نیمه تاریک بازار ویلاهای شمال

«زمین و ویلا» در شهرهای شمالی کشور در ایام نوروز به تنها بخش فعال بازار ملک تبدیل می‌شوند؛ اما در عید ۹۴، نقل و انتقال در این محدوده بازار، تحت‌تاثیر دو اتفاق، می‌تواند پرریسک باشد. سرایت رکود مسکن و کاهش قیمت املاک شمالی و عزم دستگاه‌ها برای برخورد با جنگل‌خواری و ساخت‌و‌ساز روی اراضی سبز از سوی دیگر، بازار ویلاهای شمال را به دو دسته املاک سالم و مشکل‌دار تبدیل کرده است. خریداران نوروزی ویلا برای تشخیص نیمه پنهان این بازار، باید ۱۰ اقدام پیش از معامله انجام دهند.

محدوده‌ای از بازار ملک که در ایام تعطیلات رسمی به‌خصوص نوروز، به تنها محل فعال برای نقل و انتقال تبدیل می‌شود، در عید ۹۴ دارای دو خطر بالقوه است که عدم اطلاع از آنها، می‌تواند خریداران را با تهدید مالی مواجه کند.

«زمین و ویلا در استان‌های شمالی» معمولا در ایام عید و تابستان رونق مقطعی پیدا می‌کند و دلالان این قسمت از بازار املاک با تبلیغات عجیب به لحاظ قیمت‌های فوق‌العاده نازل، شروع به توراندازی برای جذب خریدار می‌کنند.در بازار ویلاهای شمال، ویروس «ساختمان‌های غیرمجاز یا زمین‌‌های ممنوعه برای ساخت»، موضوع جدیدی نیست بلکه طی سال‌های اخیر وجود داشته و باعث مشکل‌تراشی در دوران پس‌از خرید ویلا برای مالکان شده است.
اما در عید۹۴ این ویروس به خاطر تحولاتی که امسال در بازار ویلا رخ داد، تشدید می‌شود.

امسال از یکسو «رکود دو ساله مسکن» در تهران، به بازار ویلاهای شمال انتقال یافت و باعث انجماد قیمت ملک در این مناطق شد و از سوی دیگر پدیده‌های مسموم «جنگل‌خواری، تغییرکاربری زمین‌های کشاورزی و ساخت‌وساز روی اراضی سبز» تحت تعقیب و پیگرد دستگاه‌های مختلف از جمله شورای عالی شهرسازی قرار گرفت.

این دو اتفاق، دو خطر بالقوه در بازار املاک شمال به وجود آورده که خطر اول فروش زمین و ویلا با قیمت حبابی و بالاتر از نرخ‌های رکودزده است و خطر دوم نیز فروش ویلاها و زمین‌های غیرقانونی و غیرمجاز خواهد بود.

در حال حاضر، حساسیت‌های قضایی و دولتی نسبت به ساختمان‌هایی که روی زمین‌های غیرمسکونی احداث شده‌اند، به شدت افزایش پیدا کرده است. این وضعیت در پی تاکیدات اخیر مقام معظم رهبری در سخنرانی هفته منابع طبیعی و اظهارات ایشان در خصوص ضرورت حفظ جنگل‌ها و برخورد با عاملان تخریب این اراضی، طی سال‌های آتی، باز هم تشدید خواهد شد.

به این ترتیب، فرضیه آن است که از سال آینده با هر نوع ساخت و ساز ویلا در اراضی غیرمجاز برخورد جدی خواهد شد.

با چنین چشم‌اندازی برای بازار املاک واقع در مناطق توریستی و سرسبز شمال، خریداران نوروز امسال باید جوانب لازم قبل از انجام معامله را رعایت کنند تا در تور ویلاهای یکبارمصرف –ویلاهایی که خریداران بی‌اطلاع، صاحب اول و آخر آن خواهند بود- نیفتند.

کارشناسان املاک ۱۰ راه اصلی برای تشخیص ناخالصی در بازار ویلا را به خریداران توصیه می‌کنند.

