منع خام‌فروشی زمین در تهران

شوراي شهر تهران روز گذشته با تصويب يك محدوديت رسمي براي شهرداري، بازار زمين در پايتخت را از «رانت پنهان» پاكسازي كرد.

به گزارش دنیای اقتصاد، با مصوبه ديروز شوراي شهر، فروش اراضي تحت مالكيت شهرداري تهران به‌صورت «خام و فاقد كاربري» ممنوع شد و شهرداري چنانچه براي تامين منابع مالي مورد نياز اداره پايتخت، بخواهد اين اراضي را به اشخاص حقيقي، حقوقي يا هر نهاد دولتي و نظامي واگذار كند، بايد پيش از فروش، ابتدا كليه امتياز‌ها شامل «نوع كاربري» و «ميزان تراكم» را كه امكان اعمال آنها روي زمين به طرق مختلف وجود دارد، تعيين كند و زمين را به‌صورت «قطعه بارگذاري شده» بفروشد.

روش جديدي كه شوراي شهر براي فروش زمين‌هاي شهرداري تعيين كرده، مانع ازخام‌فروشي و توزيع رانت نهفته در اين اراضي به مشتريان شهرداري مي‌شود و ارزش‌افزوده اين زمين‌ها را به كل شهر منتقل مي‌كند.

شهرداري تهران همچون ساير شهرداري‌ها، مالك حجم قابل توجهي از زمين‌هاي خام موجود در شهر است.

در تهران، شهرداري عمدتا از دو مسير صاحب اراضي مي‌شود. يك مسير حاصل توسعه فيزيكي تهران از سال‌هاي دور تاكنون است كه برمبناي قانون زمين شهري و برخي قوانين ديگر، در جريان افزايش محدوده فيزيكي شهر، سهمي از اراضي الحاقي به شهرداري رسيده است. مسير بعدي نيز كه هم‌اكنون ادامه دارد از «مشاركت شهرداري با مالكان در پروژه‌هاي ساختماني مختلف» و همچنين «تغيير كاربري زمين‌هاي سبز» نشأت مي‌گيرد كه در اين قالب نيز مساحتي از اين زمين‌‌ها (حدود 70 درصد) نصيب مديريت شهري مي‌شود.

هر چند آمار رسمي و دقيق درباره تعداد قطعات و مساحت اراضي تحت مالكيت شهرداري در تهران وجود ندارد و احتمالا بانك اطلاعاتي متمركز و قابل اتكايي نيز چه در دولت و چه در شهرداري، براي محاسبه اين آمار در دسترس نيست، اما گفته مي‌شود چيزي در حدود 4 هزار هكتار زمين (تقریبا معادل یک پانزدهم مساحت پایتخت) در حال حاضر به عناوين مختلف در اختيار مديريت شهري تهران است كه براساس بودجه‌ سالانه شهرداري، هر سال بخشي از آنها براي پوشش مخارج پايتخت فروخته مي‌شود. در عين حال، موجودي اراضي شهرداري، ثابت نيست و هر سال به‌خاطر اقدامات مشاركتي افزايش پيدا مي‌كند.

آن‌طور كه اعضاي شوراي شهر روز گذشته اعلام كردند، روال در شهرداري تهران براي فروش زمين‌هاي تحت مالكيتش به اين صورت بوده كه بخشي از اين اراضي به‌صورت خام و بدون بارگذاري –بدون مشخص كردن كاربري و حداكثر تراكم قابل اعمال روي زمين- فروخته مي‌شده و چون قيمت ملك درست براساس وضعيت موجود آن، تعيين مي‌شود، در نتيجه اين اراضي به بهاي كمتر از ارزش واقعي آن، به خريداران فروخته مي‌شد.

زمين‌هاي خام ارزان‌قيمت، بعد از اخذ مجوز ساخت و همچنين مجوزهايي از كميسيون ماده 5، چندين برابر ارزش پيدا مي‌كنند و به قيمت واقعي مي‌رسند.
در ماه‌هاي اخير، گزارش‌هايي از طرف برخي اعضاي شوراي شهر مبني‌بر فروش زمين با كاربري اوليه فضاي سبز به برخي تعاوني‌هاي مسكن منتشر شد كه نشان مي‌داد اين زمين‌ها بعد از فروش، تغييركاربري پيدا كرد و بارگذاري روي آنها انجام شده است.

