«مصطفی قلی‌خسروی»، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و شهر تهران، به سوالاتی درباره وضعیت حال و آینده بازار مسکن پاسخ داد .
* کاهش ۲۰ درصد قیمت مسکن در تهران
آیا قیمت ملک کاهش یافته است؟ وضع مسکن در نیمه دوم سال چگونه خواهد بود؟
بازار مسکن هم اکنون وارد رکود شده است به طوری که معاملات این بازار در سال‌جاری نسبت به پارسال حدود ۶۰درصد کاهش یافته است. ما تجربه‌ی سال ۹۱ را داریم، آن زمان وقتی نرخ ارز بالا رفت، باعث افزایش قیمت خانه و اجاره‌ها شد اما سال ۹۲ و ۹۳ باتوجه به بالا رفتن نرخ ارز، قیمت مسکن و اجاره آن به سمت ثبات حرکت کرد.
بنابراین امروز با توجه به تشابه وضعیت با آن سال‌ها، در آینده نه چندان دور به ثبات قیمت‌ها در این بازار خواهیم رسید زیرا توان خرید مردم بسیار پایین آمده که مسلما قیمت‌ها هم پایین‌تر خواهد آمد. در تهران هم با توجه به کسادی بازار و کاهش ۶۰درصدی معاملات، قیمت‌ها به طور میانگین حدود ۲۰درصد کاهش یافته است. وزیر راه و شهرسازی هم اعلام کرد که خانه نخرید و بانک مرکزی هم کاهش نرخ ارز را اعلام کرد که امروز می‌بینیم در بخش‌هایی قیمت مسکن ۸، ۱۰ و حتی ۲۰ درصد پایین آمده و نشان می‌دهد که قیمت‌ها رو به کاهش است.
روند برای نیمه دوم سال کاهشی است که این موضوع بستگی به عرضه و تقاضا دارد.
وضعیت اجاره‌ها چگونه است؟
اجاره‌بها تابع قیمت ملک است. وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود، طبیعتا شاهد افزایش اجاره‌ها خواهیم بود و ساماندهی این بخش نیاز به فعالیت فرهنگی دارد. البته صاحبخانه‌های خوب هم در کشور داریم که اصلا میزان اجاره‌ها را اضافه نکردند و با مستاجران خود مهربان هستند و همین‌طور مستاجر خوب هم داریم. ولی همیشه معضل مالک و مستاجر وجود داشته و دارد. برای ساماندهی این وضعیت باید صنعت اجاره را فعال کنیم که اگر اجرایی شود سازنده‌ها به عنوان موجر واحدهای خود را اجاره دهند و قطعا اثرگذار خواهد شد.
گرانی‌ها در بخش مسکن به دلیل به وضعیت اقتصادی کنونی رخ داده یا علت دیگری دارد؟
برخی مشاوران املاک را عامل گرانی عنوان می‌کنند که این درست نیست. مشاوران املاک نقش دلال یعنی دلالت‌کننده را دارند می‌خواهند خریدار و فروشنده را به هم برسانند و کمیسیون (حق‌الزحمه) خود را بگیرند ولی اقتصاد ما مورد هجوم دشمن قرار گرفت و این هجمه و تحریم‌ها اثرگذار است. در حالی‌که نمی‌توانیم ساختمانمان را بسازیم و از سوی دیگر اقداماتی را انجام می‌دهیم که این‌ها در اقتصاد رخ می‌دهد و از سوی دیگر صنعت ساخت ما هنوز سنتی است و این روش جواب نمی‌دهد.
صنف شما چند درصد در اعلام قیمت‌ها و گرانی‌ها مقصرند؟
ما همیشه پایین‌آورنده قیمت هستیم که عامل گرانی نیستیم و این یک معادله غلط است. چون بخش خصوصی هستیم این موضوع را می‌گویند و در دهان مردم افتاده که مشاوران املاک عامل گرانی هستند در حالی که با گرانی و کاهش خرید و فروش کسادی فعالیت‌مان بیشتر می‌شود.
