مشاوران املاک بازار مسکن تابستان را چگونه پیش بینی می کنند؟

 50 مشاور املاک از مناطق 22 گانه شهر تهران در نظرسنجی این روزنامه که برای بررسی وضع موجود بازار ملک انجام شد، اعلام کردند: هم اکنون شرایط کافی برای رونق معاملات مسکن در تابستان 95 فراهم است.

به گزارش انتخاب، در این نظرسنجی، غالب شرکت‌کنندگان از «مصمم بودن تقاضای مصرفی به خرید آپارتمان» و همچنین «عرضه واحد با قیمت سال گذشته» خبر دادند و در عین حال، شرایط فعلی را «فاز انتقال» از رکود به رونق توصیف کردند. مراجعه به بنگاه‌ها افزایش یافته و طرفین معامله بر آپارتمان‌های میان‌متراژ متمرکز هستند.

اعضای حلقه واسط معاملات مسکن در شهر تهران، با رصد تحولات بهاری بازار املاک و تغییراتی که اخیرا در نوع مراجعه خریدار و فروشنده به بنگاه‌ها، ایجاد و کاملا محسوس شده است، از «فراهم شدن شرایط کافی برای شکل‌گیری رونق ملکی از ابتدای تابستان 95» خبر می‌دهند.

نتایج نظرسنجی از 50 مشاور املاک در مناطق 22 گانه پایتخت که با هدف شناسایی و بررسی آخرین وضعیت بازار خرید و فروش آپارتمان انجام گرفته، حاکی است واسطه‌های بازار مسکن که تا اواخر سال گذشته، نسبت به «پایان رکود در کوتاه مدت»، ناامید بودند، در حال حاضر اوضاع بازار را حالت «انتقال به رونق» توصیف می‌کنند. در این نظرسنجی، 10 آزمون شفاهی درباره وضعیت موجود معاملات مسکن و همچنین چشم‌انداز یک فصل آینده بازار ملک، برگزار و پاسخ‌ها به‌صورت تستی و تشریحی از مشاوران املاک شرکت‌کننده در نظرسنجی دریافت شد. جزئیات این تحقیق میدانی نشان می‌دهد مطابق اعلام 80 درصد مشاوران املاک در این نظرسنجی، در حال حاضر سمت تقاضای خرید مسکن نسبت به انجام معامله، مصمم است و در سمت مقابل، غالب واحدهای فروشی با قیمت‌های سال 94، در حال فایل شدن در بنگاه‌ها است. با این حال، دلالان به «سخت شدن سمت عرضه» در مناسب‌سازی قیمت پیشنهادی با خواسته خریدار اشاره می‌کنند که این موضوع اگرچه کاهش بیشتر قیمت را محقق نمی‌کند اما از بابت «عدم گرایش به افزایش قیمت»، یک نقطه قوت برای معاملات مسکن به حساب می‌آید.

برداشت مشاوران املاک از فضای فعلی بازار، امکان افزایش قیمت مسکن بیش از نرخ تورم را منتفی اعلام می‌کند. 73 درصد نظردهندگان اعلام کردند معاملات مسکن در تابستان رونق می‌گیرد. واسطه‌های بازار درباره نوع اثرگذاری تسهیلات جدید خرید مسکن نیز اعلام کردند: هر چند هنوز آثار تسهیلات ملموس نیست اما متقاضی وام اوراق به مراتب بیشتر از وام صندوق یکم (مشمول یکسال سپرده‌گذاری) است. آنچه باعث بروز انرژی مثبت در بنگاه‌های مسکن و خوش‌بینی واسطه‌ها به آینده بازار ملک شده، تغییر فضای بازار است. گروهی از مشاوران املاک در این نظرسنجی اعلام کردند: در برخی ساعات روز صف مراجعه‌کننده از سمت تقاضا برای پرس‌وجو درباره فایل‌های فروش آپارتمان تشکیل می‌شود که البته حجم کمی از آنها منجر به توافق اولیه برای انجام معامله می‌شود. در حال حاضر بازار ملک به لحاظ متراژ مورد نظر غالب خریداران و فروشنده‌ها به تعادل رسیده به این معنا که هر دو سمت، بر آپارتمان‌های 50 تا 80 مترمربع متمرکز هستند اما به لحاظ عمربنا، اختلاف وجود دارد. اغلب فایل‌های فروش، آپارتمان‌های زیر 5 سال ساخت هستند، در حالی که غالب متقاضیان به دنبال واحدهای 5 تا 10 سال ساخت می‌گردند.

