سرویس اقتصادی «انتخاب»: ستاد تنظیم بازار چند روز پیش با حضور معاون اول رئیس جمهور سقف جدید اجاره مسکن برای سال ۱۴۰۱ را تعیین کرد که بر اساس مصوبه این ستاد، سقف افزایش اجاره در سال ۱۴۰۱ در تهران ۲۵ درصد بیشتر از سال قبل خواهد بود. همچنین در کلان‌شهر‌های بالای یک میلیون نفر سقف افزایش اجاره ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها نیز ۱۵ درصد خواهد بود.
همچنین در مصوبه ستاد تنظیم بازار آمده است که سازمان تعزیرات حکومتی مکلف است با مشاوران املاک متخلفی که این سقف را رعایت نکنند برخورد کند.
اگر بگوییم که مسکن و اجاره آن مهمترین دغدغه فرد ساکن جغرافیای ایران است اغراق نکرده‌ایم، با این حال نگاهی به میزان افزایش اجاره مسکن در یکی دو سال گذشته به خوبی نشان‌دهنده وضعیت اسفناک این حوزه اقتصادی و بی‌خیالی تام و تمام سیاست‌گذاران اقتصادی کشور است و یا اینکه اگر هم بی‌خیال نبوده‌اند سیاست‌های آن‌ها هیچ تاثیری بر این بازار نداشته است.
افزایش قیمت مسکن و اجاره
بررسی بازار قیمت مسکن نشان می‌دهد نشان می‌دهد که طی ۱۰ سال اخیر میزان رشد قیمت مسکن حدود ۱۶۰۰ درصد بوده است. در آذرماه سال ۱۳۹۰ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بود و این در حالیست که اکنون طبق آمار بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر مسکن بیش از ۳۵ میلیون تومان است. آمار‌های واقعی کف جامعه در مناطق مختلف نشان می‌دهد که قیمت هر متر مربع بیش از این ارقام است.
نرخ اجاره نیز به موازات قیمت مسکن و انفجار نرخ ارز طی یکی دو سال گذشته فوران کرده و طبق آمار‌های واقعی سال گذشته متوسط افزایش نرخ رهن و اجاره در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد بوده است. دلیل اصلی افزایش نرخ اجاره‌بها به ویژه در شهر تهران رکود معاملات خرید و فروش مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها و هجوم یکباره مردم به بازار اجاره مسکن و رشد شدید تقاضا بود. رشد تقاضای رهن و اجاره به دلیل کاهش قدرت خرید مسکن عاملی بود که اجاره سال گذشته نسبت به دو سال پیش با رشدی بیش از ۵۰ درصد مواجه شد، امری که بسیاری از مستاجران ساکن تهران را به حاشیه شهر‌ها و نواحی اطراف منتقل کرد.
باز هم بر اساس آمار‌ها سال گذشته در نتیجه افزایش شدید قیمت مسکن اجاره‌نشینی رشد ۴۰ درصدی را تجربه کرد و همین عامل افزایش تقاضا فاکتور اصلی فشار بر قیمت اجاره بود. از سال ۱۳۹۷ و تحریم‌های بین‌المللی همزمان با رشد قیمت مسکن به دلیل گسیختگی افسار نرخ ارز، اجاره‌نشینی با شیب تندی تاکنون رو به افزایش بوده چرا که سال به سال طی این مدت قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است.
از طرف دیگر افزایش قیمت مسکن خود به تنهایی با رشد نرخ اجاره رابطه مستقیم دارد چرا که معمولا نرخ‌های رهن و اجاره بر اساس ارزش خود ملک تعیین می‌شوند. در نتیجه افزایش قیمت مسکن می‌تواند به همان نسبت باعث افزایش نرخ اجاره شود. در حالت کلی می‌توان گفت که رشد شدید نرخ اجاره طی چند سال اخیر یکی به دلیل افزایش تقاضای اجاره‌نشینی در نتیجه‌ی کاهش قدرت خرید مسکن و دیگری به دلیل افزایش قیمت مسکن بوده که رابطه مستقیمی با نرخ اجاره دارد.
