موتور رونق بازار دوم مسکن

بخشي از بازار معاملات مسكن كه پيش‌بيني مي‌شود در سال جديد رونق بگیرد و سهم قابل توجهي از متقاضيان خريد آپارتمان را جذب خود كند، قرار است از ريسك‌هاي تهديدكننده مصرف‌كننده‌ها پاك شود.

وزارت راه و شهرسازي براساس تكليفي كه آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان براي اين دستگاه دولتي تعيين كرده، يك مدل جديد براي تضمين امنيت نقل و انتقال ملك در بازار دوم معاملات مسكن تدوين كرده است كه با موافقت بانك مركزي ظرف روزهاي آينده، پياده‌سازي آن براي كليه معاملات «پيش‌‌خريد» آپارتمان حداكثر از اواسط بهار امسال آغاز مي‌شود.

عباس آخوندي وزير راه‌وشهرسازي 10 فروردين در گفت‌و‌گوي ويژه خبري شبكه دو، درباره آنچه براي بازار دوم معاملات مسكن– معاملات پيش‌فروش و پيش‌خريد- تدارك ديده، اعلام كرد: الگويي كه ما براي مهار تخلفات عمده در پيش‌فروش مسكن، طراحي كرده‌ايم از تجربه جهاني اين حوزه، برداشت شده است كه براساس آن، يك «حساب اماني» توسط پيش‌خريدار نزد بانك افتتاح مي‌شود و بانك عامل با نظارت بر عمليات ساختماني پيش‌فروشنده، در صورت تاييد پيشرفت ساخت‌وساز، وجوه سپرده‌شده ازسوي پيش‌خريدار را به حساب پيش‌فروشنده واريز مي‌كند.

آخوندي در اين گفت‌وگوي تلويزيوني، اظهار اميدواري كرد: الگوي جديد پيش‌فروش مسكن تا اواخر فروردين نهايي و ابلاغ شود.

آنچه وزير راه‌وشهرسازي از آن خبر داده، طرحي است كه سال گذشته طي چند جلسه كارشناسي در وزارت راه‌وشهرسازي و حتي در كميسيون‌هاي تخصصي دولت، از طرف اين وزارتخانه پيشنهاد و پيگيري شد. اواخر سال گذشته، حتي يك بانك خصوصي براي اجرا و راه‌اندازي نمونه اول از طرح تشكيل حساب اماني براي پيش‌فروش مسكن، پيشقدم شد اما از آنجا كه ورود بانك‌ها به هر حوزه‌اي از جمله بازار دوم معاملات مسكن نيازمند هماهنگي و اعلام نظر بانك‌مركزي است، پروسه تصويب نهايي اين طرح تاكنون طول کشیده است.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از اهداف و محتواي طرح تشكيل «حساب اماني» براي پيش‌فروش مسكن حاكي است: وزارت راه‌و‌شهرسازي از يكسو در راستاي دو ماده از آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان و از سوي ديگر براي شفاف‌كردن بازار پيش‌فروش آپارتمان، دست به طراحي چنين مدلي زده است.

سال89 دولت وقت در مواجهه با حجم قابل توجهي از كلاهبرداري‌هاي ملكي در حوزه پيش‌فروش، اقدام به تدوين قانون پيش‌فروش ساختمان كرد و در شرايطي كه متن قانون، چند وزارتخانه و دستگاه‌هايي از قوه قضائيه را مكلف به تدوين آيين‌نامه اجرايي آن حداكثر ظرف مدت سه ماه كرد، اما متن آيين‌نامه مربوطه با تاخير چندساله، سرانجام در خرداد93 ابلاغ شد.

ضوابطي كه در اين آيين‌نامه قيد شده است، همه راه‌هاي انحرافي از جمله «پيش‌فروش يك آپارتمان به چندنفر، كم‌فروشي پيش‌فروشنده در به‌كارگيري مصالح ساختماني وعده داده شده در روز اول قرارداد، دبه در قيمت اوليه هنگام تحويل واحد، تعليق ساخت‌وساز و تطويل زمان تحويل، تغيير در متراژ و ساير مشخصات قيد شده در قرارداد پيش‌فروش» را به روي سازنده يا همان پيش‌فروشنده مسدود مي‌كند و با نظارتي كه سازمان نظام مهندسي، دفاتر اسناد رسمي و همچنين شهرداري‌ها طبق اين ضوابط، متعهد به اعمال آنها هستند، ريسك‌هاي اقتصادي و مالي پيش‌خريدار از بابت كلاهبرداري‌هاي رايج در اين بازار به حداقل ممكن كاهش مي‌يابد.