من امانت فروش مردم هستم. مالک می‌گوید خانه‌اش را متری ۲۰ میلیون بفروشم که برای انجام معامله قیمت کمتری پیشنهاد و چانه زنی می‌کنم تا قیمت خریدار و فروشنده به هم نزدیک شود. موضوعی که می‌تواند جلوی سوداگری را بگیرد کد رهگیری بود که هم امنیت اجتماعی و هم امنیت اقتصادی داشت. متاسفانه برخی دستگاه‌ها با ما همکاری نکردند.
سوالی که مطرح شده این است که چرا مشاوران املاک هر قیمتی که مالک می‌گوید درج می‌کنند؟
مالکیت محترم و در اسلام محترم‌تر است. شرع ما بالاتر از قانون است و شرع می‌گوید مالکیت محترم است.
تاثیر افزایش قیمت ارز و سایت‌هایی مانند دیوار در بازار مسکن و اجاره چقدر است؟
نباید به این میزان فعلی تاثیر گذارباشد، زیرا بیش از ۸۰درصد صنعت ساختمان در کشور تولید داخلی است و ارتباط خاصی با افزایش نرخ ارز ندارد و نباید خیلی اثر می‌گذاشت ولی این افزایش با توجه به اثر جو روانی نقش و تاثیر بدی در افزایش قیمت‌ها داشت. از سوی دیگر رکود تورمی در بازار مسکن ایجاد شده که شاهد کاهش ۶۰ درصدی معاملات هستیم.
وقتی دلار افزایش یافت یک مرتبه قیمت خانه‌ها بالا رفت و فضای روانی نامطلوب ایجاد شد که سایت‌ها و حتی رسانه‌ها به آن دامن زدند و همه آن فضاسازی و جو روانی بود که کنترل شدید روی آنها باشد.
سایت‌ها که آمدند مثلا قیمت ملکی که متری ۹میلیون تومان هم به فروش نمی‌رفت را ۱۱میلیون تومان گذاشتند و مثلا همسایه این ملک قیمت را نگاه می‌کند آپارتمان خود را ۱۳میلیون تومان می‌گذارد و اینکه آن ملکی قیمتش متری ۹میلیون تومان بود می‌گذارد ۱۴میلیون تومان. این جو روانی را سایت‌ها درست کرده‌اند.
نقش بانک ها در بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها چگونه است؟
در صورتی که درست وام دهند و دام نباشد خوب است، خیلی خوب است، البته بانک‌ها در بخش خرید و فروش ملک وارد شدند و سرمایه‌گذاری می‌کنند که این موضوع بسیار بد است و بخشی از گرانی مسکن به دلیل حضور بانک‌ها در این بازار است. امام خمینی(ره) گفتند کارهای بزرگ را باید دولت انجام دهد و کارهای کوچک را مردم. متاسفانه بانک‌ها هلدینگ ساختمان ایجاد کردند و ساختمان می‌سازند و می‌فروشند یعنی هرکاری بخواهند انجام می‌دهند البته برخی ارگان‌های دیگر هم همین کار را انجام می‌دهند که می‌تواند معضلی برای کشور است و باید آن را حل کرد.
چرا در برخی موارد در یک محله و در یک خیابان و بعضا در یک کوچه قیمت آپارتمان با آپارتمان مشابه دیگر اختلاف شدیدی دارد؟
استفاده از مصالح و یا معماری خاص عامل آن است یعنی بنا خوب ساخته شده است. البته اگر شناسنامه ساختمان اجرایی شود می‌توان آن ملک را ارزیابی کرد براساس آن فروخت. برخی به دلیل آپشن‌های زیادی که دارد مانند استخر و... و چون این موارد روی هزینه ساخت تاثیرگذار است و قیمت ساختمان را افزایش می‌دهد. نمی‌توان یک ساختمانی را که چیزی ندارد با ساختمانی که همه تسهیلات را فراهم کرده یکی دانست.