حال پرسش این است که شرایط اجاره بها در سال ۱۴۰۱ چگونه است؟ آیا باز هم شاهد رشد شدید قیمت خواهیم بود؟ آیا آزادسازی نرخ ارز بر اجاره بهای مسکن تاثیر دارد؟
وعده توخالی ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال
دولت از همان ابتدای روی کار آمدن وعده ساخت یک میلیون مسکن در هر سال را مطرح کرد و بسیاری از کارشناسان بازار مسکن از همان ابتدا این طرح را به دلیل غیرعملیاتی بودن مورد نقد قرار دادند. این یک اصل اقتصادی است که اگر سویه عرضه مسکن افزایش یابد طبیعتا فشار قیمت مسکن در جهت نزولی خواهد بود و به همین ترتیب نرخ اجاره از کاهش قیمت مسکن متاثر خواهد شد.
اما کارشناسان وعده دولت برای ساخت سالی یک میلیون واحد را غیرقابل دسترس می‌دانند. از منظر آن‌ها هم در بحث تامین زمین و هم به دلیل اینکه دولت مجری پروژه است ساخت این میزان مسکن در سال شدنی نیست. آن‌ها نمونه مسکن مهر را نشانه شکست پروژه دولتی کردن انبوده‌سازی مسکن می‌دانند.
نکته دیگری که در بحث ساخت مسکن ارزان از جانب دولت وجود دارد افزایش شدید قیمت‌های مصالح ساختمانی به ویژه شمش فولاد در سطح جهانی است. این موضوع باعث می‌شود که بهای تمام شده مسکن به شدت افزایش یابد و به این ترتیب تقاضا برای آن با اقبال مواجه نشود.
چندی پیش مدیرعامل عمران شهر‌های جدید ایران در مصاحبه‌ای میزان اقساط پروژه نهضت ملی مسکن را اعلام کرد. وی گفت که آورده متقاضیان حدود ۴۰ میلیون تومان است و دولت نیز ۴۵۰ میلیون تومان در قالب وام به متقاضیان خواهد داد که آن‌ها نیز این میزان را طی یک دوره پنج ساله بازپرداخت خواهند کرد. اقساط این وام نیز ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان خواهد بود.
نکته‌ای که در این میان وجود دارد این است که با وجود اعلام آورده ۴۰ میلیون تومانی، اما گزارش‌ها از دریافت ارقامی بین ۱۶۰ تا ۲۰۰ میلیون در شهر پردیس خبر دادند. همچنین اقساط ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومانی واحد‌های نهضت ملی مسکن در حالی جدیدا اعلام شده که پیش از این دولت از اقساط ۳ تا ۴ میلیون تومانی با بازپرداخت بیش از ۱۲۰ سال خبر داده بود.
واضح است که توان افراد برای پرداخت اقساط حداقل ۱۰ میلیونی آن هم با توجه به شرایط جدید اقتصادی درکشور عملا ناشدنی است که این موضوع باعث می‌شود واحد‌های نهضت ملی مسکن روی دست دولت بماند. به عنوان مثال فردی که بتواند ماهانه ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان قسط پرداخت کند یعنی این فرد عملا می‌تواند در مناطق مرفه تهران مسکن اجاره کند. یا به جای اینکه مسکن خود را در قبال این اقساط از دولت دریافت کند با دریافت وام مسکن می‌تواند بدون نیاز به دولت و تنها با آورده‌ای بیش از میزانی که دولت درخواست کرده خانه‌دار شود؛ بنابراین واضح است که این رقم اقساط با توانایی هزینه‌کرد مردم همخوانی ندارد.
اکنون در حالی دولت به پایان سال اول خود نزدیک می‌شود که هنوز خبری از ساخت یک میلیون واحد مسکونی نیست و اخبار دقیقی از این پروژه به گوش نمی‌رسد. احتمال اینکه دولت در انجام این پروژه با شکست مواجه شود بسیار زیاد است، چون از همین الان آشفتگی در سیاست‌گذاری این حوزه کاملا به دلیل تناقضات حرف‌های مسئولان کاملا حس می‌شود. یک زمانی از قطعی بودن تامین زمین این پروژه خبر می‌دادند، ولی اکنون در این امر دچار تردید هستند. یا اینکه ارقام مختلفی را به عنوان وام و اقساط در رسانه‌ها مطرح کرده‌اند که البته این حوزه نیز مانند سایر حوزه‌ها از جمله نظام پرداخت یارانه‌ها کاملا در وضعیت آشفته‌ای به سر می‌برد و برنامه‌ریزی دقیقی برای آن وجود ندارد. احتمالا به همین دلیل است که اکنون بازار قیمت مسکن و اجاره کوچکترین واکنشی به این طرح دولت نداده و قیمت‌ها نیز هیچ تاثیری نگرفته‌اند.
