بازار مسکن در سال 91 به کدام سو خواهد رفت ؟

اين روزها بسياري از مردم از خود مي پرسند امسال بازار مسکن به کجا خواهد رفت؟ آيا عرضه واحدهاي مسکوني طرح مسکن مهر مي تواند جلوي رشد قيمت ها را بگيرد؟ اجراي مرحله دوم طرح هدفمند کردن يارانه ها چه تاثيري بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟

بر اين اساس به بررسي راهکارهاي وزارت مسکن در سال جاري براي کنترل قيمت ها در اين بازار مي پردازيم. در برنامه وزارت راه و شهرسازي براي سال جاري قرار است 150 هزار واحد مسکوني طرح مسکن مهر تحويل متقاضيان شود.

علاوه بر آن مجموعه‌اي از واحدهاي مسکوني در نقاط مشخصي از شهر تهران روي زمين‌هاي دولتي با مشارکت انبوه‌سازان احداث شود که قيمت اين واحدها کمتر از قيمت ساير واحدهاي مسکوني موجود در تهران است.

در نهايت برنامه سوم عرضه مناسب واحدهاي در حال ساخت مي باشد. اما نکات مبهم و انتقاداتي که مي توان به 3 برنامه وزير راه و شهرسازي وارد کرد عبارت است از:

 1- درباره واحدهاي طرح مسکن مهر با وجود تلاش هاي درخور تحسين و راه اندازي برخي واحدها هنوز آب، برق و گاز اين واحدها تامين نشده است و اقدامات ضرب الاجلي که با همکاري وزارت نيرو انجام شده به سرانجام قابل قبولي نرسيده است.

اين در حالي است که شنيده شده در يکي از پروژه هاي مسکن مهر به علت اختلافات مالي، برخي پيمانکاران شروع به پس گرفتن واحدهاي ساخته شده از ساکنان نموده اند.

اين گونه موارد در صورت صحت حتي در ابعاد کوچک اعتبار اين طرح بزرگ را کاملا زير سوال مي برد. هم چنين گزارش ها حاکي از آن است که بعضي از انبوه سازان طرح مسکن مهر به مشکلات مالي برخورده اند.

افزايش قيمت دلار در سال گذشته و خواست وزارت راه و شهرسازي براي انجام اين طرح به ازاي هر متر مربع 300 هزار تومان به بسياري از پيمانکاران فشار وارد کرده است.

 2- در مورد ساخت واحدهاي مسکوني در نقاط داخلي شهر تهران و عرضه آن پايين تر از ميانگين قيمت منطقه انتقادات بسيار جدي به اين طرح وارد است. وزير راه و شهرسازي هدف اين طرح را افزايش توليد و عرضه مسکن با هدف حمايت از حقوق مصرف‌کنندگان واقعي و مديريت بازار مسکن بيان کرده، اما اين کار دخالت مستقيم دولت در امر قيمت گذاري ها است.

تجربه نشان داده است که هر وقت دولت ها به اين نحو وارد بازار شده اند به جز اختلال نتوانسته اند کار ديگري را از پيش ببرند. نکته بعدي اينکه ارائه خانه ارزان قيمت فقط براي صاحب خانه مقرون به صرفه تمام مي شود و او مي تواند اين خانه را به قيمتي بالاتر و به قيمت ميانگين منطقه به ديگران بفروشد. به نظر هنوز وزارت راه و شهرسازي به اشتباه عملياتي اين طرح و لزوم اصلاح آن فکر نکرده است. نکته جالب توجه بعدي اين است که هم اکنون بعضي از نهادهاي دولتي براي اين واحدها نقشه کشيده اند و قصد دارند تعدادي از اين واحدها را براي کارمندان خود تملک کنند.

 با اين توصيف اين کار درمان نيست بلکه در کوتاه مدت به منزله يک مسکن (آرام کننده) است که در بلندمدت باعث بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا مي شود. بر فرض که اين طرح نيز اجرا شود تا زماني که واحدهاي مسکوني آن آماده تحويل شود حداقل يک سال زمان لازم است و نمي تواند بر وضعيت بازار مسکن در سال جاري تأثير بگذارد.

در مورد طرح سوم نيز ابعاد آن را وزير راه و شهرسازي هنوز مشخص نکرده است. در حالي که دولت در سال‌هاي گذشته تلاش جدي براي کنترل قيمت ها در بازار مسکن داشته است اما دخالت هاي بي جا و مستقيم دولت باعث شده اين هدف از مسير اصلي خود منحرف شود. هم اکنون بعد از چند سال از اجراي طرح هاي مختلف کنترل قيمت مسکن، قيمت ها به راحتي و با تغييراتي در وضعيت اقتصادي در اين بازار دستخوش تغيير مي شوند. از سوي ديگر مرحله دوم هدفمند کردن يارانه‌ها در نهايت بايد اجرا شود. اين امر مي تواند تورم را بيش از پيش افزايش دهد.

 اين مورد به همراه افزايش حجم نقدينگي کشور و پول در دست مردم به واسطه دادن يارانه نقدي و افزايش آن در سال جاري، موجب بالا رفتن سطح عمومي قيمت ها در جامعه به دليل افزايش قيمت توليد و خدمات مي شود. در اين زمان بسياري از مردم ترجيح مي دهند پول خود را به جاي سرمايه گذاري در بانک يا اوراق مشارکت، در ساير بازارها سرمايه گذاري يا هزينه کرده چرا که حداقل ارزش زماني پول خود را حفظ کنند. در اين زمان تقاضا براي کالاها بالا مي رود.

 اين يکي از دلايل اصلي بر هم خوردن بازار دلار و سکه در سال گذشته بود. براي اينکه اين مساله درباره بازار مسکن کاملا قابل درک باشد به توضيح بيشتر اين موضوع مي پردازيم. همانطور که همه مي دانند قيمت تابعي از عرضه و تقاضا است. براين اساس افزايش قيمت موجب کاهش تقاضا مي شود.

 افزايش قيمت مسکن، کساني را که مالک مسکن هستند از خطر کاهش ارزش دارايي در قبال تورم مصون نگه مي دارد. رشد قيمت مسکن به ميزاني بيشتر از تورم، ثروت خانوارهاي صاحب مسکن را افزايش داده و ميل نهايي به مصرف آن ها را افزايش مي دهد.

اما در اقتصاد مسکن علاوه بر دو نکته قبلي اين نکته نيز به تجربه ثابت شده است که ممکن است با افزايش قيمت تقاضا نيز افزايش يابد. اين مساله براي بازار دلار و سکه در سال گذشته به وضوح قابل ديدن بود. آن چه براساس دانش اقتصاد مسکن ثابت شده اين است که سرمايه گذاري در بازار مسکن تابع قيمت است نه علت آن.

پس اگر به هر دليلي قيمت در بازار مسکن با افزايش روبرو شود سطح سرمايه گذاري و ورود نقدينگي کشور به اين بازار بيش از پيش خواهد بود. لذا لازم است که مسئولان و در راس آن وزارت راه و شهرسازي اقداماتي اساسي تر در اين حوزه انجام دهند تا اين بار افزايش لجام گسيخته قيمت ها گريبانگير بازار مسکن کشور نشود.