دو نيروي متضاد حول معاملات مسكن

خريد و فروش «كوچك‌متراژ»‌ها بعد از ركود سنتي ماه رمضان، رونق مي‌گيرد؟

خريد و فروش آپارتمان در بنگاه‌هاي مسكن، با دو نيروي غير هم‌جهت روبه‌رو شده كه يكي از آنها در نقش بازدارنده معاملات، باعث تمديد ركود نسبي بازار ملك حداقل طي 30 روز آتي مي‌شود.

ديروز مشاوران املاك در مناطق مختلف تهران با تشريح آخرين وضعيت بازار و تاثيري كه تسهيلات جديد خريد، بر رفتار خريداران و فروشنده‌هاي مسكن گذاشته است، به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كردند: اگر چه در روزهاي گذشته، اخبار رسمي بانك مركزي و دولت درباره كم و كيف وام‌هاي خريد باعث افزايش مراجعه متقاضيان به بنگاه‌ها و پرس‌وجو درباره قيمت‌‌هاي پيشنهادي شد اما ورود به ماه مبارك رمضان، باعث شكل‌گيري نوعي ركود سنتي در بازار ملك آن هم از سمت عرضه مي‌شود كه به اين ترتيب در يك ماه آينده، رونق معاملات مصرفي دور از انتظار است. به اين ترتيب نيروي ناشي از وام مسكن كه برای افزايش نقل و انتقالات وارد بازار شده، لااقل در اولين ماه تابستان، نمي‌‌تواند نقش بازي كند اما مطابق پيش‌بيني دلالان ملك، از نيمه فصل آينده، تنور معاملات آپارتمان‌هاي كوچك‌متراژ در شرق و غرب تهران و همچنين واحدهاي ميان‌متراژ در مناطق جنوبي گرم خواهد شد.

هر چند برخي مشاوران املاك از تاثير وام بر قيمت مي‌گويند اما همگي بر «بهبود روند معاملات» اجماع دارند و معتقدند: در اين مقطع، قيمت‌ها كشش افزايش بالاتر از تورم را ندارد. محاسبات بازار نشان مي‌دهد: وام 80 ميليوني در جنوب تهران و مناطق مركزي به ترتيب 44درصد و 25درصد قدرت خريد مصرفي را پوشش مي‌دهد.

آثار متفاوت در مناطق مختلف

بازار مسکن طي چند روزی که از اعلام و اجراي مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام خرید مسکن می‌گذرد، واکنش‌های متفاوتی نشان داده است. برخی از مشاوران املاک نسبت به این وام خوش‌بین بود‌ه‌اند و آن را سبب رونق بازار دانسته و برخی نيز معتقدند این وام سال آینده تاثیر عيني خود را در بازار خواهد گذاشت.

یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه شمالی پایتخت معتقد است تسهيلات جديد خريد تاثیری در رونق بازار در مناطق شمالی نخواهد گذاشت. این فعال بازار مسکن ادامه می‌دهد: این وام بیشتر در مناطقی که قیمت مسکن ارزان است یا مناطق حومه‌ای تهران که توسط تعاونی‌ها خریداری می‌شوند، تاثیرگذار است و مشخص است براي آپارتمان‌های شمال شهر که معاملات آنها معمولا بالای یک میلیارد تومان است، 60 تا 80 میلیون وام خريد تاثیری در رونق معاملات آنها نخواهد گذاشت. حتی خریداران مصرفي گاهی حاضرند پنج یا هفت متر مربع خانه‌شان کوچک‌تر باشد؛ اما سندشان براي سال‌ها در رهن بانک قرار نگیرد.

خریداران در بازار مسكن غرب تهران پس از اعلام این خبر، به دلیل برخي جوسازي‌هاي غيراقتصادي مبني بر احتمال افزايش قيمت در آينده نزديك، بیش از گذشته ترغیب به خرید ملک شده‌اند.

گروهی از مشاوران املاک در این منطقه با بیان اینکه حتی خبرهای کلی از وام مسکن باعث می‌شود تعداد مراجعه به دفاتر مشاور املاک بیشتر شود، می‌گویند: برخي فروشنده‌ها نیز پس از این واکنش، کمتر از گذشته به خریداران تخفیف می‌دهند. این گروه پیش‌بینی می‌کنند در ماه‌های آینده قیمت ملک افزایش پیدا کند؛ اما این افزایش به اندازه‌ای نیست که دوباره بازار مسکن دچار رکود شود. به گفته این فعالان بازار، این وام به اندازه‌ای نیست که شاهد هجوم خریداران به بازار مسکن باشیم، اما حتما وضعیت معاملات را نسبت به سال گذشته بهتر می‌کند.

