ريسك پيش‌خريد «مال» در تهران

امواج كاهش قيمت ملك كه طي دو سال گذشته بازار واحدهاي مسكوني را تحت تاثير قرار داده بود، امسال براساس پيش‌بيني‌هاي رسمي، دو مقصد جديد را هدف مي‌گيرد. شواهد حاصل از تحقيقات ميداني و بررسي‌هاي اقتصادي نشان مي‌دهد: بازار خريد و فروش واحد تجاري در «مال»‌ها و همچنين بازار املاك مسكوني و غيرمسكوني لوكس در تهران به لبه پرتگاه قيمتي نزديك شده‌اند و مطابق تحليل‌هايي كه حسين عبده‌تبريزي مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي و صاحب‌نظر اقتصاد مسكن دارد، پيش‌بيني مي‌شود طی سال جاری  قيمت‌ها در اين دو بازار که بانک‌ها در شکل‌گیری آن‌ها نقش مشارکتی پررنگی (تامین مالی ساخت مال) را بازی کرده‌اند، با شيب قابل ملاحظه‌اي سقوط كند.

به گزارش دنیای اقتصاد، به اين ترتيب پيش‌خريد در بازار «مال»‌هاي در دست احداث، طي سال جاري با ريسك بالايي همراه است و براي ورود به اين قسمت از بازار ملك كه در حال حاضر به دليل حجم بالاي ساخت‌وسازهاي تجاري در تهران، پيش‌فروش در آن رونق حداكثري پيدا كرده، لازم است جوانب احتياط در نظر گرفته شود.

فضاي ايزوله آمار و اطلاعات در بازار «مال»‌ها باعث شده صرفا تبليغات مالك و سرمايه‌گذار اصلي اين نوع سازه‌‌ها بتواند روند سرمايه‌گذاري‌هاي ثانويه –خريد واحدهاي تجاري از سازنده مال- در اين بازار را تحت كنترل خود بگيرد.

در بازار مسكن، انتشار مرتب آمارها از وضعيت قيمت، ميزان عرضه، حجم تقاضا و نرخ فراواني آپارتمان در مناطق مختلف شهر، مسير ورود تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي و همچنين بازدهي سرمايه‌گذاري را روشن و قابل رويت كرده است.

اما در بازار املاك تجاري، از يكسو غيبت آمارهاي مستند و از سوي ديگر تجربه قديمي در شهر تهران كه همواره سود خريد مغازه يا واحد تجاري در مجتمع‌ها را تضمين كرده است، سبب شده متقاضيان بدون تامل درباره آينده اقتصادي ساختمان‌هاي تجاري، جذب اين بازار شوند. با اين حال، «دنياي‌اقتصاد» براي تحلیل دقیق‌تر بازار املاك تجاري، به نتايج دو تحقيق جداگانه كه به تازگي از سوي دو گروه كارشناسي درباره آينده اين بازار انجام شده، استناد می‌کند.

  تفریح به جای خرید

اين تحقيقات نشان مي‌دهد: ركود مسكن و كاهش سود ساخت‌وسازهاي مسكوني در دو سال اخير، باعث تغيير مسير بخش قابل توجهي از سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني از فاز آپارتمان‌سازي به فاز تجاري‌سازي شده و نتيجه آن در حال حاضر به شكل واحدهاي تجاري خالي و بدون مشتري در برخي مجتمع‌هاي به بهره‌برداري رسيده، خودنمايي مي‌كند.

وجود واحد خالي در «مال»‌ها علامتي از تكميل موقتي ظرفيت سرمايه‌گذاري در اين بازار است.
برخي از «مال»‌هاي تازه‌ساز، پاتوق عصرانه خانواده‌هايي شده كه نه براي خريد كه فقط براي گذران وقت و تفريح وارد اين مجتمع‌ها مي‌شوند. اين وضعيت، فعلا فقط دو نوع كسب‌و‌كار در مال‌ها را به نسبت پرفروش كرده است؛ يكي رستوران و فست‌فود و ديگري شهربازي مخصوص كودك كه معمولا در طبقات فوقاني مال قرار دارند.