مفاد ماده 2 و 19 اين آيين‌نامه، وزارت راه‌وشهرسازي را مكلف كرده است با همكاري ساير دستگاه‌هاي مسوول، ابتدا يك نوع قرارداد واحد و معتبر براي تنظيم رسمي معاملات پيش‌فروش در دفترخانه‌ها، طراحي كرده و سپس دستورالعمل مشخصي براي نحوه انتشار آگهي‌هاي پيش‌فروش در رسانه‌ها، تدوين كند تا از يكسو، نقل و انتقالات در بازار دوم به واسطه رفع انحصار از بنگاه‌هاي املاك، تحت نظارت دفاتر اسناد رسمي قرار بگيرد و از سوي ديگر بسازوبفروش‌ها مجبور شوند قبل از تبليغات رنگين و بعضا منحرف‌كننده پيش‌فروش، مجوز مربوطه را از وزارت راه‌وشهرسازي دريافت كنند.

هر چند اين دو تدبير تاكنون شكل عملياتي به خود نگرفته است، اما با تدبير جديدتر، مقرر شده چتر نظارتي بر بازار دوم –پيش‌فروش مسكن- توسط بانك‌ها پهن شود.

در صورتي كه طبق وعده هفته گذشته وزير راه‌وشهرسازي، طرح «حساب اماني» تا اواسط بهار به اجرا در بيايد، بانك‌ها به عنوان ضلع سوم، وارد بازار دوم معاملات مسكن مي‌شوند تا با تنظيم رابطه مالي بين پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار، از انحرافات رايج در اين بازار و به تبع، از زيان طرفين معامله، جلوگيري كنند.

«حساب اماني» يا Escrow Account نوعي ابزار پولي است كه در بانك‌ها به عنوان شخص ثالث، براي حفظ منافع طرفين يك معامله، تشكيل مي‌شود. بانك در قالب اين حساب و قراردادي كه تنظيم مي‌شود، نماينده پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار آپارتمان خواهد شد تا در پروسه ساخت‌وساز واحد پيش‌فروش شده، ابتدا وجوه نقد را از پيش‌خريدار به عنوان سپرده‌گذار، دريافت كرده و متناسب با پيشرفت ساختمان در حال احداث، به پيش‌فروشنده پرداخت كند و در نهايت آپارتمان آماده را بايد از پيش‌فروشنده دريافت و به پيش‌خريدار تحويل دهد.

بانك عامل حساب اماني، در طول اين پروسه، بر اجراي تعهدات طرفين معامله– هم پيش‌خريدار و هم پيش‌فروشنده- نظارت خواهد داشت و به اين ترتيب با مكانيزم‌هاي استاندارد بانكي، مانع كج‌روي يا سوءاستفاده‌ هر كدام از طرفين مي‌شود.

گام آينده‌نگر وزارتخانه
طرح پيشنهادي وزير راه‌وشهرسازي كه هم‌اكنون از نظر وزارتخانه، نهايي شده و صرفا منتظر هماهنگي‌هاي تكميلي بانك‌ مركزي است، دو مزيت براي تقاضاي مصرفي دارد.
مزيت اول، آماده‌سازي بازار دوم معاملات مسكن است. بازار پيش‌خريد در سال جديد، از جهت اقتصادي، به مراتب وضعيت بهتري نسبت به بازار اول –خريد آپارتمان آماده- دارد به اين معني كه در سال جديد، براي متقاضيان مصرفي صرفه پيش‌خريد بيشتر از خريد خواهد بود. به بيان ديگر، قدرت مالي ناچيز خريداران و نزديك شدن سطح قيمت مسكن به كف مورد انتظار، دو پارامتري است كه طرف تقاضا را به سمت پيش‌خريد هدايت مي‌كند.  

معمولا در پايان دوره ركود– يعني امسال- چون شدت كاهش قيمت مسكن بسيار خفيف و نامحسوس مي‌شود، پيش‌خريد مزيت پيدا مي‌كند، چرا كه پيش‌خريدار در مدت دو سال، هزينه خريد را با قيمت مقطوع و «به كف رسيده» پرداخت مي‌كند و واحد خود را در زمان افزايش قيمت، عملا با نرخ دو سال قبل و فاقد تورم اين مدت، تحويل مي‌گيرد.

در سال جديد اگر چه بستر اقتصادي معاملات پيش‌خريد فراهم است اما قرار است اين بخش از بازار ملك با طرح جديد دولت، سم‌زدايي شود تا بسترهاي حقوقي و قضايي بازار پيش‌خريد نيز از بابت رفع مسيرهاي انحرافي زيان‌‌ده، پاكسازي شود.

مزيت دوم طرح «حساب‌اماني» كه اثر غيرمستقيم اين طرح خواهد بود، متوجه متقاضيان مصرفي بازار اول مي‌شود.