اولین اقدام، استفاده از مشاوره افراد محلی و ساکنان منطقه برای اطلاع از اوضاع بازار ویلاهای منطقه است.تجربه نشان داده، آن دسته از معاملاتی که در شهرهای شمالی با کمک بومی‌های منطقه، برای خرید ویلا انجام می‌شود، کمترین مشکل را متوجه خریدار می‌کند. افراد محلی، چون که منافعی در معامله ندارند، بهتر از دلالان ملک، می‌توانند ناخالصی– ویلاهای مشکل‌دار‌- را تشخیص بدهند.

اقدام دوم، رویت اسناد و مدارک زمین یا ویلا است. معتبرترین مدرک، سند محضری است اما از آنجا که غالب املاک مناطق شمالی، فاقد سند ثبتی هستند، مدرک جایگزین آن برای احراز مالکیت فرد فروشنده، یکسری اسناد صادر شده از سوی شورای شهر و روستای محل، بخشداری، دهداری و شهرداری این مناطق است که حتما باید به رویت خریدار برسد.

سومین اقدام، استعلام صحت و سلامت حقوقی و ملکی زمین یا ویلای مورد معامله است.توصیه می‌شود فرد خریدار، اسناد ارائه شده از سوی فروشنده را از طریق دو اداره راه و شهرسازی و منابع طبیعی استان، استعلام کند تا از عدم مغایرت زمین مذکور با حریم جنگل و اراضی طبیعی، اطمینان حاصل کند.

اقدام چهارم، پرس‌وجو از چندین بنگاه برای انتخاب بهترین ملک است.

کارشناسان اقدام پنجم را تشخیص قیمت منطقی و واقعی عنوان می‌کنند.نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد: قیمت ویلا و زمین در مناطق شمالی آنچنان نسبت به عید۹۳ افزایش پیدا نکرده است و در حال حاضر فروشنده‌ها عجله بیشتری برای معامله نسبت به خریداران دارند.

اقدام بعدی نیز لحاظ فاکتور «رکود» است به این معنی که خریداران نباید عجله در انجام معامله به خرج دهند.

اقدام هفتم، بی‌توجهی به برخی تبلیغات کهنه و غیرواقعی دلالان ملک است.

در بازار ویلاهای شمال، دلالان برای جذب آنی متقاضیان، اسامی برخی هنرمندان مشهور سینما و تلویزیون را تحت عنوان ساکنان ویلاهای یک محله خاص نام می‌برند تا اطمینان خریدار از بابت کیفیت و ارزش آن محل را به این شکل، جلب کنند! بنابراین دلالی‌های این چنینی نباید تاثیری بر انتخاب داشته باشد. اقدام هشتم نیز باز هم بی‌تفاوتی به شگرد دیگر دلالان باید باشد.

بعضی دلالان ویلا، قیمت‌های فوق‌العاده نازل برای فروش زمین و ویلا پیشنهاد می‌کنند که سطح آن گاهی اوقات از قیمت خودرو معمولی نیز کمتر است. این املاک می‌تواند مشکلات فراوانی داشته باشد.
دو اقدام آخر نیز توجه به موقعیت جغرافیایی املاک به لحاظ قرار داشتن در شهرک یا مشرف به کوه و دریا است که متناسب با موقعیت، قیمت ملک متفاوت خواهد بود.

رونق به ویلاها برمی‌گردد؟
به گفته فعالان بازار مسکن در استان مازندران شش ماهی است بازار ویلا و زمین در این استان دچار رکود شده و دلالان امیدوارند مسافران نوروزی رونق را به این بازار برگردانند اما خریداران باید چه نکاتی را برای خرید این ویلاها که گاهی قیمت پایین آنها حتی مسافرانی را که قصد خرید ملک ندارند وسوسه می‌کنند، در نظر بگیرند؟

کارشناسان ملک در این رابطه می‌گویند: در هر معامله‌ای باید چهار اصل رعایت شود تا حقوق مشتری ضایع نشود و کار به محکمه نکشد. طمع و رودربایستی نکردن، خواندن قرارداد و داشتن یک مشاور خوب در حوزه املاک می‌تواند بسیاری از مشکلات را در حوزه خرید و فروش ملک کاهش دهد.

