خوشبینی بنگاهها به آینده بازار مسکن

بررسی های میدانی از بازار املاک شهر تهران ادامه وضعیت رکود را تایید می کند و در عین حال با توجه به افزایش حجم مراجعات، نزدیک شدن قیمت مسکن به کف، اثر روانی برجام و جا ماندن ساخت و ساز از تعداد معاملات، خوش‌بینی‌هایی بین بنگاه‌داران و کارشناسان نسبت به وضعیت مسکن تا یک سال آینده ایجاد کرده است.

بخش مسکن این روزها همچنان در وضعیت رکود به سر می برد و بازار املاک بخصوص در بخش واحدهای نیمه لوکس و لوکس در نیمه شمالی شهر تهران بدون مشتری است؛ هرچند تعداد قراردادهای خرید و فروش این واحدها در تیرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱.۱ درصد افزایش داشته است. همچنین از اوایل تابستان تعداد قراردادهای اجاره افزایش یافته و مراجعات برای خرید نیز بیشتر شده است؛ مراجعاتی که معمولا به قرارداد منتج نمی شود.

گزارش های میدانی از وضعیت بنگاه‌های مشاوره املاک شهر تهران نشان می‌دهد با توجه به ادامه رکود و نزول قیمت مسکن نسبت به تورم، تقاضا برای واحدهای کوچک و متوسط مقداری افزایش یافته است. سازندگان نیز منتظر هستند تا با توجه به استقبال مشتریان در هر یک از دامنه های قیمتی، اقدام به ساخت و ساز در آن بخش کنند؛ سازندگانی که صاحبان اصلی بخش اعظم ۲۵۰ هزار واحد مسکونی شهر تهران هستند.

با توجه به اهمیت بخش مسکن برای ایجاد اشتغال و گردش مالی و با این پیش فرض که مسکن شهر تهران به دلیل پیشرو بودن نسبت به کل کشور اهمیتی مضاعف دارد، تغییر رویکرد سازندگان در این شهر اهمیت دارد و شاید اقدام به نوسازی بافت فرسوده تهران که هنوز از مشکلات خاص خود همچون کمبود منابع، تردید سازندگان، روند طاقت فرسای تجمیع پلاک و ریسک بازار فروش در این بافت رنج می برد، بتواند مقداری بازار مسکن تهران را تکان دهد.

در روزهایی که مسکن شهر تهران در اوج رونق قرار داشت دفاتر مشاور املاک به طور میانگین ۱۰ قرارداد خرید و فروش در ماه امضا می کردند که این رقم هم اکنون به یک قرارداد در ماه رسیده است. به همین دلیل روند ریزش دلالان مسکن از حدود سه سال پیش آغاز شده؛ ریزشی که البته جای خالی آن با ورودی های جدید پر می شود.

یک بنگاه دار در محله یوسف آباد درباره وضعیت اشتغال دفاتر مشاور املاک به خبرنگار ایسنا گفت: در زمانی که بازار مسکن گرم بود در دفتر ما چهار کارشناس مشغول به کار بودند اما به تدریج و با سرد شدن بازار از این شغل خارج شدند. البته من با همه مشکلات هنوز دفتر را سرپا نگه داشته ام؛ چون زندگی ام از طرق دیگر تامین می شود.

او البته نسبت به آینده بازار مسکن خوشبین بود و در این خصوص اظهار کرد: به نظر من یک سال دیگر مسکن از رکود خارج می شود. شاید مثل گذشته نشود اما از این وضعیت بیرون می آید. البته خدا کند به شوک قیمت نخورد چون در این صورت باز هم وارد رکود می شود. به نفع همه است که مسکن در استطاعت خانواده ها باشد تا چرخ این بخش بچرخد و شغل دفاتر مشاور املاک هم از کسادی بیرون بیاید.

همچنین سعید آگشته، کارشناس مسکن درباره آینده بازار مسکن گفت: اقتصاد ایران در همه بخش‌ها معمولا هفت تا هشت ماه قبل و پنج تا شش ماه بعد از انتخابات ریاست جمهوری وارد رکود می شود. این اتفاق حتی زمان‌هایی که با اوج فروش و تحرک در کلیه بازارها از جمله بازار مسکن مواجهیم نیز رخ می دهد. به همین دلیل با توجه به رکود فعلی بخش مسکن پیش‌بینی می شود این بازار تا بعد از انتخابات ریاست جمهوری سال ۱۳۹۶ از رکود خارج نشود.

از سوی دیگر کارشناسان معتقدند یک شاخص برای بررسی وضعیت بازار مسکن، تقاضا برای املاک مسکونی لوکس در تهران است که به کف تولید رسیده، اما روند فروش آن طی ماه‌های اخیر اندکی بهبود یافته است. آپارتمان های لوکس که به عنوان املاکی با قیمت متری حداقل ۸ میلیون تومان طبقه بندی شده، درصد بالایی از ۲۵۰ هزار واحد خالی شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهد که پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های پیش رو تقاضا برای این واحدها روند افزایشی به خود گیرد. با این حال خسارتی که طی خواب بیش از سه ساله برخی از این واحدها در پی رکود مسکن به سازندگان تحمیل شده، غیر قابل کتمان است و شاید به همین دلیل باشد که عبده تبریزی - مشاور وزیر راه و شهرسازی - می‌گوید بازار مسکن ممکن است در ماه های آینده رشد کند، به شرطی که سرمایه گذاران انرژی خود را از املاک لوکس و تجاری به سمت بازار ساخت به قصد اجاره برای اقشار متوسط و کم درآمد معطوف کنند.

