تله‌گذاری دولت قبلی برای دولت فعلی

اکنون که زمان در حال گذر است و به وعده رفع تحریم‏ها نزدیک می‏شویم، یکی از سؤالات اساسی مردم در خصوص وضعیت بازار مسکن پس از تغییر شرایط اقتصادی است که مدام دهان‌به‌دهان می‏چرخد، اما به‌راستی بازار مسکن بدون تغییر شرایط اقتصادی و خروج از رکود تغییر محسوسی را تجربه خواهد کرد؟

شرق برای یافتن پاسخی برای این پرسش به سراغ محمد عدالتخواه، استاد معماری و شهرسازی دانشگاه آزاد رفتیم که البته در این میان مسائل دیگری مطرح شد که توجه به آنها از سوی دولت و مردم راه‌گشا خواهد بود. این کارشناس مسکن  پای رانت زمین و زمین‏خواری را در میانه گفت‏‌‌وگو به میان کشید: «بسیاری از سرمایه‌‏گذاران در ایران از طریق رانت زمین صاحب سرمایه شده‌‏اند و هر روز پروارتر شده و در مقابل، مردم عادی فقیرتر شده‌‏اند و اختلاف طبقاتی نیز بیشتر شده است». او معتقد است در شرایط کنونی، هر اقدامی از سوی دولت برای شکستن رکود در بازار مسکن موجب افزایش قیمت خواهد شد و خیانت به مردم کم‏‌درآمد خواهد بود، چراکه کم‏‌درآمدها نیاز به حمایت دولت دارند و باقی افراد جامعه نیاز خود را می‏توانند در بازار آزاد مسکن برطرف کنند. عدالتخواه با اشاره به مسکن‌‏های مهر فاقد متقاضی می‏گوید: «دولت می‏‌تواند مسکن‏‌های مهر بدون متقاضی را به مزایده و مناقصه‏‌های عمومی گذاشته و با رعایت تمامی ضوابط قانونی و به‌دور از رابطه، اقدام به فروش این خانه‏ها هرچند ارزان‏تر کند و اگر حتی به علت فرسوده‌بودن این خانه‏ها هیچ متقاضی برای آنها وجود نداشت، اقدام به تغییر کاربری این خانه‏‌ها کند و اگر باز هم جواب نداد نسبت به تخریب آنها اقدام کند تا از هزینه بیشتر جلوگیری شود».

‌ با رفع تحریم‌ها وضعیت بازار مسکن چگونه خواهد شد؟

با بهبود وضعیت اقتصادی پس از رفع تحریم‌ها قطعا تغییرات مطلوبی نیز در زمینه خریدوفروش مسکن رخ خواهد داد، اما اگر فکر کنیم با آزادشدن پول‌های بلوکه‌شده، این ارزها به‌سوی بخش مسکن سرازیر می‌شود، چنین نخواهد شد زیرا اولویت‏های دولت پس از رفع تحریم‌ها، زیرساخت‏ها و تأسیسات زیربنایی خواهد بود. اکنون در حوزه مسکن خانه‌های لوکس فراوانی وجود دارد که خالی است و حتی خانه‌های ارزان‏قیمت زیادی مانند مسکن مهر ناتمام مانده است. درحال‌حاضر بخش مسکن مشکل خاصی ندارد. به‌هرحال جامعه سرمایه‏گذار ایرانی فقط بلد است در حوزه مسکن سرمایه‏گذاری کند تا بتواند در کوتاه‏مدت به سود برسد. از طرفی به نظر نمی‌رسد سرمایه‌ها به‌شدت گذشته به سمت مسکن سوق داده ‏شود، زیرا سرمایه‏‌گذاران می‌دانند قیمت زمین و مسکن مانند گذشته یک‌شبه افزایش قابل‌توجهی نمی‌‏یابد که بخواهند از این زاویه سود فراوانی ببرند. در دولت گذشته علاوه‌بر بانک‌ها که در ساخت مسکن و مال‌‏ها ورود پیدا کرده بودند، مردم عادی نیز در این سرمایه‏‌گذاری کاذب قرار گرفتند و از رانت زمین استفاده ‌کردند. به‌این‌دلیل امروزه با یک میلیون خانه خالی روبه‌رو هستیم که در شهر تهران ناتمام مانده یا تمام‌‏شده در دست صاحبانشان مانده است. این وضعیت در ساختمان‏‌های تجاری (مال‏ها) نیز وجود دارد. بسیاری از کسانی که واحدهایی را در مال‏ها خریداری کرده بودند برای تحویل و تسویه مراجعه نمی‌کنند زیرا می‌دانند فروشی ندارند که بخواهند تسویه کنند. متأسفانه درحال‌حاضر تعداد مال‏ها بسیار بالاتر از میانگین جهانی است و تناسبی با نیازهای جامعه ندارد و درواقع درصد واحدهای تجاری در ایران معقول نیست. متأسفانه در میان سرمایه‏‌گذاران بخش مال‏‌سازی و ساخت مسکن تصور واقعی از نیازهای جامعه وجود ندارد و شهرداری نیز که این مسائل را می‌داند به‌خاطر اینکه پروانه بیشتری صادر کند و پول بیشتری بگیرد این اطلاعات را در اختیار سرمایه‌‏گذاران نمی‏‌گذارد و عملا راهنمایی نمی‌کند و به‌این‌ترتیب به مردم خیانت می‌کند، درحالی‌که این سرمایه‌ها می‌تواند به بخش‏های زیربنایی و زیرساختی هدایت شود، البته باید در نظر داشت که سرمایه‏گذار به فکر سود بیشتر است و باید در این زمینه نیز چاره‏اندیشی شود.