آنها تاکید می‌کنند: در ایام عید مسافران زیاد با این تبلیغات روبه‌رو می‌شوند که ویلا ۲۵ تا ۳۰میلیون تومان یا ویلاهایی با ظاهری زیبا ۱۰۰تا ۱۲۵ میلیون تومان. خریداران طمع کرده و می‌گویند که این ملک قیمتش از یک ماشین ارزان‌تر است و آن را می‌خرند اما باید حتما هر ملکی خریداری می‌شود سند داشته باشد زیرا سند یعنی این ملک از نظر منابع طبیعی و شهرداری و... مشکلی ندارد اما ممکن است در صورت نداشتن سند رسمی پس از پایان ساخت، پایان کاری به آن تعلق نگیرد و نقل و انتقالات با مشکل روبه‌رو شود. از این نوع زمین‌ها که سندشان با مشکل روبه‌رو است در مناطق شمالی بسیار است.

کارشناسان هشدار می‌دهند؛ نباید تحت تاثیر سخنان فریبنده برخی مشاوران املاک قرار گرفت تا در آینده دچار مشکل نشد و قرارداد باید طوری تنظیم شود که همه جوانب در آن پیش‌بینی شود.

گروهی از کارشناسان در عین حال تاکید می‌کنند: زمین‌هایی که حتی مورد تایید شورای محل است نیز در بسیاری از مواقع خریداران را دچار مشکل می‌کند و تایید شورای روستا صرفا نمی‌تواند تضمینی برای بی‌مشکل بودن زمین باشد.وی در خصوص اینکه خرید ویلا به‌صرفه‌تر است یا خرید زمین و ساخت‌و‌ساز توسط شخص می‌گوید: اگر زمین دارای سند باشد و بعد به سلیقه خودمان بسازیم مطمئنا به‌صرفه‌تر خواهد بود اما اگر فوریتی برای خرید ویلا در شمال کشور داریم حتما باید به نوع مصالح و مقاومت آن توجه کنیم.

وی در خصوص پیش‌خرید ویلا در شهرک‌ها می‌گوید: حتما باید از مشاوران معتمد کمک گرفته شودزیرا در این نوع خریدها مشکلات زیادی برای غیر محلی‌ها ایجاد شده است.وی در خصوص افزایش قیمت ویلاها و زمین در شمال کشور می‌گوید همان رکودی که در تهران است در کل کشور هم وجود دارد. بنابراین قیمت زمین‌های شمال کشور افزایش آنچنانی نسبت به سال گذشته نداشته است.

مشاوران املاک محلی نیز سخنان این کارشناس مسکن را تایید می‌کنند. به گفته مشاوران املاک، آنچه در خرید و فروش ملک در مناطق شمالی کشور باید به آن توجه شود داشتن سند رسمی است.
بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» قیمت ویلاها در استان مازندران از ۴۵ میلیون تومان آغاز و تا بیش از ۵ میلیارد تومان هم ادامه دارد.

البته ویلاهایی در شهرهای رامسر، نوشهر و چالوس وجود دارد که به دلیل ویژگی‌های خاص بیش از ۵ میلیارد تومان نیز قیمت‌گذاری شده‌اند. اما به طور میانگین ویلایی با ۱۴۰ متر بنا و ۲۰۰ متر زمین که دارای سند رسمی است بین ۱۵۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

در استان مازندران زمین جنگلی دارای سند از متری ۲۶۰هزار تومان آغاز می‌شود و قیمت زمین‌های ساحلی بر اساس نزدیکی به ساحل از متری ۲۵۰ هزار تومان تا حدود یک میلیون تومان نرخ‌گذاری می‌شود.
مشاوران املاک در منطقه محمودآباد در خصوص افزایش قیمت زمین معتقدند: قیمت نسبت به سال گذشته افزایش چندانی نداشته و معاملات طی شش ماه گذشته کاهش داشته و بازار مسکن در رکود نسبی به سر می‌برد.