نتایج یک نظرسنجی که با طرح 10 پرسش از مشاوران املاک صورت گرفته است، از رونق معاملات مسکن بدون افزایش قیمت در بهار امسال حکایت دارد و نشان می‌دهد اغلب خریداران ترجیح می‌دهند در «بازار آرام» کنونی خرید خود را انجام دهند. حضور جدی خریداران در بازار از ماه‌های پایانی سال گذشته آغاز شد و به بروز نشانه‌های پیش‌رونق انجامید. اما به اذعان واسطه‌های خرید و فروش ملک صف تقاضا از ابتدای بهار پرشمارتر از گذشته شده و تحرک بازار را به دنبال داشته است.

بعد از تداوم و تشدید رکود معاملات مسکن در نیمه نخست سال گذشته، نشانه‌های پیش‌رونق از اواخر پاییز در آمار رسمی معاملات خرید و فروش آپارتمان در تهران بروز و ظهور یافت و این روند در ماه‌های زمستان نیز ادامه پیدا کرد. البته تعطیلات نوروزی سال جدید موجب تعدیل محسوس حجم معاملات در بازار شد، اما این روند به معنای توقف پیش‌رونق نبود. آن گونه که واسطه‌های ملکی اظهار می‌کنند، بازار مسکن از ابتدای اردیبهشت ماه روزهای گرم‌تری را پشت سر گذاشته و این موضوع در حجم مراجعات و تماس‌هایی که برای آگهی املاک صورت می‌گیرد، خود را نشان داده است.

مشاوران املاک که بی‌واسطه با هر دو سوی عرضه و تقاضا در ارتباط هستند، تحول بهاری در بازار را کاملا حس می‌کنند و اعتقاد دارند تقریبا همه چیز برای بروز رونق تابستانی معاملات مهیاست. هرچند اظهارنظر واسطه‌ها در مناطق مختلف پایتخت با یکدیگر متفاوت است و در شرایطی که تعداد مبایعه‌نامه در برخی مناطق نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش چشمگیری داشته است، عده‌ای از مشاوران املاک در نقاط دیگر تهران از امواج اولیه پیش‌رونق بی‌بهره مانده‌اند.

با این حال بر اساس نتایج نظرسنجی از 50 مشاور املاک که نقش واسطه بازار معاملات مسکن را ایفا می‌کنند، نیمی از جامعه آماری شرکت‌کننده، وضعیت «پیش‌رونق» در بازار را تایید می‌کنند. 50 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی از افزایش حجم تقاضا در بازار خبر داده و به افزایش معاملات قطعی نیز اظهار می‌کنند. هر چند 23 درصد آنها معتقدند هنوز شرایط رکود معاملات تغییر آنچنانی نکرده و تغییر محسوسی در شمار متقاضیان خرید مسکن رخ نداده است. در این میان 13 درصد پاسخگویان معتقدند وضعیت بازار مشابه زمستان سال گذشته بوده و فاز پیش‌رونق هنوز پررنگ‌تر نشده است؛ ضمن اینکه اقلیت 14 درصدی شرکت‌کنندگان نیز مدعی هستند که بازار از ایام مشابه سال گذشته راکدتر است.

ارزیابی 50 درصد از جامعه آماری شرکت‌کننده در نظرسنجی این است که بازار در شرایط پیش‌رونق قرار دارد و در عین حال 30 درصد آنها معتقدند رکود نسبی همچنان بر بازار ملک سایه انداخته و تغییر محسوسی در هفته‌های گذشته از بهار رخ نداده است. در حالی که 10 درصد از پاسخگویان اعتقاد دارند بازار مسکن روزهای بدتری را نسبت به مدت مشابه سال گذشته می‌گذراند، 10 درصد دیگر از پاسخگویان مدعی هستند که هرگز رکود را تجربه نکرده‌اند!

