گزارشهای میدانی حاکی از حضور چشمگیر اتباع کشورهای همسایه به خصوص اعراب عراقی و اماراتی برای خرید املاک در استانهای شمالی کشور است.
استانهای سرسبز شمال کشور همیشه مقصد گردشگری مردم ایران بوده اند، ولی اخیرا این مقصد گردشگری برای اتباع کشورهای خارجی از جمله اعراب هم جذاب شده است. آنها با حضور در مناطق گردشگری شمال کشور، از آب و هوای خوب و مناظر زیبای گیلان و مازندران لذت می برند و به خاطر توان اقتصادی بالایی که دارند، شروع به خرید املاک کرده اند، البته با واسطه دوستان ایرانی شان.
پیش از این، معدود گزارشهای رسانه ای درباره حضور خریداران عرب در استانهای شمالی منتشر شده بود که چندان مورد توجه مردم و مسئولان قرار نگرفت، با این حال، تغییرات اجتماعی و اقتصادی، منتظر توجه کسی نمی ماند. مشاهدات میدانی نشان دهنده آن است که خریداران عرب خارجی در بخشهای غربی استان مازندران و شرق استان گیلان، تمایل زیادی برای خرید املاک دارند. این نکته ای است که شهروندان بومی منطقه هم آن را تایید می کنند.
عرب‌ها دلار می دهند و گرانتر می خرند
هر تغییر اجتماعی از این دست، زیربنای اقتصادی ملموسی دارد. حضور خریداران عرب در شمال هم زیربنای ملموس اقتصادی یعنی کاهش ارزش پول ملی ما و رونق اقتصادی کشورهایی مانند عراق و امارات را به عنوان پشتوانه خود دارد.
یکی از شهرک سازان و فروشندگان املاک که در استان مازندران فعالیت می کند، درباره حضور مشتریان عرب در بازار املاک شمال می گوید: واقعیت این است که آنها دلار می آورند، نرخ ها را بالا می برند و مشتریان عرب هم بهتر از ایرانیها، زمین و ملک می خرند، مثلا یک ویلا به ارزش یک میلیارد تومان را حداقل ۲۰ درصد بیشتر می خرند و این به نفع فروشندگان است و فروشنده ها ترجیح می دهند بی چک و چانه، ملک را به مشتری عرب بفروشند.
مجید یحیی پور درباره مشکلات قانونی معامله املاک با اتباع خارجی می گوید: مشکلی وجود ندارد. مشتری خارجی با حضور دوستان ایرانی خود در منطقه حضور پیدا می کند، چند ملک پیشنهادی را به او نشان می دهیم، با دوستان ایرانی اش مشورت می کند و در نهایت، تصمیم خود را می گیرد. پس از آن، ما ملک را به نام شخصی می کنیم که ایرانی است و کلید را به او تحویل می دهیم و اسناد به نام هموطن ما منتقل می شود.
او درباره اینکه هموطنان کدام بخشها اینطور با دوستان عرب خود، ملک خریداری می کنند، می گوید، بیشتر اعرابی که اهل خوزستان هستند به همراه مشتریان عرب می آیند و البته این اختصاص به خوزستانی ها ندارد. مشتریانی داشتیم که دوستانشان از بندر عباس بودند یا برخی مشتریان عراقی، با دوستان ایرانی کرد و اهل کرمانشاه، می آیند. با آنها دوستی دارند و این هموطنان را به عنوان نماینده معرفی می کنند و ما هم اسناد ملکی را به نام نمایندگان آنها منتقل می کنیم.
گشت زنی در مرز مشترک استانهای گیلان و مازندران نشان می دهد ظاهرا فراوانی خرید املاک توسط واسطه های ایرانی که به همسایه های عرب ارتباط دارند، بیشتر در شهرستان رامسر دیده می شود و حضور خریداران عرب در شرق استان مازندران کمتر از سایر نواحی است.
ظاهرا روش کار به این صورت است که تورهای سیاحتی و زیارتی که به مقصد مشهد از مبدا کشورهای همسایه پرواز می کنند، در تهران، مسافران خود را از هواپیما پیاده کرده و مسیر تهران تا مشهد را با اتوبوس یا خودروهای توریستی طی می کنند. در طی مسیر، ضمن سیاحت و تفریح، املاک زیادی هم از سوی دلالان به خریداران بالقوه عرب، پیشنهاد می شود. در سفرهای بعدی، خریداران عرب که تصمیم خود را گرفته اند، با جیب پر از دلار وارد می شوند و به واسطه های دوستان ایرانی خود، صاحب املاک مرغوب شمال می شوند.