  رد پای بانک‌ها در مال‌ها

هم‌اكنون در مناطق 1 و 2 و 22 به عنوان سه مكان اصلي تجاري‌سازي، تراكم ساخت مال– مجتمع تجاري چندمنظوره- به چند برابر مجتمع‌هاي قديمي رسيده است. بلندترین برج‌های تجاری و اداری در حال ساخت در تهران با نقش مستقیم یا غیر مستقیم بانک‌ها در جریان است. اسامی برخی بانک‌های خصوصی و دولتی در تابلو زرد رنگ حاوی مشخصات ثبتی و فنی برج‌های در حال احداث به چشم می‌خورند. در اين سه منطقه چون زمين بزرگ‌متراژ (حداقل يك هكتار) در سطح زيادتري نسبت به ساير مناطق تهران وجود دارد، عمده پروژه‌‌هاي مال‌سازي بدون در نظر گرفتن پارامترهاي اقتصادي كليدي اين مناطق همچون كشش خريد، ترافيك، وجود چند مركز تجاري داير و پرفروش و... متمركز شده‌اند.
 در برخي از محله‌هاي اين مناطق، در كنار سه مجتمع تجاري قديمي، دو مجتمع تجاري چندمنظوره نيز در حال ساخت است و صاحبان يك مجتمع ديگر كه چند ماه از افتتاحش گذشته، تاكنون موفق به بهره‌برداري از واحدهاي خالي آن نشده‌اند.

 با هجوم ناگهاني سرمايه‌گذاران ساختماني به بازار «مال»‌سازي طي دست كم سال‌هاي 90 تا 92، هم‌اكنون ميزان پيشرفت فيزيكي غالب اين ساختمان‌ها يكسان است.  «مال» به مجتمع تجاري چندمنظوره گفته مي‌شود كه علاوه بر واحد‌هاي فروش پوشاك، لوازم خانگي و كالاهاي بادوام مورد نياز خانوارها، امكانات ديگري همچون سينما، شهربازي، هايپرماركت، انواع رستوران و فست‌فود، فضاي نگهداري كودك، جواهرفروشي و فضاهايي كه به نيازهاي فراتر از «خريد روزمره» پاسخ مي‌دهد نيز در آن تعبيه شده است.

  97 مال در حال ساخت

طبق تحقيقاتي كه يك مدرس برندينگ سازه و مديريت طراحي و ساخت «مال» انجام داده است، در حال حاضر بين 97 تا 201 مجتمع تجاري چندمنظوره در شهر تهران در مراحل مختلف ساخت تا بهره‌برداري اوليه قرار دارند.
عمده اين «مال»‌ها اواخر سال گذشته به مرحله‌اي از ساخت رسيدند كه قابليت پيش‌فروش واحدهاي تجاري در آنها را براي سرمايه‌گذار اوليه كاملا مهيا كرده است. در حال حاضر، اين واحدهاي تجاري با حداقل قيمت مترمربعي 10 ميليون تومان پيش‌‌فروش مي‌شود اما چشم‌انداز قابل ترسيم در اين بازار نشان مي‌دهد با اشباع قريب‌الوقوع چند منطقه محدود شهر تهران از «مال»، به زودي قيمت واحدهاي تجاري در اين مجتمع‌ها ريزش مي‌كند؛ بنابراين پيش‌خريد قبل از تعديل قيمت واحدها مي‌تواند آسيب مالي براي خريداران به همراه داشته باشد.

  تنها راه نجات از حبس منابع مالی

حسين عبده‌تبريزي، مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي و صاحب‌نظر اقتصاد مسكن در اين زمينه تحقيقاتي انجام داده است كه نتايج آن حاكي است: در تهران و برخي كلان‌شهرها، حجم آپارتمان مسكوني گران‌قيمت و همين‌طور واحد تجاري، به مراتب بيش از نياز ساخته شده است و پيامد «مازاد ساخت»  در اين دو بازار طي سال 94 به شكل كاهش قيمت و تعديل تورمي ظاهر خواهد شد.
عبده‌تبريزي با تاكيد بر اينكه بخش قابل توجهي از سرمايه‌‌هاي حبس‌شده در مجتمع‌هاي تجاري و «مال»‌هاي در حال ساخت، متعلق به نهادهاي مالي كشور است، به سرمايه‌گذاران اوليه و مالكان اين سازه‌ها توصيه كرد روش واگذاري واحدهاي تجاري را از حالت سنتي «فروش» به شيوه «اجاره يا عرضه سرقفلي» كه در خيلي از كشورها رايج است، تغيير دهند. يافته‌هاي تحقيق انجام شده توسط عبده‌تبريزي همچنين تصريح مي‌كند: امسال احتمالا آخرين سال فروش واحد تجاري در «مال»‌ها خواهد بود و بعد از آن، امكان فروش به دليل افزايش عرضه واحد آماده كسب و كار و ريزش قيمت، براي سرمايه‌گذاران سخت مي‌شود؛ بنابراين با لحاظ بدهي بخشي از اين ساختمان‌ها به بانك‌هاي مشاركت‌كننده با پروژه، بايد روش‌هاي ديگري براي واگذاري واحد‌هاي تجاري و بازگشت منابع سرمايه‌گذاري شده در اين سازه‌ها، به كار گرفته شود كه يكي از آنها، اجاره‌داري مي‌تواند باشد.