همچنین وزیر راه و شهرسازی طی روزهای اخیر بیان کرد: آمارها نشان می دهد از اواخر سال گذشته تا کنون خرید و فروش ها عمدتاً مربوط به واحدهای مسکونی کوچک بوده که بیانگر ایفای نقش بیشتر مصرف کنندگان واقعی مسکن در این بخش بوده است.

اما یکی از بخش‌هایی که طبق گفته مسوولان شاه کلید خروج از رکود مسکن محسوب می شود نوسازی بافتهای ناکارآمد است که محمدسعید ایزدی مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری در این باره گفته است: در سال جاری هیچ‌گونه تخصیص اعتباری نداشته و تلاش کردیم از طریق منابع خود تا حدودی از متوقف شدن پروژه‌ها جلوگیری و سایر دستگاه‌ها را نیز وارد این حوزه کنیم.

ایزدی همچنین به اهمیت نقش رسانه‌ها در تبیین ضرورت بازآفرینی شهری تاکید و تصریح کرد: اهمیت رسیدگی به بافت‌های ناکارآمد هنوز در مقیاس گسترده تبدیل به یک اولویت و ضرورت نشده، اما در سطوح مختلف تصمیم‌گیری و تصمیم سازی، کارها دنبال می‌شود. به همین منظور از رسانه‌ها درخواست داریم این مساله را به خواست اجتماعی تبدیل کنند تا همه‌ی دستگاه‌ها بیش از پیش پای کار بیایند.

به دلیل افت شدید بازار املاک لوکس طی سه سال اخیر، این درخواست ایزدی، بی مورد نیست؛ چرا که واحدهای لوکس به دلیل اشباع بازار و گپ شدید با قدرت خرید دهکهای میانی جامعه از استقبال چندانی برخوردار نیستند. آپارتمان‌های دارای دامنه قیمتی بیش از ۸ میلیون تومان در تیرماه سال جاری ۷.۴ درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده که ۱.۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش داشته و بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد صرف‌نظر کردن سازندگان از قیمت‌های معمول و نزدیک کردن انتظارات آنها به قیمت پیشنهادی خریداران، در فروش این واحدها بی‌تاثیر نبوده است.

در حالی که تعداد معاملات شهر تهران در تیرماه رشد ۲۷ درصدی را نسبت تیرماه سال قبل تجربه کرد، در کل کشور با کاهش ۵۷ درصدی معاملات مواجه بودیم. در این خصوص سعید آگشته اظهار کرد: یکی از واقعیت‌های اقتصاد شهرستانها این است که متاثر از اقتصاد تهران به عنوان پایتخت عمل می کند و در بخش مسکن نیز این موضوع دیده می شود. تهران پیشرو است و شهرهای متوسط و کوچک به تبع آن و به فاصله زمانی یک تا دو ساله حرکت می کنند، اما امسال با توجه به در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری، تحرکات ناچیزی که در بازار مسکن تهران دیده می شود با مدت زمان بیشتری روی شهرستانها تاثیر می گذارد.

به گفته وی احتمالا در شهر تهران از نیمه دوم سال جاری شاهد افزایش نسبی معاملات خواهیم بود، اما در صدور پروانه ساختمان این اتفاق رخ نخواهد داد؛ زیرا در حال حاضر بازدهی سود بخش مسکن پرریسک و زمان بر است و به همین دلیل سرمایه ها وارد بازارهایی می شود که از ثبات بیشتری برخوردارند.

بنابراین گزارش، متوسط قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه ۴.۲ میلیون تومان بود که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴.۴ درصد افزایش داشته است. با این حساب و با لحاظ تورم ۹ درصد تیرماه، مسکن هنوز به نزول قیمت ادامه داده و اختلاف رشد آن ۴.۶ درصد از تورم کمتر است. با این حال کارشناسان به خریداران مصرفی توصیه می کنند به تدریج وارد بازار مسکن شوند.

قیمت مسکن شهر تهران از متری ۳.۷ میلیون تومان در فروردین ۱۳۹۴ به متری ۴.۲ میلیون تومان در تیرماه ۱۳۹۵ رسیده است. با این حال و با توجه به جا ماندن رشد مسکن از تورم عمومی، انحنای حرکت قیمت مسکن نگران کننده نیست. قیمت مسکن از فروردین تا بهمن ۱۳۹۴ تقریبا در مسیر مستقیم به حرکت خود در رقم متوسط ۳.۸۶ میلیون تومان ادامه داده و سپس در اسفندماه ماه ۱۳۹۴ از خط ۴ میلیون تومان عبور کرده است.

پس از آن متوسط قیمت در بهار ۱۳۹۵ بالغ بر ۴ میلیون تومان بوده و در تیرماه ۱۳۹۵ عدد ۴.۲۳ میلیون تومان را لمس کرده است. با این حال رشد قیمت هنوز نگران کننده نیست؛ چرا که با توجه به نرخ پایین تورم نهاده های ساختمانی، نبود تقاضای انبوه موثر و وجود ۱.۷ میلیون مسکن خالی، جهش قیمت بعید به نظر می رسد. همچنین نرخ رشد قیمت مسکن هنوز ۴.۶ درصد از نرخ تورم کمتر است و به همین دلیل اقدام به خرید مسکن هنوز دیر نشده است