رونق بازار روی دوش تقاضا

اما تحولات بازار در سمت و سوی عرضه صورت متفاوتی دارد. بنا به اظهار 51 درصد پاسخگویان، ورود تقاضا به بازار هنوز به حضور پررنگ‌تر عرضه‌کنندگان در بازار منجر نشده است. تنها 26 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی اعلام کرده‌اند که حجم عرضه فایل‌های فروش در بهار نیز افزایش یافته و در مقابل 24 درصد آنها مدعی کاهش عرضه هستند. به این ترتیب در مجموع به نظر می‌رسد خریداران برای معامله در بهار از فروشندگان مصرتر هستند. بررسی پاسخ شرکت‌کنندگان در نظرسنجی نیز این گزاره را تایید می‌کند. 72 درصد مشاوران املاک در نظرسنجی «دنیای اقتصاد» معتقدند خریداران نسبت به فروشندگان اصرار بیشتری دارند و تنها 4 درصد عکس این موضوع را صادق می‌دانند. در عین حال 16 درصد پاسخگویان اعتقاد دارند که خریداران و فروشندگان به یک اندازه برای معامله در فصل کنونی جدی هستند و هیچ یک بر دیگری پیشی ندارد. 8 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی هم که هنوز با رکود نسبی دست و پنجه نرم می‌کنند، معتقدند خریداران صرفا برای پرسش و اطلاع از قیمت در بازار حاضر می‌شوند و امید بسته‌اند که بتوانند از فضای رکود به نفع خود استفاده کنند و با بودجه اندک املاک ارزنده‌تری را صاحب شوند. غافل از اینکه فروشندگان مثل گذشته چندان حاضر به تخفیف نیستند و بازار اصطلاحا «سخت‌تر» شده است.

این موضوع می‌تواند نشانه‌ای از طمع افزایش قیمت در میان فروشندگان باشد. آنها ترجیح می‌دهند با وجود تقاضای موثر، تا زمانی که از امکان یا عدم امکان افزایش قیمت در ماه‌های پیش رو مطمئن نشده‌اند، در عرضه قدری محتاطانه عمل کنند.

همراهی ثبات قیمتی با پیش‌رونق

تحول در حجم معاملات مسکن همواره با نوسان قیمتی آغاز نمی‌شود؛ کما اینکه در حال حاضر به اذعان مشاوران املاک از 22 منطقه پایتخت، 66درصد فروشندگان قیمت‌های پیشنهادی خود را نسبت به سال گذشته تغییر نداده و تنها 34 درصد اعلام کرده‌اند که فروشندگان توقع افزایش قیمت دارند. این افزایش نیز عمدتا بین 50 تا 200 هزار تومان در هر مترمربع بوده و آن گونه که واسطه‌های ملکی می‌گویند، خریداران نیز در برابر این موضوع منفعل عمل نمی‌کنند. آنها در برابر افزایش قیمت ترجیح می‌دهند زمان بیشتری را برای جست‌و‌جو صرف و با قیمت‌های سال گذشته خرید کنند.

به اذعان مشاوران املاک، فروشندگانی که قیمت آپارتمان خود را افزایش داده یا سفت‌تر از گذشته روی قیمت‌های قبلی پافشاری می‌کنند، به افزایش نرخ عوارض ساخت‌و‌ساز شهرداری در سال جاری و شنیده‌های خود مبنی بر تصویب افزایش قیمت سوخت در مجلس استناد کرده و ابراز عقیده می‌کنند: با این وضعیت قیمت ملک امسال قطعا تغییر خواهد کرد و دلیلی برای تخفیف وجود ندارد. با این وجود ارزیابی عده‌ای از مشاوران املاک این است که قیمت‌گذاری بالاتر به نفع رونق بازار نخواهد بود و بهتر است «ثبات» موجود در بازار از بین نرود.

 پیش‌بینی رونق در بازار تابستان

در حالی که پیش‌بینی قطعی 73 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی از گرم‌تر شدن بازار معاملات در تابستان پیش رو حکایت دارد، 60 درصد آنها اعلام می‌کنند که احتمالا قیمت‌های تابستانی حداکثر معادل نرخ تورم افزایش خواهد یافت. البته 20 درصد پاسخگویان نیز معتقدند با توجه به افزایش چشمگیر قیمت‌ها در بهار 92 و در مقابل کاهش ناچیز در سال‌های بعدی، بازار چندان کشش افزایش قیمت ندارد و افزایش احتمالی کمتر از نرخ تورم خواهد بود. تورم نقطه به نقطه در حال حاضر حدود 10 درصد اعلام شده و به اذعان 20 درصد از پاسخگویان افزایش قیمت در تابستان حداکثر 5 درصد خواهد بود.