یکی از اهداف دولت برای ایجاد رونق در بخش مسکن، ارائه تسهیلات بانکی برای خرید است، اما امروز میزان وام اعطایی تاثیری خیلی کمی در افزایش قدرت خرید مردم دارد. چه کاری باید انجام شود؟
تسهیلاتی که دولت می‌دهد، کافی نیست. در کشورهای توسعه‌یافته تا ۸۰ درصد ارزش ملک را وام می‌دهند البته با بهره ۴درصد. اما در ایران سقف وام خرید مسکن محدود است و علاوه بر آن بهره‌های بانکی و کارمزدها زیاد است. بانک‌ها هم کم‌لطفی می‌کنند. کارشناسان بانک‌ها هم باید کارشناس قسم خورده باشند نه اینکه یک خانه یک میلیاردی را بگذارند سه میلیارد. آنالیز و کنترل مانند کشورهای جهان اول باشد.
مشکل مسکن کشور چاره ندارد؟
در هیچ جای دنیا مشکل مسکن ۱۰۰ درصد حل نشده است و هر وزیر و مسئولی که آمده دغدغه اولش مسکن بوده است اما می‌توان مشکل را تا حدودی حل کرد که نیازمند طرح اجرایی هستیم. امروز با ازدیاد جمعیت و مهاجرت روبه‌رو هستیم که کمتر از زلزله نیست و باید جلوی مهاجرت با ایجاد شغل در شهرستان‌ها گرفته شود. امروز تهران ابرشهر منطقه است، زیرا یک فرد بیکار با خرید یک پراید به شهر تهران می‌آید و مسافرکشی می‌کند، زیرا به هر جهت بهتر از کشاورزی در شهر خودش است.
برخی کشورها راه حل‌هایی مثل مسکن مهر برای مشکل مسکن دارند ، این طرح در دولت گذشته اجرا شد و ایراداتی داشت، اما آیا در بازار مسکن اثرگذار بود؟
مسکن مهر بر اساس قانون اساسی بنیانگذاری شد. انبوه‌سازها هم از آن استفاده خوبی کردند و صنعت ساختمان را راه انداختند البته از نظر جانمایی و مصالح ایراداتی داشت ولی جو روانی بخش مسکن را کنترل کرد و می‌توانست ادامه پیدا کند و بهتر از آن را می‌توانستیم برای دهک‌های پایین جامعه بسازیم که آنها حداقل آسیب نبینند. در قانون اساسی به موضوع مسکن تاکید شده است که برخی دولت‌ها عمل کردند و برخی یا بودجه نداشتند یا مشکلات دیگری وجود داشت. هر دولتی که سر کار آمده مشکلات خود را داشته و نمی‌توانیم دولتی را با دولت دیگر مقایسه کنیم.
امروز در بخش مسکن با عدم تعادل در عرضه و تقاضا مواجه هستیم. چین با این همه جمعیت هنوز در بیابان‌هایش ساختمان می‌سازد. وقتی سوال می شود چرا این کار را می‌کند پاسخ می‌دهند برای نسل آینده است. ما هم برای نسل آینده‌مان باید ساختمان‌ها را بسازیم. نسل آینده که آمد بتوانیم صنعت اجاره را مانند ترکیه فعال کنیم. ترکیه خانه‌هایی ساخته و آن را با قیمت پایه به خانه اولی‌ها اجاره می‌دهد.
