بازار مسکن در سالهای گذشته شاهد تغییرات و نوسانهای بسیاری بوده است. این تغییرات تحت تاثیر عوامل مختلفی رخ میدهند. مسکن و ملک هم یکی از اقلام سرمایهگذاری محسوب میشوند و هم مستقیما در کیفیت زندگی مردم تاثیر میگذارند. به همین دلیل بسیاری از کارشناسان در مورد وضعیت بازار مسکن به پیشبینی میپردازند. در ادامه به بررسی و جمعبندی پیشبینیها در مورد نوسانات قیمت مسکن در ماههای آخر سال میپردازیم و وضعیت خرید آپارتمان در تهران و شهرهای دیگر را بررسی میکنیم.
یکی از عواملی که بر قیمتها و تعداد معاملات در بازار مسکن تاثیر میگذارد، تغییر فصل است. این مسئله را نمیتوان به عنوان رونق بازار مسکن در نظر گرفت. با افزایش تعداد معاملات در این ماهها نمیتوانیم تصور کنیم که بازار مسکن از دوران رکود خود خارج شده است. به صورت سنتی تعداد معاملات در فصلهای پاییز و زمستان کاهش مییابد و با نزدیک شدن به نوروز، تعداد جابهجاییها بیشتر میشود.
برای مثال، تعداد معاملات خرید آپارتمان در اصفهان در ماههای آخر سال بیشتر میشود. همچنین در این ماهها شاهد افزایش تعداد متقاضیان خرید آپارتمان در زنجان نیز هستیم. در حال حاضر بسته به منطقه مورد نظر متقاضیان خرید آپارتمان در زنجان باید برای هر متر مربع مبلغی در حدود یک و نیم تا چهار و نیم میلیون تومان بپردازند. با افزایش تعداد متقاضیان، قیمت خرید آپارتمان در اصفهان نیز بیشتر میشود.
تاثیر تغییر فصل بر قیمت مسکن در تمامی شهرها دیده میشود. مثلا با نزدیک شدن به فصل بهار، میزان خرید آپارتمان در شیراز نیز بیشتر میشود. در واقع اعتقاد به خوشیمن بودن و همچنین علاقه به تغییر خانه و نوسازی در آستانه عید باعث بالا رفتن تعداد معاملات خرید آپارتمان در شیراز میشود و به همین دلیل تا حدودی شاهد افزایش قیمتها در این شهر خواهیم بود.
نکته مهم دیگر تاثیر متقابل بازارهای مختلف است. بنابراین اگر قصد ورود به بازار مسکن را دارید، باید بدانید قیمت ملک تحت تاثیر موارد متعددی است. یکی از این عوامل را میتوان نرخ سود بانکی دانست.
سال گذشته نرخ سود بانکی کاهش یافت و به همین علت کارشناسان پیشبینی کردند مردم سرمایههای خود را از سپردههای بانکی به سمت بازارهای زودبازده مثل سکه، ارز و سهام منتقل کنند و سپس به سراغ بازار مسکن بروند. مطابق پیشبینیها واریز سرمایهها به بازار مسکن به آرامی و به تدریج صورت گرفت و در ماه دی سال گذشته، وضعیتی در این بازار ایجاد شد که به آن پیشرونق گفته میشود. در این مرحله قیمت ملک با شیبی ملایم افزایش یافت.
رونق اندک بازار مسکن ادامه داشت تا زمانی که بازار ارز و سکه دچار تلاطمی ناگهانی شد. به عنوان نتیجه طبیعی این تغییر، بازار مسکن نیز آشفته شد و قیمتها جهشی بیسابقه پیدا کردند زیرا طبیعتا مردم میخواهند از املاک و سرمایههای خود در مقابل بالا رفتن قیمت ارز و کاهش ارزش پول ملی دفاع کنند.
حتی با وجود این جهش قیمت و میانگین تقریبا شش میلیون برای هر متر مربع، آمارها نشان میدهند میزان معاملا در اردیبهشت 97 نسبت به اردیبهشت سال گذشته، ۱۶.۳ درصد رشد داشت.