براي جلوگيري از اختصاص رانت پنهان ناشي از خام‌فروشي زمين‌هاي شهرداري و همچنين برقراري كانال توزيع ارزش‌افزوده اين اراضي به كل شهر، طبق مصوبه ديروز شوراي شهر، مقرر شده همه زمين‌هاي شهرداري قبل از فروش، از بابت انواع مجوزهايي كه براي ساخت‌وساز قابل ارائه است، توسط شهرداري بارگذاري شوند و زمين به شكل آماده ساخت، فروخته شود. كارشناسان شهري، اقدام ديروز شوراي شهر تهران را در جهت «عزم مديريت شهري براي پايان دادن به رانت زمين و مقابله با فساد ناشي از معاملات اراضي» ارزيابي كردند كه مي‌تواند درآمد مديريت شهري پايتخت را در درازمدت افزايش دهد.

پارلمان محلی پایتخت روز گذشته طرحی را تصویب کرد که به موجب آن شهرداری تهران ملزم می‌شود پیش از فروش، واگذاری یا تهاتر املاک و اراضی متعلق به خود تمامی امتیازات آن را براساس طرح جامع و تفصیلی مدنظر قرار دهد، سپس تعیین قیمت کند.

اعضای شورای شهر تهران با این دیدگاه که اموال و املاک شهرداری در زمره اموال عمومی و متعلق به شهروندان تهرانی است و فروش املاک شهرداری تهران بدون بارگذاری و به صورت خام، شهرداری را با زیان و خسارت مواجه می‌کند و موجب سودجویی غیرمنصفانه افراد خریدار می‌شود طرحی را با عنوان «الزام شهرداری تهران به بارگذاری و تعیین کاربری، تراکم و سایر اقدامات لازم در خصوص املاک شهرداری براساس طرح تفصیلی قبل از واگذاری و فروش به غیر و تهاتر» پیشنهاد کردند که به موجب آن شهرداری باید «در صورتی که قصد واگذاری، تهاتر و فروش املاک و اراضی متعلق به خود را دارد قبل از هرگونه اقدامی در این خصوص از تمامی مزایا و امتیازات قانونی براساس طرح تفصیلی برای اراضی و املاک خود از قبیل تغییر کاربری و در صورت لزوم حداکثر تراکم ممکن از طریق کمیسیون ماده پنج اقدام و سپس واگذاری اراضی یا املاک خود

 را انجام دهد.» این طرح که پس از یک هفته تعلیق بنا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه، دیروز در صحن علنی با رای اکثریت اعضای شورا به تصویب رسید دارای سه تبصره است.
تبصره نخست این طرح مربوط به اراضی متعلق به پادگان‌ها، سازمان‌ها و نهادهای نظامی و دولتی و تعاونی مسکن کارکنان شهرداری تهران است که در ابتدا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه بنا بود زمین متعلق به این ارگان‌ها از شمول این مصوبه خارج شوند و شهرداری بتواند در ازای دریافت اراضی متعلق به این نهادهای نظامی، زمین معوض بدون بارگذاری به آنها واگذار کند. اما در نهایت با مخالفت سایر اعضا مصوب شد شهرداری باید در خصوص اراضی معوض پادگان‌های نظامی و نهادهای عمومی که در طرح‌های توسعه شهری قرار می‌گیرند براساس سیاست‌های طرح جامع و تفصیلی تصمیم‌گیری کند.

به موجب تبصره دو این مصوبه نیز مشخص شد: فروش هرگونه اراضی فاقد کاربری و فضای سبز تثبیت شده تحت هر عنوان و به هرطریق ممنوع است.
براساس تبصره سه این طرح نیز بارگذاری و تعیین کاربری زمین‌هایی که در ابتدا در مجاورت حریم شهر بوده‌اند و هم‌اکنون در محدوده شهر قرار گرفته‌اند (70 درصد عرصه این زمین‌ها طبق قانون تحت مالکیت شهرداری قرار دارد) را در راستای تامین سرانه‌های خدماتی شهری انجام دهد.