قیمت‌گذاری دستور دولت برای کنترل اجاره
امسال دولت آزادسازی قیمت‌ها را در پیش گرفته و در ازای افزایش قیمت‌ها یارانه به مردم پرداخت کرده است. همچنین قیمت مسکن امسال نیز نسبت به سال گذشته با رشد قیمت مواجه شده و روند کاهش قدرت خرید مردم همچنان ادامه دارد. از طرف دیگر افزایش قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته به طور میانگین ۵۰ درصد بوده که این امر باعث افزایش بهای تمام شده ساخت مسکن شده و بر این میزان باید افزایش ۴۰ درصدی عوارض شهرداری را نیز در نظر گرفت که این خود نیز بر رشد بهای تمام شده مسکن تاثیر مهمی خواهد داشت.
آخرین آمار‌های مسکن در اسفند سال ۱۴۰۰ منتشر شد نشان می‌دهد که قیمت مسکن در اسفند ۱۴۰۰ نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد ۱۶ درصدی را تجربه کرده و البته این آمار، آمار رسمی است که طبیعتا با آمار واقعی تفاوت دارد. از طرف دیگر تورم عمومی و سراسری ناشی از آزادسازی قیمت‌ها نیز بر بازار اجاره کاملا اثرگذار است و به همین دلیل مالکان احتمالا تقاضای اجاره‌های بالا را خواهند داشت.
دولت اعلام کرده سقف افزایش اجاره‌بها در تهران حداکثر ۲۵ درصد است، اما آمار‌ها نشان می‌دهد که مالکان ارقامی بالای ۳۰ درصد و تا ۳۵ درصد را مدنظر دارند که این موضوع احتمالا مستأجران را در یک آشفتگی مالی دیگری قرار خواهد داد. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که قیمت‌گذاری دستوری در بازار اجاره کاملا بی‌اثر است، چرا که مالکان ابزار‌های متعددی برای تحت فشار قرار دادن مستأجران در اختیار دارند که می‌تواند قیمت‌گذاری دستوری دولت را کاملا خنثی کند.
مجموع شرایط ایجاد شده یعنی، افزایش قیمت مسکن، افزایش تقاضای اجاره‌نشینی، تورم عمومی ناشی از آزادسازی قیمت‌ها و عدم تحقق وعده‌های دولت برای حمایت از مستأجران از جمله عواملی هستند که نرخ اجاره را به سقف‌های بسیار بالاتر از ۲۵ درصد هدایت خواهد کرد.
وام ودیعه مسکن؛ ابزاری که هیچ قدرت کنترلی ندارد
یکی دیگر از حربه‌های دولت برای کنترل بازار اجاره دادن وام به مستأجران در قالب بازپرداخت ۵ ساله است. شورای پول و اعتبار در تاریخ سوم خردادماه سقف تسهیلات وام ودیعه مسکن در تهران را به ۱۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها به ۷۰ میلیون تومان و در شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر به ۴۰ میلیون تومان افزایش داد.
با این شرایط اگر نرخ بهره ۱۸ درصد را برای تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی در نظر بگیریم متقاضیان این وام باید ماهانه ۲ میلیون تومان طی بازه زمانی ۵ ماهه بپردازند. با توجه به اینکه متقاضیان این وام عمدتا اجاره مسکن نیز پرداخت می‌کنند بنابراین تعهدات مستأجران برای پرداخت‌های ماهیانه بسیار سنگین‌تر نیز خواهد شد.
از طرف دیگر کل کسانی که در کشور این وام را دریافت خواهند کرد حدود ۸۰۰ هزار نفر خواهند بود. اگر فرض بگیریم که همه این ۸۰۰ هزار نفر موفق به دریافت این وام با توجه به شرایط سنگین بانک‌ها برای پرداخت این مبالغ، شوند این تعداد وام نمی‌تواند مکانیسمی کنترلی برای بازار اجاره داشته باشد. جدای از اینکه این تعداد برای اثرگذاری بر بازار اجاره پایین است بلکه حتی می‌تواند نتیجه عکس نیز داشته باشد. چرا که اعطای این وام نوعی نقدینگی به شمار می‌رود که به جای اینکه باعث کاهش نرخ اجاره شود اتفاقا منجر به افزایش آن خواهد شد و به همین دلیل این وام هیچ تاثیری روی بازار اجاره در جهت کاهش نخواهد داشت.
