افزایش درگیری فسخ قراردادهای مسکن

برخي مواقع كار به جايي مي‌رسد كه فروشنده و خريدار با يكديگر دعواي فيزيكي يا لفظي پيدا مي‌كنند زيرا خريدار پول‌هاي خود را روي هم مي‌گذارد و در اين شرايط سعي مي‌كند خانه‌اي بخرد اما فروشنده در لحظه پاياني تمام نقشه‌هاي او را بر باد مي‌دهد/كسي كه در اين ميان بيش از همه ضرر مي‌كند خريدار است

به گزارش انتخاب به نقل از اقتصادایران آنلاین، اتفاقي كه آن‌را «ركود تورمي» در بازار مسكن مي‌نامند قفلي به معاملات خريد و فروش زده‌‌است. قفلي كه هنوز گشايشي بر آن پيدا نشده و گفته مي‌شود كه گراني روز به روز مسكن كليدش را بلعيده است. بنابراين اين روزها خريداران مسكن با دست‌هايي خالي از «كليد گشايش اين قفل تورمي» به بنگاه‌هاي املاك مي‌روند و بدون اينكه سند خريدي امضا كرده‌ و حتي يك متر خانه خريده باشند از آن خارج مي‌شوند.
 
 دليلش هم چيزي به جز شانه‌خالي كردن مالكان از فروش خانه‌هاي خود نيست. چيزي كه عيان است اين است كه فروشندگان خود را قرباني شرايطي مي‌دانند كه آنها را به اينجا كشانده است. سوال اينجاست كه تا چه زماني خريداران و فروشندگان با دست‌هاي خالي از بنگاه‌هاي املاك خارج مي‌شوند و قفل خريد و فروش مسكن چه وقت باز مي‌شود؟ پيش از پاسخگويي به اين سوال اما بايد به اين موضوع پرداخت كه بروز «ركود تورمي» در بازار مسكن پيامد چه شرايطي‌است؟
 
كارشناسان، نمايندگان مجلس و سردمداران بنگاه‌هاي املاك هر كدام در تشريح دليل بروز «ركود تورمي» در بازار راه متفاوتي دارند اما عموما در انتها به يك نتيجه مي‌رسند. آن هم اينكه بازار مسكن از نفس افتاده‌است و نياز به احيايي دوباره دارد. احيايي كه هر چقدر زمان آن عقب بيفتد بازار مسكن بيش از پيش در ركود و تورم و انتظار فرو مي‌رود.
 
ركود انتظاري از كجا آمد؟
بازار مسكن از سال پيش تاكنون درگير افزايش قيمت‌هاي افسارگسيخته‌اي بود. اين شرايط تا جايي‌ادامه پيدا كرد كه سخن از «ركود تورمي» به ميان آمد. ركود تورمي شرايطي بود كه در آن افزايش قيمت مسكن موجب كاهش معاملات مسكن در بازار شده بود. در چنين شرايطي اما خبر از «ركود انتظاري» نبود تا رئيس‌اتحاديه مشاورين املاك كشوري چند ماه پيش در گفت‌وگويي از واژه ركود انتظاري براي توضيح شرايط بازار مسكن استفاده كرد. او بروز چنين شرايطي را مخلوق افزايش نرخ ارز و نوسان قيمت در ديگر كالاهاي مورد نياز مردم دانسته بود.
 
رئيس‌اتحاديه مشاورين املاك كشوري در تعريف اين واژه گفته بود: زماني كه قيمت ارز و ديگر كالاهاي اساسي افزايش پيدا مي‌كند و در مرحله بي‌ثباتي قرار مي‌گيرد صاحبان و فروشندگان ملك از فروش واحدهاي خود كناره‌گيري مي‌كنند و حتي در بنگاه و سربزنگاه هم معامله را فسخ مي‌كنند تا يك‌وقت ضرر و زياني متوجه آنها نشود.
 
از سوي ديگر مصطفي‌قلي خسروي چندي پيش در گفت‌وگو با يك خبرگزاري از شكوفايي بازار مسكن در سال ۹۲ و ۹۳ سخن گفته و سال آينده را سال اميدواركننده‌ براي مسكن دانسته است. اين سخن او اما دستمايه مخالفت برخي كارشناسان و حتي بنگاه‌داران املاك شد. زيرا پيش‌بيني‌هاي كارشناسان درست برعكس خسروي رئيس اتحاديه مشاورين املاك كشوري‌است. مسلما سال آينده در شرايطي مي‌تواند اميدواركننده باشد كه ركود انتظاري و پس از آن ركود تورمي از بازار مسكن رخت‌ بربندد و نه اينكه در سال آينده هم شاهد افزايش قيمت‌هاي افسارگسيخته باشيم. اين موضوع اما دقيقا اتفاقي‌است كه كارشناسان مسكن نسبت به آن هشدار مي‌دهند.
 