یکی از مشاوران املاک در منطقه چمستان در خصوص نکاتی که باید برای خرید ویلا یا زمین رعایت شود می‌گوید: سند قطعی و توجه به فرهنگ محل نکاتی است که باید مورد توجه قرار بگیرد. برخی از زمین‌ها یا ویلاها در محلات بومی‌نشین است که شاید مسافران تهرانی نتوانند جو موجود را تحمل کنند و هم برای مردم بومی آنجا مشکل‌آفرینی کنند و هم خود فضای موجود را تحمل نکنند.

وی در خصوص سند املاک گفت: از جمله اسناد معتبر در زمین‌های ساحلی سندهای خالصه است که این زمین‌ها معتبرترین سندها در مناطق شمالی است. برخی از زمین‌ها صاحبانشان در سال‌های گذشته از کشور خارج شده و کسانی که روی این زمین‌ها کار می‌کردند یا افرادی که از املاک مراقبت می‌کردند، پس از سفر صاحبان آنها با همکاری شوراهای محله، قولنامه‌ای املاک را به فروش رسانده که با بازگشت آنها بسیاری از خریداران دچار مشکل شدند زیرا سندها معتبر است و باید به صاحبان آنها بازگردانده شود.

بازار خرید و فروش زمین‌های شمالی کشور در دو فصل پررونق است؛ در تعطیلات نوروز و تابستان. حجم آگهی‌های فروش ویلاهای کوچک و بزرگ نیز افزایش پیدا می‌کند. یکی از دلالان فروش زمین‌های گیلان می‌گوید: زمین از متری ۸۰ هزار تومان تا ۶۰۰ هزار تومان بر اساس نزدیکی به ساحل نرخ‌گذاری می‌شود. هرچند زمین‌های ۸۰۰ هزار تا یک میلیون تومانی نیز در برخی سواحل وجود دارد. او قیمت زمین‌های جنگلی را نسبت به ساحلی مناسب‌تر می‌داند و می‌گوید: هزینه خرید ویلا در زمین ۲۰۰ متری با بنای ۱۲۰ متری در کنار ساحل، ۱۳۰ میلیون تومان است، اما ویلا در منطقه جنگلی، ۱۰۰ میلیون تومان هزینه خریدش خواهد شد.

به گفته وی ساخت و ساز در این منطقه از متری ۴۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان، بر اساس نوع و کیفیت مصالح به کار گرفته شده تمام می‌شود. در برخی آگهی‌های فروش، زمین‌های شمال کشور از تخفیف ۱۰ تا ۲۰ درصدی برای خریدهای نقد و حراج زمین در روزهای خاص برخوردار می‌شود.

یکی از فعالان بازار ویلا در استان گیلان می‌گوید: قیمت زمین در این منطقه بر حسب فاصله با دریا و داشتن سند، مجوز ساخت و گاز و آب و برق، قیمت‌گذاری می‌شود. اگر قیمت متری ۵۰۰ هزار تومان را تا ۲۹۰ هزار تومان پایین بیاورند، مطمئن باشید خود دلالان محلی زمین‌ها را می‌خرند و دیگر نیازی به فروش آنها به خریداران تهرانی نیست. برخی از زمین‌های این منطقه دارای سند تک برگی با مجوز ساخت هستند اما برخی دیگر دارای برگه شورایی‌اند. او ادامه می‌دهد: یکی از معیارهای قیمت ویلا در شهرک‌های شمالی بهره‌مندی از منظر دریا و جنگل است. یکی از مشاوران املاک محلی توصیه می‌کند اگر خریدار واقعی زمین یا ویلا در شمال کشور هستید حتما با یکی از دوستان و آشنایان محلی نیز در خصوص نرخ‌ها مشورت کنید. زیرا قیمت ملک در این مناطق برای محلی‌ها و پایتخت‌نشینان متفاوت است.