وام مسكن، پول چند متر خانه در تهران است؟

هفته گذشته سرانجام پرونده افزايش وام خريد مسكن به 25 ميليون تومان با اين استدلال كه اين افزايش به بالا رفتن قيمت دامن مي‌زند، مختومه شد. حال اين پرسش مطرح است كه آيا لغو افزايش وام خريد مسكن تا 25 ميليون تومان مي‌تواند از افزايش قيمت مسكن جلوگيري كند؟ و وام 20 ميليون توماني چه سهمي از قيمت مسكن را پوشش مي‌دهد؟
به گزارش انتخاب به نقل از خبر، در سال گذشته بحث افزايش وام خريد مسكن تا سقف 25 ميليون تومان مطرح و با واكنش منفي وزير راه و شهرسازي همراه شد. نيكزاد در اسفند ماه گذشته عنوان كرد افزايش سقف وام مسكن به افزايش قيمت مسكن منجر مي‌شود و تاكيد كرده بود كه دولت توانسته است از افزايش قيمت مسكن جلوگيري كند.
حال سئوال اينجاست كه آيا واقعا عدم افزايش سقف وامهاي مسكن مي‌تواند به مهار قيمت مسكن در كشور منجر شود؟
بنا بر اين گزارش، در بازار مسكن ايران يك اصل وجود دارد؛ نوسان قيمت هميشه از پايتخت آغاز مي‌شود، يعني زماني كه دولت بتواند قيمت مسكن را در تهران مهار كند، مي‌تواند از ثبات قيمت در تمامي نقاط شهري كشور مطمئن باشد.
متوسط قيمت يك متر مربع آپارتمان مسكوني در شهر تهران بنا بر گزارش‌هاي مركز آمار ايران در پايان تابستان سال 90 به رقمي معادل دو ميليون و 80 هزار تومان رسيده (رقمي كه در مقايسه با تابستان سال 89 معادل 19.5 درصد رشد پيدا كرده است)، يعني به عبارت ساده‌تر وام 20 ميليون توماني براساس آمار مركز آمار ايران معادل 10 متر مربع فضاي مسكوني در شهر تهران ارزش پيدا مي‌كند و اين در حالي است كه بر مبناي گزارش مركز آمار ايران وام 18 ميليوني در سال 85 در شهر تهران ارزشي معادل 22 متر مربع فضاي مسكوني را فراهم مي‌ساخت، كاهش 56 درصدي توان خريد وام مسكن طي 5 سال اتفاق افتاده است.
البته توان خريد وام‌هاي 20 ميليون توماني و حتي 25 ميليون توماني در كلان شهرهاي كشور در حال حاضر و با فاصله 6 ماهه از گزارش مركز آمار به زير 9 متر مربع رسيده و با در نظر گرفتن اين نكته كه متوسط متراژ ساخت و ساز در كشور در حدود 120 متر مربع براي هر واحد مسكوني است، وام‌هاي 20 ميليون توماني در عمل تها مي‌توانند پوشش دهنده 7 تا 8 درصد كل قيمت يك واحد مسكوني باشد. طنز ماجرا اين است كه در قراردادهاي بانكي وام 20 ميليوني تنها به واحدهايي تعلق مي‌گيرد كه وام پرداختي زير 80 درصد قيمت كل شش دنگ آنها باشد، يعني اگر بانك‌ها بخواهند در شهرهاي بزرگ وام مسكوني معادل شرط 80 درصد بهاي واحدها را تامين كنند بايد سقف وام‌هاي خريد را تا 5 برابر افزايش دهند.
بنابراين بايد گفت افزايش 5 ميليون توماني و رسيدن اين سقف به 25 ميليون تومان هم نمي‌تواند در سطوح قيمتي شهرهاي بزرگ تاثير داشته باشد و شايد تنها در شهرهاي كوچك به رونق بازار بينجامد، يعني شهرهايي كه ساكنانش مانند كلان شهرها با معضل مسكن مواجه نيستند و رونق ساخت وساز هم به طور حتم به افزايش فعاليت‌هاي اقتصادي در اين مناطق منجر مي‌شود و نه دلالي كه در شهرهاي بزرگ شاهد آن هستيم.
نكته قابل تامل ديگر آنكه اگر وزير راه و شهرسازي به دنبال اصلاح بازار مسكن و رفع مشكل مردم است، بايد تمهيداتي داشته باشد كه در شهرهاي كلان تناسبي بين توان خريد اقشار كم درآمد و قيمت مسكن ايجاد شود كه يكي از اين راه‌ها افزايش سطح وام‌هاي بانكي است، ولي به نظر مي‌رسد ترس از جهش قيمت‌ها باعث شده مديران وزارت راه و شهري سازي دست به عصا حركت كنند.
در نهايت مي‌توان گفت دليل اصلي مخالفت وزير مسكن با افزايش سقف وام‌هاي خريد مسكن بيش از آنكه ناشي از نگراني نسبت به وضعيت قيمت‌ها در بازار مسكن باشد، ناشي از اين واقعيت است كه توان وام‌هاي بانك‌هاي كشور در حال حاضر به شدت محدود شده و وام‌هاي خريد مسكن بنا به اعتراف خود بانك‌ها كم ريسك‌ترين و تضمين شده‌ترين وامهاي پرداختي است، اين وامها با توجه به آنكه اكثرا توسط مصرف كنندگان نهايي مسكن اخذ شده و همه آنها با وثيقه ملكي آن چندين برابر ارزش وام تضمين شده، ريسك عدم بازگشتي در حد صفر دارد و به مانند بيمه شخص ثالث براي بيمه‌ها يك درآمد تضميني تلقي مي‌شوند.
اگر سقف وام‌هاي خريد افزايش پيدا مي‌كرد با توجه به تمايل بانك‌ها به پرداخت وام خريد به جاي وام ساخت؛ تامين منابع بانكي براي اجراي طرح‌هاي ساخت مسكن به خصوص طرح‌هايي مانند مسكن مهر مي‌توانست با مشكل جدي مواجه شود، بنابراين به نظر مي‌رسد نيكزاد به بهانه افزايش قيمت تلاش كرده است كه بانكها را از ورود به اين بازار منع كند، ولي آيا اين سياست مي‌تواند به نفع مردم و بازار مسكن كشور تمام شود؟ سئوالي است كه نمي‌توان به آن پاسخي قطعي داد.