با تشكيل «حساب اماني» در بانك‌ها براي معاملات پيش‌فروش، حجم قابل توجهي منابع مالي از سمت پيش‌خريداران به عنوان سپرده‌گذاران اين نوع حساب، به سيستم بانكي سرازير مي‌شود. پيش‌خريداران در چند مرحله، بايد مقدار مشخصي وجه نقد به اين حساب واريز كنند اما قطعا عمليات پرداخت اين وجوه به پيش‌فروشنده، با تاخير چند روزه يا حتي چند ماهه، همراه خواهد بود. در اين ميان، انباشت نقدينگي ناشي از سپرده‌گذاري پيش‌خريداران نزد بانك‌ها، منابع مالي هر چند كوتاه‌مدت براي سيستم بانكي به وجود مي‌آورد كه اين اقدام مثبت باعث تجهيز بانك براي اجراي طرح مكمل -پرداخت تسهيلات خريد- خواهد شد. هم اکنون در تهران به طور متوسط برای پیش خرید آپارتمان، حدود 50 تا 100 میلیون تومان به عنوان «پیش پرداخت» به پیش فروشنده پرداخت می‌شود.

در حال حاضر، آنچه به عنوان مانع در افزايش سقف وام خريد مسكن مطرح است به كمبود منابع مالي بانك‌ها ربط  داده مي‌شود. همچنين برخي مخالفان افزايش وام خريد در سيستم بانكي، افزايش تسهيلات خريد مسكن را عامل تحريك‌كننده تورم و قيمت مسكن عنوان مي‌كنند. اما چنانچه افزايش تسهيلات خريد مسكن و پرداخت آن، از كانال «پيش‌خريد» و «حساب اماني» اجرايي شود، سه پيامد شامل «سپرده‌گذاري متقاضيان مسكن»، «تامين مالي مسكن از طريق جذب نقدينگي» و «پرداخت وام خريد به پيش‌خريدار» همزمان اتفاق خواهد افتاد و نتيجه آن، رونق غيرتورمي هم در بخش ساخت‌وساز و هم در بخش معاملات خواهد بود. با اين روش، تسهيلات بانكي بخش مسكن، به شكل دو منظوره، به سازنده و خريدار به صورت توأم داده خواهد شد.

  گير احتمالي در بازار دوم
در صورت اجراي طرح «حساب اماني» در بازار پيش‌فروش، پيش‌بيني مي‌شود رونق مورد انتظار در اين بازار هنوز با يك گير احتمالي روبه‌رو باشد.

در آيين‌نامه قانون پيش‌فروش مسكن، سازنده ساختمان مكلف است قبل از صدور سند رسمي– قرارداد پيش‌فروش- در دفترخانه، ابتدا «شناسنامه فني» سازه را از شهرداري و نظام مهندسي دريافت كند.  «شناسنامه فني» دفترچه‌اي است كه انواع مصالح ساختماني، روش ساخت، سيستم‌هاي فني اجرا و در نهايت، ساختار پيدا و پنهان ساختمان آماده ساخت، در قالب چك‌ليست حاوي ده‌ها شاخص، در آن نوشته شده است و مراجع نظارتي در حوزه پيش‌فروش، طبق قانون مربوطه، بايد براساس آنچه در شناسنامه‌فني توسط سازنده، تعهد داده شده است، بر روند ساخت‌وساز نظارت كنند.

اين در حالي است كه صدور شناسنامه‌فني در تهران سال‌هاست معلق شده و به اين ترتيب، شايد بانك‌ها براي نظارت بر بازار دوم معاملات مسكن، چنانچه بخواهند از روي قانون پيش‌فروش حركت كنند، با خلأ ابزار نظارتي روبه‌رو شوند.

البته در اين باره، وزير راه‌وشهرسازي در گفت‌وگوي ويژه خبري اعلام كرد: تعريف جامعي از شناسنامه‌ ملكي در دستور كار داريم كه فكر مي‌كنيم تا ارديبهشت ابلاغ شود.

آخوندي شكل كنوني شناسنامه فني را مشكل‌دار مي‌داند و معتقد است: تاييديه‌اي كه سازنده در قالب شناسنامه‌فني، براي يك ساختمان ارائه مي‌كند، در طول زمان و با دست به دست شدن ساختمان بين خريداران، قابل اتكا نيست چرا كه نحوه استفاده از ساختمان مي‌تواند، شرايط فني سازه را تغيير دهد.

وزير راه‌وشهرسازي در اين باره اعلام كرده است: در دنيا، به كارگيري مهندس بازرس از طرف خريدار ساختمان، معمول و رايج است. اين مهندسان، ملك را هنگام خريد و فروش، بازرسي مي‌كنند و اطلاعات به روز شده از مشخصات ملك را كه مبناي معامله واقع مي‌شود در شناسنامه ملكي آن ساختمان ثبت مي‌كنند. ما در نظر داريم اين روش را در ايران پياده كنيم.