چشم انداز جنگلی، ترجیح اول آنها
یکی دیگر از دلالان مسکن در شمال، معتقد است برخی از مشتریان عرب چون از جنوب خلیج فارس آمده اند، چشم انداز دریایی دارند و بیشتر راغبند تا در جنگل ها، املاک بخرند.
ستار خلیلی در این باره به خبرآنلاین می گوید: اعراب قسمتهای جنگلی و سرسبز شمال را خیلی دوست دارند و طرف دریا زیاد نمی روند. کلا آنها طالب ویلاهایی با فضاهای سرسبز هستند. البته برخی از مشتریان عراقی سمت املاک ساحلی هم می روند، ولی این املاک شرایط خاصی دارد و معمولا قیمت بالاتری نسبت به ویلاهایی با چشم انداز جنگل دارد.به این دلیل همه قدرت خرید املاک ساحلی ندارند و ۱۰ درصد از مشتریان عرب، در سواحل، سرمایه گذاری می کنند ولی مناطق جنگلی نزدیک به دریا مورد پسند زیاد آنهاست و معمولا املاکی با ارزش بین یک تا دو میلیارد تومان را خرید می کنند.
این فعال حوزه ساخت و ساز درباره پراکندگی مشتریان عرب در استانهای شمالی می گوید: جای خاصی مدنظر مشتریان عرب نیست که مثلا بگوییم در یک منطقه ۵۰۰ هکتار زمین خریده اند تا بخواهند شهرک عرب نشین درست کنند. البته از سالیان قبل هم حضور اعراب در شمال مرسوم بوده است، ولی در ۶ ماهه اخیر عراقیها بیشتر وارد شده اند. اقتصاد عراق جان گرفته است و آنها دلار در دست دارند و وارد بازار ایران شده اند و حضور آنها باعث افزایش قیمت شده است. مثلا زمینی که متری ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان قیمت داشت از اسفند سال گذشته یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان قیمت گرفته و سه برابر شده است. همچنین ویلای ۲۰۰ میلیونی سال گذشته را الان می شود گفت ۶۵۰ میلیون تومان قیمت دارد، علاوه بر بحث تورم عمومی جامعه، متقاضیان خارجی املاک هم باعث افزایش قیمت شده است.
او درباره اثر حضور خارجیان بر سواحل شمالی کشور می گوید: طبعا برای کسانی که شغلشان در ارتباط با ساخت و ساز، املاک و گردشگری است، تاثیر خوبی دارد و متقاضی خرید هر چه بیشتر باشد، بازار پررونق تر است ولی از لحاظ شهروندان بومی، حضور اعراب مسئله چندان جالبی نیست. از لحاظ مسایل اجتماعی و حتی اقتصادی به ضرر شهروندان است. قبل از اینکه عراقیها به شمال بیایند، مواد غذایی قیمت مشخصی داشت، الان قیمتها دارد بالا می رود چون خریدار پولدار از تهران یا خارج از کشور در بازار است و خرید می کند. حتی قبوض برق برای افراد بومی هم به صورت توریستی (خوش نشینی) حساب می شود. از این دید، هزینه اضافه برای ما دارد. مشخص است حضور مشتریان عرب در شمال مدیریت نشده است و هر کسی خواست، وارد می شود و به نام دوستان ایرانی خود ملک می خرد.
علاوه بر این مباحث، گفته می شود به زودی منطقه وسیعی از استان مازندران حد فاصل نوشهر تا بهشهر به صورت منطقه آزاد اقتصادی دربیاید. آنطور که بومیان منطقه می گوید این موضوع تقریبا قطعی است و نامزدهای حضور در مجلس منتظرند تا این خبر خوش را در زمان نزدیک به رقابتهای انتخاباتی اعلام کنند. به همین خاطر خرید و فروش در منطقه مزبور، رونق زیادتری پیدا کرده و قیمتها، هر روز بالاتر می رود.
