنها توسط 10 درصد بنگاه‌هاي منطقه، معامله مي‌شوند؛ به طوري كه فاكتور «قيمت» در اين بازار كوچك، از شاخص هاي دروني و بيروني بازار مسكن، تبعيت نمي‌كند.
اما در مقابل پيش‌بيني دلالان كه عملا اوضاع دو طبقه آخر بازار مسكن در سال جاري را كماكان افزايشي مي‌داند، صاحب‌نظران اقتصاد مسكن نظر ديگري دارند و معتقدند: در سال جاري احتمال كاهش قيمت واقعي در بازار املاك لوكس به مراتب بيشتر از آپارتمانهاي معمولي و مورد نياز طبقات متوسط و پايين‌تر است؛ به اين معني كه بخشي از قيمت‌ها در اين بازار كاذب است و انتظار مي‌رود متناسب با روند رو به كاهش تورم عمومي در سال جاري تعديل شود.
حسين عبده‌تبريزي، كارشناس اقتصادي در اين باره معتقد است: تعديل قيمت در حوزه مسكن گران‌قيمت در سال جاري بسيار محتمل است، اما در مورد مسكن ميان‌قيمت، حركت آرام‌تر خواهد بود.
محدوده خارج از ركود مسكن
تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد: رکود دو سال گذشته در بازار مسکن سبب شده شتاب نرخ رشد قیمت مسکن از 70 درصد در بهار 92 به نزديك صفر درصد در زمستان 93 برسد و در طول سال گذشته حدود 5 درصد از متوسط قیمت يك‌سال آپارتمانهاي مسكوني در تهران کاسته شود اما خانه‌های لوکس و به خصوص پنت‌هاوس‌ها از این فرمول تبعیت نمی‌کنند.
به گفته گروهی از مشاوران املاک در مناطق شمالی تهران، قیمت پنت‌هاوس‌ها و خانه‌های لوکس نزدیک به 10 درصد افزایش داشته است و هزينه خرید این نوع آپارتمان‌ها در بازار نسبت به یکی دو سال گذشته تغییری نداشته است.
«120 متر تراس گاردن، 57 متر سوئیت آفیس، استخر کریستال، لابی تریبلکس مجلل، استخر چهارفصل روباز، سینما، بولینگ، تنیس، باغ پرندگان» بخشی از ویژگی‌های پنت‌هاوس‌های گران‌ترين محله‌هاي تهران از جمله در خيابان فرشته است. پنت‌هاوسی که متری 35 میلیون تومان برای فروش گذاشته شده و به گفته مشاور املاکی که این پنت‌هاوس را معرفی می‌کند به زودی مشتری خود را نیز پیدا می‌کند. به اعتقاد این مشاور املاک این نوع آپارتمان‌های لوکس کمتر گرفتار «رکود» می‌شود و معمولا مشتریان خاص خود را دارد.
براساس مشاهدات میدانی پنت‌هاوس‌های محله فرشته به طور متوسط از متری 18 میلیون تومان آغاز و تا 45 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود.
به طور متوسط قیمت پنت‌هاوس در منطقه یک شهر تهران متری 30 میلیون تومان است البته قیمت پنت‌هاوس‌های چند ساله کاهش چشمگیری دارد. به طور مثال پنت‌هاوسی 10 ساله در مقایسه با پنت‌هاوس مشابه خود اما نوساز متری 12 میلیون تومان تفاوت قیمت دارد.
به گفته برخی از مشاوران املاک که به طور تخصصی آپارتمان‌های لوکس و پنت‌هاوس را به فروش می‌رسانند موقعیت مکانی تاثیر بالایی در قیمت پنت‌هاوس‌ها دارد. ممکن است یک آپارتمان لوکس با ویژگی‌های منحصر به فرد در یک خیابان فرعی بسیار ارزان‌تر از کوچه‌های با عرض گذر بالا باشد.
حساب بانكي پُر؛ شرط بازديد از پنت‌هاوس
«درب ورودی دو در سه متر از جنس شمش طلا، شیرآلات با طلای 24 عیار، 9 متر باغچه معلق، کف چرم و دیوارهای ابریشم‌کوب و سالن ماساژ، روف گاردن با آلاچیق و...» بخشی از امکانات یکی از پنت‌هاوس‌های محله فرمانیه است.
بازدید از این آپارتمان بسیار محدود است و متقاضي خريد پس از اعلام رزومه و پرینت حساب بانکی در صورت تایید سازنده امکان بازدید از اين مجتمع را دارد. مالكان پنت‌هاوس‌هاي فروشي اخيرا براي جلوگيري از بازديدهاي تفريحي افراد، شرط رويت ملك را داشتن حداقل موجودي بانكي فرد متقاضي آن هم در حد قيمت پيشنهادي، تعيين كرده‌اند تا از قصد واقعي خريدار اطمينان حاصل كنند.
به گفته مشاور املاکی که این پنت‌هاوس را در فایل فروش دارد این پنت‌هاوس متری 60 میلیون تومان برای فروش گذاشته شده است. این پنت‌هاوس 800 متری توسط یکی از سازندگان معروف ساخته شده است. به اعتقاد کارشناسان مسکن، مناطقی که بیشترین خانه‌های لوکس و پنت‌هاوس‌ها در آنجا ساخته می‌شوند منطقه یک و عمدتا منطقه 2 و برخی از محلات منطقه 3 تهران است.