سال ۹۲ سال خطرناك بازار مسكن
بيت‌الله ستاريان كارشناس بازار مسكن اولين كسي‌است كه برخلاف سخنان مصطفي‌قلي خسروي از خطرناك بودن سال آينده براي بازار مسكن سخن گفته است. اين كارشناس مسكن نه تنها سال آينده را براي بازار مسكن اميدواركننده نمي‌داند بلكه از خطراتي سخن مي‌گويد كه در كمين بازار مسكن سال ۹۲ نشسته‌اند.
 
او در توضيح «ركود انتظاري» حال حاضر در بازار مسكن گفت: افزايش نرخ ارز و در پي آن افزايش قيمت در ديگر كالاها، از خوراكي گرفته تا خودرو معاملات مسكن را به جايي رساند كه همه را به نوعي در تعليق نگه داشته‌است. ستاريان ادامه داد: بايد توجه داشت در حال حاضر بازار براي خريد وجود دارد اما بازاري براي فروش موجود نيست و همين موضوع باعث ركود در معاملات مسكن شده‌است. وي در تشريح اينكه به چه دليل معاملات مسكن در انتظار قرار دارد گفت: فروشندگان در چنين وضعيتي منتظر اين هستند كه ببينند اين نوسانات قيمتي، براي مثال در بازار ارز، چه زماني تاثيرش را بر بازار مي‌گذارد.
 

 

 
او دليل اين انتظار را كشش فروشندگان و صاحبان ملك به فروش خانه‌ها با قيمت‌هاي بالاتر دانست و افزود: در چنين فضايي هر فردي براي حفظ مال و ارزش پول خود سعي مي‌كند از معاملاتي كه ممكن است ضرر حتي اندك در پي داشته باشد صرف‌نظر كند. زيرا نگه‌داشتن يك دارايي بسيار به‌صرفه‌تر از فروش آن در يك شرايط نامتعادل به حساب مي‌آيد. اين كارشناس مسكن خاطرنشان كرد: نوسانات ارزي هميشه تاثيرات خود را در طول ۶ ماه بر بازار مسكن مي‌گذارند و اكنون هر چه پيش‌تر مي‌رويم شاهد تاثيرگذاري بيشتر نوسانات ارزي بر بازار مسكن هستيم. ستاريان يادآور شد: اوايل سال آينده، يعني سال ۹۲ احيانا ما شاهد وقوع مرحله آخر نوسانات ارزي در بازار هستيم و اين يعني سال آينده مي‌تواند سال خطرناكي براي بازار مسكن باشد. زيرا اين نوسانات مي‌تواند منجر به افزايش قيمت‌هاي تازه‌اي شود كه قابل مقايسه با افزايش قيمت‌هاي سابق در بازار مسكن نيست.
 
اين كارشناس مسكن اما در پاسخ به اين سوال كه چه زماني مي‌توان اميدوار به باز شدن قفل معاملات مسكن بود گفت: زماني كه چرخش نقدينگي از بازار طلا و ارز به بازار مسكن اتفاق بيفتد و قدرت خريد هم كمي بالاتر رود مي‌توان اميدوار به باز شدن قفل معاملات مسكن و جوش خوردن معاملات بود.
 
نيازمند ثبات داخلي و خارجي هستيم
ثبات اقتصادي خارجي و داخلي اما موضوع ديگري‌است كه برخي كارشناسان به آن اشاره مي‌كنند. كمال اطهاري يكي از كارشناساني‌است كه ايجاد ثبات در اقتصاد و حتي سياست‌ كشور را تنها راه چاره احياي معاملات در بازار مسكن مي‌داند. او در گفت‌وگو با «تهران‌امروز» گفت: اساسا اكنون بازارهاي مختلف ما از جمله بازار مسكن نيازمند تنش‌زدايي داخلي و خارجي است و كليد گشايش معاملات مسكن هم چيزي جز اين موضوع نيست.
 