 چنانچه طرح «حساب اماني» در بازار پيش‌فروش مسكن اجرايي شود، لازم است در تعرفه‌هاي نظارت مهندسان بر ساخت‌وساز، تجديدنظر به عمل بيايد. در حال حاضر، طبق گفته كانون سراسري انبوه‌سازان، حدود 10 درصد از هزينه ساخت هر مترمربع بناي مسكوني، صرف انواع نظارت‌هاي مهندسي شامل مهندس ناظر، بيمه كيفيت، شناسنامه‌ فني و... مي‌شود كه سازنده بايد در مجموع متري 80 هزار تومان به دستگاه‌هاي نظارتي مربوطه، اين تعرفه‌‌ها را پرداخت كند. با تشكيل «حساب اماني»، علي‌القاعده، بانك‌ها نيز بابت نظارت بر روند ساخت‌وساز و فعاليت پيش‌فروشنده، كارمزد خواهند گرفت كه چون نقش آنها عملا پررنگ‌تر يا هم‌تراز ساير دستگاه‌هاي نظارتي مي‌شود، لازم است در تعديل عوامل و تعرفه‌هاي نظارت نيز اقدام شود تا از رشد هزينه‌هاي جانبي ساخت‌وساز و در نتيجه افزايش قيمت تمام شده مسكن جلوگيري به عمل بيايد.

پیش‌بینی وزیر از قیمت مسکن
وزیر راه و شهرسازی «کنترل شهر فروشی و صدور مجوزهای بی‌رویه تراکم» و همچنین «مهار سفته‌بازی در معاملات مسکن» را به‌عنوان دو اتفاق قابل انتظار در سال94 اعلام کرد و درباره تغییرات قیمت مسکن در سال جدید گفت: در سال جاری به هیچ وجه تورم بخش مسکن بیش از تورم میانگین سالانه نخواهد بود.  به گزارش مرکز روابط عمومی و اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی عباس آخوندی اعلام کرد: در سال جاری دو اتفاق در حوزه مسکن باید در کشور رخ دهد که البته بخش عمده‌ای از برنامه‌ریزی آن در سال ۹۳ انجام شده است. اولین اقدام این است که باید بتوانیم سوداگری را از بخش مسکن خارج کنیم.

وی گفت: بسیاری از مردم قربانی فعل و انفعالات سوداگری بخش مسکن می‌شوند و مشاهده می‌کنند قیمت مسکن طی یک سال ۴۰، ۵۰ و بعضا تا ۶۰ درصد افزایش می‌یابد؛ البته ممکن است این افزایش قابل توجه برای مالک بسیار خوشحال‌کننده باشد اما برای خریدار یا مالکانی که در نظر دارند ملک خود را تبدیل به احسن کنند این افزایش قیمت خوشایند نیست. بنابراین اینکه مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای واقعی شود و بتواند بخشی از نیاز واقعی انسان‌ها را برطرف کند و از وضعیت سوداگری کاذب مانند سوداگری که زمانی در سکه و ارز وجود داشت خارج شود اقدام بسیار مهمی است.

لازمه این اقدام این بود که یک انضباط شهری ایجاد کنیم و از تراکم فروشی و شهر فروشی که متاسفانه در ایران باب شده بود جلوگیری کنیم. خوشبختانه در سال ۹۳ تا حدی موفق شدیم انضباط شهری را ایجاد کنیم البته توفیق این اقدام نیازمند مشارکت اجتماعی است و مردم باید بر این کار به شدت نظارت داشته باشند تا زمین‌ها با کاربری‌های قانونی بهره‌برداری شود و مورد خرید و فروش دلالان قرار نگیرد. آخوندی با بیان اینکه با ابزارهای نظارتی در سال گذشته میزان تورم بخش مسکن کمتر از میانگین تورم ملی بود، افزود: در واقع تورم ۵۸ درصدی سال ۸۵ که وحشتناک بود و خانه‌دار شدن را تبدیل به رویا کرده بود متوقف شد و باید کاری می‌کردیم که این حباب شکسته شود.

وی اتفاق دوم در سال جدید را تامین مسکن 125 هزار خانوار تحت پوشش نهادهای حمایتی عنوان کرد. آخوندی در ادامه با تاکید مجدد بر پیگیری طرح افزایش وام خرید مسکن گفت: امسال حتما باید در مورد این موضوع تصمیم‌گیری شود تا بانک‌ها بتوانند با مدل صندوق پس‌انداز، بین 5 تا 6 برابر سپرده‌گذاری‌ها، تسهیلات بدهند.

منبع: دنیای اقتصاد