  شکل غلط واگذاری واحدهای تجاری

تحقيق ديگري كه درباره بازار املاك تجاري توسط مسعود فياض‌آذر، مدرس برندينگ سازه‌هاي تجاري و محقق در زمينه طراحي و ساخت مجتمع‌هاي چندمنظوره انجام شده است، نشان مي‌دهد مشاركت بانك‌ها با سازنده‌هاي «مال» و تامين مالي بانك‌محور اين نوع سرمايه‌گذاري ساختماني سبب شده بخش زيادي از واحدهاي تجاري در مراحل ساخت به ناچار و براي بازگشت تسهيلات دريافتي، پيش‌فروش شود در حالي كه فروش واحدها به جاي اجاره آنها باعث مي‌شود مال در زمان بهره‌برداري به معضل «چندمالكيتي» دچار شود و عدم تصميم‌گيري واحد درباره نحوه چينش برندهاي تجاري در طبقات مختلف مال، به جذب مشتري و بازديدكننده –پاخور شدن مجتمع- آسيب وارد كند. معضل پنهان ديگري كه در حال حاضر در برخي از «مال»‌هاي در دست ساخت وجود دارد، عدم انطباق معماري داخلي سازه با ويژگي مورد نياز برندهاي خارجي فروش كالا است از جمله اينكه غالب برند‌هاي پوشاك براي حضور در يك مجتمع تجاري، نياز به واحد بزرگ دو طبقه دارند اما نحوه ساخت‌وسازها مغاير اين خواسته است.

  آمارهای اقتصادی از بازار مال‌ها

نتايج اين تحقيق مشخص مي‌كند: با توجه به استاندارد سرانه خدمات تجاري در شهرها، در تهران حدود 20 ميليون مترمربع فضاي تجاري در قالب «مال» ساخته شده يا در دست احداث است و با لحاظ جمعيت روز شهر تهران كه حدود 10 ميليون نفر برآورد مي‌شود، حداقل به 100 مال جديد و ايجاد 10 ميليون مترمربع فضاي تجاري ديگر نياز است اما احداث اين 20 ميليون مترمربع در زمان كم و مناطق محدود شهر تهران باعث افزايش و سرريز واحدهاي تجاري در گوشه‌هايي از پايتخت و در نتيجه مشكل در بازاريابي و فروش اين واحدها شده است در حالي كه اگر پراكندگي مجتمع‌هاي تجاري در سطح شهر متعادل شود، اين چالش قابل رفع است.

طبق يك آمار ديگر، در كل كشور 300 «مال» در دست ساخت و بهره‌برداري قرار دارد كه دو‌سوم آنها در تهران مستقر است. در تهران هزينه احداث «مال» مترمربعي به طور متوسط 5/ 2 ميليون تومان و بهاي خريد زمين با كاربري تجاري برای احداث مال نيز مترمربعي بالاي 10 تا 15 ميليون تومان برآورد مي‌شود. هر چند نسبت قيمت تمام‌شده اين بناها به قيمت فروش واحدهاي تجاري، با توجه به طبقات زياد و مشاعات كم، رقم چندان بزرگي به حساب نمي‌آيد اما عوارضي كه سازنده‌هاي اين ساختمان‌ها بابت اخذ پروانه به شهرداري پرداخت مي‌كنند به طور متوسط 7 تا 10 برابر عوارض مسكوني است و از مترمربعي 5/ 2 ميليون تومان شروع و تا 10 ميليون تومان هم مي‌رسد. هر چند امسال را كارشناسان سال ريزش قيمتي مجتمع‌هاي تجاري عنوان مي‌كنند اما گمانه‌زني‌هايي درباره احياي دوباره اين بازار در زمان پساتحريم وجود دارد كه در قالب آن چنانچه پاي شركت‌هاي خارجي بازرگاني و صنعتي به ايران باز شود، نياز آنها به واحد تجاري و اداري، موجب جذابيت سرمايه‌گذاري در اين بازار خواهد شد. اين پيش‌بيني خوش‌بينانه البته مشروط بر آن است كه ظرفيت كاري «مال»‌هاي موجود تا آن زمان، تكميل شود.