افزایش تعداد معاملات و افزایش قیمت، نشان میداد که بازار مسکن در حال ورود به دوران رونق است اما این پایان ماجرا نبود. جهشهای قیمتی ادامه پیدا کردند تا زمانی که در مرداد امسال قیمت مسکن نسبت به سال گذشته 62 درصد افزایش یافت. این آغاز دوره رکود مسکن بود.
در چنین شرایطی، تعداد خرید و فروش کاهش یافت اما بازار اجاره آپارتمان در تهران گرم شد. در حقیقت افراد بسیاری ناچار شدهاند رویای خرید خانه در پایتخت را برای مدت نامعلومی فراموش کنند و به دنبال اجاره آپارتمان در تهران بروند.
رکود بازار مسکن و افزایش قیمتها افراد بسیاری را در سراسر ایران دچار مشکل کرد اما این مشکل در تهران و کرج بیشتر به چشم میخورد. مثلا افرادی که توان خرید خانه در تهران را نداشتند و با دریافت وامهای مختلف قصد خرید آپارتمان در کرج را داشتند، ناگهان با چنان افزایش قیمتی مواجه شدند که بسیار فراتر از قدرت خریدشان بود. از سوی دیگر بسیاری افراد که با پسانداز و سرمایههای خود میخواستند در تهران خانه بخرند، با افزایش قیمتها مجبور به خرید آپارتمان در کرج و شهرکهای حومه تهران شدند.
کارشناسان پیشبینی میکنند حتی با ایجاد ثبات در بازارهای ارز و سکه، بازگشت رونق بازار مسکن به سختی انجام میپذیرد. البته در ماههای پایانی سال بسیاری از افرادی که سرمایههای خود را به ارز و سکه تبدیل کرده بودند، در صورت ایجاد ثبات در قیمتها، پول خود را به بازار مسکن تزریق میکنند اما حتی این مسئله نیز رکود بازار را از بین نخواهد برد زیرا بعید به نظر میرسد فروشندگان حاضر باشند قیمت ملک را پایین بیاورند و این مسئله ما را به یکی دیگر از عوامل موثر در قیمت مسکن، یعنی قدرت خرید مردم، هدایت میکند.
چنان که میدانید نرخ تورم و قیمت تمامی کالاها در یک سال گذشته افزایش چشمگیری داشته است.
• میزان رشد درآمد مردم به هیچ وجه متناسب با افزایش قیمتها نیست و این منجر به کاهش قدرت خرید میشود.
• اکنون با شرایطی مواجه هستیم که فروشندگان از ترس از دست دادن سرمایه حاضر به پایین آوردن قیمتها نیستند و بسیاری از خریداران هم توان خرید ملک را ندارند.
• پیشبینیها نشان میدهد این وضعیت در ماههای آخر سال نیز ادامه خواهد داشت.
مسائل بسیاری وجود دارد که مانعی بر سر راه رونق بازار مسکن به شمار میروند. یکی از این مشکلات دلسرد شدن سازندگان است. بسیاری از آنها بازار مسکن را محل مطمئنی برای سرمایهگذاری نمیدانند و ترجیح میدهند پول خود را به بازارهای موازی وارد کنند. افزایش قیمت مصالح و ارزش افزوده کم ملک باعث میشود تعداد ساخت و ساز و طبیعتا تعداد معاملات در سراسر کشور کمتر شود.
مشکلات اساسی بازار مسکن حل نشدهاند و احتمال نمیرود تا پایان سال تغییری در این وضعیت ایجاد شود. با این حال در بسیاری از شهرهای بزرگ، شاهد رونق اندکی در معاملات مسکن هستیم.
در این مقاله به بررسی وضعیت مسکن و قیمت خرید آپارتمان در تهران و شهرهای دیگر ایران پرداختیم. در نهایت و با جمعبندی پیشبینیها میتوان گفت قیمت مسکن در ماههای پایانی سال افزایش یا کاهش چشمگیری نخواهد داشت و مطابق با نرخ تورم رشد میکند. تعداد معاملات اندکی بیشتر خواهد شد و احتمالا رونق کوتاهمدتی را تا پایان سال شاهد خواهیم بود.