‌ شما در صحبت‌های خود اشاره به رانت زمین کردید. رانت زمین توسط چه افرادی انجام می‏‌گیرد و چه سهمی از اقتصاد ایران دارد؟

ما در جامعه، هم با مسئله زمین‏خواری مواجه هستیم و هم با پدیده‏ای به نام رانت زمین. زمین‏خواری زمانی رخ می‌دهد که فرد یا سازمانی مالکیت بر زمین نداشته اما از طریق سندسازی و ترفندهای مختلف صاحب آن شود، اما رانت زمین زمانی رخ می‌دهد که بر فرض دولت در کنار زمین فردی، جاده‏سازی می‌کند یا امکاناتی را ایجاد می‌کند که حقوق بیت‌المال است و این امر سبب می‌شود تا قیمت آن زمین افزایش قابل‌توجهی پیدا کند. خدمات دولتی این زمین‏‌ها را قیمت‏‌دار می‌کند اما مالکان این افزایش قیمت را برای خود می‌دانند، درحالی‌که این افزایش قیمت حاصل از سرمایه‏‌گذاری دولت از بیت‌المال است و سود آن نباید مستقیما وارد جیب این مالکان شود، اما در این سال‏ها چنین اتفاقی رخ داده است. اگر از ابتدا قانونی داشتیم که در آن به این مسئله اشاره می‌شد که اگر خدمات زیربنایی دولتی موجب افزایش قیمت زمینی می‌شد، صاحب زمین، باید مالیات بر ارزش‌افزوده آن زمین را به دولت پرداخت می‌کرد، در نهایت دولت با مشکلات مالی این‏چنینی هم روبه‌رو نمی‏شد. به اعتقاد من بسیاری از سرمایه‏‌گذاران در ایران از طریق رانت زمین صاحب سرمایه شده‏اند و هر روز پروارتر شده و در مقابل، مردم عادی فقیرتر شده‏‌اند و اختلاف طبقاتی نیز بیشتر شده است.

‌ درواقع اکنون با گستردگی رانت زمین نسبت به زمین‏خواری مواجهیم؟

هر دو در کشور به وفور یافت می‌شود، از آنجایی که هر فردی نمی‌تواند دست به زمین‌‏خواری بزند، اما هر فردی می‌تواند از رانت زمین بهره‏‌مند شود، میزان رانت زمین بیشتر است، اما در کل برخی از این سودجویان ابتدا زمین‏‌خواری کرده و صاحب ناحق ملک می‌شوند و سپس از رانت آن زمین با امکانات دولتی و بیت‌المال بهره‌‏مند می‌شوند. در این شرایط دولت باید برای جلوگیری از رانت زمین برنامه داشته باشد و اگر در گذشته چنین اتفاقاتی رخ می‌داده بدون عطف به ماسبق، از ادامه این روند در آینده جلوگیری کند.