مسکن اجتماعی را که مطرح شد چگونه دیدید، هر چند اجرایی نشد و چرا دولت موفق نبود؟
از معاون آقای آخوندی وزیر سابق مسکن سوال کردم چرا مسکن اجتماعی را نساختید در حالی که باید مانند مسکن مهر، آن را اجرایی می‌کردید و مردم مسکن اجتماعی را با مسکن مهر را مقایسه می‌کنند، که پاسخ داد کمیسیون عمران به ما بودجه ندادند. وقتی به شما بودجه ندهند نمی‌توانید این کار را انجام دهید. همچنین آقای رئیس جمهور گفتند ۵ سال از ساخت و ساز دور بودیم. امروز هم وزیر راه و شهرسازی می‌گوید می‌خواهیم ۴۰۰ هزار واحد بسازیم. اگر اجرایی شود می‌تواند جو روانی را کنترل خواهند کند.
چرا برای مسکن ارزان قیمت اقدامی نشده است؟
قانون اساسی کشور ما گفته برای دهک‌های پایین جامعه باید ساخت و ساز داشته باشیم که مسکن مهر بر همان پایه انجام شد، ولی ادامه پیدا نکرد و باید ادامه پیدا کند. این دست سیاست‌گذار مسکن است. از اول انقلاب سیاستگذاری‌ها بد نبوده، اما امروز سبک زندگی تغییر کرده است، در حالی که در گذشته همه در یک ساختمان کنار هم بودند و این بر تقاضای مسکن با توجه به ازدیاد جمعیت افزوده است که باید بخش عرضه هم به این میزان باشد.
با سوداگری‌ها در بازار مسکن چگونه می شود برخورد کرد؟
مشاوران املاک دلال هستند، یعنی دلالت کننده و دلیل آورنده. در این بازار هم سوداگری وجود دارد که برای مبارزه با آن باید همان کد رهگیری که مانع آن شدند و نگذاشتند اجرایی شود می‌تواند جلوی سوداگری را بگیرد. با کد رهگیری می‌توان متوجه شد که یک فرد در طول یک سال چند خانه خریده و یا خرید و فروش کرده است، زیرا آمار آن ثبت می‌شود و حتی می‌توان با آن «از کجا آورده‌ای؟» را هم پاسخ داد، اما وقتی شفافیت را نمی‌خواهیم همه این موارد پنهان خواهد شد.
ما هنوز هم دنبال کد رهگیری هستیم که تقویت شود و از مسئولین می‌خواهیم نگرش خود را به آن به کد رهگیری تغییر دهند و بدانند اگر می‌خواهیم پیشرفت داشته باشیم نخست باید شفافیت داشته باشیم. خرید و فروش مسکن منع قانونی ندارد و با آن برخورد نمی‌شود. در همه جای دنیا عده‌ای هستند که خانه می‌خرند و می‌فروشند که می‌توان مالیات‌های سنگینی برای این موارد تعیین شود تا سود آن را کنترل کند.
آیا کد رهگیری متوقف شده است؟
متوقف نیست ولی خیلی کمرنگ شده و باید پررنگ‌تر شود. این طرح همان طرح کاداکس است که ۱۸۴ کشور جهان از آن استفاده می‌کنند و ما هنوز به این شفافیت نرسیده‌ایم که بخواهیم این کار را انجام دهیم. از رسانه‌ها می‌خواهم کمک کنند تا مسئولین با این طرح کاداکس به نام کد رهگیری هماهنگ شوند.
تعداد مستاجران در کشور چقدر است؟
حدود ۱۸ درصد تعداد مستاجران در کشور کاهش یافته که نشان می‌دهد عده‌ای ملک خریده‌اند یا قرارداد خود را تمدید کرده‌اند. تعداد مستاجران در کشور در حدود ۲۵ الی ۲۸ درصد است، البته این عدد در کشورهای پیشرفته بین ۷۰ الی ۷۵درصد است.