گردشگرانی که ملک می خرند تا سود کنند
حضور خریداران عرب در شمال، تنها به خاطر استفاده از چشم انداز زیبای مناطق سرسبز ایران نیست، می توان به روشنی رگه های اقتصادی در تصمیمات آنها را دید. آنطور که تورگردانان ایرانی می گویند گردشگران عراقی، به شدت صرفه جو هستند و به صورت خانوادگی سفر می کنند و حتی غذای خود را می پزند.
همچنین آنها تمایلی برای حضور در هتل های گرانقیمت ندارند و بیشتر دوست دارند در خانه هایی که به گردشگران اجاره داده می شود، سکنی کنند. این نوع گردشگری در ایران، اقتضا می کند آنها پایگاه هایی برای خود در شمال که مسیر گردشگری به سمت مشهد -اصلی ترین مقصد گردشگری مذهبی در ایران- مهیا کنند.
از این رو، ویلاهایی که صاحبان عرب دارد، در اکثر اوقات سال، با حضور دوستان و آشنایان آنها اشغال است و اینطور نیست که بگوییم تنها در مواقع تعطیلات از این املاک استفاده می شود.
افزایش نرخ ارز در ایران و کاهش ارزش پول ما هم یکی از مهمترین عواملی است که باعث شده عراقیها از سفر به ایران استقبال کنند. در حال حاضر، حقوق یک کارگر ساده در عراق ۵۰۰ دلار است، در حالی‌که هر دینار عراقی ٩٠ ریال ایران است و همین موضوع سفر عراقیها را به ایران برایشان به‌صرفه کرده است. اقامت دو هفته‌ای هر عراقی در ایران اگر بخواهد سفری مقرون به‌صرفه داشته باشد بیشتر از ٢٠٠ دلار نمی‌شود، بنابراین با یک حساب سرانگشتی متوجه می‌شویم که چقدر سفر به ایران برای عراقیها به‌صرفه است و حتی برایشان سفری مرفه و دوست‌داشتنی هم به‌شمار می‌آید؛ چون هم می‌توانند به مشهد بروند و امام رضا(ع) را زیارت کنند هم برای فرار از گرمای کشنده کشورشان در شمال ایران اقامت کنند.
قانونی که پاسخگوی وضع موجود نیست
واقعیت این است که خلاء قانونی درباره حضور بیگانگان به عنوان مالک –غیرمستقیم- وجود دارد. هیات دولت، تصویب نامه ای با عنوان «آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران» را در سال ۱۳۷۴ به تصویب رسانده که در آن، اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دائمی به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرت‌های منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران می‌کنند هر گاه بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری کنند باید تقاضای خود را در اظهارنامه‌ای در بر دارنده مشخصات ذکر شده در این آیین‌نامه و مدارک و اسناد مربوط از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران در خارج از کشور و یا استانداری محل وقوع ملک به همراه مدارک واسناد مربوط به وزارت امور خارجه تقدیم کند.
پس از آن مراجع یادشده مکلفند، تقاضا و اسناد و مدارک مربوط و بررسی، آنها را به وزارت امور خارجه ارسال کنند. وزارت امور خارجه پس از کسب نظر از مراجع مربوط (وزارت کشور و وزارت اطلاعات) موضوع را مورد بررسی قرار داده و در خصوص قبولی یا رد تقاضا بنا به مقتضیات سیاسی اعلام نظر می‌کند و در صورت موافقت تقاضا را به منظور تصمیم‌گیری به هیات وزیران، ارائه خواهد کرد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پس از انتقال قطعی ملک به متقاضی، مشخصات مالک و ملک مورد معامله را در دفتر مخصوص، ثبت و جریان امر را جهت درج در دفتر خاص به وزارت امور خارجه اعلام می‌کنند.
واقعیت این است که به نظر می رسد تشریفات درباره فروش املاک توسط دلالان و واسطه های ایرانی رعایت نمی شود. آنها با اعلام این که ملک را به هموطن خود می فروشند، قادر به ثبت و انتقال اسناد مالکیت به نام ایرانیان هستند و این بخش از ایرانیان هم به دلایل متعدد از جمله دوستی، شراکت و کار، به نام خود و به کام اعراب کشورهای همسایه، املاک را خریداری کرده و در اختیار دوستان بیگانه خود قرار می دهند.