‌ در حال حاضر وضعیت ساخت مسکن در سکونت‌گاه‌های غیررسمی به چه ترتیبی است؟

افراد از دهک‏های پایین جامعه که توان مالک‌شدن بر زمین یا خانه را در محدوده شهری ندارند و در خارج از محدوده شهر، زمین را به قیمت پایین‏تر خریده یا با زمین‏‌خواری صاحب شده و برای خود خانه می‏‌سازند که اغلب نیز فاقد استانداردهای لازم است. چون این خانه‌ها در محدوده شهر نیست به آنها سکونت‏‌گاه‌های غیررسمی گفته می‌شود، اما این نام برای ساکنان در این بخش‏ها معنادار نیست. آنها معتقدند  مالک آن خانه‌‏اند و با قیمت پایین‌‏تر صاحب خانه شده‌‏اند.  اما باید به این مسئله توجه کرد این سکونت‏گاه‌های غیررسمی به چه علت ایجاد شده است که هربار گله می‌کنیم که سکونت‏گاه‌های غیررسمی در خارج از محدوده شهر افزایش یافته‏اند. زمانی این گله‏‌گذاری معنادار است که فکری برای خانه‏دارشدن این افراد کرده‏ باشیم. وقتی فکری نکرده‌‏ایم آنها خود چاره‏‌اندیشی کرده‌‏اند و ما حق نداریم با یک حکم بگوییم که شما حق ندارید در این مناطق خانه بسازید.

‌ متأسفانه گفته‌های مسئولان حاکی از ساخت مسکن‏‌های مهر در مناطقی است که متقاضی برای آن وجود ندارد که اغلب نیز در شهرستان‌ها چنین اتفاقی افتاده است. با این مسکن‏های مهر بدون متقاضی چه باید کرد؟

دولت نهم و دهم اصل خانه‏دارکردن همه مردم از سوی دولت‌ها را شوخی پنداشت و با خود اندیشید که می‌توان یک‏شبه مشکل مسکن مردم را با یک سیاست مطالعه‌نشده حل کرد و وارد عمل شد که در نهایت نیز بسیاری از خانه‌ها در مناطق نامناسب با کمبود امکانات ساخته شد. به عقیده من، دولت یازدهم راهی ندارد جز اینکه یک حکم کلی برای پروژه‌های مسکن مهر ندهد و برای هر یک به‏طور جداگانه با توجه به مشکلات آن چاره‏‌اندیشی کند.
از سویی برای مسکن‌‏هایی که اکنون متقاضی ندارند نیز دولت می‌تواند به فکر فروش زودتر آنها به هر طریقی باشد تا بتواند پول خود را نقد کند. در حال حاضر برخی از پیمانکاران همین پروژه‌ها تمایل به خرید مسکن‏های مهر دارند. در این شرایط دولت می‌تواند مسکن‏‌های مهر بدون متقاضی را به مزایده و مناقصه‌های عمومی گذاشته و با رعایت تمامی ضوابط قانونی و به‌دور از رابطه اقدام به فروش این خانه‌ها هرچند ارزان‏تر کند و اگر حتی به علت فرسوده‌بودن این خانه‌ها هیچ متقاضی برای آنها وجود نداشت، اقدام به تغییر کاربری این خانه‌ها کند و اگر باز هم جواب نداد نسبت به تخریب آنها اقدام کند تا از هزینه بیشتر جلوگیری شود.
 این طرح درهرحال زیان‏بار است و تنها می‌توان از زیان حاصل از آن کاست. البته باید درنظر داشت که شاید اکنون متقاضی برای این مازاد مسکن وجود نداشته باشد و در سال‏های آینده با افزایش جمعیت، این خانه‌ها متقاضی پیدا کند.

‌ با توجه به اینکه سالانه ازدواج‏هایی اتفاق می‏‌افتد و مسلما خانوارهای جدید نیز متقاضی مسکن هستند، در وضعیت رکودی کنونی به‌کاربردن مسکن مازاد درست است؟