پیشنهادی برای جلوگیری افزایش اجاره و کنترل قیمت‌ها دارید؟
نمی‌توانیم روی ملک مردم قیمت بگذاریم. دلال یعنی دلالت‌کننده هستیم که سعی می‌کنیم طرفین معامله را به هم برسانیم و قیمت را پایین بیاوریم، ولی هنوز به ما قدرت کارشناسی ندادهاند و کارشناسی مربوط به قوه قضاییه است. اگر قدرت کارشناسی داشته باشیم می‌توان آنالیز کرد. البته باید عرضه و تقاضا را به تعادل برسانیم که می تواند توازن قیمت را برقرار کند.
با پویش «صاحبخانه خوب» که توسط همکاران شما ایجاد شده موافق هستید؟ گفته شده شما مخالف آن بودید؟
چرا باید با آن مخالف باشم و این پویش خیلی خوب بود، زیرا آن‌قدر گفتند که مشاوران املاک عامل گرانی هستند که همکارانمان خودجوش این کار را کردند و ادامه خواهیم داد.
آیا می‌شود قانونی تعیین کرد تا اجاره‌نامه‌ها دو ساله تنظیم شود؟
اگر دستور بدهند که البته دستور پادگانی است و قابل اجرا نیست. چگونه مالک را اجبار کنیم قرار دو ساله باشد؟ البته هستند صاحبخانه‌هایی که قرارداد ۵ یا حتی ۱۰ ساله می‌ببندند اما اگر قانون شود همه تابع قانون هستند و قانون را اجرا می‌کنند.
کشورهایی داریم که نرخ اجاره‌شان ثابت باشد؟
قانون برخی کشورها این است که تا زمانی که مستاجر بلند نشود، صاحبخانه حق اضافه کردن اجاره را ندارد و یا حتما باید بازسازی کند تا اجاره بهتری بگیرد که خیلی نمی‌تواند تغییر قیمت داشته باشد.
مالیات بر خانه‌های خالی می تواند در کاهش نرخ اجاره و بازار مسکن موثر باشد؟
این موضوع باید اجرایی می‌شد ولی نتوانستند انجام دهند و می‌تواند اثر مثبت بگذارد. البته در این مورد باید دقت شود که نیازمند قانون است. اگر خانه خالی مانده و سازنده نفروخته است می‌توان بر آن مالیات وضع کرد.
در خصوص ارائه وام به مستاجران چه نظری دارید؟
با آن موافق نیستم و بهتر است مستاجر را با روش اجاره به شرط تملیک سهیم کنیم که بتوان به آنها خانه داد اینگونه در درازمدت صاحبخانه خواهند شد.
آیا تعداد مشاوران املاک بیشتر از نیاز کشور است؟ اینکه می‌گویند تعداد آن ها از سوپرمارکت‌ها بیشتر است، درست است؟
برای دادن جواز کسب محدودیتی نداریم که براساس قانون باید اداره اماکن آن را تایید کند. ما هنوز هم دنبال کد رهگیری هستیم که تقویت شود و از مسئولین می‌خواهیم نگرششان به کد رهگیری پلاک ثبتی باشد نه کد پستی. خیلی دلمان می‌خواهد که برای تعداد بنگاه‌های املاک سقف تعین شود. این آرزوی دیرینه ماست ولی امروز هر کسی بازنشسته می‌شود یا بیکار است، شغل مشاور املاک را انتخاب می‌کند.
نظارتی بر مشاوران املاک دارید؟ مردم چگونه گزارش تحلفا آنها را بدهند؟
وزارت صنعت، تعزیرات و اتاق اصناف روی بنگاه‌های املاک نظارت دارد و خود اتحادیه هم ۲۷۰ بازرس دارد که وضعیت مشاوران را بررسی می‌کنند.
مردم برای شکایات خود می‌توانند با شماره تلفن ۷۳۳۴ تماس بگیرند. اگر مشاوره املاکی هم تخلف کرد و بیش از حق کمیسیون، پول گرفته باشند باید آن را برگرداند. قانون تعزیرات هم می‌گوید اگر کسی اضافه گرفت علاوه بر گرفتن کسب رضایت، باید ۴برابر آن جریمه می‌شود، البته تا زمانی که نرخ بنگاه‌های معاملاتی تغییر نکند، همان نرخ قبلی قابل اجراست و همه باید اجرا کنند که در بنگاه‌های مسکن هم نصب شده است.