وي با اشاره به تنش‌هاي اقتصادي در داخل و خارج كشور تصريح كرد: زماني كه شرايط اقتصادي خاص باشد مردم بيشتر به سمت سرمايه‌هايي با قدرت نقدشوندگي بالا كشيده مي‌شوند تا بتوانند در زمان مقتضي سرمايه‌هاي خود را به سرعت به پول تبديل كنند. اطهاري در اين ميان از واژه «نقدينگي غيرريالي» سخن به ميان آورد و گفت: اكنون ما با سيلي از نقدينگي غيرريالي يا نقدينگي ارزي طرف هستيم. از سوي ديگر تورمي حدود ۲۴ درصدي هم داريم كه تاثيرات افزايشي خود را بر بازار مسكن خواهد داشت. در اين شرايط نگهداري ريال يا خريد مسكن آنچنان به صرفه نيست. زيرا كالايي مثل مسكن به هيچ عنوان قدرت نقدشوندگي بالايي ندارد و در شرايطي كه ذكر شد به كار مردم نمي‌آيد.‌
 
اين كارشناس مسكن ايجاد ثبات و تنش‌زدايي اقتصادي در داخل كشور را بسيار مهم تلقي و عنوان كرد: زماني كه اوضاع اقتصادي مساعد شود بار ديگر مردم ارز يا طلاهاي خود را خواهند فروخت و آنرا در ديگر بازارهاي ديربازده نظير مسكن سرمايه‌‌گذاري خواهند كرد. در چنين شرايطي مي‌توان به باز شدن قفل معاملات مسكن اميدوار بود و در غير اين ‌صورت نمي‌توان اميدي به احياي زودهنگام وضعيت بازار مسكن داشت.
 
مشاورين املاك چه مي‌گويند؟
در عين حال مشاورين املاك اصلي‌ترين افرادي هستند كه به‌هم خوردن معاملات مسكن را به طور روزانه مشاهده مي‌كنند و از نزديك با فروشندگان و خريداران در ارتباطند.

اشتري يكي از مشاورين املاك غرب تهران در اين خصوص به «تهران‌امروز» مي‌گويد: ما تقريبا هر روز يك يا دو فروشنده ملك داريم كه در لحظه‌هاي پاياني معامله را با خريدار فسخ مي‌كنند و از فروش خانه خود كناره‌‌گيري مي‌كنند. او حتي به درگيري‌هاي دو طرف معامله با يكديگر اشاره كرده و مي‌گويد: حتي برخي مواقع كار به جايي مي‌رسد كه فروشنده و خريدار با يكديگر دعواي فيزيكي يا لفظي پيدا مي‌كنند زيرا خريدار پول‌هاي خود را روي هم مي‌گذارد و در اين شرايط سعي مي‌كند خانه‌اي بخرد اما فروشنده در لحظه پاياني تمام نقشه‌هاي او را بر باد مي‌دهد.
 
اشتري بازنده اصلي اين اتفاقات را مصرف‌كننده يا خريدار مسكن مي‌داند و خاطرنشان مي‌كند: كسي كه در اين ميان بيش از همه ضرر مي‌كند خريدار است زيرا قيمت مسكن گاهي هفته‌اي افزايش پيدا مي‌كند و خريدار هرچقدر در خريد ملك تاخير داشته باشد از ارزش پول او در مقابل مسكني كه تلاش براي خريد آن دارد كاسته مي‌شود. با اين وجود فروشنده هيچ‌گاه ضرر نمي‌كند!

يك مشاور املاك در مناطق مركزي تهران هم با تاييد قفل معاملات بر بازار خريد و فروش مسكن مي‌گويد: شرايط اقتصادي كشور و افزايش قيمت‌هايي كه داشتيم بسياري از فروشندگان، به غير از فروشندگاني كه به پول احتياج دارند را از معامله مسكن‌هاي خود باز داشته‌است.
 
اين مشاور املاك در كنار ضرر و زيان خريدار جايي هم براي خود باز مي‌كند و مي‌گويد: همانطور كه فسخ شدن يك معامله به ضرر خريدار تمام مي‌شود مشاورين املاك هم در اين ميان ضرر مي‌كنند. زيرا سود ما در جوش خوردن معاملات است. به همين خاطر به هر دليلي وقتي معامله‌اي انجام نشود از سود ما هم به طور چشمگيري كاسته خواهد شد و اين به ضرر مشاورين املاك است.