بیشتر مشاوران املاک معتقدند وام مسکن سبب رونق آپارتمان‌های متراژ کوچک با مساحت بين 50 تا 60 مترمربع مي‌شود، زیرا خریداران می‌توانند با یک وام 80 میلیونی و فروش خودرو شخصي‌شان و همچنين تكيه بر مبلغ رهن محل اجاره فعلي خود، به راحتي یک آپارتمان کوچک خریداری کنند. یکی از مشاوران املاک در خصوص اینکه آیا این وام‌ها مي‌تواند سبب تغيير رفتار فروشنده‌ها شود و برخلاف يكسال گذشته كه براي تخفيف در قيمت پيشنهادي، به راحتي با خریداران به توافق مي‌رسيدند، ديگر حاضر به تعديل نباشند؟ اين‌گونه پاسخ داد: سه نوع سرمايه‌گذار در بازار مسکن وجود دارد. دسته اول سرمایه‌گذارانی که با تسهیلات بانکی اقدام به ساخت خانه می‌کنند، این گروه به دلیل ترس از تاخير در بازپرداخت وام‌ها، با هر قیمت کمی حاضر به فروش آپارتمان‌هایشان می‌شوند و پس از ضرر در بازار مسکن، از دور خارج می‌شوند. گروه دوم سرمایه گذارانی هستند که با وجود رکود و کسادي بازار، حاضر به تخفیف املاکشان نیستند و زیر قیمت تمام شده، املاکشان را واگذار نمی‌کنند. این گروه بیشتر منابع‌شان را از محل پیش‌فروش به دست آورده‌اند و همچنان در بازار فعالیت می‌کنند و گروه سوم سرمایه‌گذارانی هستند که با سرمایه‌های بالا وارد حوزه مسکن شده و می‌دانند که رکود موقتی است و پس از چند سال صبر، می‌توانند بیش از تورم سال‌های گذشته املاکشان را به فروش برسانند و زيان نفروختن اين دو سال را جبران كنند. این گروه حتی املاکشان را برای اجاره هم نمی‌دهند. در اين ميان وام‌هاي جديد خريد مسکن تاثیر قابل ملاحظه‌اي روي گروه اول كه تعداد آنها در بازار فعلي زيادتر از دو گروه بعدي است، دارد. گروه‌هاي دوم و سوم سازنده، عمدتاً ساختمان‌هاي مسكوني لوكس يا تجاري و اداري مي‌سازند؛ بنابراين چه در زمان رونق و چه در ركود مسكن، عرضه‌هاي آنها سهمي در تغييرات قيمت آپارتمان‌هاي مصرفي ندارد، هر چند مي‌تواند بر ميانگين قيمت بازار موثر باشد. برخی از فعالان مسکن در غرب تهران نیز تاثیر این وام را بر خانه‌های زیر 70 متر قابل توجه مي‌دانند و می‌گویند: حجم كمي از خریداران خانه‌های بالای 90 متر مربع از وام بانكي استفاده مي‌كنند، زیرا کسی که توان پرداخت 500 یا 600 میلیون تومان پول نقد را دارد، به دنبال گرفتن وام 80 میلیونی نخواهد رفت. این وام بیشتر بر خانه‌های 45 تا 60 متر تاثیر می‌گذارد و مطمئنا خانه‌های نوساز یا با سن پایین‌تر از پنج سال، تغييرات قیمتی خواهد داشت. نمی‌توان گفت بازار داغ و عالی می‌شود اما بازار طی ماه‌های آینده تغییرات قابل توجهی خواهد داشت. از سوي ديگر بازار مسکن در شرق تهران واکنش قابل توجهی به وام مسکن 80 میلیونی نداشته است. به اعتقاد این فعالان مسکن، پس از رکود هر ساله بازار مسکن در ماه‌هاي رمضان و محرم‌ و صفر، بازار از اواسط پاييز جان می‌گیرد. پیش‌بینی فعالان بازار مسکن در شرق پايتخت نیز این است که خريد و فروش آپارتمان‌هاي زیر 50 متر مربع تحت تاثیر این وام قرار خواهند گرفت و ممکن است قیمت خانه در این محدوده متری 100 تا 200 هزار تومان تغییر کند، اما همچنان قدرت خرید مردم به میزانی نیست که بتواند رشد قيمت بالاتر از تورم را جواب دهد. یکی از فعالان بازار مسکن شرق تهران در خصوص اینکه چرا بازار مسکن در غرب شهر اخيراً با آغاز ثبت‌نام وام مسکن، تغييرات مثبتي داشته، اما بازار شرق همچنان منتظر روزهای پررونق است، می‌گوید: در غرب به دلیل وجود مراکز تفریحی و خرید، تقاضاي سكونتي بيشتر است. همچنین دسترسی‌های غرب تهران نیز بیشتر از شرق است. بنابراین بازار مسكن در مناطق غربي تهران همیشه از رونق بیشتری نسبت به شرق برخوردار بوده است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» فعالان بازار مسکن جنوب پایتخت بیش از سایر مناطق امیدوارند وام مسکن باعث رونق خرید و فروش واحد مسكوني در منطقه‌شان شود.

