روزنامه اینترنتی فراز نوشت: سرانجام پس از جدل‌های طولانی و گسترده، زمینه سازی برای ورود املاک به بازار سرمایه، رنگ و بوی جدی‌تری به خود گرفت. خبر اطلاعیه عرضه نخستین ملک در بورس کالا حالا بحث‌ها درباره ورود املاک به بازار بورس را داغ‌تر از قبل کرده است. اما در این بازار قرار است چه اتفاقی رخ دهد و چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟
عرضه ملک در بورس کلید خورد
پس از سال‌ها بحث عرضه املاک و مستغلات در بازار سرمایه که طی سال‌های قبل به راه‌اندازی بازار فرعی بورس کالا منجر شد، سرانجام اطلاعیه عرضه نخستین ملک در بورس کالا منتشر شد.
به گزارش ایرنا، براساس مواد ۱۶ و ۱۷ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور کلیه بانک‌ها و موسسات اعتباری موظف شدند بخشی از اموال خود اعم از منقول، غیرمنقول و سرقفلی را که به تملک آن‌ها و شرکت‌های تابعه آن‌ها درآمده است و به تشخیص شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مازاد است، واگذار کنند. همچنین در این قانون بر استفاده از سازوکار بورس کالای ایران در این حوزه نیز تاکید شده است. در همین راستا شرکت عمران شهر جدید پردیس پس از پذیرش یک باب واحد تجاری در بورس کالای ایران، این واحد را در تاریخ ۲۹ مرداد ماه جاری به ارزش پایه بیش از ۱۰ میلیارد و ۶۳۹ میلیون ریال در بازار فرعی عرضه می‌کند.
این خبر اما در حالی جدی‌ترین گام برای ورود املاک به بازار سرمایه محسوب می‌شد که جدی‌تر شدن ماجرا به حدود یک ماه پیش باز می‌گشت. در ۱۰ تیرماه ۱۳۹۹ بود که فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد در نشستی که با فعالان بازار سرمایه داشت، از راه اندازی بورس املاک و مستغلات در هفته جاری خبر داد و گفت: بسیاری از سازمان‌ها، همچون بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، تأمین اجتماعی و دانشگاه آزاد اعلام آمادگی کردند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند.
یک روز بعد از این صحبت های وزیر اقتصاد یعنی در یازدهم تیرماه سال جاری، علی صحرایی، مدیرعامل بورس تهران در شبکه خبر طی صحبت هایی از جزئیات بورس مسکن گفت و ادامه داد: بورس املاک و مستغلات به عنوان پنجمین بورس کشور به زودی راه اندازی خواهد شد. وی افزود: هدف از راه اندازی بورس املاک و مستغلات، اطمینان خاطر از پروژه‌های انبوه سازی در فروش مسکن است. نهادهای عمومی مانند بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) اراضی زیادی در اختیار دارند. از سوی دیگر انبوه سازان پر قدرتی در کشور داریم که نیاز به منابع نقدینگی دارند. همچنین نقدینگی خُرد هم در دست مردم زیاد است که با راه اندازی این بورس، منابع مالی خُردِ در اختیار مردم، به پروژه‌های انبوه سازی متصل می‌شود.
همچنین معاون وزیر راه و شهرسازی، امیرمحمود غفاری نیز با اعلام خبر عرضه املاک، اراضی و مستغلات این وزارتخانه در بورس کالای ایران برای نخستین بار اظهار کرد: عرضه ۷ عدد از واحدهای تجاری متعلق به شرکت عمران شهر جدید هشتگرد در مرحله بعدی عرضه در بورس کالا قرار دارد که فرآیند اجرایی آن در حال نهایی شدن است.
