میزان: معاملات اموال غیرمنقول همواره از موضوعات پرحاشیه در نظام حقوقی کشور ما بوده است. رهبر انقلاب اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را منشاء بزرگ فساد دانستند و بر لزوم سلب اعتبار از این‌گونه معاملات تاکید کردند.
در همین راستا، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، از سوی مجلس شورای اسلامی پیشنهاد شد که موادی از آن، از جمله ماده یک این طرح که در رابطه با اعتبار زدایی از اسناد عادی است، از سوی شورای نگهبان مورد اشکال جدی قرار گرفت، و سرانجام بعد از گذشت ۷ سال از پیشنهاد این طرح، و بحث و بررسی‌های فراوان، در تاریخ ۱۶ آذر ماه ۱۴۰۲ با ایجاد تغییراتی در ماده یک این قانون، موضوع الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام، تصویب شد.
تأکید رهبر انقلاب بر اعتبارزدایی از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول
رهبر انقلاب در تاریخ ۶ تیرماه سال جاری در دیدار با رئیس، مسئولان و جمعی از کارکنان قوه قضاییه معاملات غیررسمی اموال غیر منقول را از منشاء‌های بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند: «یک مسئله دیگر که جزء مناشی فساد است و دست قوه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن اشاره کردند، همین مسئله سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است. خیلی از فساد‌ها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند این‌ها، خودش منشأ فساد‌های بزرگ است.»
با وجود اینکه مراحل ارائه طرح تا تصویب الزام به ثبت اسناد رسمی معاملات غیرمنقول، از سال ۱۳۹۵ آغاز شده بود، با این سخنان رهبر انقلاب، درباره منشا فساد بودن معاملات با اسناد غیررسمی و لزوم اعتبار زدایی از معاملات با اسناد عادی، پیگیری برای به نتیجه رسیدن این طرح به صورت جدی‌تری از سوی مسئولان امر دنبال شد.
مراحل تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقو
باتوجه به نتایج زیان‌بار ناشی از اعتباربخشی به معاملات با اسناد عادی، در تاریخ ۱۳ دی ماه ۱۳۹۵، طرحی با عنوان «طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی» با امضای ۱۷ نفر از نمایندگان مجلس، جهت طی مراحل قانونی به ریاست مجلس ارائه شد. در مقدمه این طرح ضمن تاکید بر این امر که علی‌رغم تاکید‌ها و مطالبات مکرر مقام معظم رهبری و تصریح سیاست‌های کلی نظام و سیاست‌های کلی برنامه ششم توسعه، تاکنون جهت ارتقای اعتبار اسناد رسمی اقدام خاصی انجام نشده و حتی در لایحه برنامه ششم توسعه نیز توجهی به این موضوع نشده است، به ذکر دلایل طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی پرداخته شده است.
بعد از طی مراحلی، نهایتا مجلس شورای اسلامی، در تاریخ ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹، طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که با عنوان طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی به مجلس تقدیم شده بود را با اصلاحاتی به تصویب رساند و جهت تصویب نهایی به شورای نگهبان ارسال کرد.
با طرح ایرادات و ابهامات متعدد شورای نگهبان بر مصوبه مجلس، این طرح تا سال ۱۴۰۱، پنج بار جهت اصلاح به مجلس شورای اسلامی اعاده شد و در نهایت برای حل اختلاف در موارد باقیمانده، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.
کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام با طرح جلسات متعددی به بررسی این طرح پرداخت تا اینکه بعد از برگزاری ۷ جلسه، بررسی طرح در کمیسیون، در آبان ماه ۱۴۰۲، کمیسیون مذکور جهت بررسی طرح به ریاست حجت‌الاسلام‌والمسلمین محسنی اژه‌ای تشکیل جلسه داد و دو مورد باقیمانده از موارد اختلافی میان مجلس و شورای نگهبان در این طرح مورد بررسی قرار گرفت. پس از پایان رسیدگی و تصویب طرح با اصلاحاتی در کمیسیون، گزارش آن جهت تصویب نهایی تقدیم صحن مجمع تشخیص مصلحت نظام شد.
سرانجام بعد از گذشت ۷ سال این طرح در تاریخ ۱۶ آذر ماه ۱۴۰۲ با دفاع حجت‌الاسلام‌والمسلمین محسنی اژه‌ای، رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام از ماده یک این طرح که محل اختلاف اصلی مجلس و شورای نگهبان بود، مصوبه این کمیسیون از سوی مجمع تشخیص مصلاحت نظام نیز مورد تایید و تصویب قرار گرفت.