تاثیر وام‌ها چیست؟

از سوی دیگر تاثیر گزینه‌های جدید وام مسکن که در اواخر سال گذشته تصویب و ابلاغ شد، از تابستان ملموس‌تر خواهد بود. این موضوع را شرکت‌کنندگان در نظرسنجی تایید می‌کنند. 42 درصد آنها در پاسخ به پرسشی مبنی بر تاثیر وام‌های جدید مسکن در تقاضای بازار اعلام کرده‌اند که هنوز تاثیر ملموسی نداشته و احتمالا از تابستان تاثیر آن مشهود می‌شود. 42 درصد پاسخگویان نیز معتقدند تاثیر این وام‌ها قابل انکار نیست اما چندان هم چشمگیر نبوده است، چراکه وام‌های 160 میلیونی صندوق پس‌انداز مسکن یکم هنوز عملیاتی نشده و افزایش سقف وام‌های اوراق فرابورس نیز هنوز آن چنان که باید نقش خود را در بازار ایفا نکرده است. 41 درصد مشاوران املاک در این نظرسنجی اعلام کرده‌اند که بیشتر خریداران با وام‌های بدون سپرده‌گذاری بانک مسکن که اوراق امتیاز آن از طریق فرابورس عرضه می‌شود، به آنها مراجعه می‌کنند. وام مسکن 80‌میلیونی صندوق پس‌انداز مسکن یکم با 37 درصد در مرتبه دوم اقبال متقاضیان قرار دارد و پس از آن وام‌های متفرقه، ‌کارمندی، بانک‌های خصوصی و نظایر آن مورد استفاده خریداران است.

ریزمتراژهای مانند طلا

33 درصد واسطه‌های ملکی اعلام‌ کرده‌اند که اغلب متقاضیان خواستار خرید املاک تا 50 مترمربع بوده و پس از آن املاک 70 تا 80 و نیز 60 تا 70 مترمربعی در رتبه دوم ایستاده‌اند. ضمن اینکه 16 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی اعلام کردند متقاضیان بیشتر املاک 80 مترمربع و بیشتر را جست‌و‌جو می‌کنند و مابقی هم به دنبال واحدهای بزرگ‌تر هستند. همچنین 45 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی عنوان کرده‌اند اغلب متقاضیان بازار املاک مسکونی خواستار خرید املاک 5 تا 10 ساله بوده و 36 درصد آنها نیز گفته‌اند خریداران املاک نوساز تا 5 سال را ترجیح می‌دهند. واحدهای با سن بیشتر از 10 سال نیز رتبه آخر را به خود اختصاص دادند. این اعداد و ارقام نشان می‌دهد که ریز متراژها بیشترین تقاضا در بازار املاک را از آن خود کرده‌اند. با این حال در سوی دیگر این بازار عرضه واحدهای کوچک سهم کمتری دارد. در حال حاضر 25 درصد فروشندگان واحدهای بیش از 80 مترمربعی برای فروش عرضه کرده‌اند و واحدهای زیر 50 و 50 تا 80 مترمربعی نیز هر یک 25 درصد و 50 درصد از عرضه را از آن خود کرده‌اند. واسطه‌های ملکی آپارتمان‌های متراژ ریز را با خودروی پراید مقایسه می‌کنند که در هر شرایطی می‌توان آن را به پول نقد تبدیل کرد. عده‌ای هم تعبیر ارزنده‌تر «طلا» را برای این فایل‌ها استفاده می‌کنند. آنها معتقدند فروشندگان به طمع افزایش قیمت‌ها از عرضه املاک زیر 50 متر مربع خودداری می‌کنند و احتمالا شمار این فایل‌ها از چند هفته آینده افزایش پیدا می‌کند و در تابستان به اوج می‌رسد. براساس نتایج نظرسنجی، 44 درصد مشاوران املاک مدعی هستند که بیشتر واحدهای عرضه شده برای فروش در بهار امسال نوساز بوده و پس از آن واحدهای 10 سال به بالا با 33 درصد و واحدهای 5 تا 10 ساله با 23 درصد پاسخ‌ها در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

سیگنال‌های مثبت از تابستان

سیگنال‌های دریافتی از وضعیت بازار مسکن در فصل بهار، چشم‌اندازی از رونق تابستانی ارائه می‌کند. حضور پررنگ خریداران در بازار به دنبال ثبات قیمتی از یکسو و افزایش میزان وام بانک مسکن از سوی دیگر، دو مولفه موثر در خروج کامل بازار از رکود است که می‌توان به تاثیر آن در بازار پیش رو امید بست. با این وجود چگونگی تاثیر متغیرهای موثر بر عرضه مسکن، ساخت‌و‌ساز و سرمایه‌گذاری‌های مولد و همچنین نحوه اثرگذاری تورم آینده بر بازار مسکن هنوز مشخص نیست و انتظار می‌رود با کنترل این متغیرها، زمینه ثبات قیمت به نفع رونق در ماه‌های پیش رو فراهم شود.

 *دنیای اقتصاد