همچنین با آنهایی که مجوز ندارند برخورد می‌شود که در سال گذشته ۱۷۴۲ پرونده در این مورد تشکیل شد. البته هر استان و شهرستانی یک اتحادیه ضوابطی دارد که مردم می توانند به اتحادیه مراجعه کنند و مشکل خود را مطرح کنند.
چرا کمیسیون املاک را افزایش نمی‌دهید؟
از اتاق اصناف درخواست کرده‌ایم که هم نرخ تمدید و هم نرخ مشارکت و متمم تعیین شود، ولی متاسفانه سرشان شلوغ است و هنوز جوابی ندادهاند، البته به مسئولین هم نامه نوشته‌ام که بایستی حداقل دلال حقوقش بیشتر شود تا فساد کارش کمتر باشد.
تعرفه‌های املاک چگونه است؟
نرخ از ابتدای انقلاب و قبل از آن یک درصد معامله بود که حالی که در تمام کشورها این عدد ۴ یا ۵ درصد است که از فروشنده می‌گیرند زیرا فعالیت دلالی ساده نیست اما بعدها نرخ تغییر کرد که در معامله تا ۲۰میلیون تومان برابر نیم درصد و از ۲۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان برابر یک چهارم درصد و از صد میلیون به بالا کمیسیون نداشت که بعد از مدتی دوباره این نرخ‌ها تغییر کرد و اینگونه شد که تا ۳۰میلیون تومان یک درصد، از ۳۰ تا ۵۰میلیون تومان ۰.۷۵ درصد، از ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان برابر ۰.۵درصد و از ۱۰۰ میلیون تومان به بالا ۰.۲۵ درصد است.
در بخش اجاره هم از ابتدا یک چهارم درصد است البته ۹درصد مالیات بر ارزش افزوده هم باید به آن اضافه کرد که شامل کل نرخ نمی‌شود. یعنی هر میزان کمیسیون پرداخت شد مالیات بر ارزش افزوده باید روی کمیسیون داده شود.
چرا قانون تجمیع بنگاه‌های املاک و فاصله آنها با یکدیگر رعایت نمی‌شود؟
در قانونی حدود صنفی نداریم و رقابت آزاد است و نمی‌توان محدودیت ایجاد کرد ولی می‌توان برای آن قانونی تعیین کرد.
آیا با سازمان امور مالیاتی برای مالیات بر ارزش افزوده رایزنی داشتید؟
همه از مالیات ارزش افزوده ناراحتند. با رئیس مجلس، اعضای کمیسیون عمران مجلس و وزیر اقتصادی در این مورد مذاکره کردیم، که می‌گویند ۶۲ درصد بودجه بر اساس مالیات بر ارزش افزوده و مالیات است و راهی ندارد. درخواست داریم این موضوع را ساماندهی کنند و ما خواستار حذف کامل مالیات بر ارزش افزوده بر قرارداد مسکن و اجاره هستیم.
برای مشاوران املاک دوره‌های آموزشی برگزاری می‌کنید؟
در سال ۹۰ دانشگاه علمی کاربردی و آموزشگاه تاسیس کردیم و سعی می‌کنیم افرادی که وارد این حوزه می‌شوند، حتما آموزش ببینند.
شما چند آپارتمان دارید؟
در سال۸۱ گفتند هرکس آی تی نداند، بی سواد است پس من بی سوادم! من آپارتمان زیادی ندارم و علیرغم عده‌ای که فکر می‌کنند برج‌های تهران برای من است، البته فقط یک آپارتمان و یک مغازه دارم که در شمال هم یک خانه دارم.
منبع : الف