بورس املاک چیست؟
به نوشته دنیای اقتصاد، سرانجام با با انتخاب اعضای هیات موسس، بورس املاک به‌عنوان پنجمین بورس ایران متولد شد. بازاری به ارزش ۵ هزار میلیارد تومان که قرار است بستر اصلی معاملات و سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات باشد تا دولت، نهادهای عمومی، بانک‌ها و بخش خصوصی بتوانند دارایی‌های خود را با سهولت بیشتری در این بازار دادوستد کنند. تسهیل فرآیند تامین مالی احداث واحدهای مسکونی و امکان تعریف ابزارهای مالی برای حمایت از بازار املاک از دیگر مزایای این بورس جدید است. صبح روز چهارشنبه ۱۸ تیرماه، نخستین نشست هیات موسس بورس املاک ایران با حضور ۳ تن از اعضای شورای بورس در محل تالار بورس کالای ایران برگزار شد. همچنین قرار است مجمع عمومی موسسان شرکت بورس املاک ایران ۳۰ تیرماه جاری برگزار شود. همچنین در این بورس، امکان داد و ستد املاک موجود، پیش‌فروش مسکن به شیوه‌های مختلف، تامین مالی شرکت‌های سازنده و عرضه املاک مازاد دولت و بانک‌ها فراهم شود. اگرچه هم‌اکنون امکان دادوستد املاک و برخی ابزارهای مالی در بورس کالا و فرابورس وجود دارد ولی موانع جدی پیش‌روی این معاملات وجود دارد که در نهایت به ایده تشکیل یک بورس مسکن برای املاک و مستغلات منجر شد که بتوان ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی غیرمنقول را در این بازار توسعه داد.
شاه چراغی، رئیس هیات مدیره بورس کالا به ۳ رکن اصلی در بورس مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: مالک زمین (به‌عنوان زیرساخت اصلی احداث واحدهای مسکونی) سرمایه‌گذار و شرکت‌های دارای توان فنی و مهندسی (بخش خصوصی) ۳ رکن اصلی بورس مسکن خواهند بود و در این بازار با همکاری و تعامل این ۳ بخش می‌توان به رونق معاملات و حمایت از بخش واقعی تولیدی در بازار مسکن خوشبین بود. شاه چراغی همچنین در پاسخ مجری صدا و سیما مبنی بر چگونگی امکان خانه دار شدن سهامداران در این ساز و کار گفته: «مالک زمین، سهامدار و پیمانکار در سرمایه مشارکت می‌کنند و بر اساس قیمت کارشناسی، ورقه سهام در اختیار آن‌ها قرار می‌گیرد و پس از پایان کار، سهامدار بر اساس متراژ می‌تواند مالک شود یا سهم را واگذار کرد.»
صفاری، کارشناس اقتصادی نیز درباره ساز و کار این معاملات به ایسنا می‌گوید: «این مدل‌های معاملاتی برای مسکن در دنیا نیز مرسوم است و در بورس کالا نیز لازم است برای هر ملک، اطلاعات مربوط به قیمت فروش، جزییات سال ساخت و پروانه ساخت، عکس های داخل و خارج ملک و دیگر مشخصات را به صورت کامل در قالب اطلاعیه پذیرش منتشر کرد تا همه از جزییات آن مطلع شوند.»
مقامات و کارشناسان چه می‌گویند؟
با نگاهی در رسانه‌های اقتصادی، خیلی زود متوجه می‌شویم که بازار موافقان و مخالفان این طرح، حسابی داغ است. از ناکارآمدی ایده و اتلاف منابع تا بهبود اوضاع مسکن و کاهش قیمت. برخی نیز در این میان نظر متعادل‌تری دارند و صرفا به شفافیت معاملات مسکن اشاره کرده و معتقدند قرار نیست ورود املاک به بورس، معجزه‌ای در بازار مسکن باشد.
چراغی، عضو شورای عالی بورس، بر این باور است که بورس املاک و مستغلات این توانایی را دارد که به بازار مسکن شفافیت ببخشد و عرضه و تقاضا را در محیطی رقابتی مدیریت کند. رئیس هیات مدیره بورس کالای ایران، یادآور می‌شود: در شرایط حساس کنونی، باید از فرصت‌های به وجود آمده استفاده کرد و این حجم بالای از نقدینگی در سطح جامعه را به سمتی سوق دهیم که منافع کشور را تأمین کند. بدون شک بازار سرمایه این توان را دارد که شفافیت را در معاملات مسکن ایجاد و از اطلاع‌رسانی‌های نادرست در این محیط ممانعت کند.