اهمیت «ماده یک» طرح اجرای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
انجام معاملات املاک با اسناد غیررسمی از موضوعاتی است که همواره مشکلات متعددی برای مردم، جامعه و سیستم قضایی به وجود آورده است و ضرورت رفع این مشکلات، منجر به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شد.
نمایندگان مجلس در ماده یک طرح الزام به تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول قصد داشتند، چالش‌های اسناد عادی را حل و فصل کنند و به نوعی، از «سند عادی» اعتبارزدایی کنند، در حالی که اعضای شورای نگهبان با استناد به اینکه، «مبایعه‌نامه ملکی طبق قوانین شرع، نمی‌تواند ابطال شود»، به ماده یک این طرح، ایراد گرفتند. در نهایت، مجمع تشخیص مصلحت نظام برای حل این اختلاف، ماده یک این طرح را با تغییراتی، به تصویب نهایی رساند.
بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، «سند عادی یا همان مبایعه‌نامه ملکی»، موجود در حال حاضر «ابطال» نمی‌شود، اما پس از تصویب کل قانون و لازم‌الاجرا شدن آن و پایان مهلت ثبت رسمی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دعاوی مربوط به اسناد عادی در مراجع قضایی مسموع نخواهد بود و «فاقد اعتبار» است.
بر اساس ماده یک این طرح یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه (موضوع ماده ۱۰ این قانون)، هر عمل حقوقی (اعم از عقد و ایقاع) که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری و رقبی) برای مدت بیش از ۲ سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول، وقف، رهن و عقود مفید منافع اموال مذکور برای بیش از ۲ سال، اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
ضمانت اجرای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
به موجب این قانون، دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که در سامانه ثبت نشده باشد، نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نیست و فاقد اعتبار است. جز دعاوی استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری و یا دعوای حقوقی یا تقاضا در مورد آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن، در بخشی که مفید موارد مذکور است، از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه ششم توسعه پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
بنابراین بعد از لازم‌الاجرا شدن این طرح و یک سال پس از ایجاد سامانه‌ای که سازمان ثبت اسناد و املاک ایجاد خواهد کرد و ضمانت اجرای عدم ثبت سند در سامانه مذکور یک ضمانت اجرای حقوقی و اداری است، به این صورت که دعاوی راجع به سند عادی ثبت نشده در سامانه، در محاکم قضایی، شبه قضایی، داوری، ادارات و دستگاه‌های اجرایی قابل استماع نخواهد بود و پذیرفته نمی‌شود.
ضرورت تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
به طور کلی دلایل ضرورت الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول و اعتبار زدایی از معاملات با اسناد عادی را می‌توان در وجود مشکلات زیر به دلیل عدم الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول برشمرد:
حجم بالای دعاوی مربوط به حوزه مالکیت اموال غیرمنقول در مراجع قضایی (حدود ۴۰ تا ۶۰ درصد پرونده‌های ورودی)
منشا فساد بودن اسناد عادی و بروز معضلات، جرایم و مفاسدی (مانند: زمین‌خواری، جنگل‌خواری، کوه‌خواری، فرار مالیاتی، تحصیل ثروت‌های نامشروع، کلاهبرداری، امکان فروش مال‌غیر، فروش یک ملک به چند نفر و ...) در حوزه اقتصادی و اجتماعی به دلیل اعتبار اسناد عادی
عدم شفافیت و فقدان داده در زمینه اطلاعات مالکان املاک اعم از: خصوصی، دولتی، اوقاف، تعاونی و ...
عدم امکان برنامه‌ریزی اقتصادی به دلیل عدم وجود زیرساخت اساسی در حوزه مالکیت اموال غیرمنقول
تزلزل در امنیت قضایی مردم به دلیل عدم ثبات مالکیت
عدم امکان کنترل قیمت ملک
ایجاد مشکلات در حوزه اقتصادی برای تولید کنندگان و کارآفرینان
بنابراین، نظام حقوقی برای رفع مشکلات و معضلات مزبور ناچار به تحول در حوزه اسناد با اعتبار زدایی از اسناد عادی و الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول بوده است.