به اعتقاد مشاوران املاک این منطقه، به دلیل پایین بودن قیمت مسکن در این محدوده، این وام می‌تواند نیمی از بهای آپارتمان‌ها را پوشش دهد. به گفته یکی از مشاوران املاک در منطقه زمزم طی هفته گذشته سه معامله در دفتر مشاوره املاک وی انجام شده که قیمت دو دستگاه از آپارتمان‌ها با متراژ زير 60 مترمربع معادل 80 و 100 ميليون تومان و آپارتمان سومي هم با قيمت 180 میلیون تومان فروخته شده است. بنابراین مطمئنا پرداخت تسهيلات جديد در خانه‌های جنوبی تهران که هم قیمت خانه پایین‌ است و هم متراژها کوچک، تاثیر بیشتری خواهد داشت؛ به ویژه آنکه قیمت‌ها در حال حاضر به کف رسیده است.

مشاوران املاك در مناطق مرکزی پایتخت نیز معتقدند پرداخت وام 80 ميليوني که می‌تواند حداقل یک‌چهارم بهاي آپارتمان‌های کوچک متراژ را پوشش دهد، قطعا بی‌تاثیر در رونق بازار نخواهد بود، اما نمی‌تواند تمامی مناطق پایتخت را به یک میزان تحت تاثیر قرار دهد.

به گفته این گروه از مشاوران، مطمئنا این وام 80 میلیونی واحدهای مناطق شمالی را تحت تاثیر قرار نمی‌دهد، زیرا این وام می‌تواند حداكثر معادل تخفیفي باشد كه مالک روي قيمت كل ارائه مي‌كند! با اين حال تسهيلات جديد در مناطق مرکزی تاثیر میانه‌ دارد اما در مناطق شرق، جنوب و خانه‌های کوچک در غرب می‌تواند تاثیر خوبی بگذارد با اين حال همچنان شاخص‌های مهم‌تری برای رونق بازار مسکن وجود دارد.

به اعتقاد این مشاوران املاک، نمی‌توان پیش‌بینی کرد قیمت مسکن در ماه‌های آینده افزایش یا کاهش می‌یابد، زیرا همچنان بازار از وضعیت گنگ گذشته خارج نشده و خریداران منتظرند وضعیت تحریم‌ها مشخص شود، زیرا اگر نتیجه مذاکرات در يكي دو ماه آينده روشن شود، اثر پارامترهاي بيروني موثر بر بازار ملك همچون نتيجه مذاكرات، تورم و رشد اقتصادي، لااقل در سال جاري، قوي‌تر از متغير «وام» كه پرداخت آن از سال 95 شروع مي‌شود، عمل خواهد كرد.

به گفته برخي از مشاوران املاک این وام برای آپارتمان‌های حداکثر ۷ ساله است، بنابراین خانه‌های نوساز که در ۷ سال اخیر ساخته شده‌اند، وارد چرخه خرید و فروش شده و متقاضیان زیادی خواهند داشت که به دنبال خرید این واحدها هستند.

يك احتمال ناخوشايند

اخيرا در برخي محله‌هاي نه‌چندان ارزان‌قيمت، دلالان ملك مي‌گويند: از هم اکنون مالکان واحدهاي نوساز، قیمت فایل‌های فروش را بالا برده‌اند و از آنجا که سال آینده خریداران واحدهای کوچک در بازار نسبت به امسال افزایش پیدا می‌کند، بنابراین پیش‌بینی آنها این است که امسال هم می‌توان با قیمت بالاتری این واحدها را به فروش رساند!

اين در حالي است كه محاسبات كارشناسي نشان مي‌دهد: ميزان عرضه آپارتمان نوساز در سال95 به واسطه تسهيلات جديد ساخت كه از هم‌اكنون قابل پرداخت است، افزايش پيدا مي‌كند و جلوي صعود قيمت را خواهد گرفت.