در این زمان تعادل بازار بهم ریخته است. در جایی خانه ساخته شده که نیاز به مسکن وجود نداشته اما در جایی دیگر متقاضی برای آن وجود داشته است.
دولت گذشته فقط به این مسئله بسنده کرد که نیاز به مسکن به تعداد مشخصی وجود دارد اما به ‌کار کارشناسی برای اینکه این مسکن در کدام منطقه ساخته شود، توجهی نکرد. به‌عنوان مثال گفته شده که در شهر همدان متقاضی برای مسکن مهر وجود ندارد، در چنین شرایطی دولت قبل دست به ساخت شهری جدید به نام شهر حورا زد که دولت کنونی نیز بر ساخت آن همت گمارده است. طرح منطقه‏‌ای ساخت شهری در شمال همدان زیر نظر برخی از کارشناسان ازجمله بنده قرار گرفت و براساس بررسی‌ها، نیازی به ساخت شهری جدید وجود نداشت، اما این طرح مصوب شد و اکنون نیز در حال انجام است. تا آجر بر آجر نهاده نشده دولت یازدهم باید جلوی این طرح را بگیرد ، در غیر این‌صورت اشتباه گذشته تکرار خواهد شد.

‌ نگاهی به بازار روز مسکن داشته باشیم. وضعیت اجاره‌‏بهای مسکن در آینده نزدیک به چه صورت خواهد بود؟

هر پیش‏بینی در چنین شرایطی اشتباه است، اما تجربه می‌گوید علت اینکه اجاره‌‏بها افزایش یافته است به این دلیل بود که اگر خانه‏‌ای به اجاره گذاشته می‌شد، علاوه‌بر اجاره، سودی نیز به‌خاطر افزایش قیمت خانه به آن فرد تعلق می‏گرفت. در چنین شرایطی از آنجا که به‌دلیل رکود مسکن قیمت‌ها افزایش نمی‏‌یابد، فرد برای اینکه به سود خود برسد، اجاره‌‏بها را افزایش می‌دهد.

‌ در این شرایط چه باید کرد؟

در این شرایط دولت باید از خانه‌های خالی مالیات بگیرد. قبل از انقلاب هم حتی از خانه‌های خالی یا زمین‏های بایر شهری مالیات بیشتری گرفته می‌شد، اما متأسفانه پس از انقلاب این قوانین لغو شد. در تمامی جهان از خانه‌‏دومی‏‌ها مالیات بیشتری گرفته می‌شود، زیرا درآمد بیشتری از طریق آن حاصل می‌شود که این مسئله باید در ایران نیز نهادینه شود.

‌ با توجه به گفته‌های شما، امکان افزایش اجاره‌‏بها وجود دارد؟

این امکان وجود دارد، اما از آنجاکه درآمد مردم افزایش نمی‏یابد و وفور تولید نیز وجود دارد، خود کمک می‌کند بازار به تعادل برسد. اگر در کنار این مسئله دولت مالیات بر خانه‌های خالی را نیز بگیرد، این مسئله کنترل خواهد شد و از تعداد خانه‌های خالی کاسته می‌شود، چراکه فرد مجبور است این خانه‌ها را به اجاره بگذارد و وقتی تعداد خانه‌های اجاره‏ای زیاد شد، بر اساس قواعد عرضه‌وتقاضا قاعدتا از قیمت اجاره‏بها نیز کاسته خواهد شد.

‌ آیا خروج از رکود مسکن منوط به خروج از رکود اقتصاد است؟

رکود برای چه کسی ایجاد شده است؟ برای سازنده مسکن و شاغلانی که در این حوزه مشغول به فعالیت بوده‏اند. این شغل‏ها می‌تواند به سمت بازارهای دیگر هدایت شده یا اینکه با تغییر تولید از بازار مسکن به سمت ساخت زیرساخت‏‌ها هدایت شود. اگر رکود را برای مردم، عادی تلقی کنیم، بهتر آن است که در شرایط کنونی که قیمت مسکن ثابت و تقریبا کم است، افراد اقدام به خرید و فروش مسکن کنند نه زمانی که رونق ایجاد شد و احتمالا با افزایش قیمت مسکن روبه‌رو خواهیم بود. در این شرایط دولت باید تنها برای دهک‏‏‌های پایین‌درآمدی برنامه‏‌ریزی کند و نه برای عموم مردم. دولت نباید با افزایش وام مسکن، قیمت مسکن را افزایش دهد. کم‏‌درآمدها نیاز به حمایت دولت دارند، باقی افراد جامعه نیاز خود را می‌توانند در بازار آزاد مسکن برطرف کنند. بنابراین هر اقدامی از سوی دولت برای شکستن رکود در بازار مسکن، موجب افزایش قیمت خواهد شد و این خیانت به مردم کم‏درآمد خواهد بود.