حسین سلاح ورزی، نائب رئیس اتاق بازرگانی ایران و عضو شورای عالی بورس در نشست آسیب شناسی بورس املاک و مستغلات با اشاره به این موضوع که راه‌اندازی این بورس فرصتی برای سامان بخشیدن و شفاف‌سازی در حوزه مسکن و ساختمان است، افزود: بازار سرمایه این توانایی را دارد تا ابزارهای تأمین مالی در حوزه املاک و ساخت پروژه‌های بزرگ را تعریف کند و موجب شود مردم با اطمینان بیشتری در ساخت این طرح‌ها مشارکت کنند.
البته وزیر راه و شهرسازی معتقد است که عرضه مسکن در بورس امری پیچیده است و امر ساده‌ای نیست که سریع انجام شود. او طی مصاحبه‌ای در هفته گذشته با اشاره به طرح پیش‌فروش متری مسکن در بورس با بیان اینکه صندوق سرمایه‌ای زمین و مسکن را شکل داده و با بورس هم مذاکره کرده‌ایم تا مردمی که نیازمند خانه نیستند اما علاقه‌مند هستند در صنعت زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند، بتوانند منابع خود را به سهم و سهام تبدیل کنند، تصریح کرد: امیدواریم این طرح به زودی به نتیجه برسد.
به گزارش نبض بورس؛ سید روح الله حسینی مقدم، عضو شورای عالی بورس نیز می‌گوید: «اگر کمک کنیم این بورس شکل بگیرد، تامین مالی‌ها برای تولید مسکن توسط همین شرکت‌های شناسنامه دار و متخصص به راحتی صورت خواهد گرفت.» حسینی مقدم در ادامه تاکید کرد: این بازار ذینفعان مختلفی خواهد داشت؛ از جمله دولت، انبوه سازان مسکن، بانک‌ها و نهادهای دولتی دارای املاک مازاد، بانک‌های تخصصی حوزه مسکن، شرکت‌های ساختمانی تولیدکننده مسکن و حتی سازمان‌ها و نهادهای ارائه دهنده خدمات شهری مانند آب و فاضلاب از بازیگران این بازار خواهند بود.
علی اسلامی بیدگلی، کارشناس اقتصاد نیز در خصوص بورس مسکن و املاک گفت: می‌توان به کلیت مکانیزم بورس برای معاملات مسکن و املاک خوشبین بود زیرا این سیاست باعث شفاف سازی و گردش معاملات در حوزه املاک می شود. او البته در ادامه گفت: بهتر است که وزیر اقتصاد زمانی که از راه اندازی بورس مسکن خبر می‌دهد یک طرح توجیهی جهت راه اندازی بورس مستقل املاک و مسکن نیز اعلام نماید. اما من همچنان معتقدم که راه‌اندازی یک بورس جدید برای مسکن و املاک اصلا منطقی نیست.
مدیرعامل بورس تهران، نیز با بیان اینکه راه اندازی بورس املاک و مستغلات می‌تواند هزینه‌های انبوه سازی را کاهش داده و بازار ساخت و ساز را به یک بازار شفاف تبدیل کند، ادامه داد: با ایجاد بورس مسکن، امکان خرید متری مسکن متناسب با بودجه خانوارها فراهم می‌شود؛ همچنین امکان وثیقه گذاری سهام عدالت برای دریافت وام‌های خرید نیز در این بازار و نیز امکان اجرای فرآیند اجاره به شرط تملیک در پروژه‌های انبوه سازی پیش بینی شده است. به گفته صحرایی در بورس املاک، امکان خرید و فروش امتیاز تراکم، پروانه ساختمانی، حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن و دیگر امتیازات مرتبط با بخش مسکن برای تأمین مالی سازمان‌های مرتبط قابل معامله به صورت شفاف وجود دارد.
با بررسی تمامی استدلال‌های مخالف و موافق ورود املاک به بورس، به نظر می‌رسد این ساز و کار اگرچه ممکن است باعث شفافیت بیشتر معاملات شود اما بعید به نظر می‌رسد تا راه حلی برای مشکلات ساختاری آشفته بازار مسکن در کشور باشد.