فواید تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
فواید تصویب طرح الزام به ثبت معاملات غیرمنقول عبارتند از:
کاهش قابل توجه پرونده‌های ورودی به مراجع قضایی
پیشگیری از وقوع جرایم مالی
شفافیت اطلاعات در مورد مالکان املاک
ساماندهی بازار مسکن
حل تعارض بین اسناد عادی و رسمی
رفع مشکل مالکیت متزلزل با عدم امکان ابطال سند رسمی به وسیله ارائه یک سند عادی مقدم بر تاریخ سند رسمی
رفع موانع صدور اسناد مالکیت
ایجاد رضایتمندی اجتماعی
حاکمیت بهداشت قضایی و حقوقی در بحث مالکیت
تکلیف اسناد عادی و قولنامه‌ای بعد از تصویب الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه می‌شود؟
همانطور که بیان شد، وظیفه اصلی این طرح مخصوصا در ماده یک، بحث الزام، اعتبار و همچنین ضمانت اجرای آن است. بعد از تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سوالاتی برای مردم مطرح شده است در مورد اینکه معاملات قبلی آن‌ها چه می‌شود؟ کسی که سندرسمی ندارد و ملک را به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده است، از مبایعه نامه او سلب اعتبار شده است؟ مالکان اموال غیرمنقول با سند عادی، چقدر برای دریافت سند رسمی مهلت دارد؟ و از چه طریق می‌تواند برای دریافت سند رسمی اقدام کند؟
آیا با تصویب الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اسناد عادی (مبایعه‌نامه‌‌ها و قولنامه‌ها) باطل می‌شوند؟
طبق مفاد تبصره الحاقی به ماده (۱) پیشنهادی کمیسیون حقوق و قضایی مجمع راجع به «نحوه استثنای آن دسته از اسناد عادی که قطعیت آن‌ها محر است از شمول حکم قانون»، استثنای مذکور صرفا ناظر به مستندات ایجاد شده تا پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، قابل قبول و موجه دانسته شده است.
بنابراین در حال حاضر اسناد عادی تا پیش از تصویب کامل و لازم‌الاجرا شدن این قانون همچنان اعتبار دارند. اما مردم باید دقت داشته باشند بعد از تصویب کامل و اجرای این قانون در مهلت‌های مقرر جهت ثبت اموال غیرمنقول دارای سند عادی خود در سامانه مشخص شده در این قانون اقدام کنند.
بنابراین، جای نگرانی برای مردم نخواهد بود، چون در این طرح فرصت‌های کافی و لازمی که مردم بتوانند اسناد عادی خود را به اسناد رسمی تبدیل کنند یا از طریق مراجع قضایی نسبت به آن تعیین تکلیف نمایند، پیش‌بینی شده است.
مهلت قانونی و نحوه دریافت سند رسمی بعد از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در ماده ۱۰ این طرح، مشخص شده است که یک سامانه‌ای طراحی خواهد شد و مردم برای بارگذاری اسناد عادی و مستندات اموال غیرمنقول خود به صورت الکترونیک به این سامانه مراجعه می‌کنند و اداره‌های ثبت در موعد زمانی مقرر نسبت به ثبت آن اقدام می‌کنند. مالکانی که تاکنون، فقط مبایعه‌نامه داشتند، می‌توانند در این سامانه، «درخواست صدور سند رسمی» بدهند.
به گفته مسئولان سازمان ثبت اسناد و املاک، با تصویب نهایی این قانون ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده می‌شود. به این نحو که با تصویب نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است سامانه‌ای فعال کند و مالکان اراضی و املاک قولنامه‌ای باید مدارک و مستندات مالکیت خود را با مهلت دو ساله در این سامانه بارگذاری کنند و ۲ سال بعد از بارگذاری مستندات نیز فرصت دارند که نسبت به دریافت سند رسمی اقدام کنند، یعنی در مجموع حدود ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده شده است.
سازمان ثبت، با بهره‌گیری از زیرساخت‌های اطلاعاتی و سرویس‌های الکترونیکی برای راستی‌آزمایی و تصدیق اصالت، در پیشگیری از جعل و تخلفات در حوزه‌های اسناد عادی نقش مهمی ایفا می‌کند.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با ۳۰ سامانه الکترونیکی فعال و ۵ سامانه اختصاصی در حال راه‌اندازی، شرایط لازم جهت ارائه خدمات ثبتی و تسهیل امور مردم در این زمینه با اجرایی شدن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بعد از تصویب در مجمع تشخیص مصلحت نظام را فراهم آورده است.
به موجب این قانون، نقل و انتقال‌های بعدی اشخاص و پیش‌نویس قراردادها در بنگاه‌های املاک نیز در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت صدور سند از سوی دفاتر ثبت اسناد، ثبت می‌شوند و اگر این فرآیند‌ها طی نشود، دعوا‌های مطرح در مراجع قضایی با اسناد عادی دیگر قابلیت استناد نخواهند داشت و این اسناد در دادگاه‌ها و ادارات هم قابل قبول نیستند، لذا اسناد عادی مردم به محض تصویب این قانون از اعتبار نمی‌افتند و برای تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی، به مردم فرصت کافی داده می‌شود.