این خانه‌ها دارای ویژگی‌هایی مانند مصالح مرغوب، کنترل هوشمند و امکانات رفاهی و تفریحی هستند. مشاوران املاک درباره قیمت این نوع آپارتمان‌ها می‌گویند: معمولا قیمت خانه‌های فوق لوکس از متری 12 میلیون تومان آغاز می‌شود و تا متری
60 میلیون تومان هم هستند اما قیمت معمول بین 20 تا 30 میلیون تومان در هر مترمربع است. بیشتر این آپارتمان‌ها دارای متراژ بالا هستند و از حداقل 200 متر مربع شروع می‌شوند و تا 1800 مترمربع نیز می‌رسند اما بهترین متراژ برای یک پنت‌هاوس بین 350 تا 700 مترمربع است.
فعالان بازار خانه‌های لوکس معتقدند: این خانه‌ها مشتری خاص خود را دارند و طی چند سال اخیر که بازار مسکن دچار رکود شده از تعداد مشتریان این آپارتمان‌ها کاسته نشده است.
این مشاوران املاک درباره مخاطبان این نوع خانه‌ها به «دنیای اقتصاد» می‌گویند: افرادی که مشتری این نوع خانه‌ها هستند معمولا مالک چند آپارتمان و ویلا هستند و بیشتر به دنبال ملکی هستند که براساس سلیقه‌شان ساخته شده باشد و برای آن حاضر هستند هر قیمتی را بپردازند اما برخی از مشاوران املاک چندان با اين دیدگاه موافق نیستند. از دیدگاه آنها رکود شدید بازار مسکن در بخش خانه‌های لوکس نیز تاثیرگذار بوده است و این‌طور نیست که اثری از رکود در بخش خانه‌های لوکس دیده نشود چراکه همه خریداران به دنبال خرید ارزان‌تر هستند.
پنت‌هاوس‌هاي ممهور به امضا
تحقيقات میدانی نشان می‌دهد فروش پنت‌هاوس نسبت به سال‌های گذشته تغییر چندانی نداشته است و بازار خانه‌های لوکس همانند گذشته وضعیت باثباتی داشته است. حتی رکود بازار مسکن سبب کاهش قیمت این نوع آپارتمان‌ها نشده است و طي دو سال گذشته حدود 10 درصد افزایش قیمت داشته‌اند.
به گفته مشاوران املاک، فروشندگان پنت‌هاوس‌ها نیاز مالی چندانی ندارند تا مجبور باشند املاکشان را زیر قیمت بازار بفروشند، از آن سو خریداران نیز برایشان تفاوتی نمی‌کند این نوع آپارتمان‌ها را متری یک تا دو میلیون بالاتر از قیمت بازار بخرند.
فعالان بازار مسکن می‌گویند: برخی از پنت‌هاوس‌ها دارای امضای سازنده است که این نوع پنت‌هاوس‌ها نسبت به سایر پنت‌هاوس‌ها گران‌تر هستند که به دلیل همین نام سازنده بیشتر در مرحله ساخت به فروش می‌روند.
در فایل فروش مشاوران املاک مناطق شمالی تهران بیشتر خانه‌های لوکس و پنت‌هاوس برای فروش گذاشته شده است اما این میزان فروش به طور يكسان میان همه مشاوران املاک تقسیم نمی‌شود. یکی از دلالان حوزه پنت‌هاوس می‌گوید: 90 درصد معاملات پنت‌هاوس توسط 10 درصد مشاوران املاک منطقه انجام می‌شود.
مشاور املاک دیگر در منطقه یک درباره سهم پنت‌هاوس‌ها از بازار خرید و فروش منطقه به«دنیای اقتصاد» می‌گوید: پنت‌هاوس‌ها در منطقه یک مخاطب بیشتری دارد و بیشتر مراجعه‌کنندگان به مشاوران املاک به دنبال خانه‌های لوکس هستند. او ادامه می‌دهد: مشتریان پنت‌هاوس‌های تهران بیشتر از کارخانه‌دارها، صاحبان شرکت‌های بزرگ و پزشکان زیبایی و مغز و اعصاب و زمین‌داران شهرستان‌ها هستند.
معمولا نرخ شارژ ماهانه پنت‌هاوس‌ها از یک میلیون تومان شروع می‌شود و براساس ویژگی‌های ساختمان افزایش پیدا می‌کند. این آپارتمان‌ها دارای ویژگی‌های عمومی مانند مبلمان خارجی، استخر اختصاصی، حیاط‌سازی‌های منحصربه فرد با آبشار، برکه، آلاچیق، سالن بیلیارد، سینمای سه‌بعدی با پارکینگ‌های اختصاصی و دید 360 درجه به شهر، دیوارهای طلاکوب و ابریشم‌کوب و... هستند. این نوع پنت‌هاوس‌ها بیشتر در محلات زعفرانیه، کامرانیه، شهرک غرب، الهیه و سعادت‌آباد هستند.