  چالش تصویب طرح

محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران یکی از پیشنهاددهندگان این طرح، درباره دلیل ارائه این طرح گفت: با توجه به اینکه تمامی املاک و اراضی متعلق به شهرداری تهران عملا متعلق به آحاد شهروندان است برای صیانت از ثروت ملی متعلق به شهروندان تهرانی، به موجب این طرح شهرداری تهران موظف شد نسبت به واگذاری املاک و اراضی خود به صورت خام و بدون انجام حداکثر بارگذاری قانونی اقدامی نکند.
او اظهار کرد: واگذاری زمین‌های فاقد کاربری در محدوده شهر از سوی شهرداری تهران به ویژه در مورد اراضی و املاکی که ابتدا در مجاورت حریم شهر قرار داشتند و براساس قانون هم‌اکنون در محدوده شهر قرار گرفته‌اند اتفاق می‌افتاد.

سالاری ادامه داد: طبق قانون پس از قرار گرفتن این اراضی و املاک در محدوده شهر  30 درصد مساحت این اراضی با حداکثر بارگذاری به نام مالک و 70 درصد باقی‌مانده آن تحت مالکیت شهرداری در می‌آید که باید برای تامین سرانه‌های 7گانه در همان منطقه مورد استفاده قرار گیرد این در حالی بود که طی سال‌های گذشته این زمین‌ها بدون بارگذاری یا با حداقل بارگذاری، به سازمان‌ها، نهادها و اشخاص حقیقی و حقوقی با حداقل قیمت ممکن فروخته می‌شد.
او تاکید کرد: از این رو شورای شهر تهران مصوب کرد شهرداری موظف است قبل از واگذاری این اراضی حداکثر واگذاری در راستای تامین سرانه‌های خدماتی شهر در این اراضی انجام شود.
او با بیان اینکه تصویب این طرح با یک چالش بزرگ رو‌به‌رو بود، گفت: از یک طرف با توجه به معضل جمعیت‌پذیری شهر تهران سیاست شورا بر بارگذاری حداقلی به ویژه در پهنه مسکونی قرار دارد از طرف دیگر نباید این زمین‌ها با قیمت حداقلی به نفع سودجویان فروخته شود، چون تمام اشخاصی که خریدار زمین‌های فاقد کاربری هستند بعد از خرید املاک از طریق مراجع ذی‌صلاح یعنی کمیسیون ماده پنج حداکثر بارگذاری را دریافت می‌کنند؛ نهایتا شورا به این جمع‌بندی رسید که تمامی بارگذاری‌ها در اراضی که براساس قانون 30 به 70 واگذار می‌شوند بارگذاری در آنها باید در حوزه‌های گردشگری، تجاری و خدماتی باشد.

 او با اشاره به اینکه برخی اعضای شورا معتقد بودند اراضی معوض پادگان‌های نظامی و عمومی باید از شمول این مصوبه خارج شوند، عنوان کرد: کمیسیون شهرسازی و معماری شورا با این دیدگاه به‌طور کامل مخالفت کرد؛ چراکه پادگان‌های موجود در شهر تهران عرصه‌های قابل توجهی را شامل می‌شود اگر قرار باشد در قبال دریافت اراضی پادگان برای تبدیل به فضای سبز و عمومی، شهرداری اراضی فاقد کاربری و به صورت خام به این پادگان‌ها واگذار کند همان بهتر است که این اراضی  پادگان بمانند به ویژه آنکه کاربری تعیین شده برای بسیاری از زمین‌های پادگان‌های نظامی تجاری تعریف شده است.

او تاکید کرد: برخی دوستان معتقد بودند با تعیین کاربری برای زمین‌های معوض پادگان‌های نظامی، عملا راه برای تعامل جهت دریافت زمین این پادگان‌ها قفل می‌شود؛ این در حالی است که اراضی پادگان‌های نظامی در اصل متعلق به نظام و مردم است و می‌تواند با حکم مقام معظم رهبری حل وفصل شود، بنابراین چه لزومی دارد برای این زمین‌ها استثنا قائل شویم.  به گفته سالاری نهایتا شورا تصمیم گرفت تعیین کاربری و بارگذاری زمین‌های معوض پادگان‌های نظامی براساس سیاست‌های طرح جامع و تفصیلی انجام شود.
علیرضا دبیر رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورا نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: با تصویب این طرح دو هدف پیگیری می‌شود اول آنکه داشته‌های شهر ارزان فروخته نشود و دوم آنکه اراضی متعلق به شهر براساس چارچوب طرح جامع و تفصیلی واگذار شوند.